부동산 소유 및 가격 변화가 주관적 사회경제적 지위에 미치는 영향

김대환(Daehwan Kim) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

선행연구에 따르면 사회경제적 지위는 행복수준의 주요 결정요인으로 알려져 있으나, 정작 각 개인들이 스스로의 사회경제적 지위를 어떤 기준으로 판단하고 있는지에 대한 연구는 많지 않다. 본 연구는 가계자산의 대부분이 부동산 자산이며, 부동산 자산의 대부분이 주택이라는 한국의 특수성을 고려하여, 주택과 주관적인 사회경제적 지위에 대한 관계를 규명하는 것이 목적이다. 한국노동패널조사(Korean Labor and Income Panel Study)의 장기 패널 자료(2005~2019년, 표본수 197,970)를 순위로짓이원고정효과모형으로 분석한 결과, 무주택자가 주택을 소유하는 순간 본인의 사회경제적 지위를 1.79배 더 높게 평가하고, 미래에도 사회경제적 지위가 1.27배 더 개선될 수 있다고 판단하게 되는 것으로 분석되었다. 또한, 소유한 주택의 가치가 상승할 때도 현재와 미래의 사회경제적 지위를 더 긍정적으로 판단하는 행태가 관측되었다. 이러한 결과는 부동산의 가치가 상승할 때 이를 현금화하지 않았더라도 소비를 증가시키는 자산효과의 원인을 규명하는데 활용될 수 있을 것이다. According to previous studies, it is known that socioeconomic status is a major determinant of happiness level. However, there are few studies on which criteria an individual person judges their own socioeconomic status based on. The purpose of this study is to find relationship between housing and people’s subjective socioeconomic status, considering the unique circumstance of Korea, where the majority of household assets is real estate and the majority of real estate is a house. According to the analysis of the long-term panel data (2005 to 2019 with 197,970 samples) from the Korean Labor and Income Panel Study, it is shown that people value their socioeconomic status 1.79 times higher than before at the time when they own a house and expect that the status may improve 1.27 times more in the future. In addition, the same thing happens when a house price increases. The findings can be used to identify a cause of the wealth effect, under which people increase consumption when the value of real estate rises even if there is no cash inflow.

거시경제변수와 주택보유기간 결정요인에 관한 연구

김은미,김상봉 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.3

This study designates household annual income, total assets, debt-to-asset ratio, price per pyeong, household head age, consumer price index, housing construction completion, mortgage interest rate, and housing purchase price index as independent variables for the purpose of analyzing the determinants of housing retention period, a dependent variable. Given the inputs of time-varying macroeconomic variables, Weibull distribution is used for survival analysis. The subjects of analysis are restricted to ‘owner-occupancy,’ which is divided into single-home owners and second-home owners. The analysis showed that increase in household annual income and total assets increased the probability for selling home among single-home owners, thus reducing the housing retention period. In contrast, as for second-home owners, it was found that increase in debt-to-asset ratio raised the housing selling risk rate. In addition, analysis showed that all the input macroeconomic variables had significant effects on housing retention period. The empirical analysis show that real estate regulations and policies should be operated flexibly according to market conditions so that housing can be supplied smoothly to the market, thereby increasing housing demand. 본 연구는 주택보유기간 결정요인을 분석하기 위해 종속변수를 주택보유기간으로 두고, 가구연소득, 총 자산, 자산대비 부채율, 평당가격, 가구주연령, 소비자물가지수, 주택준공실적, 주택담보대출금리, 주택매매가격지수를 독립변수로 지정하였다. 시간에 따라 변화하는 거시경제변수를 투입함으로써 생존분석의 와이블 분포를 적용하였다. 분석대상은 ‘자가 거주’로 제한하여 1주택자와 2주택자로 구분하였다. 가구연소득과 총자산의 증가는 거주주택 외 주택비소유자의 주택매각 확률을 높이는 것으로 나타나 주택보유기간이 감소하는 것으로 나타났다. 반면에 거주주택 외 주택소유자는 가구연소득과 총자산이 아닌 자산대비 부채율이 상승함에 따라 주택매각위험률을 높이는 것으로 나타났다. 또한 투입된 거시경제변수는 모두 주택보유기간에 유의한 것으로 분석되었다. 실증분석결과 주택이 시장에 원활하게 공급될 수 있도록 부동산 규제 및 정책이 시장여건에 따라 신축적으로 운영되어야 하고, 그에 따라 주택수요를 증가시킬 필요가 있음을 보여준다.

개별공시지가 조사·산정업무의 위탁에 따른 소요비용 분석

김준현,이중직 한국감정원 2016 부동산분석 Vol.2 No.1

This study was analyzed between the costs of overall expense of individual official land price survey, calculation and in the case of delegated appraisal corporation that confirm of basic situation individual public land price estimate system. As a results, the costs of individual official land price survey was ₩ 255,316,557 won by civil servant and if the costs of delegates to the appraisal corporation was ₩ 170,757,623 won which difference costs was to ₩ 84,558,934 won and reduced costs annually ₩ 676,471,472 won in Daegu metropolitan city. Consequently, it should be investigated by delegating the appraisal corporation of supported professional technology rather than investigate individual public land price can not be trusted because of the current heavy workload and shortage of local governments, it will have to reduce the gap between the rate of realization and realization rate gap for survey and calculation. Also, in the case of costs aspect, it is naturally expected to be implemented if cost saving less than the current budget. 본 연구는 개별공시지가 산정제도의 기본적 현황을 살펴보고, 현재 개별공시지가 조사 ‧ 산정 업무에 소요되는 전반적인 경비와 이를 그대로 감정평가법인에 위탁하는 경우에 소요되는 경비를 비교하여 분석하였다. 연구결과 공무원이 개별공시지가를 조사 ‧ 산정시 소요비용(255,316,557원)과 감정평가법인에 위탁하는 경우의 소요비용(170,757,623원)의 차이는 84,558,934원으로 대구광역시를 기준으로 매년 676,471,472원의 비용을 절감할 수 있는 것으로 분석되었다. 따라서 현재 지자체의 인력부족과 과중한 업무 등으로 인해 신뢰할 수 없는 개별공시지가를 조사 ‧ 산정하기 보다는 전문적 기술력이 지원되는 기관이나 감정평가법인 등에 위탁하여 조사 ‧ 산정업무를 수행하여 신뢰도 및 정확성을 높이고 더불어현실화율 및 현실화율의 격차를 줄여야 할 것이며, 또한 비용적 측면에서 현행 예산보다 소요비용이 적게 지출된다면 당연히 시행해야 할 것으로 판단된다.

부동산분야 국가직무능력표준(NCS)의 개발현황과 과제

오현식 한국감정원 2016 부동산분석 Vol.2 No.1

The purpose of the study is to review the current development status of the NCS(National Competency Standards) and presents directions to consider for the NCS development and learning modules etc. in the real estate sector. Future assignments to be considered for the NCS in the real estate sector are as follows. First, we need to modify the classification of real estate sector in NCS. It has been included in the business and sales sector, but it doesn’t take into account social and public nature of real estate. Second, we should consider the peculiarities of the real estate sector in promoting development of the NCS learning modules. Considering the pluralistic and complex fusion that could respond to changes in the real estate industry is required. It should further enhance the specificity of the nature of on-site activities, the real estate sector. Furthermore, job attitudes are very important in the real estate sector having a social and public good. Third, for the relevant agencies of the real estate sector, it is necessary to prepare a variety of environmental change, including restructuring, intra-industry wage system reform, evaluation of skills qualifications depending on the progress of the NCS future business. 연구의 목적은 부동산분야 NCS 개발현황을 검토하고 향후 부동산분야 NCS 개발, NCS 기반 학습모듈 개발, 교육·훈련·자격취득에 고려할 과제를 제시하는 것이다. 향후 부동산분야의 NCS 개발에 있어서 고려할 과제는 다음과 같다. 첫째, NCS 부동산분야의 분류체계를 수정해야 한다. 부동산분야를 영업·판매에 분류하는 것은 부동산산업의 규모와 국민경제에 미치는 영향, 그리고 부동산의 사회성과 공공성을 고려하지 못한 것이다. 둘째, 부동산분야 NCS 개발 및 학습모듈 개발에 대한 사항은 부동산분야의 특수성을 충분하게 고려를 해야 한다. 부동산분야의 직무능력은 부동산산업의 변화에 대응할 수 있는 다원적이고 융·복합 측면을 고려해야 하고, 부동산분야의 특수성인 임장활동 성격을 보다 더 강화시켜야 하며, 부동산분야의 사회성과 공공성 의미를 강조할 필요가 있다. 셋째, 부동산분야 NCS 개발의 유관기관은 향후 NCS 사업의 진행에 따라 자격종목의 개편, 산업 내 임금체계 개편, 직무능력평가 등 다양한 환경변화에 준비를 하는 것이 필요하다. NCS의 법적근거가 자격기본법에 규정되어 있는 만큼 향후 자격체계 및 수수료 체계의 변화가 예상되기 때문이다.

토지특성별 현실화율 비교를 통한 지적재조사사업지구의 조정금 산정에 관한 연구

김준현,신현선 한국감정원 2016 부동산분석 Vol.2 No.2

This study suggested the adequate land price realization rate by using the individual public land and the appraisal value by classifying five business districts of cadastral resurvey project of Daegu with considering district, land shape, side of road contact, and land category. The results of this study, the difference was about 20% in the average comparison of land characteristics between 5 districts, but the highest realization rates were 101.9% and 102.8%, lowest realization rates were 49.1%and 52.2% between the districts comparison. Individual public land price was significantly less than the appraised value which a part of land was found to be inappropriate to apply to the criteria of adjustment money assessment that lands higher than the appraised value. Consequently, the individual official land price estimate should be made objectively, stably, and speedy to minimize complaints regarding adjustment amount and resolve issues caused by prolonged project period. 본 연구는 대구시의 지적재조사 사업의 5개 사업지구를 대상으로 지구별, 용도별, 형상별, 도로접면별, 지목별로 다양한 토지특성 요인별로 구분하여 개별공시지가와 감정평가액에 의한 현실화율의 적정성을제시하였다. 본 연구결과 5개 지구간 토지특성 평균비교에서 각 지구간 차이가 약 20% 내외로 존재하였으나지구간 비교에서 최고 및 최저 현실화율 비교결과는 최저는 49.1%과 52.2%, 최고는 101.9%와 102.8%로나타났다. 개별공시지가가 실거래가와 감정평가금액보다 현저히 낮은 토지가 있는 반면 일부 토지는감정평가금액보다 높은 토지도 있어 이를 조정금 산정기준으로 적용하기에는 다소 부적절한 것으로 나타났다. 따라서 지적재조사 사업지구에 있어서 객관적이고 안정성 있는 개별공시지가의 산정이 조속히이루어져 조정금 산정으로 인한 민원을 최소화하고 사업의 장기화로 남는 문제는 해결되어야 할 것이다.

부호제약을 이용한 한국 주택시장의 변동요인 분석

민선옥,이영수 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.1

This paper analyzes the dynamic spill-over effects of shocks on housing market, using a six-variable VAR model. As housing market variables, housing price and housing trading volume are used, and as shock variables, housing demand shock, housing supply shock, interest rate shock, household loan shock, aggregate demand shock, and aggregate supply shock are taken into account. The shocks are identified by imposing sign restrictions on the responses of variables. Data analyzed are monthly data from January 2006 to December 2018. The results of analysis are as follows: First, the spill-over effects of the shocks on housing market showed great difference in housing price and housing volume. Second, housing supply shock had relatively great effects on the fluctuation of housing trading volume, housing demand shock had relatively great effects on the fluctuation of housing price, and household loan shock and interest rate shock had greater effects on the fluctuation of housing price than on the fluctuation of housing trading volume. Third, housing supply shock had the greatest influence on housing trading fluctuation, followed by housing demand shock, household loan shock, interest rate shock, aggregate demand shock, and aggregate supply shock. And interest rate shock had the greatest influence on housing price fluctuation, followed by household loan shock, housing demand shock, aggregate demand shock, and aggregate supply shock. Particularly, it is noteworthy that interest rate shock and household loan shock in the financial sector explain more than 50% of housing price fluctuation. 본 연구에서는 주택시장 변수들과 거시경제변수들로 구성된 6개 변수 VAR 모형을 이용하여 여러 가지 충격들이 주택시장에 미치는 동태적 파급 효과를 분석하였다. 주택시장 변수로는 주택(아파트)가격과 주택(아파트)거래량을 사용하였으며, 충격 변수로는 주택공급충격, 주택수요충격, 이자율충격, 가계대출충격, 총수요충격, 총공급충격을 고려하였다. 충격의 식별은 부호제약을 이용하였다. 데이터는 2006년 1월부터 2018년 12월까지의 월간자료이다. 분석결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 주택시장에 미치는 충격들의 파급 효과는 주택가격과 주택거래량에서 큰 차이를 보인다. 둘째, 주택공급충격은 주택거래량 변동에, 주택수요충격은 주택가격 변동에 상대적으로 커다란 영향을 미치며, 가계대출충격과 이자율충격은 주택거래량보다는 주택가격의 변동에 더 큰 영향을 미친다. 셋째, 주택거래량 변동에 미치는 영향력은 주택공급충격>주택수요충격>가계대출충격>이자율충격>총수요충격 >총공급충격의 순이며, 주택가격 변동에 미치는 영향력은 이자율충격>가계대출충격>주택수요충격>총수요충격>총공급충격>주택공급충격의 순이다. 특히 주택가격 변동에 대한 영향력에서 금융부문 2개 충격의 비중이 50%를 넘어서고 있음은 주목할 만한 결과이다.

물류센터 투자측면에서 입지선정 및 임대료 결정에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

이남승 ( Nam Seung Lee ) 한국감정원 2020 부동산분석 Vol.6 No.3

Analytics Hierarchy Process (AHP) 분석을 통한 물류센터 입지선정 우선순위 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 전체 지역의 물류센터의 경우에는 입지선정 우선순위 1순위로 입지적 요인이 확인되었으나, 동부권역의 경우에는 1순위로 경제적 요인이 확인되었다. 둘째, 권역별 결합가중치 산정 우선순위 분석결과를 살펴보면, 수도권 전체 지역의 경우에는 1순위는 수요지 인접성, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 운송비 절감 순으로 확인되었으나, 동부권역의 경우에는 1순위는 운송비 절감, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 수요지 인접성 순으로 분석되었다. 다중회귀 분석을 통한 임대료 결정요인 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 99개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 용적률이 클수록 물류센터의 임대료가 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 동부권역 46개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 연면적이 넓을수록 물류센터의 임대료는 낮아지고, 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 대지면적이 넓을수록, 용적률이 클수록, 전층차량접안이 가능한 경우, 대기업테넌트가 입주한 경우에는 임대료는 높아진다는 사실을 확인할 수 있었다. 마지막으로 수도권과 동부권역에 위치한 물류센터는 입지특성에 따라 임대료 차이가 발생한다는 사실도 확인하였다. 본 연구는 시사점으로 리츠 및 펀드 등 물류센터 투자기업들이 투자 시 지침이 될 수 있는 전략을 제시하였다. The findings of the study on the priority of location selection of logistics centers through analytics hierarchy process analysis are as follows. First, it is confirmed that the location is the prime factor to consider in deciding a location of logistics center in the capital region while economic factors comes first in the eastern region. Second, according to the findings of the priority analysis on calc ulating the combined weight of each region, it is identified that the first factor is the proximity of the demand site, the second factor is the reduction of rent, and the third factor is the reduction of transportation costs. On the other hand, the first factor is reduction of transportation costs, the second factor was the reduction of rent, and the third factor was the proximity of the demand area in the eastern region. The findings of the multiple regression analysis on rent determination factors are as follows. First, it is shown in the study conducted on 99 logistics centers in the capital region that the rent is high when the distance to Seoul CBD is close, a logistics center is new, or a floor area ratio is high. Second, the study conducted on 46 logistics centers in the eastern part of the country reveals that the rent is low when a floor area is large while the rent is high when distance to Seoul CBD is close, a logistics center is new, a land area is large, a floor area ratio is high, all floors of a building can be accessed by a vehicle, or a logistics center is occupied by a large company. Finally, the rent of logistics centers in both the capital region and the eastern region could be different because of locational characteristics. This study could be useful to create a strategy as a guide for REITs and fund invested companies to invest in logistics centers, which is one of implication of this study.

아파트매매가격지수와 아파트전세가격지수 사이의 선형 및 비선형 인과관계 분석

김상배(Sangbae Kim),이승아(Seung-A Lee) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

본 연구의 목적은 우리나라 아파트매매가격과 아파트전세가격을 대상으로 두 가격의 선형 및 비선형 인과관계를 밝히는 것이다. 이를 위해 KB부동산 Liiv ON에서 제공하는 아파트매매가격지수와 아파트전세가격지수를 활용하며, 표본기간은 1991년 3월부터 2021년 7월까지이다. 본 연구에서는 비선형 인과관계 검증방법으로 모형 설정의 오류를 회피할 수 있는 비모수적 방법(non-parametric method)을 활용하였다. 분석 결과, 선형과 비선형 인과관계 검증 모두에서 두 가격은 양방향 인과관계가 존재하는 것으로 나타났다. 부동산시장의 국내외 거시경제 상황을 고려하고자 환율, 주가, 금리를 통제한 결과에서도 선형, 비선형 인과관계는 양방향 인과관계가 존재하는 것을 확인하였다. 그러나 이변량 GARCH 모형을 이용한 비선형 인과관계 검증에서는 아파트전세가격지수가 아파트매매가격지수를 인과하는 것을 확인하였다. 이는 아파트전세가격의 변화에 대한 정보가 부동산시장에 먼저 반영되어 아파트매매가격의 예측에 도움을 줄 것을 의미하며 투자자의 투자결정과 정부의 부동산정책 수립 시 아파트전세가격의 움직임에 대한 고려가 필요할 것으로 판단된다. The purpose of this study was to examine a linear and a nonlinear causality between apartment sale prices and apartment jeonse prices in Korea. The non-parametric method for the nonlinear causality test was adopted to avoid model specification errors. Our empirical results showed that a feedback relationship between two prices is observed on both linear and nonlinear tests. When we included interest rates, stock prices and exchange rates to control the macroeconomic conditions, there was the feedback relationship between the apartment sale price index and the apartment jeonse price index on the both tests. However, the nonlinear test with the bivariate BEKK-GARCH model demonstrated that the apartment jeonse price index Granger-caused the apartment sale price index. This implied that the changes in apartment jeonse prices has an ability to predict apartment sale prices. Our results suggested that investors and policy makers should consider fluctuations in apartment jeonse prices for investment decisions and for establishing the real estate policies.

수익위험 특성에 따른 상업용부동산 수익률지수의 작성에 관한 연구

민성훈,이영호 한국감정원 2017 부동산분석 Vol.3 No.1

The investment performance index is essential to the asset allocation and performance evaluation of institutional investors such as pension funds and insurance companies. The return index, which reflects the risk-return characteristics of investment, is one of the most frequently applied benchmarks of investment performance. This study attempted to develop a return index of commercial real estate based on a data set of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. With a sample of 386 office or retail buildings in total, k-means clustering and logistic regression analysis based on risk-return profile were carried out for group classification and the analysis of its determinants. The results of the analysis showed that as for the determinants of physical characteristics, real estate location, GFA, parking ratio, and vacancy rate were significant, and that as for the determinants of financial characteristics, assessed real asset price and income to total return ratio were significant. Also it was found that the return indices of the groups classified reflect well the characteristics of the groups, and can be used for the design of an efficient portfolio for commercial real estate investment, investment diversification and risk management. 시장의 평균적인 투자성과를 나타내는 지수, 특히 투자대상의 수익위험특성에 따른 수익률지수는 연기금, 보험사와 같은 기관투자가가 자산배분과 성과평가를 함에 있어서 반드시 필요한 도구다. 본 논문은 국토교통부 ‘상업용부동산 임대동향조사’의 기초자료를 이용하여 우리나라 상업용부동산의 수익률지수 작성을 시도하였다. 분석에 사용된 표본은 총 386개의 오피스 및 리테일 빌딩으로서, 이를 대상으로 수익위험 프로파일에 기초한 K-평균 군집분석 및 로지스틱회귀분석을 실시하여 그룹분류 및 결정요인 분석을 실시하였다. 분석결과 그룹분류의 물리적 특성 결정요인은 부동산 입지지역, 연면적 규모, 주차율, 공실률이 유의미한 것으로 나타났으며, 재무적 특성 결정요인은 부동산 평가금액과 소득수익비중이 유의미한 것으로 나타났다. 또한 분류된 각 그룹의 수익률지수는 그룹특성을 잘 반영하여 상업용부동산의 효율적인 포트폴리오 구성, 분산투자, 위험관리에 유용하게 사용될 가능성이 있는 것으로 나타났다.

도시재생 뉴딜사업 실태분석 및 개선방안

이정동(Jeong Dong Lee) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

본 연구는 우리나라 도시재생뉴딜사업의 성공적 추진을 위해 도시재생 사업의 실태분석을 통해 개선방안을 제시하는 데 목적이 있다. 지자체별 활성화계획서를 단위사업으로 분류하고 추진실적평가를 토대로 문제점을 도출하였다. 결과적으로 사업추진 지연에 따른 문제점을 3가지 측면, 6가지 유형화로 구분하여 살펴보면 첫 번째로 계획수립 측면에서 무분별한 부처연계사업 발굴, 부지 미확보로 나타났으며, 두 번째로 운영측면에서 전문인력 및 주민공동체 거버넌스 체계구축이 미비한 것으로 나타났다, 마지막으로 제도적 측면에서 행정절차 등 관련 절차이행에 따른 지연과 사업추진 및 운영을 위한 지원기반 부족으로 나타났다. 이에 대한 개선방안으로 계획적 측면에서 토지은행제도 등 국공유지를 활용한 사업계획 수립, 소규모 재생사업과 연계한 체계적 계획 수립이 필요하다. 운영 측면에서 민간기업 및 LH 등 공기업의 사업 참여를 지원하고 마지막으로 제도적 측면에서 관련 절차를 간소화하고 지속적 운영관리체계 구축이 필요하다. This study was written to understand the conditions of new deal for urban regeneration and come up with improvement measures for successful promotion through actual analysis. To do so, this study classified plans for revitalization by provincial governments into unit businesses and clarified problems of the businesses on the basis of evaluation for results. Grouping problems caused by delay of business promotion into the 3 cases and 6 patternings, this study found out the three results: unsecured professionals and reckless attempts of connective projects to relevant ministries in terms of a planning stage, unsecured professionals and insufficient community governance in terms of management and lack of additional proceedings such as administrative measures and inadequate support systems for steady funds. In order to improve the problems prior evaluation standards need to be strengthened and appreciable plans such as a land bank have to be organized by national and public lands, small-sized revitalization programs and relevant measures. In terms of management, local public enterprises such as LH and private ones are encouraged to take part in urban regeneration. Finally, relevant procedures should be minimized, while reflux functions should be enhanced in order to set up sustainable management systems.