관리방식에 따른 오피스빌딩 분석 = A study on office building analysis by property management methode

국문 초록 (Abstract)

한글초록:부동산 시장이 개방되고, 외환위기로 인해 국내의 저평가된 오피스빌딩들이 외국계 투자자들에 의해 매수됨에 따라 국내 오피스 시장이 크게 변화하였고, 그 이후 ABS, MBS, REITs로 인한 부동산의 유동화로 인해 또 한 차례 변화를 맞으면서 오피스시장에 대한 관심의 증가와 더불어 부동산 관리의 중요성이 대두 되었다. 오피스 투자에 대한 관심 증가 되고 그에 따른 오피스의 수익성이 중요시됨에 따라 임차인과 임대인 모두 좀더 질 높은 서비스수준을 원하며 체계적이고 표준화된 임대료와 관리를 원함에 따라 자산의 효율적 관리를 모색하게 되었고, 자산관리의 중요성이 그만큼 높아지고 있다. 본 연구에서는 오피스의 자산관리의 중요성이 대두됨에 따라 관리방식에 따른 오피스 빌딩의 특징을 조사해 보고자 하였다. 국내 부동산 시장에서 자산관리의 중요성이 높아지고 있지만 부동산 자산관리에 대한 개념이 명확히 정착되어 있지 않기 때문에 먼저 자산관리의 개념에 대해 명확히 알아보았으며, 부동산 관리의 개념인 FM, PM, AM에 대해서도 어떤 차이가 있는지 정확이 알아보았다. 그리고 국내 부동산 투자회사법과 간접투자자산운용법등에 따라 설립, 운영되고 있는 자산관리 회사와 시설관리와 개발사업을 주로 진행하다가 사업영역을 확대하여 자산관리업을 실시하고 있는 자산관리회사 등 여러 자산관리회사의 개념을 명확히 하고 그 특징을 비교 분석해 보았으며, 특히 국내의 전문 관리회사들이 빌딩관리업무를 수행함에 있어서 어떤 특징이 있는지 자세히 알아보았다. 그리고 이런 차별성이 정말로 오피스 빌딩의 가치에 영향을 주는지 실증분석을 통해 알아보고자 하였다. 회귀분석을 통해 오피스의 물리적 특성과 위치적 특성, 지역적 특성 오피스의 임대료에 얼마나 영향을 주는지를 알아보며, 특히 관리방식이 오피스 임대료에 어떤 영향을 주는지 분석해 보았다. 종속변수를 임대료로 하고, 설명변수는 오피스빌딩의 연면적, 준공 후 경과년수, 가까운 지하철역까지 걸리는 시간, 도심지역 변수, 관리방식 변수로 하여 회귀분석을 실시해 본 결과, 유의 확률 10%이내에서 오피스 임대료 (+) 영향을 주는 변수는 오피스 빌딩의 연면적, 평당 관리비, 도심지역 변수, 관리방식 변수이고, 오피스 임대료에 (-)영향을 주는 변수는 지하철역까지 걸리는 시간이며, 오피스 임대료에 영향을 주지 않는 변수는 건물의 준공 후 경과년수로 나타났다. 관리방식 변수가 오피스 임대료와 양의 상관관계를 이루고 있으므로 전문 관리회사에 빌딩 관리를 맡기는 경우에 임대료가 더 높다는 것을 알 수 있었다. 또한 전문 관리회사에 의해 관리를 받는 오피스빌딩의 집단과 그렇지 않은 오피스빌딩의 집단간의 임대료와 관리비, 연면적, 대지면적, 층수, 엘리베이터수 등의 오피스의 물리적 특성을 나타내는 변수들의 비교를 통하여, 두 집단간에 어떤 차이가 있는지 분석해 보았는데, 그 결과 건물의 연면적과 대지면적, 임대면적이 클수록, 층수가 높을수록, 엘리베이터수가 많을수록 주차대수가 많을수록 전문 관리회사에 의해 빌딩관리를 한다는 결론을 얻을 수 있었다. 즉, 오피스빌딩의 규모가 클수록 자체관리를 하기보다는 전문 관리회사에게 위탁하는 관리방식을 택할 확률이 높다는 것을 밝혀내었다