개별공시지가와 주택실거래가의 공간적 불일치에 관한 연구 : 공간 단위 임의성 문제(MAUP)의 스케일 효과 탐색 = A Study on the Spatial Mismatch between the Assessed Land Value and Housing Market Price: Exploring the Scale Effect of the MAUP

국문 초록 (Abstract)

공시지가제 및 주택가격 공시제는 토지나 주택 거래를 위한 지가 정보나 국세 및 지방세의 과세를 위한 기초자료로 폭넓게 활용되고 있지만, 실제 시장에서는 공시가에 비해 낮은 현실화율을 보이고 있다. 본 연구는 이러한 개별공시지가와 주택실거래가 사이의 공간적 불일치에 주목하고 있으며, 특히 개별 공시가격 산정에 적용될 수 있는 임의적 공간 단위의 효과에 초점을 맞추어 다음 두 가지를 살펴보고 있다. 첫째, 개별공시지가, 주택실거래가, 그리고 이들의 가격 차이에 대한 공간적 분포를 집계구 단위를 기반으로 살펴본다. 둘째, 표준지나 표준주택에 대한 가격 산정, 나아가 개별공시지가나 주택가격에 대한 비준표 적용에 영향을 미칠 수 있는 공간 단위 임의성 문제(MAUP)의 스케일 효과를 탐색한다. 서울시를 대상으로 GIS와 통계 소프트웨어를 이용하여 분석하였고, 그 결과 주택실거래가가 개별공시지가에 비해 높은 일부 군집 지역들을 상세한 수준에서 발견할 수 있었으며, 상이한 공간 스케일에 따라 개별공시지가에 대한 지역 특성 변수들의 통계적 결과가 다르게 나타나고 있음을 실증적으로 확인하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The assessed land values and housing prices have been widely utilized as a basic information for the land and house trades and for evaluating governmental and local taxes. However, there exists a price difference in actual markets between the assessment level and assessed land values or housing prices. This paper emphasizes the spatial mismatch between the assessed land values and housing market prices and particularly addresses the following two aspects by focusing on spatial effects of the modifiable areal units, which would substantially affect the estimation of the assessed land values and housing prices. First, we examine the spatial distributions of the assessed land values and housing market prices, and the gap between those prices, on the basis of the aggregated spatial units(i.e., aggregation districts). Second, we explore the scale effect of the MAUP(modifiable areal unit problem) generally embedded in estimating the prices of the sampled standard lands and houses, and calibrating the correction index for the land values and housing prices for the individuals. For the application, we analysed the land values and housing prices in Seoul utilizing GIS and statistical software. As a result, some spatial clusters that the housing market prices are significantly higher than the assessed land values were identified at a finer geographic level. Also, it was empirically revealed that the statistical results from the regression of regional variables on the assessed land values for the individuals are significantly affected by the aggregation levels of the spatial units.

목차 (Table of Contents)

• 요약
• Abstract
• 1. 연구 배경 및 목적
• 2. 관련 문헌 고찰
• 3. 연구 범위 및 방법
• 4. 서울시 개별공시지가와 주택실거래가의 공간적 불일치 탐색
• 5. 개별공시지가에 대한 MAUP 스케일 효과 분석
• 6. 요약 및 결론
• 참고 문헌

참고문헌 (Reference)

1 고혜진, "헤도닉 모델에 의한 생태공원의 인접 아파트 가격 영향 분석 - 청주 원흥이공원과 인접 아파트를 대상으로 -" 한국주거학회 22 (22): 47-57, 2011

2 통계청, "통계청의 지도 서비스를 받아 보세요!"

3 김감영, "지가함수를 이용한 우리나라 도시 공간구조 탐색" 한국도시지리학회 16 (16): 99-112, 2013

4 강영옥, "주택가격 결정인자의 공간적 다양성 모델링" 대한지리학회 39 (39): 907-921, 2004

5 정수연, "제주도 아파트시장의 특성과 가격결정요인에 관한 연구" 한국부동산분석학회 11 (11): 143-155, 2005

6 국토해양부 주택토지실 부동산평가과, "전국 개별공시지가 4.47% 올라"

7 최열, "위계선형모델을 이용한 교육환경이 주택가격에 미치는 영향 분석" 대한국토·도시계획학회 39 (39): 71-82, 2004

8 안전행정부, "안전행정통계연보" 2013

9 김종수, "실거래가격을 활용한 개별주택가격의 적정성 분석" 한국부동산연구원 22 (22): 29-56, 2012

10 이정국, "사교육환경이 주택 가격에 미치는 영향 분석" 한국상업교육학회 18 : 135-152, 2007

11 구동회, "부동산가격공시제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구" 대한지리학회 41 (41): 267-282, 2006

12 홍원철, "부동산 실거래신고가격을 통한 공시가격의 적정성 분석 -서울시 강동구를 중심으로-" 한국부동산연구원 21 (21): 155-169, 2011

13 임재만, "범죄율과 교육요인이 주택가격에 미치는 영향에 헤도닉모형과 위계선형모형 비교" 한국주택학회 16 (16): 47-64, 2008

14 "땅값 뛰는데 공시가격 실거래가 반영률은 하락"

15 손승호, "도심으로부터의 거리와 인구요인에 따른 지가 변화추이 분석" 32 (32): 119-132, 1999

16 김감영, "대구시 지가의 시공간적 변화 탐색" 한국지역지리학회 18 (18): 414-432, 2012

17 이우진, "단독주택 과세의 수직 공평성 실증분석 및 불공평성 완화방안" 한국부동산연구원 16 (16): 119-143, 2006

18 "단독주택 공시가격 아파트보다 낮아"

19 이상일, "기능지역의 설정과 ‘공간단위 수정가능성의 문제(MAUP)’" 7 (7): 757-784, 1999

20 엄근용, "교육환경이 아파트 가격에 미치는 영향" 한국경제통상학회 24 (24): 99-115, 2006

21 전경구, "교육환경이 아파트 가격에 미치는 상호작용 효과분석 - 위계선형모형을 중심으로 -" 한국지역개발학회 24 (24): 1-24, 2012

22 "공시가격 바로잡아 공평과세해야"

23 김성우, "공간계량모형에 따른 주택가격 추정에 관한 연구:부산시 아파트 실거래가를 중심으로" 한국공공관리학회 24 (24): 119-137, 2010

24 김감영, "공간 상호작용 모델에 대한 공간단위 수정가능성 문제(MAUP)의 영향" 대한지리학회 46 (46): 197-211, 2011

25 이영걸, "개별공시지가와 실거래가의 격차 및 그 원인 : 전주시 서신지구 및 삼천지구 사례분석" 대한건축학회 24 (24): 221-228, 2008

26 현태승, "개별공시지가와 실거래가격의 비교 분석에 관한 연구: 부산광역시 사상구·금정구를 중심으로" 17 : 75-82, 2004

27 조민호, "개별공시지가와 개별주택가격의 조사방법 비교 및 개선방안 연구" 서울시립대학교 도시과학대학원 2009

28 최수, "개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 영향권 설정에 관한 연구" 국토연구원 62 : 235-262, 2009

29 Openshaw, S., "The modifiable areal unit problem, In Quantitative geography: a British view" Routledge 60-69, 1981

30 Brigham, E. F., "The determinants of residential land values" 41 (41): 325-334, 1965

31 Rosen, S., "Hedonic prices and implicit market : Product differentiation in pure competition, Journal of Political Economy" 82 (82): 34-55, 1974

32 de Smith, M, "Geospatial Analysis: A Comprehensive Guide to Principles, Techniques and Software Tools, 2nd Edition" Troubador Publishing Ltd

33 Robinson, W. S., "Ecological correlations and the behavior of individuals" 15 (15): 351-357, 1950

34 Basu S, "Analysis of spatial autocorrelation in house prices" 17 (17): 61-85, 1998

35 Holt, D., "Aggregation and ecological effects in geographically based data" 28 (28): 244-261, 1996