투자가치분석기법에 의한 상업용 부동산개발에 관한 연구 : 대전광역시 빌딩개발 사례를 중심으로

박중용 고려대학교 정책대학원 2010 국내석사

Real-estate investment business is formed differently according to the business’s characteristics, an indicator to analyze more importantly in investment analysis must be vary. Therefore, investment analysis indicators, such as return of investment (ROI), return of equity (ROE), net present value (NPV), internal rate of return (IRR), and profitability of investment (PI), should be used distinctively according to each business’s characteristic. In other words, in case of prior lot-solid development business, initial investor foundation resource is relatively small, therefore, return of equity (ROE) becomes more major analysis indicator rather than return of investment (ROE). In the case of asset management business with traditional cash flow characteristic, internal rate of return (IRR) is useful for net present value’s (NPV) verification method, but in the case of development business with frequent cash inflowing and out-flowing non-traditional cash flow characteristic, using net present value (NPV) for the main analysis indicator makes more sense than using unsecure internal rate of return (IRR). Through this study, introducing and using the real-estate investment valuation analysis method with unified and advanced standards will allow more efficient and stabilized financial feasibility analysis. Also, highly reliable communication with not only developer, financial investor, builder, and operator of domestic investment related people but also multinational investment resource will be possible, and reasonable investment intention will be made. 외환위기 이후, 우리나라의 부동산산업은 급격한 환경변화에 직면하고 있다. 특히 부동산 시장이 개방되면서 외국의 다국적 종합부동산 회사가 국내에 진출하고 있다. 이러한 국제화, 개방화의 추세와 더불어, 다양한 선진금융기법의 도입이 부동산산업의 전문화에 상당히 기여하고 있다. 부동산시장의 구조적 변화, 부동산투자 패러다임의 변화, 부동산 증권화와 간접투자확대 등의 변화들로 인하여 보다 정교하고 투명하게 투자성과를 분석할 기법의 도입이 필요하게 되었다. 투자의 안정성과 수익성을 동시에 확보하기 위한 의사결정이 타당하게 이루어 져야 할 필요가 그 어느 때 보다도 강하게 요구되고 있는 것이다. 이 투자분석기법은 개발자, 재무적 투자자, 시공자, 운용자 등 국내 투자 관련자들뿐만 아니라 다국적 투자 자본과의 커뮤니케이션을 위해서도 통일되고 국제화된 선진 표준안으로 수립될 필요가 있다. 이에 따라 어떤 부동산 투자 사업이 재무적 타당성(경제적 수익성)을 확보하고 있는지의 판단을 하기위해 합리적이고 효율적인 표준투자가치분석방안을 찾는데 본 연구의 목적을 두었다. 재무적 타당성분석에 있어 그 핵심은 손익가치분석과 투자가치분석에 있다. 따라서 본 연구의 범위는 다음과 같다. 실제 시행되었던 사례들을 그 특성에 따라 프로젝트별로 선정하여 손익가치와 투자가치의 분석을 통하여 보다 효율적인 투자가치분석방안을 찾고자 하였다. 본 연구의 방법으로는 첫째, 국내외의 문헌을 참고하여 투자이론들을 부동산 개발사업과 접목할 수 있도록 문헌 연구를 하였다. 둘째, 실제 시행되었던 사례들을 프로젝트별로 분석하여 추정재무제표(추정손익계산서, 추정현금흐름표)들을 분석하여 현행되어지는 투자분석의 문제점을 찾고자 하였다. 셋째, 개선방안을 연구하는 방법으로 인지도가 있는 부동산 투자가치분석기법으로 미국․일본 부동산관리협회(IREM) 등에서 사용하고 있는 투자가치분석 WORK SHEET를 모델로 채택하여 할인현금흐름분석(DCF)을 활용한 투자가치분석기법을 모색하고자 하였다. 본 연구의 성과를 요약하면 다음과 같다. 부동산 개발사업의 재무적 타당성분석에 있어 통일된 표준안이 없는 것이 우리의 현황이다. 이는 투자결정을 할 때, 투자관련 당사자 간의 커뮤니케이션에 장애요소로 작용하여 상호 신뢰도를 떨어뜨리고 있다. 그 개선 방안으로 경제학의 재무․금융 분야에서 발달해온 투자가치분석 기법들을 부동산 투자 사업에 잘 접목하여 활용하고, ‘투자가치분석 및 평가시스템’의 통일되고 정형화된 선진 표준안을 수립하고자 하는 것이다. 부동산 투자 사업은 그 사업의 특성에 따라 현금흐름이 다르게 형성되므로, 투자분석에서 보다 중요하게 분석해야 할 지표가 달라질 수밖에 없다. 따라서 투자수익률(ROI), 자기자본수익률(ROE), 순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR), 수익성비율(PI) 등의 투자분석지표들을 각 사업의 특성에 따라 구분하여 사용해야 할 것이다. 즉 선분양 개발사업일 경우 초기투자 자기자본이 상대적으로 적으므로 투자수익률(ROI)보다는 자기자본수익률(ROE)이 더 주된 분석지표가 된다. 정통현금흐름의 특성을 가진 자산관리사업의 경우 내부수익률(IRR)이 순현재가치(NPV)의 검증수단으로 유용하나 현금유입과 유출이 빈번한 비정통현금흐름 특성을 가진 개발사업의 경우는 불안정한 내부수익률(IRR)보다는 순현재가치(NPV)를 주된 분석지표로 사용함이 타당하다고 정리한 것이다. 본 연구를 통해 통일되고 정형화된 선진 표준안으로 부동산투자가치분석기법을 도입하여 활용 한다면, 보다 효율적이고 안정화된 재무적 타당성분석을 할 수 있을 것이다. 개발자, 재무적투자자, 시공자, 운용자 등 국내 투자 관련자 들 뿐만 아니라 다국적 투자 자본과의 신뢰도 높은 커뮤니케이션이 가능해지고 합리적인 투자의사결정을 할 수 있을 것이다. 요즘 새롭게 정부공사 발주방식으로 도입되고 있는 민간자본유치사업(BTL / BTO)의 투자 및 운용수익분석에서도 효율적으로 사용될 수 있을 것이다. 글로벌 시대에 걸맞게 국제적 표준기법을 구축하여 효율적인 가치분석(재무적 타당성분석)을 하게 됨으로써 우리나라의 부동산 산업분야도 국제적인 경쟁력 제고에도 공헌할 것으로 기대된다. 앞으로 좀더 연구해야 할 분야는 각각의 부동산 사업별 - 개발(선분양/후분양), 임대, 자산관리 등 - 로 그 현금흐름의 특성에 따라, ‘투자가치분석 및 평가시스템’을 통일되고 정형화된 선진 표준안으로 각각 수립하는 것이다. 또한 투자가치분석과 동시에 확인 되어져야 하는 것이 시장분석이다. 따라서 각각의 투자가치분석 표준안과 동시에 이루어져야 할 미래연구 분야는 정교하게 분석된 투자가치분석의 전제였던 추정치(추정재무제표)에 관하여 검증수단으로서 과학적이고 통일된 시장분석((Market Analysis)기법을 수립하는 것이다.

가치투자의 수행성과 대중투자문화의 형성

오승민 연세대학교 대학원 2015 국내석사

본 연구는 한국에서 1990년대 후반 이후 등장한 ‘대중투자’ 문화를 주식투자라는 금융적 실천을 중심으로 분석하였다. 구체적으로 대중적인 주식투자 전략의 하나인 ‘가치투자’가 개인투자자들에 의해 해석되고 활용되는 구체적인 과정에 대한 분석을 통해, 한국 사회에서 ‘투자’라는 금융적 실천이 갖는 사회적·문화적 함의를 밝히는 것을 목적으로 한다. 가치투자는 재무제표와 사업보고서와 같은 자료를 토대로 기업의 가치를 분석하고 계산하여, 이러한 가치를 기준으로 주식을 거래하는 투자 전략이다. 하지만 가치투자는 단순히 주식투자를 매개하는 금융지식에 불과한 것이 아니라 ‘가치투자자’라는 투자자 주체를 생산하는 핵심적인 계기이기도 하다. 가치투자는 투자와 투자자에 대한 합리적이고 도덕적인 표상을 생산하며 투자자들의 실천과 인식을 변화시키고, 더 나아가 이들의 생애기획에도 영향을 미친다는 점에서 수행적 효과를 발휘한다. 연구자는 ‘가치투자의 수행성’을 구체적으로 검토하기 위해서 ‘잃지 않는 투자’와 ‘배우는 투자’를 지향하는 가치투자 전문 교육기관인 ‘A 투자교육연구소’에서 개설한 가치투자 강좌를 참여관찰하였고, 수강생들을 중심으로 심층면접을 수행하였다. 가치투자는 1997년 경제위기 이후 구조조정을 통한 기업의 재무구조 개선과 2000년대 초반 주식시장에서의 가치주 등장을 배경으로 개인투자자들의 주목을 받기 시작하였다. 가치투자는 1990년대 후반 이후 벤저민 그레이엄과 워렌 버핏과 같은 가치투자의 상징적 인물들의 투자 방식을 충실하게 해석하고 한국적 맥락으로 번역하는 소수의 ‘매개자’에 의해 대중적으로 확산되었다. ‘A 투자교육연구소’ 역시 이러한 매개자 그룹 중 하나로, 개인투자자를 대상으로 한 가치투자 교육을 통해 가치투자를 전파하는 데 일조한다. 투자자들은 반복되는 주식투자에서 실패를 경험하거나 기대만큼의 수익을 기록하지 못하면서, 가치투자를 통해 주식투자를 체계적으로 접근하는 방식을 학습하기를 원하고, 이를 통해 더 이상 주식투자에서 실패하지 않을 것이라고 기대한다. ‘버핏 교실’은 가치투자에 대한 특정한 지식을 생산하고, 이를 구체적인 테크닉의 형태로 재가공하여 수강생들에게 제공하고 있는 교육 프로그램으로, 합리적이고 건전한 투자를 실천하는 현명한 투자자라는 윤리적인 주체를 적극적으로 생산하고자 한다. 또한 가치투자는 투자자들이 주식투자를 정당한 사회적 실천으로 의미화하는데 있어서 핵심적인 개념과 논리를 제공한다. 가치투자자들은 돈의 논리가 지배하는 자본주의 하에서 경제적 자유를 열망한다. 경제적 자유를 획득하기 위한 유력한 방식이었던 직장생활은 한국 사회의 신자유주의적 전환 이후 노동 환경의 불안정성으로 인해 더 이상 매력적인 선택이 아니게 되었고, 이들이 자연스럽게 눈을 돌리게 되는 것이 재테크이다. 그리고 주식투자를 통해 자산을 관리하고 증식하려는 투자자들은 가치투자를 통해 지속적이고 안정적인 수익을 기록할 수 있을 것이라고 기대한다. 평생직장이라는 개념이 사라진 자리에 ‘평생직장으로서의 주식투자’라는 상상이 등장하는데, 가치투자는 이러한 상상을 구체적으로 실현할 수 있는 가능성을 생산한다. 이 연구는 한국 사회의 신자유주의적 전환 이후 일상화된 경제적 불안정에 ‘재테크’라는 사적인 자산관리의 전략으로 대응하는 투자자들의 인식, 윤리 그리고 실천을 이해하려고 시도하였다. 대중투자문화는 다양한 금융적 수단, 재테크 지식과 정보를 통해 돈이 스스로 일하게끔 하라고 요청하면서, 일상을 돈을 만들어내기 위한 열망으로 가득 채운다. 그리고 돈을 현명하게 투자하고, 사려 깊게 예측하며, 전략적으로 자산을 배치하면 성공할 수 있다는 환상을 만들어낸다. 가치투자는 주식투자를 통한 부의 획득이 가능할 것이라고 기대하는 가치투자자들을 지속적으로 생산함으로써, 대중투자문화를 재생산하는 핵심적인 계기이다. This research analyzes the so-called “popular investing culture”, which has emerged since the late 1990s, focusing on the financial practices of the stock investment. In other words, this research, analyzing the concrete processes of the interpretations and exploitations of “value investing” - one of the strategies of the popular investing culture ? by individual investors, has an object of elucidating the socio-cultural implications of the financial practices of the “stock investment” in Korean Society. Value investing is an investing strategy which trades stocks in accordance with some values produced by calculating and analyzing a value of a company on the basis of financial statements and business reports. However, value investing is not a simple finance knowledge which mediates the practices of the stock investment, but it is also the essential points which produce investing subjects called “value investor”. Value investing displays performative effects in that it produces rational and moral representations about the investment and the investor, and transforms the recognition and practice of the investors, and furthermore, has an influence on the life-plans of the investors. In the view of the concrete examination of the “performativity of the investor”, this research - 115 - participates and observes some courses of value investing organized by “A research center for education of investment” - this research center aims at “no-losing investment” and “enlightening investment” - , and carries out some in-depth interviews with some students of this course. Value investing was starting to get a lot of attention of individual investors after the economic crisis of 1997. It was because after the economic crisis of 1997, financial structures of some companies were improved by the restructurings, and in this situation, value stock recorded stable profits. In that time, value investing was popularly introduced and propagated by a few of “mediators” who accurately interpreted - and translated in the context of Korean society - the investment strategies of the emblematic figures of value investing, for example Benjamin Graham and Warren Buffett. “A resarch center for education of investment” was also one of the mediating groups, and until now it performs a role of introducing and propagating value investing by the education of value investing for individual investors. Individual investors, who repetitively fail in investment or cannot obtain profits expected, learn the ways of performing the stock investment systematically by value investment, and after these learnings, they expect that no more they would not fail in the stock investment. “Buffett Class” produces the particular knowledge of value investing. “Buffett Class” reformulates this knowledge as some forms of specific techniques and provides these techniques in education programs, thereby “Buffett Class” enthusiastically aims to produce the ethical subject as a smart investor who practices rational and sound investments. Value investing purveys the essential concepts and logics for signifying the stock investment as a justifiable social practice. Value investors aspire to obtain economic freedom in the capitalism which is predominated by the logics of money. After the neoliberal turn - 116 - of Korean society, the employment, which was the only and prime way to obtain economic freedom, is now out of the charming choice alternatives because of the destabilization of the labor. Consequently, individuals pay much attention at financial technique. And individual investors who want to administer and increase their assets by stock investment, expect to obtain continuous and stable profits by value investing. In the vanished place of the notion of the life-time workplace, the imagination of the “stock investment as a life-time job” emerges, and value investing plays an essential role as a concrete strategy and life-plain for embodying this imagination. This research tries to understand the knowledge, the ethics and the practices of the investors who counter-act and defend for themselves with a private strategy of asset-running financial technique in the face of the prevailing economic destabilization after the neoliberal turn of Korean society. The popular investing culture, through a variety of financial techniques, financial knowledge and information, ordering money to work or operate of itself, fills everyday life of the people with aspirations for making more money. And this culture creates some fantasies in which the investors who invest smartly, predict reflexively, and arrange their assets strategically can succeed in the investment. Value investing is an essential moment which reproduces the popular investing culture by producing value investors who expect that they can make more money through the stock investments.

실물옵션을 이용한 해외광물자원개발 프로젝트의 투자가치 평가에 관한 연구

김민섭 숭실대학교 국제통상대학원 2009 국내석사

부존 광물자원이 부족한 우리나라의 경우, 해외자원개발을 통해 산업발전에 필요한 필수 광물자원의 확보가 중요한 상황이지만, 해외광물자원개발 프로젝트는 다른 해외투자사업에 비해 그 불확실성과 변동성이 큰 사업으로 동적이고 전략적인 평가가 필요하다. 따라서 본 연구에서는 실제 투자검토 사례를 중심으로 일반적으로 많이 사용하는 현금흐름할인기법과 실물옵션가치평가기법으로 투자가치를 평가하고 그 의미를 해석하였다. 이를 통해 실물옵션가치평가기법으로 해외광물 자원개발 프로젝트의 투자가치를 동적이고 전략적으로 평가가 가능 하다는 것을 사례 프로젝트 분석을 통해 실증적으로 제시하였고, 투자의사 결정 시 현금흐름할인기법(Discounted Cash Flow Method)에 의한 평가결과를 보완하여 투자의사 결정을 보조할 수 있는 방법으로서 실물옵션가치평가기법(Real Option Valuation Method)의 활용방안을 제안 하였다. In case that there is not enough mineral resources in Korea, it is important to procure essentially required mineral resources, in order to keep the Korean economy growing by developing overseas investment project of mineral resources. But, the uncertainties and the volatilities of the overseas mineral resources projects are much bigger than those of the other industrial overseas projects. Therefore, this study evaluates the value of mineral resources projects by the “DCF” and by the “Real Option”. This study empirically shows the Real Option is the dynamic and strategic valuation method and the possibilities to apply the Real Option to the overseas mineral resources projects as the ways to help the strategic decision.

대규모 장기 다단계 에너지 사업의 실물옵션 기반 투자가치 평가기법

박선응 성균관대학교 일반대학원 2021 국내박사

본 연구는 원자력발전 사업으로 대표되는 대규모 장기 다단계 에너지 사업에 적합한 복합실물옵션 기반 투자가치 평가기법(IVCBM, Investment Valuation using Compound real option with Binomial lattice and Monte-carlo simulation)을 제안한다. 원자력발전과 같은 대형 에너지 사업의 불확실성은 건설을 포함한 운영 이전 기간에 집중적으로 나타난다. 하지만 기존 연구들은 운영기간 불확실성만을 고려한 투자가치 평가에 주력하고 있어 사업추진 단계별로 변화하는 불확실성을 반영하지 못하며, 초기 투자결정 시점의 의사결정에 사용하기 어렵다. 본 연구에서 제시한 평가기법은 단계별 불확실성 모형화에 적합한 이항모형, 단계별 의사결정에 적합한 복합실물옵션, 주요 변수 불확실성 정량화에 적합한 몬테카를로 시뮬레이션의 복합을 통해 위의 한계를 극복했다. 탄소배출 저감과 안정적 전력수급을 위해 신규 원전 도입을 추진하고 있는 영국의 사업환경과 최근 도입된 원전의 사례를 고려하여 설계검증, 차액보상계약 등의 사업절차를 설정하고 단계별 의사결정을 고려한 복합실물옵션의 가치 평가를 통해 투자가치를 분석하였다. 이를 통해 실물옵션을 이용한 투자가치 평가는 전략적 의사결정을 위한 투자가치 평가 방법으로서 해외 원전 사업의 특성을 보다 유연하게 고려할 수 있음을 제시하였다. 실무적 관점에서 본 연구는 불확실성이 큰 해외시장에 진출하는 원전사업자의 투자가치를 보다 정확하게 평가하고, 비용 및 운영 위험을 효과적으로 관리하는데 기여할 수 있다. 학술적으로는 복수 방법론 조합을 통해 단계별 변동성을 반영한 대규모 장기 다단계 에너지 사업의 맞춤형 실물옵션 가치평가 기법을 제안하였다. This study proposes an investment valuation method based on compound real options suitable for large-scale long-term multi-stage energy projects. The name of the valuation method is IVCBM(Investment Valuation using Compound real option with Binomial lattice and Monte-carlo simulation), which is a combination of the names of the applied methodologies. The uncertainty of large-scale energy projects such as nuclear power is concentrated in the pre-operation stages, including construction. However, the existing studies focus on the uncertainty in the operation stage, so they cannot consider the uncertainty that changes in stages, and it is difficult to use for decision-making in the early stage. The method of this study overcomes the above imitations through a combination of a binomial lattice suitable for modeling uncertainty changing step-by-step, a compound real option suitable for sequential decisions, and a Monte Carlo simulation suitable for quantifying uncertainty. The method was applied from the perspective of Korean nuclear power operator entering the UK power market. In a practical view, this study has contributed to more accurately evaluating the investment value and effectively managing risk. In an academic perspective, a customized valuation method using real options for large-scale long-term multi-stage energy projects that consider staged volatility through a combination of multiple methodologies was proposed.

한국주식시장에서 가치투자전략에 관한 실증연구 : Graham의 가치주 선정기준을 중심으로

소병선 단국대학교 2008 국내석사

This study analyzed the result of verification through building a portfolio of possiblities by applying the B. Graham's 10 screens theory, which is the origin of value investment to the Korean stock market, by validating the value investment strategy; which is the stategy of purchasing value stock that is judged lower than the book value price, is higher than the market earning rate or not. It proved the possiblity of applying B. Graham's 10 screens to the Korean market through doing substantial analysis of manufacturing industries, which settling day is on the December listings on the securities stock exchange, from 1995 to 2006. It also established the result by showing over income for 1 to 3 years of earning rate of the comapnies which satisfies standards than those that don't. In the Korean market, the earning rate of allotment of PER 1 and PBR showed the best result with reward standards and only the number of red letters with Risk standards with reasonable statistical data. In addition, it reflected that the value investment is more profitable with long term investments than with short term through the earning rate which is bigger in 3 years than in 1 year. With comparing the earning rate with building a portfolio which meets both reward and risk standards, the portfolio which meets the standards of PBR, PER1 and the number of red letters made the highest income. This study proved that Graham's theory, based on America's situation, is also able to apply to Korea and the outcome of value investment. However, this study has limitations such as it did not consider about the specific market state before and after IMF; it didn't research the reason of the outcome of value investment; it doesn't include analysis of the whole flow of modern revitalized market state; and only did basic research. 본 연구는 장부가 대비 시장가격이 상대적으로 낮게 평가가 되어 있는 가치주를 매입하는 전략 즉 가치투자 전략의 투자성과가 시장 수익률 보다 높게 나타나는지 확인하고 가치주 선정 방법에 있어서 가치투자의 원류라고 할 수 있는 Benjamin Graham의 가치주 선정 기준을 국내 주식시장에 맞게 조정하여 국내 시장에서의 적용 가능성을 검토 하고 그에 따른 포트폴리오 구성을 통해 성과를 분석하였다. 1995년부터 2006년 까지 증권거래소 상장 기업 중 결산일이 12월인 제조업을 중심으로 실증분석을 하였으며, 그 결과 Graham의 기준은 국내 시장에도 적용이 가능함이 입증되었다. 또한 기준을 만족하는 기업의 수익률은 그렇지 않은 기업들의 수익률을 1년에서 3년 모두 초과 수익을 보여 그 성과가 입증되었다. 국내 시장에서는 Graham의 기준 중 Reward 기준에서는 PER1과, PBR, 배당수익률 기준이 가장 우수한 결과를 보였고, Risk 기준에서는 적자횟수만이 통계적으로 유의 한 결과를 보였다. 또한 1년 수익률 보다 3년 수익률의 상승폭이 큰 것으로 나타나 가치투자는 장기적인 투자가 더 유리한 것임을 보여주었다. Reward 기준과 Risk 기준을 동시에 만족하는 포트폴리오를 구성하여 그에 따른 수익률을 비교한 결과 PBR, PER1, 적자횟수의 기준을 만족하는 포트폴리오가 가장 높은 초과 수익을 보였다. 본 연구는 미국시장을 바탕으로 한 Graham의 이론이 국내 시장에도 적용이 가능하며, 가치투자의 성과도 검증이 되었으나, 외환위기 전후의 특수한 시장상황을 고려하지 않았으며, 가치투자성과의 원인에 관한 연구는 행하지 않은 점 그리고 현재 활성화된 시장의 전체적인 흐름을 분석하지 않는 등 기초적인 분석에 그친 점은 본 연구의 한계로 남겨 둔다.

한국 주식시장에서 가치투자전략과 사례 연구

김판호 조선대학교 경영대학원 2004 국내석사

딥 러닝을 이용한 가치투자 기법

이윤한 서울대학교 대학원 2018 국내석사

가치투자는 현재 주가가 실제 기업 가치에 비해 낮은 종목에 투자하고 장기적으로 주가가 기업 가치에 맞춰 상승하기를 바라는 투자 방식이다. 가치투자의 가장 큰 과제는 기업의 저평가 여부, 성장 가능성을 확인해서 장기적인 투자를 할 종목을 선택하는 것이며 이 때 재무제표와 같은 기업의 정보를 이용한다. 가치투자의 대표적인 모델중 하나로 Piotroski가 제안한 F_SCORE 모델이 있다. F_SCORE 모델은 재무제표에 존재하는 기업의 정보를 이용해서 9가지의 지표를 계산한 후 이 지표들이 긍정적인 신호를 나타내면 그 기업에 투자를 하는 모델이다. 본 논문에서는 딥 러닝을 이용한 가치투자 방법을 제시하였다. 재무제표 정보를 입력받아 주가 상승 가능성을 판단하는 딥 러닝 모델을 사용해서 가치투자를 하는 다층 퍼셉트론 모델과 순환 신경망 모델을 만들었다. 실험을 통해 제안한 두 모델 모두 F_SCORE 모델보다 뛰어난 성능을 가진다는 것을 확인했다. 제안한 두 모델을 비교했을 때 다층 퍼셉트론 모델은 주가 하락이 예측되는 종목과 상승이 예측되는 종목을 더 잘 구분할 수 있으며 순환 신경망 모델은 주가 상승이 예측되는 종목에 투자했을 때 더 높은 수익률을 기대할 수 있다.

IT 투자가치 관점의 정보화 수준평가 방법론 분석에 관한 연구

이병율 연세대학교 대학원 2009 국내석사

IT became an indispensable element in Enterprise business. Enterprise uses IT in order to improve business performance and obtain competitive advantage of various fields such as cost competitiveness, customer service and supply chain management. In this respect enterprise increases IT investment, but it is not easy to prove a superficially exposed causal relationship between IT investment and business performance. Not IT contributes to business performance directly, but IT creates business performance through business processes. Therefore it is difficult to show that what effects on improvement of performance IT investment has and how IT improves enterprise value clearly. Although IT evaluation methodologies are developed in order to solve these problems, most of previous studies do not consider processes that create IT investment value. Existing methodologies that evaluate IT investment value estimate the resource of IT investment and business performance that is aim of IT investment separately. However those methodologies do not evaluate a process perspective of IT investment value creation. This study presents an analysis framework of IT evaluation methodologies in perspective of IT investment. This framework has two perspectives that are IT investment evaluation area and processes of IT investment value creation. Also in order to verify practicality of analysis framework, case studies are performed. IT는 이제 기업 활동의 필수불가결한 요소가 되었다. 기업은 단순한 전산 인프라나 어플리케이션을 구축하는 데 그치는 것이 아니라 원가 경쟁력, 고객 서비스, 공급 사슬 관리 등 다양한 분야에서 경쟁 우위를 확보를 도모하는 총체적인 경영 성과 향상을 위해 IT를 활용한다. 이러한 측면에서 기업은 IT에 대한 투자를 늘리고 있으나, IT 투자와 기업의 성과 간에 표면적으로 드러나는 인과관계에 대해서는 규명하기 쉽지 않다. IT는 직접적으로 성과에 공헌하는 것이 아니라, 업무 프로세스라는 매개체를 통해 성과로 발현되기 때문이다. 그러므로 IT 투자가 기업 성과 증대에 어떤 영향을 미치는지, IT 투자가 기업 가치를 얼마나 향상시킬 수 있을지에 대해 명확히 제시하기는 어렵다. 이러한 문제를 해결하기 위해 IT 투자가치를 평가할 수 있는 다양한 정보화 수준평가 방법론들이 개발되어 있으나 대부분의 기존 연구들은 IT 투자가치를 구현하는 프로세스에 대한 고려가 미흡하다. 본 연구에서는 이러한 한계점을 지적하고, IT 투자가 성과로 창출되는 프로세스 관점을 반영한 IT 투자가치 관점의 정보화 수준평가 방법론 분석모형에 대해 연구하고자 한다. IT 투자가치는 IT 투자가 성과로 구현되는 프로세스 상에서 창출되며, 이러한 IT 투자가치 발현 관점에서 기존 방법론을 분석해본다. 또한 분석모형을 적용하여 국내 대표 방법론을 분석하고, 분석 결과를 토대로 새로운 방법론을 설계해봄으로써, 분석모형의 실용성을 검증해볼 것이다.

플랫폼 기업 투자를 위한 무형자산 가치평가에 관한 연구

임승현 연세대학교 경제대학원 2022 국내석사

This paper proposes five key variables that compose intangible assets of platform companies and composes empirical intangible asset value investing model for investing in platform companies. Backtesting was conducted using data of nine global platform companies from 2017 to 2021. Specifically, innovation, scale, multi-side balance, monetization, regulation were identified as key value drivers that affect value of intangible assets in platform companies; the former three, innovation, scale, multi-side balance are directly engaged in network effect value of platform. The backtesting result showed that our newly composed intangible asset value investing model effectively explained the volatility of market capitalization of nine platform companies. However, the model had limitations in explaining the geological premium differences among global stock markets and the liquidity variance stimulated by the federal reserve and global central banks. Further research will include empirical determination of model’s key factor coefficient and solutions regarding geological stock market premium differences, and liquidity variances. 본 연구는 플랫폼 기업의 무형자산 가치 형성에 작용하는 핵심 동인들을 규명하고, 플랫폼 기업에 대한 가치투자 실증 방법론을 제시하는데 그 목적이 있다. 전통적인 무형자산 가치평가 방법론으로 플랫폼 기업의 무형자산을 평가하기에는 명확한 한계점들이 존재하며, 이는 해당 방법론들이 플랫폼기업 고유의 무형자산 가치 형성 요인을 고려하고 있지 않기 때문이다. 따라서 본 연구는 글로벌 플랫폼 기업들의 사례를 통하여 플랫폼 기업의 무형자산 가치 변동 주요 동인을 규명하고 새로운 무형자산 가치투자 방법론을 제시하였으며, 2017-2021년 사이의 9개 글로벌 플랫폼기업 투자 유니버스을 기반으로 해당 방법론에 기반 한 투자 결과를 분석하였다. 구체적으로 플랫폼 기업의 무형자산 가치에는 크게 혁신, 규모, 균형, 수익성, 규제의 다섯 가지 핵심 동인이 작용하는 것으로 나타났으며, 혁신, 규모, 균형의 세 가지 동인은 플랫폼 기업의 네트워크 가치에 직접적으로 영향을 주는 것으로 분석되었다. 새로운 무형자산 가치평가 방법론은 2017-2021년 플랫폼 기업의 기업가치 변동을 효율적으로 설명하였으나, 국가별 주식시장 프리미엄의 정도와 글로벌 중앙은행들의 유동성 정책에 따른 기업가치 변동성을 효과적으로 설명하지 못하였다. 향후 후속 실증 연구를 통하여 투자 모델의 요인별 상수 값을 정교화하고 국가 프리미엄과 유동성 변화에 따른 변동 요인을 추가해야할 것이다.

(The) effect of apartment housing community on residential satisfaction and investment value : focused on apartment residents in the Seoul metropolitan area

장석봉 Graduate School, Yonsei University 2021 국내박사

공동주택이 확대되는 우리나라에서는 주택수요자들의 수요를 만족시키기 위해 주택의 가치, 주거만족도 등 다양한 측면을 고려하게 되었다. 특히 최근에는 주택의 목적이 주거의 목적뿐만 아니라 투자목적으로 이동하는 경향으로 인하여 주택의 투자가치가 중시되고 있어 투자가치의 영향요인에 대한 연구의 필요성이 대두되고 있다. 이에 선행연구에서 투자가치의 영향요인으로 커뮤니티, 공간의 구조, 거주자의 주거만족도 등이 검증되었으나, 단편적인 관계를 검증하는 데 그친 한계가 있다. 또한 정보통신기술의 발달로 인하여 스마트 커뮤니티가 생활에 접목되는 현대 사회에서 이를 고려할 필요성도 높아지고 있다. 이에 본 연구에서는 정서적·물리적 커뮤니티 만족도, 스마트 커뮤니티 필요성과 주거만족도, 투자가치를 주요 변수로 설정하여 공동주택 거주자의 특성에 따른 차이와 인과 관계를 검증하였다. 분석 결과, 성별과 가족 구성원, 주택 소유형태, 아파트 거주기간, 건축경과년수에 따른 차이가 나타났으며, 정서적 커뮤니티 만족도와 물리적 커뮤니티 만족도는 주거만족도를 매개하여 투자가치에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 차이검증 결과를 통해 스마트 커뮤니티 시설을 설계하고 구비할 때, 주 이용자를 예측할 수 있다. 본 연구에서는 여성, 40대, 짧은 거주기간과 신축건물인 경우 스마트 커뮤니티 시설 필요성이 높게 나타났으므로, 건축설계 혹은 정책에 활용할 수 있는 기초자료가 될 것이다. 본 연구에서는 선행연구에서 나타난 관계에 근거하여 물리적 커뮤니티 만족도와 정서적 커뮤니티 만족도가 주거만족도를 매개하여 투자가치에 영향을 미치는 경로를 설정하였으며, 모형은 적합한 것으로 나타났다. 구조방정식 분석 결과, 정서적 커뮤니티 만족도(β=.292)와 물리적 커뮤니티 만족도(β=.444)는 주거만족도를 매개하여 투자가치에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 물리적 커뮤니티 만족도의 영향력이 더욱 높은 것으로 나타났다. 따라서 공동주택의 투자가치를 높이기 위해서는 물리적 커뮤니티 만족도를 향상시킴으로써 주거만족도를 향상시키는 방안이 효과적일 것으로 판단된다. 공동주택 거주자들은 스마트 커뮤니티에 대한 필요성도 인식하고 있어 향후 공동주택에서는 스마트 운동시설을 중심으로 스마트 커뮤니티를 운영하는 것도 주거만족도와 투자가치를 향상시킬 수 있는 방안이 될 것으로 보인다. 이는 향후 연구를 통해 추가적인 검증이 필요할 것이다. In Korea, where apartment housing is expanding, various aspects such as the value of houses and residential satisfaction have been considered to satisfy the demand of housing consumers. In particular, the investment value of houses has been valued recently due to the tendency of housing purpose to move not only for residential purposes but also for investment purposes, raising the need to study the factors influencing investment value. As a result, the community, space structure, and residents' residential satisfaction were verified as factors affecting investment value in previous studies, but there is a limitation that they just verified the fragmentary relationship. In addition, due to the development of information and communication technology, there is a growing need to consider it in a modern society where smart communities are integrated into life. Therefore, this study verified differences and causality according to the characteristics of apartment residents by setting the satisfaction with emotional and physical community, need for smart community, residential satisfaction, and investment value as major variables. The analysis showed differences according to sex, family members, type of housing ownership, period of apartment residence, and number of years after completion of construction, and it was shown that the satisfaction with emotional community and the satisfaction with physical community satisfaction affected investment value mediated by residential satisfaction. When designing and equipped with smart community facilities through results of the difference verification, main users can be predicted. In this study, since the need for smart community facilities was high for women, people in their 40s, those with short residence periods, and new buildings, it will be a basic data that can be used in architectural design or policy. In this study, the path by which the satisfaction with physical community and satisfaction with emotional community affected investment value mediated by residential satisfaction based on the relationship shown in previous studies was established, and the model was found to be appropriate. As a result of structural equation analysis, satisfaction with emotional community(β=.292) and satisfaction with physical community(β=.444) were found to influence investment value mediated by residential satisfaction, and the satisfaction with physical community was more influential. Therefore, in order to increase the investment value of apartments, it is believed that it will be effective to improve residential satisfaction by improving the satisfaction of the physical community. Residents of apartments are also aware of the need for smart communities, so operating smart communities focused on smart sports facilities is also expected to improve residential satisfaction and investment value in the future. This will require further verification through future research.