리츠(REITs)의 본질과 법제도의 재검토 = The Essence of REITs and Reconsideration of Related Regal System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The main purpose of REITs is to provide small investors an opportunity to invest in larger income - producing commercial real estate that are hitherto largely unavailable to the average small investors. To protect small investors from the business risks associated with real estate investment, REITs' involvement in income-producing real estate is limited to a passive role. And tax law gives REITs favorable rax treatment. The essence that characterize REITs are providing small investors an opportunity to invest, passive income, favorable rax treatment. Our law introduced Real Estate Investment Company(Korean REITs) that benchmarked REITs. To invigorate Korean REITs in a short period of time, Law adopts some system that contradicts the essence of REITs. For the long - term development of the REITs market, It is desirable for Korean REITs to be faithful underlying role. So our law for REITs needs to be reviewed. First, to provide small investors an opportunity to invest, a minimum number of investors should be required for REITs and REITs should be listed on the stock market. The limit on a single investor's share ownership should be strengthened. Second, to preserve a passive role, it must be strictly disallowed for REITs to engage in development projects. Third, as long as it performs its expected role, a favorable tax treatment must be applied to all REITs.

국문 초록 (Abstract)

리츠(REITs)는 소액투자자인 일반국민에게 현금이 창출되는 우량한 상업용 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하기 위하여 미국에서 고안된 제도이다. 투자자가 일반국민인 만큼 사업위험으로부터 투자자를 보호하기 위하여 리츠는 임대소득과 같은 소극적 소득을 추구한다. 일반국민의 투자수익을 돕기 위해서 리츠에게는 이중과세배제의 혜택이 제공된다. 이렇듯 일반국민에게 부동산 투자기회제공, 소극적 소득추구, 이중과세배제가 리츠 제도의 본질을 이루는 특징이라고 할 수 있다. 미국 리츠는 1960년의 제도 창설 후 부침을 겪기는 하였으나 1990년대 이후 미국의 부동산시장을 주도하는 존재로 부상하였다. 미국 리츠의 성공사례를 본받아 여러 국가들이 리츠 제도를 도입하였고, 우리나라도 2001년 부동산투자회사법을 제정하여 부동산투자회사라는 이름으로 도입하였다. 그런데 우리나라는 부동산투자회사를 단기간에 활성화시키기 위하여 리츠의 본질에서 벗어나는 제도들을 일부 채택하고 있어 장기적 발전에 대한 우려가 발생하고 있다. 부동산투자회사가 시장에 정착하고 장기적으로 발전하기 위해서는 리츠 제도의 본질에 충실할 것이 요구된다. 이를 위해서 첫째, 일반국민에 대한 투자기회를 제공하기 위해서 부동산투자회사의 요건에 ‘최소 투자자 요건’을 도입할 필요가 있다. 부동산투자회사가 소수의 부자에 의해서 소유․운용되는 것을 방지하기 위해서 1인당 소유한도를 강화하는 것이 바람직하다. 또한 실질적으로 일반국민의 접근이 용이하도록 증권시장에 적극적으로 상장시켜야 한다. 둘째, 소극적 소득원칙을 관철시키기 위해서 개발사업을 엄격히 규제하고, 개발전문 부동산투자회사제도는 재검토하여야 한다. 구조조정 부동산투자회사 역시 리츠의 본질과 조화되지 않고 경제적 상황도 바뀐 만큼 재검토하여야 한다. 셋째, 이중과세배제는 리츠 제도의 핵심에 해당하는 것이므로, 모든 부동산투자회사에게 이중과세배제의 혜택을 제공하여야 한다. 기본적 제도의 정비가 이루어지면 부동산투자회사에 대한 각종 인허가 및 신고절차를 과감히 완화하여 보다 자율적인 경영이 가능하도록 하여야 할 것이다.

참고문헌 (Reference)

1 김영곤, "한국리츠" 한국리츠협회 101-, 2012

2 임상순, "우리나라 부동산투자회사(리츠)에 관한 고찰" 법학연구소 23 (23): 51-81, 2007

3 박원석, "외환위기 이후 부동산 간접투자제도의 도입과 정책과제" 한국경제지리학회 6 (6): 211-231, 2003

4 민태욱, "부동산투자회사에 대한 조세지원의 근거 및 개선방안" 15 : 477-478, 2002

5 김병연, "부동산투자회사법에 대한 검토와 개선방향" 12 : 232-, 2003

6 한만희, "부동산투자금융론" 보성각 359-360, 2008

7 정희남, "부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구" 국토연구원 149-170, 2008

8 이경규, "리츠의 법적구조에 관한 비교법적 고찰" 한국비교사법학회 11 (11): 61-91, 2004

9 엄수원, "리츠(Reits)시장의 활성화를 위한 관리․운영방안 연구" 31 (31): 60-, 2006

10 David M. Einhorn, "Unintended Advantage : Equity Reits Law. vs. Taxable Real Estate Companies" 51 : 203-, 1998

11 Charles E. Wern Ⅲ, "The Stapled REIT on Ice: Congress' 1998 Freeze on Stapled REITs" 28 : 2000-, 1998

12 Chadwick M. Cornell, "Reits and Upreits Pushing the Corporate Law Envelope" 145 : 1565-, 1997

13 Jennifer Stonecipher, "From One Pocket to the Other : The Abuse of Real Estate Investment Trusts Deductions" 72 : 1455-, 2007

14 Jack A. McCall, "A primer on Real Estate Trusts : The Regal Basics of Reits" 2 : 1-, 2001