미국에 있어서 손실보상제의 동향 = Trends of Just Compensation in America

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In determining the amount of compensation that is just, courts have established the market value of the taken property as the central guide.
In fact, the market value of the taken property must be used as the measure of just compensation unless it cannot reasonably be determined or when application of the market value standard would be unjust.
Market value employ three principal valuation techniques to establish the price that a willing buyer would be willing to pay for the property.
First, the price at which comparable properties have been sold(comparable sales approach).
Second, the value of property based on the discounted present value of the property's projected net income(capitalization approach).
Third, the cost to reproduce or replace the taken property in today's markrt, unless depreciation(reproduction cost approach) But, issues surrounding compensation for losses suffered(who_gets_what when government acquiress piece of land)are typically the most complex and controversial aspects of compulsory acquisition.
A long-standing principle in many jurisdictions is that compensation should be guided by the objectives of "equity" and "equivalence"-that is, the adequacy of compensation should be measured against the goal of ensuring that people are neither impoverished nor enriched.
Currently, many property owners and environmentalists are locked in a controversy about the need for compensation when environmental regulations limit property uses. Essentially this disagreement results from divergent concept of the nature of private property rights.

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 미국에 있어서 공공필요에 따라 행하여지는 재산권침해로 인한 손실보상제에 관한 새로운 동향을 소개하는 것을 중심으로 한다.
먼저 손실보상을 논의하기 위해서는 그 전제로서 토지재산권에 내재된 몇 가지의 문제들이 있다. 사실 토지재산권은 그 소유자들이 산업사회의 등장과 그 발전에 따른 부의 창출 수단으로 생각하고 있었으며 이러한 이익창출의 기대를 박탈하고 희생을 강요하는 것에 대한 보상이라 하였다. 그러나 이에 대해서는 환경론자 및 토지를 가지지 못한 사람들과에 의한 비판이 있었으며 또한 토지는 그 용도에 따라 수익의 정도가 달라질 수밖에 없는 것인데, 그 용도란 국가가 지정하기 따라 다르다는 것이다(zoning). 그러므로 공익상 필요에 의한 토지재산권의 침해에 대해 보상이란 용어는 적절하지 못하다는 것이다.
그리고 공공사업과 보상원리는 보상의 대상이 되는 이익과 이를 가져야 할 사람들이 누구인지, 보상을 하는 경우라도 적정한 보상액과 보상의 방식 등이 고려되어야 할 것이다.
종래 우리나라에서는 미국의 연방 차원에서의 손실보상의 원리에 대한 논의가 주류를 이루었다. 그러나 여기에서는 주 차원 특히 Illinois주와 Michigan주 및 Texas주에서의 손실보상제에 관해 살펴보기로 한다.
먼저, 일리노이 주의 경우를 요약하면 다음과 같다.
일리노이주에 있어서 정당보상의 기준이 되는 침해된 재산권의 시장가치에는 특별한 법적 근거 없이는 침해대상 목적물의 객관적 가치에 대해서만 보상을 하며 소유권자의 기회이익의 상실은 포함되지 아나하며, 공정한 시장가치에는 투자수익의 보장은 포함되지 아니한다. 다만 교회, 학교 등의 특별한 용도에 제공된 토지의 경우는 그러하지 아니한다. 그리고 개발이 진행중인 토지 등의 가치는 그 개발이 투기적이 아닌 한 고려되어야 한다는 등이 특색이다.
미시간주의 경우는 특히 개인의 재산권을 보호함에 있어서 정당보상의 평가기준을 미국 감정평가사협회(AIA)의 기준을 준용한다는 것이며, 손실의 정도를 결정함에 있어서 법원은 공정한 시장가치뿐만 아니라 침해대상 목적물이 최고·최선으로 활용된 경우의 이익까지도 포함된다고 한다.
텍사스주에 있어서 토지수용은 공적이용, 공적 필요성, 충분하거나 정당한 보상 및 적법절차의 요건을 구비하여야 하며, 그 구체적인 절차는 텍사스주의 재산세 규정(TPC)에 근거하고 있다.
결국 본 연구는 정당한 보상원리로 “충분하고 정확한 동등가치” 그리고 “재정적으로 종전과 동등한 지위”의 확보에 있음을 강조함에 있다.

참고문헌 (Reference)

1 이동수, "企業都市 開發과 正當補償 - 미국의 사례를 중심으로 -" 한국토지공법학회 29 : 25-50, 2005

2 C. E. Gilliland, "What's the Cost?-Private Property, Public Use" Texas A&M Univ. (Summer) : 1-3, 1994

3 J. Fambrough, "Understanding the Condemnation Process in Texas" Real Estate Center, Texas A&M Univ. 1-16, 2015

4 A. T. Ackerman, "Principles of Compensation in Eminent Domain" 73 (73): 1-8, 1994

5 J. M. Lindsay, "Compulsory Acquisition of Land and Compensation in Infrastructure Project" 1 (1): 1-10,