주택재개발사업의 현금청산에 대한 감정평가 기준 = The Appraisal Criteria for Cash Liquidation of Housing Redevelopment Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Based on problem consciousness of cash liquidation system of housing redevelopment, legal character and appraisal criteria of cash liquidation was comprehensibly reviewed.
Since housing redevelopment project belongs to public service developed by a redevelopment association, prior cash liquidation should be identified as the prior stage of adjudication, loss compensation agreement. Therefore, filing a dispute relating to practical cash liquidation as a form of civil lawsuit results in coexistence of administrative measure followed by its appeal procedure, administrative lawsuit, and civil lawsuit against one legal affair. Consequently, possibility to damage legal stability by court's arbitrary interpretation since the court will not be bound to the law concerned if loss compensation issue caused by public law is considered as civil lawsuit issue. In addition, the appraisal criteria for prior cash liquidation should be based on the approval date of management and disposition plan when the parties for prior cash liquidation and sale are determined. However, in order to prevent any legal confusion, it is a solution to delete the cash liquidation system but define the subjects as agreement or adjudication subjects; or to maintain the prior cash liquidation system but, if agreement on liquidation amount is established, considering it as an agreement under the law of compensation in land use, to effectuate legal effect such as ownership transfer.

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업의 현금청산제도는 조기에 권리관계를 조정하여 사업의 원활한 시행과 재산권자의 권익보호를 위하여 도입된 제도이나, 재결절차와 관계를 명확히 설정하지 않았을 뿐만 아니라 현금청산의 효과를 명시하지 않아 실무적으로 혼란을 초래하고 있다. 이러한 문제의식에 근거하여 현금청산의 법적 성질 및 감정평가기준을 종합적으로 검토하였다.
주택재개발사업은 정비조합에 의하여 시행되는 공익사업에 해당하므로 사전 현금청산을 공법적 틀 속에서 해석하여야 한다. 따라서 현금청산 협의는 손실보상 협의와 동일하게 간주하여야 한다. 그럼에도 불구하고 실무상 현금청산 관련 분쟁을 민사소송의 형태로 제기하는 것은 하나의 법률 관계에 재결이라는 행정처분과 이에 대한 불복절차인 행정소송 외에 민사소송이 양립하여 존재하는 결과가 되고, 공법적 원인에 의한 손실보상문제를 민사관계로 보게 되면 해당 법률에 법원이 구속되지 않아 법원이 자의적으로 해석하여 법적 안정성을 해할 가능성이 있다. 아울러 사전 현금청산에 대한 감정평가 기준은 현금청산 대상자로 확정되는 시점으로 보아야 하므로 사전 현금청산 대상자와 분양대상자가 확정되는 관리처분계획 인가일을 기준일로 보아야 한다. 다만, 법적 혼란을 방지하기 위하여는 현금청산 제도를 삭제하되 대상자를 협의 및 재결 대상자로 규정하거나, 사전 현금청산제도를 유지하되 청산금 협의가 성립된 경우에는 토지보상법상 협의로 간주하여 소유권 이전 등의 법적 효과를 발생하게 하고 불성립하는 자는 재결대상자로 규정하는 것이 실무상 혼란을 방지할 수 있는 방안이다.

참고문헌 (Reference)

1 신평우, "현행 도시정비법상 재개발·재건축제도의 개선방안에 관한 연구" 한국토지공법학회 49 : 153-172, 2010

2 김종보, "특수한 형태의 수용과 보상" 한국토지보상법연구회 3 : 2003

3 김종보, "토지구획정리사업법상 환지처분의 실질" 행정법이론실무학회 1999

4 석종현, "토지공법강의" 삼영사 1999

5 서울특별시 주거정비과, "주택재개발․주택재건축 업무편람" 2008

6 국민권익위원회, "주택재개발 조합원 등 권익보호 증진방안" 2009

7 한국부동산연구원, "정비사업과 재정비촉진사업에 관한 법제" 한국감정평가협회 2006

8 강용택, "재개발사업의 정비조합을 둘러싼 법적 문제" 한국부동산법학회 10 : 2004

9 김윤식, "재개발사업 감정평가의 개발이익 반영 여부에 관한 연구" 한국부동산분석학회 12 (12): 51-64, 2006

10 석종현, "일반행정법(상) 제11판" 삼영사 2005

11 김종보, "새로운 재건축․재개발 이야기" 한국도시개발연구원 2006

12 이종환, "불량주택지구 주거환경 개선방안으로서 자조적 주택개량의 적실성 검토" 대한국토․도시계획학회 11 (11): 1991

13 류해웅, "보상기준에 대한 입법의 재검토" 2008

14 김종보, "도시환경정비사업에서의 시행자와 사업절차의 특수성" 법학연구원 31 (31): 665-694, 2007

15 한국감정원, "도시정비사업과 감정평가" 2005

16 김종보, "도시재개발과 가청산" 대한변호사협회 (292) : 2000

17 류해웅, "도시개발과 정비에 관한 법제 해설" 국토연구원 2003

18 국토해양부, "도시 및 주거환경정비사업 여행" 2010

19 류광해, "도시 및 주거환경정비법상의 관리처분계획과 명도청구" 법학연구소 19 (19): 33-60, 2008

20 강정규, "도시 및 주거환경정비법상 주택재개발사업의 활성화를 위한 관리처분단계의 법·제도적 개선방안" 한국토지공법학회 42 : 271-289, 2008