부동산중개제도의 법적 과제 -공인중개사법을 중심으로- = Legal Problems of the Real Estate Brokerage System -Focusing on the Certified Real Estate Brokers Act-

국문 초록 (Abstract)

부동산중개제도는 산업 자체의 고도화와 여건변화에 부응할 수 있는 제도개선의 필요성이 매우 높은 실정이다. 본 연구는 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률이 시행된 지 1년반이 지난 지금 부동산중개제도를 선진적으로 발전시키기 위한 방향을 모색하고자 한다.
이제 우리나라의 부동산중개제도는 국가경제규모보다 국민의 재산권 보호 측면에서 볼 때 부동산중개업을 전문서비스업으로 육성시키고 전문성과 윤리성을 갖춘 전문직업인으로 인식될 수 있도록 전환시키는 제도적 장치가 시급하다. 따라서 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 현황과 문제점, 법적과제가 무엇인지 살펴보았다. 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 법적과제를 종합하여 정리하면 다음과 같다.
첫째, 거래당사자의 재산권보호를 위하여 손해배상책임제도의 업무보증금액을 상향하여야 하며, 중개대상물 확인ㆍ설명제도는 중개업자가 확인ㆍ설명할 수 있도록 조사권한을 대폭적으로 부여하여야 할 것이며, 계약금의 예탁제도가 정착될 수 있도록 의무화 또는 정착방안을 마련하여야 한다.
둘째, 부동산거래의 투명화를 위하여 실거래가 신고제도를 거래당사자에게 신고의무를 부여하는 방안으로 전환하여야 하며, 부동산중개계약의 서면화, 의무화, 또는 인센티브 부여를 통한 정착방안 마련 등의 제도개선이 이루어져야 하며, 부동산거래정보망의 단일화를 통한 관리방안이 마련되어야 할 것이다.
셋째, 부동산중개업 종사자제도 측면에서 공인중개사 제도를 전면적으로 재검토하여야 할 것이며, 사용인의 경우에 공인중개사만이 중개보조원이 될 수 있도록 하고 교육제도를 강화 하여 국민들에게 서비스할 수 있도록 제도개선이 이루어져야 할 것이다.
넷째, 기타 부동산중개제도와 관련하여 중개수수료 제도는 장기적으로 당사자합의로 할 수 있도록 하고, 중개보수를 성공보수보다는 행위보수체로 전환하는 방안도 고려하여야 할 것이다. 그리고 교육제도를 실무교육중심에서 보수교육중심으로 전환하여 시대적 상황에 따라
변화하는 제도와 정책들을 제대로 습득하여 국민의 재산권 거래를 담당할 수 있도록 하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Now the current real estate brokerage system requires improvement in answer to the more sophisticated real estate industry and circumstantial changes. This study intends to guide how to advance the real estate brokerage system, especially a year after the law regarding the operations of licensed real estate agents and real estate transaction report went into effect.
Now, considering protecting people's property rights, rather than the national economic scale, Korea's real estate brokerage system is in urgent need of a systematic mechanism which can develop real estate brokerage into professional services and elevate brokers to professionals with expertise and a sense of morality.
Hence, this study investigates the current status, problems, and legal tasks of Korean real estate brokerage system, mainly focusing on the law for licensed real estate agents. Listed below is a summary of legal tasks in relation to the real estate brokerage system, centering on the licensed real estate agent law.
First, in order to protect the property rights of the person engaged in a particular transaction, the amount of operational deposit related to the damage compensation system should be increased. As well, a system for verifying and describing brokerage objects ought to empower brokers with the right to investigation so that they can verify and describe their brokerage object. Furthermore, a plan to institute and stabilize the deposit system has to be prepared as well.
Second, for transparency in real estate dealings, the current transaction report system should be improved to oblige the person engaged in dealings to report actual transactions. Besides, systematic improvement is required, such as documenting and enforcing real estate brokerage contracts, or providing incentives. Additionally, a managerial plan has to be drawn up by integrating the intelligence network of real estate transactions.
Third, the current licensed real estate broker system should be thoroughly reexamined from the perspective of those participating in real estate brokerage. For users, a future system should guarantee that only licensed brokers can become brokerage assistants. Besides, the training system also has to be reinforced to provide quality services.
Fourth, for other real estate brokerage systems, the brokerage commission system should be based upon long-term agreement between contracting parties. Also, a plan for changing the brokerage payment system from a contingent fee to conduct-oriented fee has to be considered. Then, by replacing the practice-based training system with the fee-based one, brokers must be encouraged to fully understand systems and policies, which vary according to circumstances, before undertaking the dealings about people's property rights.

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