아파트 분양가격 구성 분석을 통한 분양가격 변화요인에 관한 연구 : 건축비를 중심으로 한 사례연구 = A Study on the Factors for the Sales Price change of an Apartment Unit through the Component Analysis of the Price

국문 초록 (Abstract)

분양가상한제 확대시행에 따라 다양한 건설환경을 충족시키기 위한 분양가 구성요소와 공사원가에 영향을 미치는 변화요인에 대한 분석이 필요하게 되었다. 이에 본 연구는 사례건물들의 분양가 구성비율을 분석하여, 분양가에 영향을 미치는 변화요인들을 파악하고, 현재 정부에서 고시한 표준건축비의 신축적인 운영방안을 제시하고자 하였다. 이러한 연구의 목적으로 수행되어진 본 연구의 결론을 요약하면 다음과 같다.

1) 공동주택의 분양가를 형성하고 있는 구성항목을 공사원가, 설계 및 감리비, 부대비, 토지대 및 사업이익의 순으로 정하고 대형건설사 5개사의 대표 프로젝트를 선정하여 구성비율을 분석하였다. 분석한 결과 네 항목중 분양가 상한제에 있어서 공공기관에서 개발.공급하는 공급가격인 토지대를 제외하면 제일 편차가 높고 많은 비중을 차지하는 것이 공사원가로 나타났다. 또한 공사원가는 적용 조건에 따라 40%이상의 편차가 발생하므로 표준건축비의 실제 활용면에서 한계가 있음을 알 수 있었다.

2) 공사원가의 변화요인을 도출하고자 공사원가 구성항목을 공사 단계별로 설정하여 변화요인을 다음과 같이 도출하였다.

첫째, 토공사 공법 및 기초 지정공사에 따라서 공사비의 변화가 나타났다.
둘째, 공동주택의 구조형태인 각각의(판상형, 엇갈림형, 절곡형, 타워형, 피로티 설치 유/무, 지붕형태) 설치내용에 따라 공사원가가 상승하였다.
셋째, 마감재에 의한 공사원가의 변화는 최저등급을 기준으로 등급이 상향됨에 따라 변화율을 나타냈다. 따라서 마감공사비의 공사원가에 대한 반영은 공급조건에 따라 반드시 별도로 산정하여야한다.

3) 2005년 표준공사비의 경우는 보다 신축적인 운영을 위한 각종 가산항목을 추가하였으나 변화하는 건설환경의 다양한 변화요인들을 수용하진 못하였다. 이에 본 연구에서는 상기 항목들의 추가 사항들을 제시하므로써 분양원가관련 의사결정시 보다 현실적인 판단을 하는데 도움이 되고자 신축적인 표준건축비의 보완을 제시하였다.

향후에는 보다 많은 변화요인과 변화요인의 영향도를 분석한 연구들이 수행되어져 좀 더 객관적인 자료로 분양가상한제 및 분양가 공개시 의사결정자들이 활용할 수 있도록 진행되어 나가야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 9
• 1.1 연구배경과 목적 9
• 1.2 연구의 범위 및 방법 11
• 1.3 선행 연구의 고찰 13
• 2. 정부 정책 방향과 부동산 가격 변동 16
• 2.1 부동산 정부 정책 방향 16
• 2.1.1 1980년대 이전 정책 16
• 2.1.2 1990년대 정책 19
• 2.1.3 2000년대 정책 21
• 2.1.4 분양원가 공개 배경 24
• 2.2 부동산 가격 변동 26
• 2.2.1 연도별 분양가 추이 26
• 2.2.2 서울지역 규모별 분양가 추이 28
• 2.2.3 분양가 상승의 원인 29
• 3. 분양가 산정 기법 및 사업구도에 따른 분양가격 결정구조 31
• 3.1 분양가 산정 기법 31
• 3.1.1 수요.공급 분석법 31
• 3.1.2 요인비교법 34
• 3.1.3 원가법 36
• 3.2 사업구도에 따른 분양가격 결정구조 39
• 3.2.1 공공기관 사업주체 39
• 3.2.2 건설회사 사업주체 40
• 3.2.3 민간 시행사 사업주체 41
• 3.2.4 조합 사업주체 42
• 4. 사례연구를 통한 분양가격 구성 분석 45
• 4.1 프로젝트 선정 및 분석 절차 45
• 4.2 사례 프로젝트 46
• 4.2.1 `A`프로젝트 분양가격 구성 분석 46
• 4.2.2 `B`프로젝트 분양가격 구성 분석 47
• 4.2.3 `C`프로젝트 분양가격 구성 분석 49
• 4.2.4 `D`프로젝트 분양가격 구성 분석 50
• 4.2.5 `E`프로젝트 분양가격 구성 분석 52
• 4.2.6 사례 분석 결과 53
• 5. 분양가격 변화요인 도출 및 표준건축비에 관한 보완 사항 제시 57
• 5.1 분양가격 변화요인에 관한 고찰 57
• 5.1.1 변화요인 고찰의 필요성 57
• 5.1.2 토공사 공법 및 지정공사에 따른 변화 59
• 5.1.3 구조형식에 따른 변화 61
• 5.1.4 마감자재에 따른 변화 64
• 5.2 표준건축비에 관한 보완 사항 제시 65
• 5.2.1 분양가상한제 적용 주택 건축비 65
• 5.2.2 표준건축비에 관한 보완 사항 제시 67
• 6. 결 론 69
• 6.1 연구의 요약 및 결론 69
• 6.2 연구의 제약 및 향후 연구방향 71
• 참고문헌 72
• 국문초록 74
• ABSTRACT 76