전세가격 및 전세금비율 변동의 결정요인 분석

국문 초록 (Abstract)

전세제도는 우리나라에만 존재하는 특이한 임대 형태로서 1960년대부터 시작된 경제개발계획으로 인한 급속한 도시화와 이에 따른 도심내 주택물량 부족 현상을 민간영역에서 자발적으로 해소하기 위한 방편으로 널리 활성화 된 제도이다. 우리나라의 대다수의 임대주택은 전세형태로 존재하고 있어 전세제도의 연구는 우리나라의 임대주택 연구에 있어 매우 중요한 의미를 갖는다.
본 연구는 전세가격의 결정요인 분석과 동시에 전세가와 매매가 간의 연관지표로 자주 사용되는 전세/매매가비율 결정요인을 분석함으로써 전세가격 및 전세가상승 요인을 확인하는데 그 목적이 있다. 따라서, 본 연구는 서울시 25개 자치구를 공간적 범위로 정하고 아파트 중 500개 아파트의 전세 가격을 무작위로 추출하여 연구의 대상으로 하였다.
서울시 아파트 전세가격 및 전세/매매가비율의 변동요인을 분석하기 위하여 주택가격특성모형(Hedonic Price Model)을 분석의 틀로 사용하여 3가지 모형을 설정하였으며, 이들 3가지 모형은 다중회귀분석을 통하여 분석하였는데 구체적 모형 및 설명변수는 다음과 같다.
첫째, 모형1은 종속변수를 ‘3.3㎡당 전세가격’으로 정하여 특성변수들이 전세 가격에 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다. 설명변수는 환경특성, 주거특성, 지역특성, 가격특성의 4가지 범주로 구분하였다. 환경특성에 대한 설명변수로는 ‘강남지역’을 더미변수 처리한 변수를 사용하였으며, 이 때 ‘강남지역’은 타 지역에 비해 월등히 전세 가격이 높은 강남구와 서초구로 지정하였다. 주거특성변수로는 ‘총세대수’, ‘경과년수’, ‘면적’, ‘난방방식(개별난방 또는 기타난방)’을 사용하였다. 지역특성으로는 ‘지하철역까지의 거리’, ‘인접도로까지의 거리’, ‘도심까지의 거리’를 설명변수로 사용하였다. 가격특성으로는 ‘3.3㎡당 매매가격’으로 설정하여 매매가격이 전세 가격에 미치는 영향을 측정하고자 하였다.
둘째, 모형2는 전세/매매가비율의 결정요인을 확인하려는 과정으로서, 종속변수는 ‘전세/매매가비율’을 사용하였다. 설명변수는 모든 변수를 모형1과 동일한 변수로 사용함으로써 전세 가격에 영향을 미치는 요소들이 전세/매매가비율에 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다.
셋째, 모형3은 전세/매매가비율의 변동에 영향을 미치는 요인을 확인하기 위한 모형으로서, 종속변수는 ‘전세/매매가비율 변동량’을 사용하였다. 설명변수는 모형2에서와 같이 모두 모형1에서 사용된 변수를 사용하되, 가격특성에서 사용된 ‘3.3㎡당 매매가’ 대신에 ‘매매가상승률’을 사용하였다. 이는 전세/매매가비율의 변동량이라는 종속변수가 시계열적 의미를 내포하고 있으므로, 이에 대응되는 매매가격도 횡단적 자료를 사용하여 매매가격과 전세가격의 동적 관계를 확인하기 위함이다.
분석결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 전세가격 결정요인에 대한 분석결과 가장 큰 영향을 미치는 것은 매매가이며, 매매가는 전세가에 양(+)의 효과를 미친다. 나머지 변수들은 경과년수(-), 강남지역여부(+), 전용면적(-), 도심까지의 거리(-), 지하철역까지의 거리(-), 총세대수(+), 난방방식(-), 인접도로까지의 거리(-) 순으로 분석되었다.
둘째, 전세/매매가비율 결정요인에 대한 분석결과, 가장 큰 영향력을 갖는 변수는 매매가격(-)이었으며, 나머지 변수들은 경과년수(-), 면적(-), 강남지역여부(+), 인접도로까지의 거리(-) 순으로 나타났다.
셋째, 전세/매매가비율 변동량의 결정요인에 대한 분석결과, 가장 큰 영향력을 미치는 변수는 매매가격상승률(-)이며, 나머지 변수들은 면적(-), 총세대수(+), 도심까지의 거리(+), 인접도로까지의 거리(-) 순으로 확인되었다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제3절 연구의 체계 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 7
• 제1절 주택특성가격 이론 (Hedonic Price Model) = 7
• 제2절 전세/매매가비율 결정이론 = 11
• 제3절 선행연구 검토 = 15
• 1. 헤도닉 가격모형을 통한 전세가 분석 선행연구 = 15
• 2. 전세/매매가비율을 통한 전세가 분석 선행연구 = 16
• 3. 전세가격 관련 기타 선행연구 = 17
• 제4절 본 연구의 차별성 = 21
• 제3장 아파트 전세시장의 특성 및 동향 = 22
• 제1절 아파트 전세시장의 특성 = 22
• 1. 아파트 및 전세시장 개요 = 22
• 2. 매매시장과 전세시장과의 관계 = 25
• 제2절 아파트 전세시장의 동향 = 28
• 1. 아파트 전세가격 동향 = 28
• 2. 정부의 전세 정책 동향 = 32
• 제4장 분석모형의 설정 및 기초분석 = 37
• 제1절 자료의 선정과 변수의 정의 = 37
• 제2절 모형의 설정 = 40
• 1. 다중회귀분석 = 42
• 2. 회귀분석 결과 = 44
• 3. 다중회귀분석의 검정 = 45
• 4. 함수모형의 선정 = 51
• 제5장 실증분석 = 52
• 제1절 모형별 실증분석 = 52
• 1. 전세가격결정요인 분석 (모형1) = 52
• 2. 전세/매매가비율 결정요인 분석 (모형2) = 56
• 3. 전세/매매가비율 변동 결정요인 분석 (모형3) = 59
• 제2절 분석결과 비교 = 65
• 1. 전세가, 전세/매매가비율, 전세/매매가비율변동량 분석결과 비교 = 66
• 2. 분석결과 비교에 대한 소결 = 69
• 제6장 결론 = 72
• 제1절 연구의 요약 및 결론 = 72
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 74
• 참고문헌 = 75
• ABSTRACT = 78