비주거용 부동산 과세평가의 수직적 형평성 분석 - 서울시를 중심으로 - = An Analysis on the Vertical Equity of non - residential real estate Assessment in Seoul

국문 초록 (Abstract)

서울시에서 비주거용 부동산에 대해 연도별, 자치구별, 용도지역별 과세평가의 수직적 형평성이 어떻게 존재하고 있는지를 분석하고자 하며, 이를 위해 비율(ratio)분석과 모형을 통한 회귀분석을 실시하였다. PRD(Price-Related Difference)와 IAAO 모형을 이용한 회귀분석(OLS, Regression)으로 수직적 불형평성을 검증하고, 분위회귀분석(Quantile Regression)을 실시해 비율(ratio)의 분위수별 모형의 추정계수 값을 확인함으로써 가격구간별 수직적 역진성을 확인한다. 분석모형의 역진적 편의(bias)와 평가비율의 비정상적 분포 등의 한계를 보완하고 검증결과의 신뢰를 높이기 위해 Clapp의 도구변수를 사용한 모형을 설정한다. 절편항에 연도 효과를 수반하도록 모형을 추가한 후 TSLS(Two-Stage Least Squares) 결과를 함께 기술한다. 분석 결과, 평가가치는 시장가치와 동조화하려는 경향이 있는 것으로 판단된다. 시장상황과 정치적 접근, 행정적 규제나 법률적 지원, 과세평가의 조사시스템 등도 평가가치의 시장가치 동조화를 유도하는 요인이다. 거래건수가 많고 거래금액이 낮을수록 평가가치는 시장가치에 근접하는 경향을 보이고 있으므로, 실거래가격의 축척과 축적된 가격의 세밀하고 올바른 검증이 뒷받침 된다면 향후 과세평가자에게 실거래가격은 평가가치의 중요한 반영요인이 될 수 있을 것으로 판단된다. 조세부담을 내세운 민원에 흔들리지 않고, 확보된 실거래가격을 정밀하게 분석하여 가격대별 비율(ratio) 편차를 최소화 한다면 조세의 수직적 불형평성은 개선될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper aims to analyze the Vertical Equity of non-residential real estate Assessment by ratio analysis and regression model by years, regional, use zoning. Vertical inequity is verified by using regression analysis of IAAO model and vertical inequity on price sectional can be founded by confirming Quantile coefficient in Quantile Regression analysis. To complement abnormal distribution of valuation ratio to market value and regressive bias of analysis model, clapp model which adopt tool variable is applied. to reflect year effect, another model is added and Two-Stage Least Squares result is described also.
As a result, assessment value and market value tend to Synchronized. Market environment and political approach, regulations, legal support, investigation system on assessment are also the key factors to induce synchronization between assessment value and market value. The more sales transactions and the lower sales amount, assesment value come closer to market value. so by accumulation sales transaction and accurate, detailed examination of it, sales price can be crucial resolution factor on good assessment. Not moving side to side on account of claims on tax burden and minimizing ratio bias which appear on wide range of prices by precise analysis for secured sales prices, vertical inequity could be improved.

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