오피스텔을 이용한 서비스드레지던스의 개발 및 투자에 관한 연구 = A Study on Development and Investment of Serviced Residence using Officetel

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 부동산 투자의 새로운 상품인 서비스드레지던스오피스텔에 관하여 개념 정리, 현황분석, 일반개발사업과의 차이점 분석, 투자수익률 분석을 하여 투자자와 개발자에게 올바른 지식을 주고자 하는 것이다. 선행논문과 기존 연구 자료가 미흡하여, 보도 자료와 운영회사를 방문하여 개념 및 성격에 관하여 정리하였으며, 개발과정을 조사하였다. 또한, 현재 운영되고 있는 서비스드레지던스오피스텔을 방문하여 투자관련 비용을 산정하였다. 이를 샘플로 하여 오피스텔과 서비스드레지던스오피스텔로 운영할 때의 수익률을 각각 산정하여 보았다. 구체적인 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 1) 서비스드레지던스는 일반적으로 호텔업의 일종으로 운영되는 시설이다. 이는 장기투숙자를 위하여 호텔의 서비스를 그대로 이용하면서 시설 면에서 일반 아파트와 같아 입주자로 하여금 집에 있는 듯한 편안함을 주고자 만들어진 시설이다. 그러나 근래 들어서 일반 오피스텔을 이용하여 서비스드레지던스를 운영하는 시설이 늘어나고, 분양도 많이 되고 있다. 이 시설은 기존 오피스텔이 개별소유주에 의해 임대/관리되는 것과 달리 전문운영사와의 계약을 통해 운영되는 것이다. 시설 면에서도 로비라운지나 비즈니스센터, 휘트니스센터 등의 서비스시설을 설치하는 등 차별화된 시설로 볼 수 있다. 2) 오피스텔을 이용한 서비스드레지던스와 일반오피스텔의 개발과정차이점을 분석하고자 했다. 분석결과 현재 운영 및 분양되고 있는 서비스드레지던스오피스텔의 건축용도는 업무시설로 허가된 업무용오피스텔이다. 따라서 개발의 인 ․ 허가는 동일한 절차를 겪게 된다. 그러나 공사비 부분이나, 분양완료 후 운영은 일반 오피스텔과 다르게 진행된다. 공사비 부분에서는 마감재 공사부분이 일반 오피스텔보다 추가되어 총 공사비가 증액되었으며, 운영관리부분에서는 별도의 운영관리사의 선정 또는 운영관리사의 설립과정을 거쳐야 하는 차이점이 있다. 3) 투자수익률은 사례 오피스텔을 선정하여 분석하였다. 사례 오피스텔은 기존에 일반 오피스텔로 분양된 곳인데, 계약자의 70%는 서비스드레지던스에 운영위탁을 맡겨 운영을 하고 있고, 30%는 일반 임대를 통하여 임대운영을 하고 있는 곳을 선정 하였다. 수익률 분석결과 일반 오피스텔과 서비스드레지던스오피스텔의 입실률별 수익률에는 별다른 차이가 없었다. 즉, 입실률(투숙률)을 동일하다고 보면 수익률에는 차이가 없다는 것이다. 그러나 서비스드레지던스와 일반오피스텔의 평균 공실률을 정확히 측정하여 그것을 근거로 수익률을 비교해야 하는데, 공실률은 지역마다, 위치마다 많은 차이점을 갖고 있기에 일반화 시킬 수가 없었다. 이점이 본 논문의 수익률 분석의 한계라고 여겨진다. 현재 많은 오피스텔들이 서비스드레지던스를 표방하여 분양되고 있고, 많은 곳이 입주를 앞두고 있다. 그러나 오피스텔을 이용한 서비스드레지던스는 현재 법적으로 숙박시설과 많은 마찰이 예상되고 있으며, 전문적인 운영업체의 부재로 인하여 초기 약정한 수익률 보장에는 많은 어려움이 예상되고 있다. 따라서 단순히 분양자 입장에서 내세우는 수익률분석과 특장점만을 근거로 투자하는 것은 위험이 따른다고 보이며, 입지적 특징에 맞춘 개별 분석이 따라야 한다

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Purpose of this study should give right know-how to investor and developer through the analyzation of the concept arrangement, the present condition, the difference with general development work, earning rate of investment, etc. as to Serviced-Residence Officetel, which is a new product of investment in real estate. Because preceding paper and existing study data are insufficient, I arranged regarding concept and character using report data and visiting the operation company and also investigated development process. Moreover I visited Serviced-Residence Officetel operated currently and calculated related investment expense.Individual operational earning rate between Officetel and Serviced -Residence Officetel are calculated by using this sample.The summarized specific findings of study are as follows: 1)The Serviced-Residence Officetel is an institution operated as a kind of Hotel industry. This is facility which enables a long-time lodger to enjoy hotel service and make him/her feel comfortable like his/her home because the facilities are the same as common apartment. But, recently the facilities operated by Serviced-Residence using officetel have been increased and they are sold a lot. Unlike the existing leased/managed officetel by individual owner, this facility is operated according to the contract with professional operator. The distinct features of facilities are found as well for example, establishment of service facilities like lobby lounge or business center, witness center, etc.2) I wish to analyze the difference in development process between Serviced-Residence using officetel and general officetel. Analysis result shows the constructive purpose of Serviced-Residence officetel operated and sold currently is officetel approved as business facilities. Therefore, the approval or authorization of development goes through the same formalities. But, construction cost sector or the operation after condominium is different from general officetel. For construction cost sector, total construction cost has been increased because more finishing materials construction is added than general officetel, for management operating sector, there is difference in selection of special management operating company or going through establishment process. 3) Earning rate of investment was analyzed selecting example officetel. Example officetel is selected based on the criteria, that is, it is currently distributed to a general officetel, 70% of contractors are managing officetel by entrusting its management to Serviced-Residence, 30% of them are doing lease operating through general lease. There was no substantial difference in earning rate by check-in rate between general officetel and Serviced-Residence officetel according to analysis of earning rate. That is, it means there is no difference in earning rate considering the check-in rate(the put up rate) is same. However the average vacancy rate of Serviced-Residence and general and its relevant earning rate must be compared and measured accurately, it was impossible to generalize it because vacancy rate depends on region, location, etc. This is considered the limit of earning rate in analyzing of this study. A lot of officetels are distributed out standing for Serviced-Residence now and many places are expected to be occupied. Yet the Serviced-Residence which uses officetel are currently expected to have many conflictions with accommodation by law and difficulties in ensuring contracted earning rate due to absence of professional management company. Therefore, there is a risk in simply investing based upon distributor's opinion as to earning rate analysis and benefits/features and individual analysis must be carried out taking location character into consideration