土地開發事業 開發負澹金 제도의 效率的 施行에 관한 硏究 = (A) study of efficient implementation of the development charges system for land development projects

국문 초록 (Abstract)

토지의 이용형태와 가치는 변화하게 되어있고 기업은 소비자의 수요를 충족시키고 이윤을 추구하고자 노력하게 된다. 기업은 경영에 있어 조세문제에 대한 부담감을 안고 있지만 이것은 이익이 있을 경우 부과되어지는 과세이므로 인정하게 되지만 개발사업자등의 이익이 현실적으로 발생하는지 여부와 관계없이 일률적인 조세제도는 많은 부담이 되는 것이 현실이다.
부동산 문제는 서로간에 연계되어 있어 도시용지의 수급불균형으로 지가가 상승하고, 개발이익을 노려 토지투기가 만성적·주기적으로 발생하며, 이 때문에 다시 지가가 상승하여 국민경제 불안과 사회적 갈등을 심화시키고 있다. 그러므로 어느 부분이든 연결고리를 차단하지 않으면 악순환은 지속될 것이고 그러나 현행 제도에 의해 개발이익의 상당부분이 사회로 환수되고 있긴 하지만 제도적, 기술적 제약 등의 요인으로 미흡한 점이 많은 것이 사실이다. 이러한 상황을 올바르게 이해하기 위해 근본적으로 토지문제에 대해 살펴보고 개발이익의 제도적 환수에 기본이 되는 개발이익은 과연 무엇이며, 사회로 환원되어야 하는 필요성과 우리나라에서 개발이익의 사회적 환수를 위한 제도는 어떠한 것이 있는지에 대한 전반적인 조사와 고찰이 필요하다. 정부정책에 대한 불신이 늘어나는 중요한 요인이 된다.
형질변경행위가 수반된 개발사업은 지목에 관계없이 일률적인 개발부담금을 부과하기 보다 현재의 용도를 감안하여 부과하고 개발비용에 포함되는 비용항목을 현실화시켜 부담자들의 저항을 최소화하는 것이 바람직한 방향이라 할 수 있다.
개발이익환수제도의 개선을 위한 조건으로는 첫째, 지가결정방법의 개선과 둘째, 대상사업의 범위의 개편 셋째, 개발비용산정방식의 개선이라는 세가지 방안을 제시하고자 한다.
논자는 개발부담금 폐지에 찬성하며 그 이유는 개발사업관련 직·간접부담금의 중복부과로 인한 과중과 지역별 형평성의 문제, 그리고 기업들이 이러한 부담금을 이윤극대화를 위하여 분양가 등 직·간접적으로 소비자에게 전가함으로써 현재 발생하는 부동산 문제등의 원인으로 지목되고 있다는 점이다.
이러한 개발부담금의 문제점들에 대하여 개선방안과 관련한 시사점을 살펴보면,
첫째, 실이익금에 대한 정확한 개발부담금 부과를 위한 개시시점 및 종료시점 지가결정방법의 개선으로 지가평가제도에 대한 방안이 고려되어야 한다.
둘째, 실제 투입된 비용의 정확한 산출과 확인을 위하여 전문화되고 체계적인 인력을 확보하고 자료의 정확한 확인을 위한 전문인력을 양성하여 현재 시행하고 있는 개발비용 자료 확인방법의 개선이 필요하다.
셋째, 납부의무자의 입장에서 볼 때 최소의 납부로 최대의 이익을 도모할 수 있도록 개발이익의 단계별 부과율을 부과하고 자진신고 등의 방법으로 부담금을 인하하여 정당한 이익의 보장을 받을 수 있는 방안도 고려되어야 한다.
넷째, 위에서 언급한 개선방안이 정착되기 위해서는 무엇보다도 정확한 가격과 시장상황 등을 실시간 알 수 있는 기초정보의 최신성을 유지하기 위한 데이터 베이스 작업이 필요하다.본 연구에서는 개발부담금제도를 구심점으로 하여 기타 부담금제도를 살펴보고 이러한 부담금 제도의 형평성과 중복성등을 실무경험을 바탕으로 이론적으로 검토해 보았으나 여러 문제점들을 객관적이고 보편화된 방법으로 분석하기에 한계가 있어 개발이익환수에 대한 제도적인 발전과 납부의무자들의 적극적 협조를 위해서는 설문조사, 사례별 연구 등 납부의무자에 대한 체계적인 연구가 선행되어야 할 것으로 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The form and value of land use are supposed to change and business enterprises pursue profits by meeting consumer demands. Although enterprises feel burdened by taxation in terms of business management, they recognize it since tax is imposed when they make profits. In reality, however, they feel greatly burdened by the taxation system that imposes tax on them indiscriminately regardless of whether they make profits or not.
Since real estate problems are mutually linked, the imbalance between supply and demand concerning urban land causes land prices to rise and land speculation seeking profits from land development to occur chronically and periodically, which also causes land prices to rise again, thus escalating the national economic instability and social discord. Thus, this vicious cycle will continue unless the link is cut off. Although a considerable portion of the profits earned from land development (land development profits) is returned to society under the present system, it is true that there is much to be desired due to such factors as systematic and technological limitations. In order to understand this situation, it is necessary to generally study and examine what are the basic land development profits for the systematic return of profits earned from land development to society, the necessity of their return to society, and Korea's present systems for making land development profits return to society. They are important factors that could increase popular mistrust of the government.
It is desirable to take into consideration the present land uses when imposing development charges on land development projects accompanied by transformation of the form and nature of land instead of imposing such charges uniformly and to make the expense items included in the development expenses realistic, thus minimizing payment obligors' resistance.
This study suggests three ways to improve the current system for making land development profits return to society: improving the method of deciding on land prices, revamping the range of target projects, and improving the method of calculating development expenses.
The author is in favor of abolishment of development charges because they are pointed out as the causes of such problems as heavy burdens due to double imposition of direct and indirect charges related to land development projects, the problem of inter-regional equilibrium, and real estate problems arising from business enterprises shifting the burden of development charges to consumers for the sake of profit maximization.
After examining the implications related to ways of improving these problems with development charges, it is concluded as follows:
First, it is necessary to consider introduction of a land price evaluation system through improvement of the method of deciding on land prices based on the starting and closing time points for imposing correct development charges on actual profits.
Second, it is necessary to improve the current method of confirming the data of development expenses by securing specialized and systematic human resources for exact calculation of the actually injected expenses and training relevant specialists for correct data confirmation.
Third, it is also necessary to consider applying step-by-step imposition rates to development profits to make it possible to pay smallest charges and seek greatest profits on the part of payment obligors and decreasing development charges through voluntary reporting, etc. to guarantee them proper profits.
Fourth, it is necessary to build a database for constantly updating basic information that will provide real-time access to correct land prices, the market situation and the like, above all, in order for the above-mentioned ways of improvement to take root. This study took a look at various systems for imposing charges, focusing on the system of development charges and theoretically examined the equilibrium and duplicity of the systems on the basis of working experiences. However, there were limitations in analyzing many problems using objective and prevalent methods. Therefore, it is considered necessary to conduct some advance systematic researches on payment obligors such as a questionnaire survey, a case-by-case study, etc. for the sake of the development of the system for making development profits return to society and payment obligors' positive cooperation.

목차 (Table of Contents)

• 目次 = 1
• 弟Ⅰ章 序論 = 1
• 弟1節 硏究의 背景과 目的 = 1
• 弟2節 硏究의 方法 및 範圍 = 4
• 1. 硏究의 方法 = = 4
• 2. 硏究의 範圍와 構成 = 5
• 弟Ⅱ章 負擔金制度의 理論的 考察 = 7
• 弟1節 土地公槪念制度 도입과 政策過程 = 7
• 1. 土地公槪念 制度 導入 = 7
• 2. 土地政策과 土地制度의 課題 = 13
• 弟2節 開發利益 還收制度의 構成體系 = 19
• 1. 租稅에 의한 開發利益 還收制度 = 21
• 2. 負擔金에 의한 開發利益 還收制度 = 23
• 弟3節 外國의 開發利益 還收制度 = 28
• 1. 外國의 制度 = 28
• 2. 外國制度가 주는 示唆點 = 35
• 弟Ⅲ章 現行 負擔金制度의 平價와 改善方案 = 37
• 弟1節 現行 우리나라의 開發負擔金 制度 = 37
• 1. 制度의 意義 및 變遷過程 = 37
• 2. 制度의 主要內容 = 38
• 弟2節 開發負擔金 賦課徵收 現況 = 49
• 1. 轉用負擔金 = 49
• 2. 開發負擔金 = 49
• 弟3節 現行 開發事業關聯 負擔金 制度의 評價 = 53
• 1. 開發負擔金 制度의 評價 = 54
• 2. 其他負擔金 制度의 評價 = 55
• 弟4節 開發負擔金 制度의 改善方案 = 55
• 1. 制度의 改善을 위한 方向 = 55
• 2. 開發負擔金制度의 改善方案 = 56
• 3. 制度의 廢止 = 59
• 弟Ⅳ章 結論 = 60
• 弟1節 要約 및 結論 = 60
• 弟2節 改善方案과 關聯한 示唆點 = 61
• 弟3節 限界 및 向後의 硏究提案 = 62
• 《參考 文獻》 = 63
• ABSTRACT = 65