아파트價格指數 推定方法의 比較分析에 關한 硏究 = (A)study on the estimation methods of housing price index in Seoul metropolitan area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The analysis of the structure and index for real estate price, based not on the information about real trading price but on the price offered by seller or appraised value for the purpose of yielding official statistics, has been criticized for its failure to reflect a reasonable index.
The purpose of this study was to induce index producing method to adapt for Korean real estate market by examining the price index theory with the real estate price model and by analyzing apartment price index with various apartment pricing models drawn from residential real estate market which holds a big portion of whole real estate market.
For the study, the indices of median model, hedonic price model and varying parameter model were being used to compare the sales price of apartment in Seoul from 1999 to 2004 researched by Private Real Estate Company with Korean housing price index i.e official statistics.
In addition, three physical aspects were considered, which are conditions of location, housing characteristics of individual apartment and apartment complex as an independent variable. In drawing model, group of school variable, one of the location's conditions, was shown to be the most influential variable, while the most important variable was time condition followed by apartment complex and individual apartment in hedonic price model, and individual housing was more influential than apartment complex in varying parameter model.
The index calculated by the median model usually appeared to be lower than other indices in whole parts of Seoul, Gangnam and Gangbuk compared with the price index derived from the calculated model based on price in 1999 as 100. The index of hedonic price model was lower than that of varying parameter model or Korean housing price model. It increased unusually in contrast to the decline of varying parameter model and Korean housing price index in 2004 when diverse policies were executed to control the overheated speculation in real estate market. Therefore, showing similar fluctuation to Korean housing price index and high sensitivity to price, varying parameter model were believed to be the most effective method.
Finally, the efforts based on an absolute comparison method were made to estimate signal/noise ratio showing the portion of explainable or unexplainable parts to judge whether the index is to be appropriate or not and we got the result of 0.7180 varying parameter model index and 0.4197 hedonic price model index, which means that the index of varying parameter model explains apartment market more effectively than that of hedonic price model. The varying parameter model was proved to be more useful because it allows Paasche method in which you can consider the current housing stock as weight factor under the current situation in which the newly built mass apartments have more influential power on the existing apartment market.

국문 초록 (Abstract)

종래 부동산 가격구조의 분석이나 지수관련 연구들은 실거래가격과 관련된 정보를 수집하기가 어려운 현실 때문에 대부분 매도자 호가위주의 시세가격이나 정부의 공적통계 작성 등을 위한 감정평가 등에 기초한 가격을 중심으로 산정됨에 따라 체감지수를 제대로 나타내지 못한다는 비판을 받아왔다.
본 연구는 부동산가격모형을 이용한 가격지수 작성이론과 지수작성현황 및 문제점을 고찰하고, 부동산 시장에서 규모나 거래비중이 상대적으로 큰 주택시장 특히 아파트시장을 대상으로 다양한 아파트가격모형을 추정하고, 아파트 가격지수를 산출하여 이를 비교분석함으로써 아파트시장에 부합하는 지수산정방법의 도출을 목적으로 하였다.
이를 위하여 1999년부터 2004년 사이에 부동산뱅크에서 조사된 서울지역의 아파트매매가격 자료를 이용하여 중위수모형, 헤도닉가격모형, 변동모수모형을 추정하고 이를 지수화하고 공적통계인 전국주택가격지수의 결과와 비교분석을 실시하였다.
헤도닉가격모형이나 변동모수모형의 작성을 위해 입지적 특성, 개별아파트의 주택특성과 단지특성으로 구분된 물리적 특성변수들을 독립변수로 이용하였으며, 다중공선성의 발생을 억제하기 위하여 입지적 특성중 행정구역과 주택특성중 평형 변수는 제외하였다. 모형추정과정에서는 입지적 특성을 나타내는 학군변수가 가장 높은 영향력을 나타내는 변수로 나타났으며, 헤도닉가격모형에서는 시간적 특성, 단지특성, 주택특성의 순으로, 시간적 특성이 제외된 변동모수모형에서는 단지특성, 주택특성의 순으로 아파트가격에 높은 영향력을 미치는 것으로 나타났다.
추정모형을 이용하여 1999년의 가격을 100으로 하여 산출한 가격지수의 비교분석에서 중위수모형지수는 다른 지수에 비하여 서울전체와 강남, 강북지역에서 대부분 과소 추정치를 나타내었다. 헤도닉가격모형지수는 강북지역을 제외하고는 변동모수모형지수나 전국주택가격지수보다 과소추정치를 보였으며, 각종 부동산투기억제대책의 시행으로 변동모수모형지수나 전국주택가격지수가 하락한 2004년에는 변칙적인 상승추세를 나타내었다. 이에 비하여 변동모수모형지수는 전국주택가격지수와 유사한 변동추세를 보이면서도 가격의 민감도가 높아 체감지수를 잘 표현할 수 있는 지수작성방법이라 판단된다.
지수의 적합성 판정을 위한 절대적 비교방법으로 지수작성과정에서 설명이 불가능한 부분과 설명이 가능한 부분의 비율을 나타내는 ‘신호대 잡음비율’을 추정하였다. 그 결과 변동모수모형지수가 0.7180, 헤도닉가격모형지수가 0.4197로 나타나 아파트시장에 대한 상대적 설명력은 변동모수모형지수가 헤도닉가격모형지수에 비하여 높은 것으로 나타났다. 특히 대량으로 공급되는 신규아파트가 기존 아파트시장에 영향을 미치고 있는 현실을 감안할 때 현재시점의 주택스톡을 가중치로 고려할 수 있는 Paasche방식의 적용이 가능하다는 점에서 더욱 유용한 방법이라 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 = 1
• 1-1 연구배경 및 목적 = 1
• 1-2 연구범위 및 방법 = 4
• Ⅱ. 가격지수의 이론적 검토 = 7
• 2-1 지수의 개념 = 7
• 2-2 지수의 작성방법 = 8
• 2-3 부동산 시장과 가격지수 = 12
• 2-3-1 중위수모형 = 14
• 2-3-2 헤도닉가격모형 = 16
• 2-3-3 반복매매모형 = 18
• 2-3-4 변동모수모형 = 21
• 2-4 선행연구의 고찰 = 24
• Ⅲ. 부동산가격지수 작성현황 = 30
• 3-1 국내의 지수작성현황 = 30
• 3-1-1 주택가격지수의 작성현황 = 31
• 3-1-2 토지가격지수의 작성현황 = 35
• 3-1-3 오피스가격지수의 작성현황 = 36
• 3-1-4 부동산투자지수의 작성현황 = 39
• 3-2 외국의 지수작성현황 = 39
• 3-2-1 미국의 부동산가격지수 = 40
• 3-2-2 영국의 부동산가격지수 = 42
• 3-2-3 일본의 부동산가격지수 = 44
• 3-3 부동산가격지수 작성의 시사점 = 45
• Ⅳ. 아파트가격모형의 추정과 가격지수의 비교 = 49
• 4-1 가격형성요인의 분석 = 49
• 4-1-1 기초통계분석 = 51
• 4-1-2 가격형성요인 분석 = 53
• 4-2 아파트가격모형의 추정 = 64
• 4-2-1 독립변수의 선택 = 64
• 4-2-2 중위수모형의 추정 = 65
• 4-2-3 헤도닉가격모형의 추정 = 66
• 4-2-4 변동모수모형의 추정 = 72
• 4-3 아파트가격지수의 산정과 비교분석 = 75
• 4-3-1 가격지수와 적합도 추정방법 = 75
• 4-3-2 서울지역 아파트가격지수의 산정 = 78
• 4-3-3 아파트가격지수의 비교분석 = 82
• Ⅴ. 결 론 = 84
• 5-1 요약 및 결론 = 84
• 5-2 향후 연구과제 = 86
• 참고문헌 = 88
• Abstract = 95
• 부록 = 97