미분양 주택의 적체완화를 위한 정책개선방안에 관한 연구 = Feasible Government Policy Directions to Ease the Accumulation of Unsold Housings

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to suggest desirable policy directions to ease the accumulation of unsold housings despite tax cuts, deregulations and various incentives for the real estate market. To achieve this goal, we estimate the demand function of unsold housings and analyze the relationship between unsold housings and housing market. Then, we suggest feasible housing policies to reduce a large inventory of unsold newly-built apartments and to prevent housing inventory from having a negative impact on the real estate market as it slows down the supply of newly-built homes and causes bankruptcies among construction firms.

국문 초록 (Abstract)

2009년 3월 이후 점진적인 감소 추세를 보이던 미분양 주택이 2010년 3월에도 여전히 11만호 수준을 유지하고 있고, 특히 준공 후 미분양 주택의 경우 5만호 이상을 기록하는 등 적체현상이 지속되고 있다.
이러한 미분양 주택의 발생은 수요억제 대책, 고분양가, 분양가 규제, 공급과잉, 주택수요자들의 구매력 저하 등에 기인하는데, 금융위기를 계기로 본격화된 것이라 볼 수 있다. 정부는 글로벌 금융위기와 맞물려 미분양 주택의 문제를 해소하기 위해 2008년 하반기부터 2009년 3월까지 집중적으로 관련 대책을 추진해왔고, 2010년 4월에도 추가 대책을 마련한 바 있다.
이러한 상황에서 미분양 주택의 정책 방향은 정책의 일관성 유지와 업체의 자구노력을 전제로 경기회복 과정에서 미분양 주택이 점진적이고도 자연스럽게 해소되도록 유도해야 할 것이다. 이와 관련하여 본 연구에서는 7가지의 정책 개선 방안을 제시했다. 첫째, 미분양 주택 적체에 대한 과도한 부담에서 벗어나 점진적 해소를 유도할 필요가 있다. 둘째, 미분양 주택의 해소 과정에서 시장 기능의 정상화와 구조조정을 도모해야 한다. 셋째, 신규 주택을 지속적으로 공급해 미분양 주택의 해소 촉진과 시장안정을 도모하는 것도 중요하다. 넷째, 신규 주택이 과도하게 미분양될 경우 사업계획 변경으로 재분양을 유도해야 한다. 다섯째, 주택수요 확충으로 미분양 해소를 지원하는 방안도 고려해볼 필요가 있다. 여섯째, 민간자금 활용 및 실수요자의 주택구입 확대를 통해 미분양 주택의 해소를 지원하는 것도 중요하다. 일곱째, 실수요자인 무주택자가 미분양 아파트를 구입할 경우 기존의 LTV, DTI 등은 준수하되 우대금리를 적용하는 등 금융혜택을 주는 방안도 동시에 모색할 필요가 있다.

참고문헌 (Reference)

1 이영수, "한국의 주택가격과 거시경제: SVAR 분석" 한국부동산분석학회 14 (14): 129-147, 2008

2 김현아, "최근 민간 주택 미분양 증가의 원인과 해결방안" 한국건설산업연구원 2007

3 윤영선, "지역 건설시장 실태분석 연구" 한국건설산업연구원 2007

4 김덕례, "지방 주택시장 활성화 방안: 미분양 해소를 중심으로" 주택산업연구원 2008

5 건설교통부, "주택업무편람" 2000

6 정창무, "주택시장에서의 미분양 아파트의 역할에 대한 실증분석" 대한국토·도시계획학회 40 (40): 81-91, 2005

7 김근용, "주택시장 활성화를 위한 일자리 창출방안" 국토연구원 2009

8 김찬호, "주택시장 환경변화에 따른 주택산업 대응전략 연구" 주택산업연구원 2008

9 배순석, "주택수급여건 변화에 대응한 주택공급체계 개편방안" 국토연구원 2007

10 손재영, "주택공급제도 개선방안" 213 : 1-14, 2009

11 이항용, "주택가격 변동과 부의 효과" 한국은행 금융경제연구원 181 : 2004

12 서승환, "부동산의 거시경제적 역할" 3 (3): 447-486, 1996

13 기획재정부, "민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소방안" 2009

14 허재완, "미분양주택의 시기별 분포특성 및 발생배경 비교" 한국부동산연구원 19 (19): 259-278, 2009

15 이성근, "미분양APT를 활용한 자산유동화 연구" 한국부동산학회 (36) : 43-60, 2009

16 김덕례, "미분양 해소를 위한 정부정책의 영향 분석과 향후 정책방향 연구" 주택산업연구원 2009

17 박명호, "미분양 완화를 위한 양도소득세 한시적 감면에 대한 소고" 한국조세연구원 2009

18 박재룡, "경기부양에 기여하는 주택정책의 추진방안" 삼성경제연구소 2009

19 기획재정부, "거시경제안정보고서" 2009

20 김현아, "IMF 직후와 비교해본 2009년 주택시장 위기진단" 서울, 건설회관 2009

21 국민은행, "2008년도 주택금융수요실태조사 결과" 2008

22 국토연구원, "2008년도 주거실태조사 결과 발표" 2008

23 한국은행, "2005년 지역산업연관표 작성 결과" 2009

24 윤영선, "2003년 지역산업연관표로 본 지역건설산업구조 및 연관효과 분석" 한국건설산업연구원 2007