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부실 PF대출 사업단계별 담보물 관리방안에 관한 연구 : A은행 부실 PF대출 NPL 사업장의 부동산 담보물을 중심으로
박봉식 세종대학교 도시부동산대학원 2013 국내석사
국문 요약 부실 PF대출 사업단계별 담보물 관리방안에 관한 연구 - A은행 부실 PF대출 NPL 사업장의 부동산 담보물을 중심으로 - 국내은행은 과거 외환위기를 겪은 이후인 2000년대부터 부동산 경기 회복과 새로운 수익원 발굴을 위해 경쟁적으로 프로젝트 파이낸싱 시장에 진출하여 급진적인 양적 성장세를 이어갔으나, 2008년 말 미국 서브프라임 모기지에서 시작된 글로벌 금융위기 이후 2009년부터 시작된 건설사 구조조정으로 프로젝트 파이낸싱 시장은 얼어붙어 현재까지 회복될 기미가 전혀 보이질 않고 있으며, 그로 인해 시공사의 유동성 문제 및 우발채무 현실화로 국내은행 PF대출이 부실화 되는 경우가 점차적으로 증가하고, 건설사의 워크아웃 및 회생절차 신청도 늘어나고 있는 실정이다. 국내은행은 2008년 말부터 부실 PF대출 정리를 위해 사업장 정상화추진, 채권회수, 채권매각, 대손상각 등 많은 노력을 하고 있으나, 시공사 부실 뿐만 아니라 시행사의 도덕적 해이가 더해져, 부실 PF대출 감축에 많은 어려움을 겪고 있으며, 특히, 부동산 담보물에 대한 명확한 관리방안이 마련되어 있지 못해 관리소홀 문제가 계속 발생하고 있는 것이다. 이러한 문제의식에서 출발한 본 연구는 부실 PF대출 채권회수를 성공적으로 달성하기 위해 A은행의 부실 PF대출 NPL(Non Performing Loan) 사업장 중 사업형태별로 대표성이 있는 아파트(토지매입) PF 사업장, 아파트(택지분양) PF 사업장, 아파트(도시개발사업) PF 사업장, 아파트(주택재건축사업) PF 사업장, 주상복합 PF 사업장, 상업시설 PF 사업장, 골프장 PF 사업장, 공원묘지 PF 사업장 총 8개 사업장을 대상으로 사업단계별 부동산 담보물 관리사례를 분석하였으며, A은행 부실 PF대출 NPL 사업장 사업단계별 부동산 담보물 관리사례 분석결과를 바탕으로 본 연구 목적에 부합한 부실 PF대출 사업단계별 부동산 담보물 관리방안을 제시하기 위해 부실 PF대출을 사업단계별로 구분하고, 그 다음 부동산 담보물 유형으로 분류하여 매트릭스를 만들어 부동산 담보물 관리방안을 제시하였다. 즉, 부실 PF대출 사업단계별 부동산 담보물 유형 매트릭스 사업단계는 사업1단계 사업부지 확보 및 인허가 단계, 사업2단계 착공 및 분양 단계, 사업3단계 준공 단계, 사업4단계 준공 후 단계 총 4단계로 구분하였고, 이에 따른 부동산 담보물 유형은 유형Ⅰ(사업1단계 : 토지와 건물, 사업2단계 : 토지와 건물, 사업3단계 : 집합건물(신축), 사업4단계 : 집합건물(신축)), 유형Ⅱ(사업1단계 : 토지와 건물, 사업2단계 : 환지와 체비지, 사업3단계 : 집합건물(신축)과 체비지, 사업4단계 : 집합건물(신축)과 체비지), 유형Ⅲ(사업1단계 : 집합건물(종전), 사업2단계 : 집합건물(종전), 사업3단계 : 집합건물(신축), 사업4단계 : 집합건물(신축)), 유형Ⅳ(사업1단계 : 토지와 건물, 사업2단계 : 토지와 건물, 사업3단계 : 토지와 건물(신축), 사업4단계 : 토지와 건물(신축)) 총 4개로 분류하여 부실 PF대출 사업단계별 부동산 담보물 관리방안을 제시하였고, 부실 PF대출 사업단계별 부동산 담보물 관리상의 문제점 해결방안을 마련하였다. 상기 내용과 같이 본 연구에서는 부실 PF대출 사업단계별 부동산 담보물 관리방안을 토대로 부실 PF대출 사업단계별 부동산 담보물 관리방법 개선방안을 제시하였다. 개선방안으로는 첫째, 부실 PF대출 사후관리 전문 인력 양성, 둘째, 부실 PF대출 사후관리 업무매뉴얼 제작, 셋째, 부실 PF대출 부동산 담보물 체크리스트 작성, 넷째, PM 용역을 통한 부실 PF대출 부동산 담보물 관리이다. 하지만 본 연구의 결과에도 불구하고, 부실 PF대출 NPL 사업장 사업단계별 부동산 담보물 관리방안을 일반화하기에는 한계가 있다. 주제어 : 프로젝트 파이낸싱, PF, 부실채권, NPL, 담보
도시계획시설 입지선정에 따른 지역갈등에 대한 연구 : 장사시설을 중심으로
김우성 세종대학교 도시부동산대학원 2012 국내석사
<국문 요약> 본 논문은 도시계획시설 입지선정에 따른 지역갈등에 관한 연구로서 장사시설을 중심으로 연구를 하고자 하였다. 우리나라 장사문화는 1990년대부터 매장문화에서 화장문화로 급격히 변하면서 2004년을 기점으로 화장문화가 매장문화를 추월하기 시작했다. 이로 인한 장사시설에 대한 수급에 대한 문제를 해결하려고 법령을 여러 차례에 걸쳐 개정하는 등 중앙부처인 보건복지부를 비롯하여, 많은 지자체들이 자체적으로 설립하고자 노력을 기울이고 있다. 하지만 장사시설이 대표적인 비선호시설로 인식되어 있는 시설인 관계로 인하여 여러 지자체에서 장사시설 입지선정 하는 과정 및 입지선정 이후에 여러 형태의 갈등이 발생하고 있다. 갈등의 종류를 살펴보면 여러 정부가 개입되고 복합적 갈등구도를 나타내는 지역 간 갈등 유형과 하나의 추진 주체로 구성된 정부가 개입된 단순한 갈등구도를 나타내는 지역 내 갈등 유형이 발생하고 있다. 지역 내 갈등 유형에서도 사업대상지를 중심으로 한 관-민 갈등의 유형과 입지공모방식을 통하여 주민참여를 이끌어내 유치마을을 선정한 사례에서 발생하는 장사시설 유치마을 인접지역과의 갈등 유형으로 나타난다. 본 논문에서 선행연구 및 사례대상지 견학·답사를 통하여 갈등에 영향을 미치는 요인으로는 입지적 요인, 정책적 요인, 절차적 요인, 경제적 요인, 정서적 요인으로 구분하여 이 요인들이 장사시설 입지선정에 따른 지역갈등에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 연구를 하고자 했다. 먼저 입지적 요인의 구성요소는 사업대상지와 인근주거지와의 거리, 사업대상지의 기존 장사시설 입지 여부, 차폐 가능 여부 등으로 구성하였으며, 정책적 요인으로는 다른 정부의 개입과 여부 및 이에 따른 제도적 마찰과 자치단체장 및 정치인들의 추진의지 등을 구성했다. 절차적 요인의 구성요소로는 지자체에서 장사시설을 설립하고자 한 추진방식과 주민참여의 시점 및 범위로 구성했으며, 경제적 요인의 구성요소로는 시민불편에 따른 사회경제적 비용의 증가 여부 및 자치단체 규모에 따른 예상 집행능력정도와 경제적인 보상정도를 구성했다. 마지막으로 정서적 요인의 구성요소로 혐오시설에 대한 인식의 정도와 정서적 공감대 형성 여부를 구성했다. 이러한 구성요소로 만들어진 요인들을 통해 장사시설 입지선정에 따른 지역갈등에 미치는 영향을 분석한 결과 갈등을 예방 및 완화시키기 위해서입지적 요인으로는 주거지와의 진입로 방향으로 최소 500m, 진입로 반대방향이더라도 약230m이상의 이격거리를 확보해야 하며, 차폐가 가능한 산과 같은 장애물이 존재해야 한다. 또한 신규사업대상지의 경우 사업기간이 6년을 초과한 점과 기존 장사시설의 부지를 활용하거나 인근에 장사시설이 입지한 곳의 사업기간이 6년 이내에 든 점을 감안하면 기존 장사시설부지 및 인근지역을 활용하는 것이 효과적이라는 결론을 도출하였다. 정책적 요인으로는 입지선정과정에 있어서 인근지자체 및 중앙정부와의 제도적인 마찰에 대한 사전점검을 할 필요가 있으며, 관·민 대화와 협상을 통한 상호간의 의견수렴을 정례화 및 중장기적인 계획을 마련하여 실천해야 한다는 결론을 얻었다. 절차적 요인으로는 입지선정 방식에 있어 주민참여를 이끌어 낼 필요가 있으며, 필요에 따라 DAD(DAD: Decide-Announce-Defend)방식으로 추진하게 되더라도 신속하게 주민과 협상전략으로 전환해야 하며, 정부와 주민사이의 중간협의체를 구성하여 소통의 창구로 활용 할 필요가 있다. 또한 입지공모방식으로 유치마을을 선정 했더라도 사업대상지 선정 이후에는 읍·면·동 단위로 주민 공청회 및 설명회를 통하여 인근 지역주민들도 참여를 할 수 있는 기반을 조성해야 한다는 결론을 도출하였다. 경제적 요인으로는 기존 장사시설이 존재하거나 사업대상지가 인근 접경마을로부터 산과 호수 등으로 4면이 차폐된 경우 해당 마을을 중심으로 마을숙원사업지원 및 주민소득 증대 방안으로 주민의 불편사항을 해결하여 상생협력관계를 도모하고. 유치마을 접경지역 및 읍·면·동 단위로 산정하여 거리에 따른 차등적으로 경제적인 보상을 할 필요성이 있다. 하지만 이러한 경우 중소도시에서 예산을 확보하기 어려운 문제점이 있어, 중소도시의 경우 지역 간 협의를 통하여 인구밀집도시는 인센티브를 제공하고, 인구저밀중소도시는 부지를 제공하는 등 공동으로 사용할 수 있는 노력이 필요하다. 정서적 요인으로는 정부에서 홍보 및 마케팅을 통하여 기존혐오시설에 대한 주민인식의 전환 및 장사시설 설립의 필요성에 대한 공감대 형성을 위해 적극적인 노력을 할 필요가 있는 것으로 결론을 도출하였다. 각 사례지역을 견학 및 답사해본 결과 갈등의 가장 큰 문제점은 장사시설을 혐오시설로 인식하고 있는 것이다. 하지만 장사시설을 유치 및 운영하는 각 사례대상지 지역주민과 인터뷰 결과 주민들 스스로 장사시설의 필요성을 느끼고 있었고, 더 이상은 혐오시설이 아니라는 것을 강조하였다. 이러한 사실을 중앙정부가 국민을 상대로 장사시설이 더 이상 과거
저소득층 에너지복지사업의 도시정책적 효과 평가 : WAP사업을 중심으로
조복현 세종대학교 도시부동산대학원 2011 국내석사
2005년 처음 한국에 도입되어 추진된 (사)환경정의(Citizen's Movement Environment Justice, 약칭 CMEJ)의 WAP시범사업은 에너지복지와 도시정책의 새로운 패러다임을 형성했다. 환경과 고용 그리고 복지의 통합모델인 WAP는 저소득층의 에너지복지와 일자리 창출을 통한 사회통합, 주택정책의 전환을 구체화한 방안이기 때문이다. 최근 에너지빈곤의 심화는 삶을 위협하는 요소가 되었고, 저소득층은 주거, 생계 그리고 에너지로 부터의 소외로 위협받고 있다. 미국과 영국의 에너지복지정책은 제도적인 장치와 보조금 지원방식에서 에너지효율화 사업으로 확대 전환되고 있으며, 중앙정부와 지방정부, NGO의 적극적인 결합으로 저소득층의 에너지빈곤문제를 해결해나가고 있다. 이는 에너지복지정책이 주거문제와 주민의 건강한 생활을 영위할 수 있도록 하여 도시복지정책으로서 역할을 담당하고 있음을 시사했다. 에너지복지는 환경복지의 국가적인 책무이다. 이러한 책무는 도시에서 극명하게 나타나는데 도시복지정책은 주거복지와 함께 에너지복지의 실현이 근본적인 복지문제의 패러다임을 바꾸는 것이다. 우리나라의 에너지복지정책은 다양하지만 대부분 현물지원형식에 그치고 있어서 지속적이고 실효성있는 방안을 마련하는 것이 필요하다. 그 방식으로서 미국과 영국의 주택에너지효율향상 프로그램의 한국 도입과 정책의 확대가 필요함을 주장한다. 환경정의가 추진한 WAP사례는 환경정의와 환경복지와 도시복지적 효과를 나타내고 있다. 주택에너지효율향상 방안의 개선과 주민참여 등 파트너십이 강화되었고, 무엇보다도 에너지절감효과와 고용창출효과는 매우 높게 나왔다. 이 결과는 WAP가 한국사회에 확산될 수 있도록 기여하였다. 한국의 에너지빈곤층은 상대적 빈곤의 개념을 적용하여 소득대비 광열비 지출이 10% 이상인 가구, 상대적으로 저렴한 에너지로부터 소외된 가구, 그리고 건축이 오래된 주택에 거주하는 저소득층으로 추정하였다. 도시에서의 저소득층들의 여건은 대부분 저렴한 주택에 거주하는 세입자이며, 주택소유자 자산증식이 목적인 재개발에 의해 압력을 받고 있고, 그리고 열악한 임대차 계약에 의해 안정적인 거주권을 가지지 못했다. 또한 공공임대나 주택바우처제도가 활성화되지 못한 주거복지정책은 저소득층이 WAP 혜택을 받기 어려운 여건을 만들고 있다. 따라서 WAP가 도시정책적인 기대효과를 가지기 위해서는 주거복지효과, 환경복지효과, 고용창출의 효과가 발현되어야 한다. 이를 위해서는 도시저소득층을 보호하기 위한 세입자 보호대책, 법과 조례 또는 지원제도의 명문화, 재개발방식의 전환과 같은 도시정책적인 개선이 있어야 한다. WAP가 제대로 작동하고 실행되기 위해서는 제도적인 장치의 마련, 주택정책의 변화, 주거복지제도의 확대, 주민참여와 파트너십의 강화의 전제조건과 실행을 위해 재원을 마련하고 전담기구의 설치 및 효율성 있는 한국형 프로그램의 개발이 있어야 함을 제안한다. Keyword : 에너지복지, 도시복지정책, WAP, 도시저소득층, 에너지빈곤, 환경정의, 환경복지, 주거복지, 주택에너지효율향상프로그램
우리나라에서 전속중개계약 제도가 정착되지 못하는 이유에 관한 연구 : 부동산 중개시장의 구조적 특성을 중심으로
양원규 세종대학교 도시부동산대학원 2016 국내석사
국 문 초 록 일반적으로 계약자유의 원칙은 상대방 선택의 자유뿐만 아니라 계약 방식의 자유도 포함한다. 즉, 당사자 간 약정을 문서로 하는 계약뿐만 아니라 구두로 하는 계약도 자유롭게 할 수 있다. 부동산 거래에서 중개의뢰인은 중개 대상물의 매매 등을 위하여 중개업소에 매물을 의뢰하는데 이러한 의뢰 행위를 중개의뢰계약이라고 한다. 중개의뢰계약의 종류에는 구두로 의뢰하는 일반중개계약과 서면 의뢰계약 방식인 전속중개계약과 독점중개계약, 공동중개계약, 기타 순가중개계약이 있다. 우리나라는 1993년 일반중개계약의 제도적 결함을 보완하고 중개업의 선진화를 위해 서면 중개계약 제도인 전속중개계약 제도를 도입하여 명문화하였다. 하지만 우리 중개 현장에서는 전화나 방문을 통하여 의뢰하는 일반중개계약 제도가 일반화되어 있다. 우리나라 전속중개계약 제도는 공인중개사법에 규정된 제도일 뿐 실제로 중개사와 의뢰인 모두 이 제도의 이용을 선호하지 않고 있다. 기존의 선행 논문들은 이러한 중개 현장의 문제점을 개선하기 위하여 전속중개계약의 의무 입법화(공재옥, 2012), 정부와 공인중개사협회의 대국민 홍보(최봉현, 2007), 부동산 중개계약의 서면화(조시연, 2009), 전속중개계약의 활성화를 위하여 거래정보망 가입 의무화(강용암, 2006) 등 우리나라 부동산시장과 부동산중개시장 개선의 필요성을 주장하였다. 하지만 이들 선행연구의 제안에도 불구하고 우리나라에서 전속중개계약 제도는 실질화되고 있지 못하다. 따라서 본 논문은 1993년에 전속중개계약 제도를 도입하였지만, 제도가 제대로 실행되지 못하는 이유를 우리 중개업의 구조적 성격에서 찾아보려는 것이 목적이다. 연구를 위하여 문헌 고찰 및 통계자료의 분석을 통한 이론적 연구를 하였으며, 더욱 심층적인 연구를 위해 부동산 전문가와 중개업소를 이용하는 일반인 대상으로 개별인터뷰 및 포커스 그룹 인터뷰(Focused Group Interview: FGI)를 진행하였다. 그 결과 첫째, 매도인은 적정한 가격으로 신속하게 매도하려는 의도로 여러 중개업소에 의뢰하는 경향이 있으며, 매수인은 좋은 물건을 낮은 가격으로 구입하기 위한 의도로 여러 곳의 부동산에 의뢰하는 것을 선호하는 것으로 나타났다. 둘째, 의뢰인들은 중개업소에서 제공하는 정보에 대한 신뢰도가 낮은 것으로 조사되었다. 셋째 홍보의 부족과 중개사의 낮은 윤리성으로 인하여 거래정보망 활성화되지 못하고 있는 것으로 조사되었다. 이러한 이유로 의뢰인들은 일반중개계약 제도를 선호하고 있으며, 전속중개계약 제도는 의뢰인과 개업공인중개사 모두로부터 외면당하는 명목상의 제도인 것이 확인되었다. 따라서 전속중개계약 제도의 정착을 위해서는 첫째 생계형 자격제도의 도입으로 시작된 공인중개사 합격자 수의 점진적 조절, 둘째 개업공인중개사의 전문성 강화를 위한 업계의 노력, 셋째 한국공인중개사협회에서 운영하는 부동산거래정보망 K-REN의 활성화를 위한 협회의 홍보와 개별중개사의 적극적인 활용, 넷째 전속중개계약 제도 활성화를 위한 정부와 중개사협회, 개업공인중개사의 홍보 등 중개업시장 환경의 변화를 위한 관련자 모두의 노력이 지속되어야 하는 것으로 조사되었다.
경매부동산시장의 용도별 수익률실태 분석에 관한 연구 : 서울중앙지법 성북, 강남지역 부동산 중심으로
황혜경 세종대학교 도시부동산대학원 2012 국내석사
In general, according to a survey result, about 30% of Korean people have invested in real estate as an investment technology to become rich. On this ground the real estate awarded through an auction, because of its pre-discounted price, has been regarded as profitable one only by doing proffer tracing of title. However there has been no statistical analysis, so the profitability has been decided only by comments of auction specialists. Especially most of investors misunderstood that the difference value between market price and awarded price, normally lower than market price, as a profit, but in most case not true. Under this environment time-series analysis of real estate, in Seongbuk and Kangnam region by Seoul Jungang District court, sold-out by auction during last 5 year, after resold-out in real estate market, to define whether target rate of return on profit has been achieved or not. According to the statistic data only 3.1% of investors, without borrowing capital, achieved the return on equity, 20%, so far estimated in the market, and 19.38% of investors achieved it on by using borrowed capital as a lever. This high yield could be achieved by following risk analysis requested from market and planned process, but on the other hand 27.13% of investors recorded loss because of high awarded price, by wrong analysis of return on equity from the beginning. So the realized yield should be backed up by solid information, that could clear all risks, both risk analysis of title tracing in auction market and risk of economic value drop (asset value drop) in real estate market for re-selling. Especially, considering 4% of inflation per annum, the safe award range, to achieve the target return on equity, should be less than 75% of market price, with around 1 year of holding period.
김민정 세종대학교 도시부동산대학원 2013 국내석사
In the traditional finance theory, the hypothesis of maximization of expected utility is presumed to understand and predict the human behaviors investing on the assets. The behavior model has been presented for the criticism and response under the presumption that all the investors are always perfectly rational. The approach such as prospect theory explains why the investors are acting unreasonably when facing the portfolio, in which value is dropping down. Odean (1998) has explained that the investors are acting risk-directive behaviors holding the devaluated stocks, in the prospect theory, and they possess the stocks that have caused a loss too long, not selling them off, to evade the regret and pain. Evasion from regret is the intention to evade the regret as long as possible, which thinks that doing something is better than doing nothing. Applying this evasion from regret to the investment on the real estate, it puts more weight on investing than not investing, even though there may happen the situation to take over the responsibility, so the investors must set up a plan and goal for the investment all the time. It is because, in other words, there are big difference in the outcome between doing with plan and without plan. It is the same in the investment on the real estate. It is not easy to present specific method of investment uniformly, as personal investment plan on the real estate is always very much individualized. However, each investor should count the life cycle of family, status of own property or income size, own sense of values for the money, and so on carefully, before setting up the plan. The timing for investment is also important. It is the investment timing that can be overlooked most frequently when investing on the real estate. It is because the popular item is changed subject to the market environment or according to the government policy. This kind of symptom gets more protruded especially when the real estate market is in recession in these days. It is very important in the aspect of profitability, therefore, to decide when to buy or when to sell the real estate. This study is going to examine what kind of impact the evasion from regret brings about to the decision-making for the investment on the real estate, accordingly, based on such a regret evading sense that means doing something and taking over its responsibility than doing nothing. It is intended to find out, in addition, what kind of influence is given to the actual real estate investment by such a thought, as one of other methods to get rid of such situation, by grafting the concept of evasion from regret on the major concept of the investment on the real estate, when the real estate market has been stagnant. Also, the purpose of this study is to find out how much the evasion from regret is affecting to the decision of investment on the real estate, based on the necessity of researches on which real estate investing position the investors are taking to avoid the regret and on if the real estate market will be running actively when the demand is increased. This study is going to process the research focusing on the issues, particularly, why the investors want to evade from the regret especially in the stagnant or active real estate market and why they strengthen the risk-directive behaviors after setting up the false reference point. In the research of this study, the experiment for false reference point and disposition of evasion from regret has been carried out after dividing the market into normal market, falling market, and rising market, and the outcome of experimental design will be presented through the verification result. The research has been progressed with the questionnaire survey technique, for analyzing the impact affected to the investment decision-making by the evasion from regret, and the research result has been obtained as it was intended. This study has reviewed the general characteristics of the investors living in the age of inactive real estate market who are evading from the regret against the investment on the real estate. According to the result of this study, it has appeared that a lot of investors are preparing to invest on the real estate as for the regret evading investment on it, taking advantage of the situation of stagnant market in these days, even though the market is entering the long-term recession. However, the author admits that the outcome of this study has been limited, as of limited manpower for the research, because it was not able to process the research against various profession groups, individual proprietors, civil servants, and so on. In order to complement the purpose of this study, the author wishes another research expanding the survey objects, pointed out as the limit of this study, can be executed additionally in the future. It is acknowledged as well that the constitution of questionnaire also was one of the limit in this study. The questionnaire had been prepared complying to the theory of evasion from regret, which has the limit in itself. The author would like to complete this study as it is, expecting that future study can deduce out more trustworthy research result than this study. It will be carried out after complementing the questionnaire, which is pointed out as a limit of this study, with the close cooperation from expert groups consisted with the real estate professionals. The more diversified researches should keep going on, for the investors in this recession era of real estate market, to activate the real estate market and to avoid regrets after investing through the right investment decision-making, on the basis of such a theory. 전통적인 재무이론에서는 사람들이 자산에 투자하는 행동을 이해하고 예측하기 위해 기대효용극대화 가설을 가정한다. 모든 투자자는 항상 완전하게 이성적이라는 가정하의 비판과 대응으로 행동모형이 제시되었다. 전망이론(prospect theory)과 같은 접근법으로 왜 사람들이 가치가 하락하는 포트폴리오에 직면할 때 비이성적으로 행동하는지를 설명하고 있다. Odean(1998)는 전망이론에서 가치가 하락한 주식을 보유하면서 위험추구적인 행동을 하며, 손실이 난 주식을 팔지 않고 후회의 고통을 회피하기 위해 너무 오랫동안 보유한다고 설명하였다. 후회회피는 최대한 후회를 피하고자 하는 것으로 하지 않는 것 보다는 무언가 행동에 옮기는 것이 더 좋다고 생각하는 것으로 이를 부동산 투자에 적용하여 보면 투자를 하지 않는 것 보다는 책임을 져야 하는 상황이 발생하더라도 투자를 하는 쪽에 비중을 두는 것으로 항상 투자를 위해서 계획을 세우고 목표를 세워야 한다. 즉 계획을 세우고 하는 일과 그렇지 않은 일은 결과가 엄청나게 다르기 때문이다. 부동산 투자도 마찬가지다. 항상 개인의 부동산 투자계획은 매우 개별적인 것이어서 구체적인 방법까지 획일적으로 제시하기는 어렵지만 개개인이 계획을 세우기 전에 가족의 라이프사이클, 자신의 재산 상태나 수입규모, 돈에 대한 가치관등을 잘 따져봐야 한다. 또한, 투자 타이밍(Timing)이 중요하다. 부동산 투자에 있어 가장 간과하기 쉬운 것이 투자 타이밍이다. 시장 환경이나 정부정책에 따라 인기품목이 시시각각변하기 때문이다. 특히 요즘처럼 부동산시장이 침체기에 있을 때에는 이런 현상이 더욱 두드러진다. 따라서 부동산을 언제사고 언제 팔아야할 지를 결정하는 것이 수익성 측면에서 매우 중요하다. 이에 본 연구에서는 아무것도 하지 않는 것 보다는 무언가 행동을 하고 그에 따르는 책임을 진다는 의미를 가지는 후회회피를 기준으로 이것이 부동산 투자의사결정에 어떠한 영향을 미치는지 알아보고, 부동산 시장이 침체되었을 경우, 그 상황을 벗어날 수 있는 또 하나의 방법으로 부동산 투자에 대한 주된 내용으로 후회회피라는 개념과 접목하여 실제로 이러한 생각이 실제 부동산 투자에서 어떠한 영향을 미치는지 알아보고자 하였다. 또한 후회를 피하기 위하여 투자자들이 부동산 투자 포지션을 취하게 되고, 수요가 증가하게 되면 부동산 시장이 활발하게 돌아갈 수 있는지에 대한 연구의 필요성을 바탕으로 본 연구에서는 후회회피로 인해 부동산 투자결정에 미치는 영향이 어느 정도인지 알아내기 위한 연구의 목적을 가지고 있다. 특히 본 연구에서는 왜 사람들이 특히 침체된 부동산 시장 또는 활발한 부동산 시장에서 후회를 회피하려고 하는지, 잘못된 준거점(false reference point)을 만들어 위험추구적인 행동을 강화하는지를 중점으로 연구를 진행하고자 한다. 본 연구는 잘못된 준거점과 후회회피성향 실험을 일반적인 시장, 하락시장, 상승시장으로 나누어 연구 하였으며, 실증 결과를 통해 실험 설계한 내용의 결과를 제시하고자 한다. 후회회피가 부동산 투자의사결정에 미치는 영향을 분석하기 위한 방법으로 설문조사기법을 이용하여 연구를 진행하였고 얻고자 하는 연구의 결과를 도출 할 수 있었다. 본 연구는 부동산 침체기의 시대를 살아가고 있는 현대인들이 부동산 시장의 투자에 대한 후회회피를 하고 있는 일반적 특성을 통하여 살펴보았다. 이 결과 많은 사람들이 부동산이 침체기임에도 불구하고 아직까지 부동산 투자에 대한 후회회피 투자에 있어 시장이 비록 장기적인 침체로 빠져 들고 있지만 이를 기회로 다시 부동산에 투자하려고 준비중인 것으로 나타났다. 하지만 본 연구는 한정된 인원과 다양한 직업군, 자영업자, 공무원을 대상으로 연구를 진행하지 못했다는 점에서 다소 연구의 한계점이 있음을 인정한다. 이를 위해 향후 본 연구에서 한계점으로 지적되고 있는 조사대상의 폭을 확대한 연구가 추가적으로 진행되었으면 한다. 또한, 설문지의 구성도 본 연구의 한계점으로 인정한다. 이는 후회회피 이론에 맞게 작성된 설문지이지만 그 한계성을 가지고 있어 향후 진행되는 연구는 부동산 전문가들로 구성된 전문가 집단과 긴밀한 협조를 얻어 본 연구에서 한계점으로 지적되고 있는 설문지를 대폭 보완하여 연구를 진행한다면 본 연구보다 확실한 연구결과를 도출할 수 있을 것으로 기대하며 본 연구를 마치고자 한다. 부동산 시장의 침체기인 지금 이와 같은 이론을 바탕으로 하여 부동산 시장을 좀 더 활성화 시키고 투자자들이 올바른 투자의사결정을 통하여 투자 후 후회를 가지지 않도록 하는 더 다양한 연구가 계속되어야 할 것이다.
도시저층주거지 주거환경개선의 대안모형 : 거점확산개발과 유지관리의 결합
이주원 세종대학교 도시부동산대학원 2011 국내석사
도시저층주거지의 보존‧유지의 중요성이 커지고 있다. 그동안 한국사회는 도시저층주거지의 가치를 외면한 채 사업성을 극대화하는 전면철거형 아파트 건설방식의 대규모 재개발사업에만 몰두해왔다. 전면철거형 아파트 건설방식의 대규모 재개발사업은 주택공급 위주의 패러다임에 갇힌 정부의 정책적 뒷받침과 아파트 재개발을 통한 토지 및 주택가치의 상승을 바랬던 국민들이 합작한 작품이다. 도시저층주거지의 유지관리에 대한 중앙정부나 지방자치단체의 정책적 외면은 저층주거지의 물리적 쇠퇴로 이어지고, 물리적 쇠퇴는 사회경제적 쇠퇴로 이어져 동네의 활력 저하, 화재 및 범죄 등에 취약한 동네로 전락하게 되었다. 이러한 모습은 다시금 부정적인 순환을 통하여 더욱더 심화되어가고 있다. 그러나 공식적인 주택보급률이 100%를 넘어서고 도시의 고속 성장이 주춤해진 현 시기에 다시금 도시저층주거지의 가치가 재평가되고 있다. 도시저층주거지는 아파트 개발로 인한 획일화된 도시경관에 다양성을 부여하고, 도시의 변화에도 빠르게 대응할 수 있는 대안적인 공간으로 의미를 갖고 있다. 더욱이 장소성의 회복 측면에서도 저층주거지의 필요성을 더욱 커지고 있다. 이제 한국사회는 변화하는 도시의 미래수요에 능동적으로 대응 가능한 토대를 마련하기 위하여 대규모 아파트 개발이 아닌 저층주거지가 보존, 유지되어야 한다. 따라서 아파트 개발에 따른 문제점을 최소화하고 기존 저층주거지가 지닌 장점을 최대화해야 한다. 즉, 아파트가 지닌 장점을 결합한 새로운 개념의 주거지 정비방안을 마련해야 한다. 그러나 아직 이에 대한 제도적 정책적 뒷받침을 미약한 실정이다. 이제 더 이상 도시저층주거지를 아파트 단지로 전환하는 기존의 정비사업은 지양해야 한다. 이미 기존의 아파트 건설 방식의 정비사업은 수많은 문제점이 드러났다. 주민들의 부담가능하지 않은 수억 원대의 추가분담금 문제, 양호한 저렴주택의 멸실을 통한 주변 지역의 전월세가격 상승 문제 등 다양하면서 해결이 어려운 문제가 발생하고 있다. 이런 문제는 주민들의 갈등과 저항으로 이어져 사회불안 요소로 작동하고 있다. 이제 도시재정비사업에도 새로운 패러다임의 전환이 필요하다. 뉴패러다임의 핵심은 기존 도시저층주거지의 유지 및 보존을 전제로 한 지속가능한 주거환경개선 방안이다. 이를 현실화하기 위해서는 속도 중심의 도시재개발 패러다임을 벗고 점진적인 정비와 사회적 재정비를 추구해야 한다. 본 연구는 도시재정비사업의 뉴패러다임으로 수복형 정비사업인 ‘거점확산형 주거환경개선사업’과 주택유지관리사업인 ‘해피하우스사업’을 접목가능성을 분석하고자 했다. 아파트 중심의 대규모 도시재개발사업은 시대사적 조류에 걸맞은 도시재생수법이 아니다. 우리사회는 점진적 정비와 사회적 재정비를 위한 주요 정비수법인 ‘거점확산형 주거환경개선사업’과 ‘해피하우스사업’을 혼합 적용한 새로운 정비방안을 제시해야 한다. 이를 통해 한국의 도시재생은 ‘뉴하우징 운동’의 새로운 자양분을 얻을 수 있을 것이다. 주요어 : 도시저층주거지, 도시재생, 거점확산형 주거환경개선사업, 해피하우스사업, 뉴하우징 운동, 사회적 재정비, 도시재정비사업 등
부동산정보사이트 허위매물등록 정보실태와 개선에 관한 연구
조성자 세종대학교 도시부동산대학원 2015 국내석사
부동산정보사이트는 부동산중개업소가 의뢰받은 매물을 등록하는 곳으로 일반인들이 필요한 정보를 입수하거나 거래를 위하여 매우 유용한 사이트이지만 허위매물 노출문제는 매우 심각하다. 부동산의 특성에 따라 약간의 차이가 있긴 하지만 매물중복과, 동일한 부동산 매물에 대해 다르게 등록하거나 기재사항을 누락시키고 실제매물보다 과다한 매물이 노출되는 문제들이다. 많은 매물노출 자체를 광고로 사용하는 부동산중개업소와 정보사이트로 인하여 허위매물이 줄어들지 않고 오히려 양산되는 현상이 지속되고 있다. 허위매물에 대한 기존 해결방식인 신고제도는 사후처방으로서 실효성이 적어, 사전에 허위매물을 줄일 수 있는 방법으로 건축물대장과 토지대장의 고유번호를 입력하여 중복매물을 스크린 하는 방식으로 매물을 등록하는 것을 제안했다. 중복매물을 여과하는 시스템 사용은 중복매물이 감소하고 서류를 확인하여 매물을 작성하므로 오기재 및 미기재 사항이 줄어드는 효과가 있을 것이다. 부동산중개업 종사자들의 인터뷰를 통해 시스템의 문제점과 개선방안을 정리하였는데 많은 부동산중개업소로부터 경쟁사에게 매물을 빼앗긴다는 답변이 취합되어 가장 큰 문제점으로 드러났다. 또 부동산 자체를 광고했던 홍보효과가 줄어들고 직접거래가 성행하게 되어 정보유출이나 중개사고가 증가할 가능성이 높다 등이 지적되었다. 발생할 수 있는 문제점에 대한 개선방안으로는 무분별한 경쟁을 심화시키는 무등록중개업자에 대한 엄중한 처벌 및 중개의뢰인에게 직접거래를 할 수 없도록 하거나 전속중개계약 같은 제도적 보완이 필요하다는 의견 등이 인터뷰를 통해 취합되었다. 조사를 통하여 부동산중개업자의 개선방안 의견들을 종합한 결과 매물등록 시 중복매물을 감소시키기 위한 사전 여과시스템의 사용은 부동산중개업소에게 다소의 업무상 불편을 초래할 수도 있지만 그보다는 유익이 앞서며 유용할 수 있다고 판단되었다. 사후조치가 아닌 사전예방으로서 중복매물 여과시스템을 긍정적으로 검토하고 도입하여 사용할 경우 허위매물의 감소를 도모하며 부동산중개업의 신뢰향상에 도움이 될 수 있을 것이다. 주요어: 허위매물, 허위매물여과시스템, 중복매물여과
김수현 세종대학교 도시부동산대학원 2014 국내석사
주택시장은 주택을 인간이 생활을 영위하는 공간이 아닌 상품으로 여겨 그동안 수요자에 대한 고려 없는 양적 공급과 일률적인 공급에 치중해왔다. 부동산 정책 역시 주택을 경기조절의 수단으로 삼아 경제가 급격히 성장한 수 십 년 동안 주택을 전 국민에게 투기수단이라는 인식을 심어 왔다. 이로 인한 소득 대비 높은 주거비용과 수급불균형과 더불어 경제 불황의 대내외적 주거 실태는 불안정하다. 또한, 도시민들은 더욱 복잡해지고 세분화되고 있는 사회에서 겪는 정서적 공허함과 외로움을 겪고 있다. 이에 따라 최근 주거문제의 대안으로 공유주택이 논의되고 있다. 본 연구는, 자본주의에 의해 투기수단이 되어버린 주택이라는 상품에서 벗어나 현 주거실태의 대안이자 공동체적 삶을 실현하는 공유주택에 대한 연구이다. 첫째, 이론적 고찰과 국내외 문헌조사와 자료검색을 통해 공유주택의 필요성과 가치 그리고 해외 공유주택의 역사적 배경을 흐름을 살펴본다. 또한 아직 모호한 공유주택의 개념과 특징을 정의하고 유형을 구분한다. 둘째, 국내에서 공유주택 사례들을 유형별로 조사했다. 민간과 공공주체로 구분하여 민간의 공동체와 주택협동조합과 운영·관리업체를 통한 사례를 조사하고 공공은 서울시의 공유주택 유형의 임대주택 사례를 조사하였다. 이를 토대로 공급 주체별로 공유주택의 공급 실태와 입주 후 운영 관리의 현황과 문제점을 파악한다. 또한, 공유주택 입주자들을 상대로 주거비용, 공동체생활, 공간에 대한 만족도 조사를 실시하였다. 셋째, 지자체의 공유주택 활성화를 위한 공급 현황과 계획을 평가하여 문제점과 쟁점을 도출한다. 공유주택 활성화를 위한 민간 주체 지원 방안과 공공 주체의 과제를 마련한다. 공유주택 활성화를 위한 지원 방안으로는 국공유지 활용, 한국사회투자기금을 통한 공유주택 공급 지원, 공동체토지신탁(CLT), 전문가 인력 양성, 입주민 관리협동조합 활성화, 공유형 임대주택의 공급, 도시재정비 해제구역의 공급이 있다. 이를 위해서는 공유주택에 대한 사회적 합의가 형성 되어야 할 것이며, 주택 부문의 사회적경제조직의 지원과 협력하는 방안이 필요하다.
복합 상업시설 활성화 구성요소 연구 : 일산신도시 라페스타, 웨스턴돔을 중심으로
박대순 세종대학교 도시부동산대학원 2012 국내석사
현재의 상업시설은 급진적인 수요의 증가는 이루어지기 어려운 상황 속에서 시간이 지날수록 보다 대형화됨과 동시에 다양한 앵커테넌트(Anchor Tenant)들을 보유하는 상업시설로 진화하고 있다. 상업시설의 개발자들은 지속적인 상업시설의 공급 영향으로 무한경쟁 속에서 경쟁 우위를 선점하기 위한 다양한 노력을 꾸준히 시도하고 있다. 그러나 이와 같이 앵커테넌트를 다수 보유하거나, 외관이 특화되었다고 꼭 성공하는 상업시설이 되는 것은 아니다. 성공을 위해서는 상업시설을 이용하는 소비자들을 지속적으로 유입시키고, 상업시설을 이루고 있는 개별 점포들의 매출을 꾸준히 유지시켜서 소비자들에게 만족을 줄 수 있는 관리도 함께 병행되어야 한다. 소비자들은 소비자의 눈높이에서, 소비자들을 만족시키는 다양한 요소들을 많이 보유하고 있는 상업시설에 대해서 지속적으로 이용하게 된다. 이렇게 소비자들이 꾸준히 유입되어지는 상업시설에 대해서‘활성화’ 되었다는 표현을 쓸 수 있을 것이라 판단된다. 즉, 상업시설을 공급하는 개발자의 눈높이에서 만족스러운 요소가 많은 것 보다는 소비자가 판단하는 만족스러운 요소들이 많을수록 상업시설이 활성화를 이룬다고 볼 수 있는 것이다. 본 연구에서는 이러한 활성화된 상업시설이 가지는 활성화 필수 요소에 대해서 연구를 시도했으며, 선행연구에서와 같이 개발자, 소비자 모두에게 설문을 실시하여 연구의 결과가 한쪽으로 치우치지 않도록 하였다. 또한 대상 상품을 이용하는 소비자의 소비 성향에 대한 정보수집 오차를 최대한 줄이기 위해서 일산신도시에 위치하고 있는 라페스타와 웨스턴돔을 대상 상품으로 선정하였다. 이 두 상품은 동일 지역의 수요자에 대해서 노출되어 있음은 물론 형태적으로도 스트릿 쇼핑몰(Street Shopping Mall)의 시설적인 공통점도 가지고 있기 때문에 연구의 목적인 활성화 필수 요소를 도출하는데 보다 근접한 환경을 마련했다고 할 수 있겠다. 결과적으로 라페스타 보다 뒤 늦게 개발된 웨스턴돔이 비교항목 전체에서 우위를 보이는 결과를 나타내기는 했지만 전문가가 응답한 활성화 구성요소의 중요도와 일반인들이 응답한 웨스턴돔의 우수한 요소들이 모두 일치하는 것이 아님을 알 수 있었다. 이러한 불일치의 원인으로는 개발자와 소비자의 상업시설 활성화 요소를 바라보는 시각적 차이가 다소 발생하기 때문인 것으로 보인다. 즉, 상업시설의 활성화 달성을 위해서는 개발자로서의 입지, 상품, 컨셉 및 엠디, 활성화 노력도 중요하겠지만, 준공 이후 상업시설을 실제로 이용하게 될 소비자의 성향을 먼저 파악한 뒤 이를 개발에 반영하는 부분도 매우 중요하다고 할 수 있을 것이다. 본 연구는 이러한 개발자와 소비자의 상업시설 활성화 구성 요소에 대한 시각적 차이를 객관적으로 발견해 낸 부분에 큰 의의가 있다고 할 수 있을 것이다.