아파트 분양가조정과 개발이익분배 = Public Interventions on Pre-Sale Price Determination of New Condominiums and Distribution of Development Profits

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 논란이 되고 있는 공동주택의 분양가정책과 관련하여 분양가공개정책에 대한 실효성이 미비하다는 전제하에서 일련의 도시개발사업에 참여하고 있는 개발주체별 개발이익의 규모를 정확히 파악하고, 개발이익의 대상과 규모를 설정하는 것이 공동주택의 가격안정화에 효과적인 영향을 줄 것으로 판단하였다.
따라서, 본 논문에서는 개발사업의 주체(택지개발자, 주택건설자, 아파트피분양자)와 지역시장(수도권과 비수도권)으로 구분하여, 각각의 개발이익을 산출하였다. 그 결과, 개발이익을 가장 많이 취득하는 주체는 비수도권의 청주지역을 제외하고 주택의 수요자인 아파트피분양자로 나타났고, 그 다음으로 주택건설자, 택지개발자 순이었다. 이는 일반적인 인식과는 사뭇 다른 양상을 보여주고 있다. 지역시장을 구분하여 개발이익을 산출하면, 수도권지역이 비수도권지역에 비해 전체 개발이익이 약 1.3-9.0배 더 크게 나타났다. 이는 도시규모가 크고, 주택의 수요와 공급이 활발하게 발생하는 지역일수록 개발이익이 크다는 것을 함의하고 있다.
위의 결과를 준용한다면, 공동주택의 분양가 공개제도가 적용될 경우, 택지개발자와 주택건설자의 개발이익이 아파트피분양자에게 전이될 가능성이 높고, 이러한 개발이익은 기업활동을 통해 파생된 이익보다는 개인의 불로소득으로 사유화될 개연성이 크기 때문에 정책의 실효성이 낮을 것으로 예상된다. 그러므로 분양가조정정책에 대한 인위적인 개입보다는 그에 앞서 환수가능한 개발이익의 주체와 규모를 면밀히 검토하는것이 선행되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study begins with the assumption that the pre-sale price of new condominium is not the sole determinant of the equilibrium marked price of the condominium after construction. This lack of direct relationship has been reportedin the recent studies. Once this hypothesis is accepted, any public interventions on the determination of pre-sale price of new condominiums result in distributional adjustments of development profits among the participants, including land developers, housing developers, and condominium buyers.
In this study, we estimate development profits shared by the participants. Also, the estimations are performed by differentiated localities. The results show that most of development profits are acquired by condominium buyers, while land developers get a little of them. It differs to the common belief that land and housing developers take most of development profits. The amounts of total profits depend on the characteristics of local market, including the size of a locality and accessibility to Seoul.
Based on these findings, we can conclude that a policy alternative to lower the pre-sale price of a new condominium could result in transferring profits from condominium builders to condominium buyers. The excess development profits obtained by condominium buyers would be windfall income. Therefore, the pre-sale price related policy could only strengthen speculative behaviors of home buyers.

목차 (Table of Contents)

• Abstract
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 개발이익 관련 논의
• Ⅲ. 개발이익 발생의 미시적 분석
• Ⅳ. 결론
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

1 국토연구원, "토지에 대한 개발이익환수제도의 개편방안" 국토연구원 2004

2 권태연, "신규분양주택의 가격 결정구조 분석 서울시 아파트 분양권 시장을 중심으로" 2004

3 윤숭봉, "서울시 분양 아파트 시장의 평형별 분화에 관한 연구" 대한국토도시계획학회 39 (39): 235-249, 2004

4 국토연구원, "공공택지 및 분양주택 공급제도" 국토연구원 2004

5 국토개발연구원, "개발이익의 사회적 환수에 관한 연구" 서울 1989

6 진정수, "개발이익의 발생규모와 영향요인 분석에 관한 연구" 1998