우리나라 아파트의 특성과 아파트 가격 = The Valuation Effects of Housing Attributes in Korea - A Quantile Regression Analysis

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 우리나라 전체의 아파트를 대상으로 아파트 특성이 아파트 가격에 미치는 효과를 분위회귀분석을 통해 살펴보는 데 있다. 기존의 아파트 가격 결정요인 연구들은 대부분이 헤도닉 모형을 통해 아파트 가격과 아파트 특성의 관계를 연구하고 있다. 또한 연구의 범위에 있어서도 서울시나 부산시 또는 신도시와 같이 일부 지역으로 국한하여 연구해오고 있다. 본 연구는 헤도닉 모형을 보완하는 분위회귀모형을 이용하여 전국 아파트의 가격과 그 특성을 살펴보았다. 연구결과 헤도닉 모형의 경우 모든 특성변수가 아파트 가격에 유의하게 영향을 미쳤다. 그러나 분위회귀모형의 경우 아파트 가격의 분위별로 서로 다른 아파트 특성들이 영향을 미치고 그 효과의 크기도 분위별로 달랐다. 고가의 아파트 일수록 전용면적, 아파트동수, 주차장 요인에 따라 가격 프리미엄 효과가 있었다. 또한 방의 개수, 욕실의 수, 세대수, 층수, 편의시설 수는 고가의 아파트 일수록 그 영향이 줄어들었다. 아파트 연령은 고가의 아파트 일수록 음의 효과가 감소하였고, 아파트 브랜드는 양극단 분위를 제외하고 양의 효과가 점점 감소하였다. 교육시설의 경우 양의 효과가 하위 3분위와 상위 3분위에서만 나타나고 중앙분위에서는 나타나지 않았다. 현관구조, 난방방식, 사용연료에 대해서도 분위회귀분석을 수행하였다. 연구결과 헤도닉 모형은 아파트 가격에 대한 아파트 특성의 평균적 영향만을 나타내주었다. 따라서 아파트 특성이 아파트 가격에 미치는 영향은 그 분위별로 나누어 파악해야 전체적인 아파트 특성의 효과를 파악할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to investigate the valuation effects of housing attributes in Korea using a quantile regression analysis. Prior housing pricing studies have examined the relationship between housing attributes and housing price mostly using a hedonic model with ordinary least square method. The variables and subjects employed in prior studies have also limited to a subset of house attributes and to specific areas such as Seoul, Busan, or New Towns. However, a hedonic model cannot not explain the distribution of the house price at any point, but explain the mean of the house price. Moreover, the limited variables and subjects could bring a sample bias and the issue of omitted variables. This study complements a hedonic model using a quantile regression by employing a comprehensive determinants of house price as well as all the apartments in Korea.
The result shows that the signs of the estimates using a hedonic model are the same with the estimates using a quantile analysis. However, the magnitudes and attributes of the estimates with a quantile analysis are different from the results of a hedonic model. The
high pricing houses have a price premium on the housing attributes such as area, building, and parking variables. On the contrary, the effects of room, bathroom, household, convenience variables have gradually reduced to the high pricing houses. The age variable has a negative relationship with housing price, but its effect has reduced to the high pricing houses. The education variable only shows the effect at the range of 0.1 to 0.3 and 0.6 to 0.9 percentiles. The empirical results show that most housing attributes generally require different prices according to different quantiles, and thus a quantile analysis help researchers understand the effects of price determinants over the distribution of housing prices.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 분위회귀모형과 아파트 가격결정요인 선행연구
• Ⅲ. 실증분석
• Ⅳ. 결론
• 참고문헌
• Abstract