빌딩 관리비용 결정요인에 관한 연구(수선비, 에너지비의 Hedonic price function) : 수선비 에너지비의 Hedonic price function = A Study on the determinants of office management expense (Hedonic price function of the Repairs & Utilities)

국문 초록 (Abstract)

한글초록:본 연구에서는 부동산 및 경제전반과 연계한 거시적 측면의 기존 연구방향에서 그 범위를 축소하여 실제 현장의 자료를 확보했을 때 가능할 수 있는 비용측면의 문제와 각 요소들의 개념적 특성을 검토하였다.특히 이전 선행 연구사례에서 극복할 수 없는 문제로 파악된 부동산의 고정성, 개별성의 문제 즉 개별 빌딩의 지리적, 경제적 효용의 차이로 인해 파악되지 못한 변수들의 존재로 통계적 접근의 한계성이 있었다는 점을 인지하여, 이러한 문제가 문제시되지 않을 수 있는 비용적 부분의 통계적 접근을 선댁하고, 특히 수선비와 에너지비용에 영향을 미치는 변수들을 파악하여 이들 변수들간의 상관관계 및 통계적 회귀식을 도출하였다. 그 결과 수선비에 영향을 미치는 변수는 건축년수, 연면적, 투자수익률이며 특히 3000평 이상의 경우는 수선비와 투자수익률과의 관계가 정(+)의 상관관계를 나타냈다. 에너지비에 있어서는 모든 모델에서 같은 경향을 나타냈다.투자수익률과 비용은 통상적으로 부(-)의 상관관계로서 인식되고 모든 모델에서 그러한 결과가 나타났으나 3000평 이상 수선비의 경우 정(+)의 상관관계를 보인 것은 쾌적한 사무환경 개선에 대한 반대급부로서의 임차료 인상의 수용력을 의미하는 것이라고 할 수 있다.그러나 3000평 미만 수선비의 경우 건축년수와 연면적이 변수로 채택되었지만 모델적합도가 31.5%에 불과하여 이 함수를 적용하고자 하는 자는 주의할 필요가 있다. 반면에 에너지 비용의 경우는 84.1%를 나타냈다.이러한 결과가 새롭게 오피스시장에 주목하고자 하는 이들에게 도움이 되고 특히 이 시장에 대한 투자를 고려하는 비전문가들이 초기에 범할 수 있는 오류 즉 근시안적인 예산책정과 자칫 Income gain 이라는 단기적 수익성이라는 수치적 함정에 빠져 Capital gain이라는 본질적 가치를 잃어버리는 오류를 범하지 않을 수 있는 방법론으로 활용될 수 있도록 표준화하였다.즉 빌딩이라는 유형의 투자대상이 감가상각이라는 회계적 마모와는 관련없이 적절한 관리비용 특히 빌딩 생애주기(LCC ; Life Cycle Cost)에 입각한 수선비용의 지출을 통해 실질적 현상유지를 통한 투자금액의 보전은 물론이고 시간적 추이에 따른 수요자(임차인)들의 공간 품질요구수준에 대한 적합성을 지속적으로 창출하여 빌딩등급이 하락할 수 있는 여지를 사전에 방지할 수 있는 효과를 창출 할 수 있다는 점을 강조하였다.또한 에너지비용에 있어서도 공간 품질요구수준에 있어서 항상 인지될 수 밖에 없는 온도, 습도, 조도, 그리고 사무환경에 관련된 기기의 효율적 활용 및 입주자들의 건강유지를 보장하는 공기 질의 유지 등이 금전적으로 환산하여 파악하는 정량적인 개념의 문제가 아니라, 효용이라는 측면의 정성적 요구수준과 투자노력의 수준을 파악하는 본질적이고 구체적인 문제라는 점을 강조하고 이에 관한 연구와 표준적 등급에 적합한 수준의 비용예산 책정이 중요하다는 점을 강조하였다.결국 수선비, 에너지비 공히 비용이라는 측면에서 접근하는 오류가 초기 투자자로서는 납득할 수 없는 수입의 감소(입주자의 임대기준가격 삭감 요구 및 좀 더 효율적인 서비스가 제공되는 타 빌딩으로의 이전 요구)와 용인할 수 없는 비용의 지출(지속적인 사고방지를 위한 수선비용의 미집행으로 인한 기기 자체의 훼손 또는 멸실 회복 비용의 지출)로 연결될 수 있다는 점을 투자자 및 관련 분야를 연구하는 전문가들 모두에게 강조하고 그 실질적인 통계적 대안을 제시하였다.마지막으로 이와 함께 빌딩 투자자 및 관리자가 투자와 관련하여 발생할 수 있는 의사결정의 분야를 분류하고 분야별 의사결정 방법론과 시장에서 연구되고 활용되고 있는 프로세스적 접근방법들의 사례에 대한 소개를 통해 본 연구에서 소개되는 수선비 및 에너지비용의 통계적이고 전략적인 접근 뿐 아니라 모든 수입, 지출 및 수익률 향상 그리고 지속적인 개선을 위한 투자의 측면에서 합리적 의사결정을 이루어 낼 수 있다는 점을 제시하였다

국문 초록 (Abstract)

영문초록:In this study, the scope of study will be reduced and focus on the examination of expense problem which can be raised when data from actual site is obtained and conceptual features of each factor, whereas directions of existing researches were comprehensive in relation real estate and economy.In recognizing the unsolved limitation in statistical access due to the problem of lock-up, separateness and unfound factors of real estate caused by locational and economical utility of each building- in the preceding case of studies, this study examines the statistical access of expense which will not raise any problems, and by focusing especially on the factors effecting cost of repair & maintenance and utilities, deduced interrelation between factors and statistical regression equation.As a result, variables effecting the cost of repair & maintenance are the age of architecture, gross area and ROI(Return on Investment). Especially in the case of more than 3000py correlation of repair & maintenance and ROI are positive.In the case of deduction of Standard Energy cost, all the models( including less than 3000py & more than 3000py) are the same tendency. Although the correlation between ROI and Cost was presumed to be negative sign, and all deduced model showed same conclusion, it showed a positive sign in the case of repair & maintenance costs over 3000py. It is due to tenant’s receptiveness to the rent rising in return of having amenities from the environmental Improvement.But, in the case of less than 3000py, although the main variables are selected as the age of architecture & gross area over the analysis, the rate of the model suitability for repairing costs is 31.5%, so one who analyzes the repairing costs should pay attention to apply this equation. On the contrary, in the case the Energy cost, the rate is 84.1%. These results can be helpful to those who newly wish to observe the office market. This result is standardized to be used as methodology in avoiding mistakes commonly made by the non-professionals considering investing in this market – shortsighted budget policy and trapped in numerical value of short-term benefit of income benefit will forget the initial value of capital gain.The fall of the rate of the building, the type of investment target, can be prevented in advance not only by the preservation of investment amount through maintenance of the actual quo, but also by continually producing adeptness related to space quality demand level of consumers(lessee) by the time progress, through adequate management costs unrelated to accountable abrasion of depreciation especially expenditure of repair & maintenance based on LCC(Life Cycle Cost).Also in relation to the expenditure of energy, problems of temperature, humidity, illumination and efficient use of the office environmental devices which cannot be disregarded in relation to space quality demand level, and preservation of air quality which is directly related to health of the tenants are not concepts of quantity which can be exchanged to money. The point that these concepts are essential and specific problem to find out qualitative demand level and investment effort level of effect is emphasized. The importance of the research dealing with these factors and earmark of expenditure budget adequate to the standard rate is emphasized. The possibility that the mistake of considering repairing expenses and utilities as the costs will bring decrease in profits(demand of tenant to cut down the rental value and demand to move to another building which provide more effective service) and expenditure(damage of the device itself from not carrying out the cost of repair & maintenance for continual prevention of accidents or expenditure of normal wear and tear restoration costs) which cannot be approved by the initial investors is emphasized and a practical statistical alternative is proposed to the investors and related experts. Finally, in addition through classification of decision-making fields in relation to building investors and property managers, methods of decision-making and introduction of approach cases studied and used in the market, it is presented that statistical and strategic access can bring improvement not only to the cost of repair & maintenance and utilities introduced in this study, but also to all kinds of income, expenditure and capitalization rate. And it is presented rational decision-making can be made in the facet of investment for continual improvement