경매절차상 전세권자와 전세권저당권자의 보호방안 = A Study on the Protection of Chonsegwon-holder and Chonsegwon-mortgagee in the Foreclosing prodcedure

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Any person having Chonsegwon is entitled to use it in conformity with its purposes and to take the profits from it, by paying the deposit money and possessing the real property owned by another person. Furthermore, he is also entitled to obtain the payment of deposit money in preference to having the junior right or other creditors with respect to whole real property.
If the settler of Chonsegwon delays the return of deposit money, the person of having Chonsegwon may request an auction of the subject matter of Chonsegwon,in accordance with the Civil Execution Act. This is the voluntary auction that aims to foreclosing the subject matter according to the Chonsegwon upon the provided statement of Civil Execution Act. Here, lots of legal issues such as (i) whether Chonsegwon-holder provides the performance, (ii) whether Chonsegwon-holder files a foreclosing action against entire real estate even in case of only the land or building is partially subject to the Chonsegwon contract, or (iii) how distribute the proceeds of the conversion from the auction when only exclusively possessed area is subject to the Chonsegwon in the joint-ownership building. In addition, the filing the execution proceeding is seeking upon the Civil Execution Act and the concrete method of public auction will inevitably lead to questionable points.
Meanwhile, mortgage may have real property ownership for its object under the principle rule, above this Chonsegwon also can be subject to the mortgage.
Besides, Chonsegwon-holder can be provides her rights to the third-person as a collateral. Therefore, the mortgage for the Chonsegwon purposes can be validly formed under the Korean Civil Act. At this time, the registration should be made by a codicil of mortgage for the Chonsegwon to a registration.
There is continuous argument regarding what legal status have in mortgagor in the Chonsegwon-mortgagee and how should the stakeholder can be protected its rights because there is no concrete statement on the both issues. In general, the duration of Chonsegwon shall be not more than 10 years. However, if the period of Chonsegwon failed to prescribed in the contract, the issue arising whether the contract period is terminated when Chonsegwon-mortgagee starts her foreclosing action and those methods of execution means are differently applied.
This article deals with general issues related to the foreclosing skill of Chonsegwon-holder and execution method of mortgagee against Chseonsegwon.
Especially, a depth research and concrete argument added on the process of execution is how different from the legal theory in the security and collateral law practicing arena.

국문 초록 (Abstract)

전세권은 전세권자가 전세금을 지급하고 전세권설정자의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권이다. 또한 전세권이 소멸하면 목적 부동산으로부터 전세권자는 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 담보물권적 성질도 가지고 있다.
전세권 소멸 후 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법에 정한 절차에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 이러한 경매를 민사집행법상 전세권에 기한 담보권의 실행 등을 위한 임의경매라 한다. 따라서 전세권자의 경매실행에 있어서 경매신청시 전세권자의 이행제공 완료 여부, 토지나 건물 일부에 전세권이 설정된 경우 전세권자의 일괄경매신청 여부, 구분건물의 전유부분에만 전세권을 설정한 경우 배당 등 여러 문제점이 있다. 또한 전세권자 경매청구권은 민사집행법에 정한 바에 의하여 행해지므로 구체적인 경매실행방법에 있어서 우선변제권을 실행하는 데 명문의 규정이 없어 문제점이나 그 절차에 대해 의문을 가지지 않을 수 없다.
한편, 저당권은 부동산의 소유권을 목적으로 함이 원칙이지만, 전세권도 그 목적으로 할 수 있고 전세권자는 전세권을 타인에게 담보로 제공할 수 있다. 따라서 전세권을 목적으로 하는 저당권은 우리 민법상 유효하게 성립한다. 이때 그 등기는 전세권에 대한 저당권의 부기등기 형식으로 하게 된다. 전세권저당권의 경우 저당권자는 어떤 법적지위를 가지고 있으며, 그 권리실행은 어떤 방법으로 이루어지는지 구체적인 규정이 없어 그 법적지위를 둘러싸고 상당한 논의가 계속되고 있다. 특히 전세권저당권자의 권리실행에 있어서 전세권의 존속기간이 만료되었는지 그 여부에 따라 권리 실행방법에 있어서 다툼이 있다. 그러므로 본 논문에서는 전세권자의 경매절차에서의 제문제와 전세권저당권자의 저당권의 실행에 있어서 제문제를 고찰하고, 그 보호방안에 대해 보다 구체적으로 고찰하였다.

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