서울시 오피스빌딩 賃貸料 決定要因에 관한 硏究 - 3대 圈域 大型오피스를 中心으로 - = A study on the determinants of office rent in Seoul - Focused on the prime office building in the sub-market of Seoul -

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 대형 오피스 임대시장의 오피스 임대료에 영향을 미치는 요인을 파악하고자 하는데 있다. 임대료는 건물이 가지고 있는 특성에 의해 결정되지만 경기변동에도 영향을 받으리라고 생각된다.
이를 증명하기 위해 주요 3대권역의 특징과 건물의 특성, 경기변동에 따른 영향과 상관관계를 분석하였다. 3개권역의 특징으로 건물주의 특징, 계약형태의 차이가 나타났으며, 건물의 특성을 파악하기 위해 연면적, 준공연도, 접근성, 전용율, 공실률을 파악하였다. 특히 공실률은 5년간의 시계열자료를 대입하여 일시적인 공실에 따른 분석의 오류를 사전에 차단하였다. 경기변동에 따른 임대료의 영향은 명목GDP계정을 시계열로 대입하여 상관관계를 추정하였다.
연구의 결과는 첫째, 서울시 오피스 임대시장은 권역별로 소유주체의 형태, 공급규모, 지불방식에 있어서 확연한 차이가 나며 이는 임대료 결정요인에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 둘째, 건물의 내적인 요소, 즉 건물의 특성은 해당 건물의 임대료에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 공실률과 내용연수는 역으로 연면적과 전용율은 정의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 셋째, 건물의 특성과는 별도로 경제 전반에 걸친 경기의 변동이 임대료에 영향을 미침을 분석하였다. 경기변동과는 정의 상관관계를 지님을 파악하였다.
결론적으로 서울시 대형 오피스 임대시장은 권역별 차이와 건물의 특성, 경기에 따라 영향을 받는 것으로 분석되었다.
결론적으로 서울시 대형오피스 임대료는 권역별 차이와 건물의 특성, 경기지표에 따라 변하는 결과를 보여주고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study was to identify the determinants affecting the office rent in large-scale office rental markets in Seoul. Although the rent is determined by the attributes of the building, it may well be affected by the economic conditions.
For this purpose, the researcher analyzed the correlations among attributes of top three districts in Seoul, characteristics of their office buildings and economic conditions. As a result, it was found that owners' characteristics and types of rental contracts differed depending on the districts. In addition, in order to identify the characteristics of buildings, the researcher examined extended area, year of completion, accessibility, ratio of exclusive area and ratio of vacancy. In particular, to estimate the ratio of vacancy, the researcher substituted into the formula the time-series data for 5 years and thereby, checked out any possible errors pre-emptively. In order to analyze the effects of economic conditions on rent, the nominal GDP accounts were substituted into the formula to estimate the correlations.
The results of this study can be concluded as follows. First, the office rents in Seoul differed significantly depending on districts, types of ownership, scale of supply and payment methods, all of which were found determinants affecting the office rent. Second, it was found that internal elements or characteristics of buildings affected the rent. Office rents were correlated negatively with ratio of vacancy and age of building but positively with extended area and ratio of exclusive area. Third, as a result of analyzing the correlation between office rend and economic conditions, it was found that office rent was positively correlated with economic conditions.
All in all, the large-scale office rental markets in Seoul were affected by such variables as characteristics of districts and buildings and economic conditions.
Thus, the rents for large-scale offices in Seoul vary depending on characteristics of districts and buildings as well as economic indicators.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제3절 기존 연구의 고찰 및 한계 = 5
• 제2장 이론적 및 제도적 배경 = 9
• 제1절 오피스 시장의 개관 = 9
• 1. 오피스의 정의 = 9
• 2. 오피스의 분류 = 9
• 3. 서울시 오피스 시장의 현황 = 14
• (1) 서울시 오피스 시장 규모 = 14
• (2) 서울시 오피스 시장의 변화 = 16
• (3) 3대권역의 형성 = 19
• (4) 서울시 오피스 시장 임대가 현황 = 23
• 제2절 오피스 임대시장의 특성 = 26
• 1. 임대료의 개관 = 26
• (1) 임대료의 정의 = 26
• (2) 임대료의 가격시점 = 27
• (3) 임대료의 종류 = 27
• 2. 오피스 임대면적 산정 = 28
• 3. 계약 형태 = 30
• (1) 전세계약 = 30
• (2) 전월세계약 = 30
• (3) 보증부월세계약 = 31
• 제3절 서울시 오피스 임대시장의 권역별 차이 = 33
• 1. 건물 소유주의 특성 = 33
• 2. 권역별 빌딩 등급 분포 = 34
• 3. 권역별 계약형태의 특성 = 36
• 제4절 오피스의 이론적 배경 = 37
• 1. 오피스 입지에 관한 이론 = 37
• (1) 헤이그(Haig) 이론 = 37
• (2) 중심지이론 = 37
• (3) 집적이론 = 38
• (4) 업무활동 기능에 따른 입지론 = 38
• 2. 오피스 임대료에 관한 이론 = 39
• (1) 거래사례비교법(시장성 평가) = 39
• (2) 원가법(비용성 평가) = 40
• (3) 수익환원법(수익성 평가) = 40
• 제3장 자료의 수집 및 분석방법 = 43
• 제1절 자료의 수집 = 43
• 1. 분석자료 = 43
• 2. 설명변수의 선정 = 45
• 3. 기초분석 = 46
• 제2절 분석모형 = 51
• 제4장 서울시 오피스 임대료 결정요인 분석 = 52
• 제1절 시계열 분석 = 52
• 1. 공실률과 임대료의 관계 = 52
• 2. 경제변수와 임대료의 관계 = 53
• 제2절 연구의 결과 = 55
• 제5장 결론 = 62
• 제1절 연구의 종합 = 62
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 = 63
• 참고문헌 = 64
• ABSTRACT = 68