주택시장 정상화 방안 = Normalization Scheme in Korean Housing Market : Case of an Apartment Built for Sale

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 아파트 분양시장에 대한 정부 규제의 경제적 비용을 분석하고 분양시장의 정상화 방안을 제시하는 데 있다. 분양가 규제는 장기적으로 아파트의 공급 부족을 초래함으로써 투기를 부추기고 사회적 후생손실의 경제적 비용을 발생시킨다. 선분양제는 생산자가 소비자에게 위험을 전가하고도 프리미엄이 생산자에게 귀속되는 지극히 비정상적인 시장구조를 탄생시켰을 뿐만 아니라 공급과 입주의 시차로 인한 주택경기 불안을 가중시킨다. 민간분양 아파트에 대해서까지 무차별적인 분양원가 공개를 요구하는 것은 자본주의 시장경제원리에 부합하는 정책이라고 볼 수는 없다.
분양가 규제, 선분양제, 그리고 분양원가 공개는 서로 다른 규제를 담고 있지만 각각의 규제가 도입된 배경은 서로 연관되어 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 선분양제의 정당성은 분양가 규제 하에서만 인정받을 수 있으며 분양원가 공개 역시 선분양제가 시행될 때만 그 정당성을 인정받을 수 있다. 그동안 정부는 장기적 관점에서 왜곡된 분양시장을 정상화하기보다는 규제 강화와 완화라는 단기적 처방만 되풀이함으로써 주택시장의 불안을 가중시키는 데 일조했다는 비난을 면하기 어렵다. 글로벌 금융위기로 분양시장이 극심한 침체를 겪고 있는 현 시점이야말로 왜곡된 분양시장을 정상화할 수 있는 절호의 기회라고 생각한다. 전국적인 미분양 확산으로 분양가가 하락함에 따라 분양가 규제의 필요성이 약화되고 미분양 아파트의 적채는 사실상 후분양의 효과를 갖기 때문이다. 정책 당국자들은 주택시장 불안, 즉 과열기의 가격 폭등과 침체기의 미분양 확산의 근간에는 선분양제가 자리 잡고 있다는 것을 간과해서는 안 될 것이다. 분양주택시
장이 정상적으로 작동하기 위해서는 더 이상 선분양제는 그대로 유지한 채 분양가만 자율화하는 우를 범하지 말아야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the economic costs of government regulation and to suggest the normalization scheme of housing market in the case of an apartment built for sale. The control on the sale price of the apartment causes the shortage of an apartment supply in the long run, and it instigates speculation and incurs social dead-weight loss. The prior-completion sale system of a new apartment gives rise to the very abnormal market structure, which premium belongs to a producer even though he(she) transfers his risk to a consumer. In addition, it aggravates the business uncertainty in housing market because of the time lag between supply and moving into a new apartment. What the people claims to open to the public the production costs for an apartment supplied by private sector seems to be contrary to the principle of market economy.
The policy authorities can not be safe from criticism that they have played a decisive role to aggravating the instability of housing market as they have repeated a short-run prescription such as strengthening or mitigating regulation rather than normalizing the distorted housing market in a long-run point of view. The present, when the market of an apartment built for sale suffers a severe stagnation due to a global financial crisis, is most opportune for normalizing the distorted housing market. Because the necessity of the control
of sale price is weakened as the sale price of a new apartment goes down due to the spread of excess stock of an apartment built for sale, and a cumulative excess stock has in fact the effect of the after-completion sale of a new apartment. The policy authorities should not overlook the fact that the prior-completion sale system is the origin of a cumulative stock of an apartment built for sale. They should not make an ass of themselves further to deregulate only the sale price in the original state of the prior-completion sale system of a new
apartment so that the market of an apartment built for sale can work normally.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론
• II. 아파트 분양시장 정부개입 내역
• III. 아파트 분양시장 규제 효과
• IV. 아파트 분양시장 정상화 방안
• V. 결론
• 참고문헌
• 초록