주택재개발정비사업조합에 제공된 토지 및 건물의 경매절차에 대한 소고

국문 초록 (Abstract)

이 글은 대도시를 중심으로 기존 노후주택을 헐고 주거환경을 개선하기위해 대규모의 주택재개발정비사업이 진행되는 지역의 부동산에 대한 경매절차는 통상의 경매절차와 비교해서 어떤 점을 유의해야 하는 지에 대해서실무가의 입장에서 작성한 글이다. 원칙적으로 채무자(소유자)가 주택재개발정비사업조합에 대해 가지는권리와 의무는 경매로 소유권을 취득한 매수인이 승계할 가능성이 높다. 즉경매절차에서 조합원의 부동산을 매수한다면 조합원이 정비사업조합에 대해 가지는 권리와 의무는 그대로 매수인이 승계할 가능성이 높고, 반대로조합원이 아닌 현금청산대상자의 부동산을 매수한다면 향후 조합에 부동산을 제공하고 그 반대급부만 받을 것이다. 이러한 사항들은 부동산에 대한중대한 권리와 의무 사항이므로, 집행법원은 집행절차의 신뢰와 안정을 위해 경매준비과정에서 충분히 조사하여 매수인이 장차 어떠한 권리를 취득할수 있는지 알 수 있게 해 줄 필요가 있다. 또한 감정평가 역시 주택재개발정비사업의 특수성을 반영한 감정이 이루어져야 할 것이다. 경매절차의 진행 중에 기존 건물이 철거, 멸실된 경우 철거된 건물 등에대한 경매절차 , 주택재개발정비사업이 종료되어 이전고시가 된 경우 이전고시가 되기 전(종전 부동산)에 대한 경매절차 등 실무가의 입장에서 어떻게처리해야 할 것인지에 대해 논란의 여지가 많아 앞으로도 지속적인 검토가필요할 것으로 보인다. 또한 경매절차의 신뢰와 안정을 위해 주택재개발정비사업조합과 집행법원간의 원활한 소통을 위한 상호 통지, 청산금 지급 후의 세세한 절차 규정 등도 마련할 필요성이 높아 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This article aims to draw attention to several issues from the perspective of practitioners, in particular, what issues they have to be aware of in comparison with ordinary auction process when auction processes on real estates in regions where redevelopment of housing project on large scale after dismantling old housings in metropolitan cities is proceeding. In principle, it is highly likely that purchaser of auction process will take over the rights and obligations a debtor (owner) owes against a redeveloping partnership. In other words, when one purchases a partner’s share of a real estate in auction process, the purchaser will likely take over the rights and obligations of the partner as they are. Conversely, those who purchase the real estate (not the share of the partner) subject to money liquidation, will likely to receive consideration in exchange for providing the real estate to the redeveloping partnership. As those issues are important matters regarding all rights and obligations, in order for a court of enforcement to secure credibility and stability toward enforcement procedure, the court, after sufficient research in the auction preparation process, needs to let purchasers know what kinds of rights whey will acquire in the future. Also, special characteristics reflecting the real estate redevelopment sector should be given to the evaluation process. As there are controversies as to how to deal with auction processes in the event that buildings are demolished or dismantled or the redevelopment project itself was concluded and its notification of transfer was issued during the auction process, continuous review seems to be necessary. Moreover, to secure credibility and stability in the auction process, it is highly recommended that provisons regarding notice to facilitate smooth communication between a court of enforcement and a redeveloping partnership, procedural provision setting out the procedure after paying liquidation are made.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 검토배경
• Ⅱ. 도정법상 주택재개발정비사업의 절차
• 1. 도시 및 주거환경정비법의 연혁
• 2. 주택재개발정비사업 시행절차
• Ⅲ. 주택재개발정비사업에 제공된 부동산 경매
• 1. 경매의 준비상 주의할 사항
• 가. 주택재개발정비사업조합 등 사실조회
• (1) 필요성
• (2) 사실조회(보정명령) 예시
• 나. 조합원의 지위 승계 여부
• 다. 감정 평가(주택재개발정비사업의 특수성 반영)
• (1) 감정 평가의 취지
• (2) 환지와의 유사성
• (3) 구체적 감정방법
• 2. 주택재개발정비사업 진행 단계별 경매절차상 쟁점
• 가. 관리처분계획 인가전
• 나. 관리처분계획 인가후 이전고시 이전(주택재개발정비사업에 제공된토지와 건물 중 건물이 멸실된 경우)
• (1) 건물과 일괄해서 매각가능한지 여부
• (2) 건물을 제외해서 매각한 경우 매수인의 지위
• (3) 건물의 매각가능성 여부(사견)
• (4) 구체적 매각 방법
• (가) 토지만 매각하는 경우
• (나) 토지와 건물을 일괄 매각하는 경우
• 다. 이전고시가 된 경우
• (1) 이전고시 의의 및 법적 효과
• (가) 의의
• (나) 법적 효과
• (2) 이전고시가 부동산 경매절차에 미치는 영향
• (가) 토지등기부의 폐쇄
• (나) 토지등기부의 폐쇄가 경매절차 장애사유인지
• (다) 경매절차에서 부동산 목록의 경정 가능성
• (라) 현황조사 및 재감정의 필요성 여부
• (마) 매각물건명세서상 말소기준권리
• (바) 배당시 관련된 문제
• (1) 등기부상 공시되는 권리
• (2) 등기부상 공시가 되지 않은 권리
• (사) 매각허가결정 후 이전고시가 된 경우
• 3. 주택재개발정비사업조합에 제공된 부동산의 소유자가 현금청산대상자인 경우
• 가. 현금청산대상자 및 그 법적 지위
• 나. 현금청산대상 부동산에 대한 경매진행 가능 여부
• 다. 채권집행과의 경합의 가능성
• Ⅳ. 관련 문제
• 1. 집합건물법 제20조의 분리처분금지와의 관계
• 가. 문제의 소재
• 나. 관련규정과 대법원 판례
• 다. 사견
• Ⅴ. 개선 또는 향후 고려할 사항
• 1. 주택재개발정비사업 공시의 필요성
• 2. 조합과 집행법원간의 소통 원활의 필요성
• 3. 이전고시 통지 등 여부
• 4. 사실조회의 실효성
• Ⅵ. 결어
• ※ 참고사항(일본의 도시재개발절차)

참고문헌 (Reference)

1 김철용, "행정법 Ⅰ, Ⅱ" 박영사 2010

2 "일본국 전자정부법령데이타제공시스템"

3 노경필, "이전고시에 관한 소고 - 기존 판례 입장에 대한 비판적 검토를 겸하여" 사법발전재단 1 (1): 95-138, 2013

4 법원행정처, "법원실무제요 민사집행[Ⅱ]―부동산집행" 법원행정처 2014

5 손윤경, "도시 및 주거환경정비법 제47조 현금청산대상자의 범위 및 현금청산 대상자에 대한 부동산 인도청구의 방법- 분양계약 불체결자의 경우를 중심으로" 대구판례연구회

6 김종보, "공용환권의 개념과 법적 효과" (31) :

7 兵庫県司法書士会, "都市計画·区画整理·都市再開発の実務と登記" 民事法研究会 1997

8 都市再開發法制硏究會, "入門 都市再開發法" 株式会社ぎょうせい 2003

9 "CourtNet>지식검색프로그램>종합법률정보>판례"