정책 모기지 상품의 이용이 가구의 경제활동에 미치는 영향 분석

최봉근(Bonggeun Choi),진창하(Changha Jin) 한국주택학회 2020 주택연구 Vol.28 No.3

정책 모기지 상품은 주거 취약계층의 주거안정을 목적으로 정부가 공급하는 모기지 상품이다. 정책 모기지는 시중 모기지에 비해 낮은 이자율 또는 장기간 고정금리 적용 등의 혜택을 제공한다. 본 연구는 정책 모기지 상품을 이용하는 가구가 시중 모기지 상품을 이용하는 가구에 비해 상대적인 모기지 이자율 감소효과가 있는 점에서 착안하여, 정책 모기지상품의 이용이 가구의 경제활동에 미치는 영향을 저축률, 소비율, 주거소비 등 다양한 경로를 통해 살펴보고자 하였다. 정책 모기지는 이용가구들이 선택할 수 있기 때문에 선택편의문제가 존재할 수 있기에 이를 고려하여 성향점수매칭법(PSM)을 이용한 분석을 진행하였다. 분석결과, 정책 모기지 상품의 이용은 가구의 저축률에 음(-)의 영향을, 소비율에 양(+) 의 영향을, 그리고 주거소비를 보기 위해 설정한 총자산 대비 주택자산의 비율에는 양(+)의영향을 미치는 것으로 나타나며 본 연구의 가설과 부합하였다. 이러한 분석결과는, 정책모기지 상품 이용에 따른 모기지 이자율 감소효과가 소비성향을 증가하는 것을 의미하며, 이는 주택구입에 따른 저축 동기의 감소, 정책 모기지 상품 대상가구의 소득 및 소비 수준등 다양한 요인에서 기인하였을 것으로 예상된다. 또한, 정책 모기지 제도의 공급비용과이에 따른 편익을 비교하는 비용-편익 분석에서, 개별 가구에 대한 지원비용에 비해 가구의 편익 증가가 큰 것으로 판단된다. We examine the effects of public mortgage on the behavior of individual household by analysing the interrelationship among the consumption rate, saving rate, and housing consumption. Adopting the 2017 Korean Housing Survey, we attempt to compare the marginal difference of consumption rate and saving rate of two distinct households; a household with public mortgage and one with private mortgage from private banks. In order to overcome the sample selection bias from the availability of the public mortgage since eligibility of public mortgage is not only based on qualification of mortgage but also the availability of public mortgage, we adopt the propensity score matching method to overcome the selection bias of two groups. We find a statistically significant difference between the household with public mortgage and one with private mortgage, a difference that the household with a public mortgage shows a higher the consumption rate and lower saving rate. We conclude that the overall benefit of supplying public mortgage to individual households such as increase of consumption and amount of housing asset exceeds the cost of supplying public mortgage to individual households by lowering mortgage interest rate.

주택가격변동이 국내은행의 수익성 및 재무건전성에 미치는 영향에 관한 연구

이상준 ( Lee Sangjun ),진창하 ( Jin Changha ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.3

This study analyzes the impact of housing price and deviation on ROA(Return on Asset) and NPL(Non-Performing Loan) of domestic commercial banks by using quarterly financial data of domestic commercial banks, housing price, and macro variables. This study finds that, first, according to DOLS(Dynamic Ordinary Least Square) model estimations, there is a long-term correlation between housing price and household debt. Second, housing price has a positive effect on ROA of domestic banks while it has negative effect on NPL. Notably, the impact of housing price on ROA is consistently positive, meaning that household debt sensitively responds to housing price. Third, deviation has a positive effect on NPL. This result represents the negative effect on the financial stability of a bank increases when the deviation is greater. Therefore, the study suggests that domestic banks should carefully examine the change of housing price in the financial supervision and screening policy of loans.

지역별 장기주택 수요 전망에 관한 연구: 인구 및 가구기반 MW모형을 중심으로

박현준(Hyunjun Park),진창하(Changha Jin) 한국주택학회 2023 주택연구 Vol.31 No.2

거시경제 충격에 따른 주택담보대출 보유가구의 위험평가에 관한 연구

상민경(MinKyung Sang),진창하(ChangHa Jin) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2

2008년 금융위기 이후 국내외의 금리인하 정책 등으로 인해 국내 가계들의 대출액이 지속적으로 증가하고 있고, 특히 주택담보대출액의 증가는 가파른 상승세를 보이고 있다. 이러한 상황에서 거시경제적인 변화가 발생했을 때 개별 가구가 경제변화로 인한 영향을 가계 스스로 견뎌낼 수 있을지의 여부는 중요한 정책적 이슈라고 할 수 있다. 그렇기 때문에 본 연구에서는 스트레스 시나리오 테스트를 이용하여 주택담보대출을 보유 한 가구의 거시경제 충격에 따른 평균 부도위험 변화를 분석하였다. 본 연구에서는 주택담보대출 보유가구의 부도위험을 평가하기 위해 가구의 재무건전성을 나타낼 수 있는 지표인 현금흐름상 재무여력과 순자산여력을 이용하였고, 이를 토대로 거시적인 경제충격 발생 시의 가구 그룹별 평균 부도발생가능확률의 변화를 분석하였다. 분석 결과, 경제충격 시나리오나 거주 지역에 관계없이 무고용원 자영업자 가구 그룹의 평균 부도발생가능확률이 타 가구그룹보다 더 높게 나타났다. 한편, 무고용원 자영업자 가구그룹은 거시경제 충격에 따른 부도발생가능확률 변화의 민감도가 낮아 그 변화가 비교적 제한 적이었으나, 임금근로자 가구 그룹에서는 경제 충격에 대한 부도발생가능확률의 민감도 가 상대적으로 높아 경제 충격 시나리오에 따라 그 변화가 뚜렷하게 나타나는 것으로 분석되었다. 또한 모든 가구그룹에서 경제충격 여부와 관계없이 자산의 회수불가능 확률이 높을수록 부도발생가능확률 역시 증가하는 것을 확인하였다. 이는 즉, 시장 상황이 자산의 유동화가 어려운 상황일수록 가구들의 부도발생가능확률이 증가하는 것으로 해석할 수 있다. 마지막으로 비수도권 거주그룹에 비해 수도권에 거주하는 가구들의 부도 발생가능확률이 더욱 높은 것으로 나타났다. The purpose of this paper is to examine the bankruptcy risk of each household with residential mortgage loan. Using a stress-test to assess the bankruptcy risk, we explore the probability of default utilizing household's net cash flows and net asset holdings. Furthermore, we examine how stress situation impacts on average probability of default of each groups under macroeconomic stress scenario. The result shows that the group of the individual self-employed households are exposed to higher level of default probability compared to other groups of the self-employed households hiring employees. However, under the stressed economic situation, the self-employed with hiring employees are exposed to the higher level of default probability in given economic scenario. The findings imply that the each type of employment formation in each household shows different magnitude of default risk responding to different economics scenario in that the possible resolution associated with increasing residential debt amount should consider the relative employment formation

머신 러닝 방법을 이용한 오피스 임대료 산정 -랜덤 포레스트, 인공 신경망, 서포트 벡터 머신 활용을 중심으로-

정성훈 ( Jeong Sung-hoon ),진창하 ( Jin Changha ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.2

본 연구는 최근 자동 평가 모형과 관련한 연구에서 보편적으로 활용되고 있는 랜덤 포레스트, 인공 신경망, 서포트 벡터 머신을 사용하여 오피스 임대료 산정 모형을 구축하고 이들의 적용 가능성을 검토하였다. 이를 위해 서울시에 소재한 507동 오피스의 임대 조사 자료를 활용하여 각 방법별 최적 모형을 구축하고 이들의 성능을 비교하였고, 가장 좋은 성능을 보인 모형으로부터 PD plot을 도출하였다. 표본 전체를 대상으로 하여 임대료 산정모형을 구축한 결과, 모형별 성능의 순위는 서포트 벡터 머신 모형, 인공 신경망 모형, 랜덤 포레스트 모형 순으로 나타났고, 서포트 벡터 머신 모형으로부터 PD plot을 도출하여 해당 모형이 공실률이 높을수록, 전용률이 높을수록, 연면적이 클수록, 층수가 높을수록, 연식이 낮을수록, 승강기수가 많을수록 임대료를 높게 산출하는 것을 확인하였다. 주차대수는 모형의 예측값과 2차 곡선의 형태를 보이는 것으로 나타났다. 추가적으로 표본을 초대형, 대형, 중대형, 중형 등급으로 나누어 각 규모 등급별 임대료 산정 모형을 각각 구축하고 이들의 PD plot을 도출하였다. 본 연구는 다양한 머신 러닝 방법을 사용하여 오피스 임대료 산정 모형을 구축하고자 하였다는 점, PD plot을 통해 모형의 학습 결과에 대한 해석을 시도하였다는 점, 규모 등급별 임대료 산정 모형을 각각 구축하여 그 결과를 제시함으로써 규모 등급별 분석의 필요성을 입증하였다는 점에서 의의를 갖는다. We estimate office market rent using random forests, artificial neural networks, and support vector machines, which are commonly used in recent studies related to automatic evaluation models. We examine each method and compare the performances based on our sample data of the 507 offices located in Seoul, and depict PD(Partial Dependence) Plots to identify the influence of variables on predicted values. Using random forests, artificial neural networks, and support vector machines method, we estimate office market rent determinant model based on 507 office rental information data in Seoul. We attempt to identify the best performed model and also adopt the Partial Dependence(PD) Plots to examine the relative impact of research variables on predicted value. We classify the sample data into Class A, Class B, Class C, and the below Class C group. We apply the same method for each of those group. In general, we find that the support vector machines model performs best followed by random forests model and artificial neural networks model. The results indicate that the rent has a positive relation with rentable/usable ratio, floor, building age, and number of elevator. The number of parking vehicles showed the quadratic curve on rent in the model. Our study contributes to compare and allows appraisers to have a cross validation process with traditional valuation model against the finding from a machine learning method on office market.

주거비 부담능력이 부족한 민간임차가구 규모는 얼마인가?

서진호(Jinho Seo),김지환(Jihwan Kim),진창하(Changha Jin) 한국주택학회 2022 주택연구 Vol.30 No.1

The purpose of this study is to examine rental housing affordability to verify the determinant for rental housing affordability. Furthermore we measure the relative marginal change of overall demand of affordable housing as we adopt a standard of living from advanced countries such as U.K. and Japan. Using Residual Income Approach and Housing Quality Approach, we measure the number of total 1.5 million household are in need of affordable housing policy. Also we measure total 0.41 million household are counted as a group necessary for affordable housing policy. The income effect has positive impact on this measure which implies an increased income in each household decreases a possibility to be in a group necessary for affordable housing policy. If we assume a standard of living from advanced countries such as UK, and Japan, the percentage of group necessary for affordable housing policy has increased by 3% and 6%, respectively. We conclude that it is important to specifically measure the rental housing affordability in order to provide a necessary various affordable housing policy.

AHP를 활용한 젠트리피케이션(Gentrification) 방지대책 중요도 평가에 관한 연구

이정희(Junghee Lee),오민준(Minjoon Oh),진창하(Changha Jin) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.2

본 논문은 최근 우리사회에서 이슈가 되고 있는 젠트리피케이션 현상의 방지를 위해 자치단체에서 추진하는 사업 진행 시 고려해야 할 3개 분야 11개 지표를 선정하고 그중요도를 측정, 연계성을 분석하는데 있다. 이를 위해 부동산 관련 전문가 등 112명을 대상으로 설문을 실시하였으며, 분석기법은 AHP를 활용하였다. 문항 구성은 젠트리피케 이션 방지를 위한 서울시 종합대책을 중심으로 사업시행 전 기획단계, 사업시행단계, 사업완료 후 관리운영 단계 등 단계별로 지표를 설정하였다. 본 연구의 결과는 민/관 지역공동체 협력사업에서 젠트리피케이션과 관련해 중요하게 나타난 단계는 사업시행단계(0.388), 관리운영 단계(0.333), 기획단계(0.280) 순으로 조사 되었으며, 기획단계에서 가장 중요하게 나타난 항목은 전담‧자문단 모니터링의 필요성, 사업시행단계에서는 지역공동체 핵심 시설 제공, 관리운영단계에서는 특수목적회사(SPC) 해체 후 지분투자 중요도가 가장 높게 평가되었다. 본 연구의 시사점은 향후 젠트리피 케이션 방지를 위해 우선적으로 시행할 수 있는 대책들을 분석하여 기초자료로 활용할수 있다는데 의의가 있다. 따라서 수립되어 있는 대책들 중에서 전문가들의 의견을 토대로 중요한 요소들을 먼저 필요한 사업에 투입한다면 효과적으로 젠트리피케이션 방지를 위한 대책에 활용되리라 생각된다. The aim of this study is to prioritize a set of relevant policy to prevent Gentification, a newly observed phenomenon in urban re-development process. The samples in this study include 112 participants by 42 workers at local government, 31 industry professionals, and 31 housing tenants. In data analysis, we adopt the Analytical Hierocracy Process(AHP) method based on a set of comprehensive questionnaire surveys conducted by City of Seoul. As the results of this analysis, the study found that a majority of respondents reveal an initial phase of development is an upmost critical stage to impose a set of instructions to prevent Gentrification . The second important phase is a post-development stage. Third, a local government plays a prolonged role in providing an anchor facility to enhance an active community engagement. Finally, this study found that equity investment by developer is also important to prevent a possible negative externalities of gentrification. The findings suggest that the relative importance measurement of what?? on each questions can provide a systematic approach to the preventive policy for gentrification and furthermore, can be used as a systematic guideline for the future local community driven development.

부동산투자회사(REITs)의 수익성에 관한 연구 : 우량주주, 신디케이트 구성 분석을 중심으로

이경우 ( Lee Kyoungwoo ),박병태 ( Park Byeongtae ),진창하 ( Jin Changha ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.3

본 연구는 리츠의 수익성과 자본과 부채 투자자의 특성 사이의 관계에 대해 분석하였다. 분석을 위해 리츠의 최대주주 건전성과 리츠에 포함된 신디케이트 부채투자자의 수와 같은 특성을 활용하였다. 2010년 1분기부터 2017년 4분기까지 리츠 투자보고서와 영업보고서를 활용하여 POLS(Pooled Ordinary Least Square), 부트스트랩 (Bootstrap) 방법, 프로빗(Probit) 모델을 활용하여 리츠 수익성에 미치는 투자자의 특성의 영향을 파악하였다. 모델의 정확도를 개선하기 위해 부트스트랩 방식으로 확장하여 표본집단을 반복적으로 재추출하여 분석하였다. 분석결과, 상대적으로 신용도가 높은 주주가 최대주주일 경우 리츠의 수익성에 양(+)의 관계가 있음을 발견하였다. 또한 리츠의 최대주주가 본 연구에서 조작적 정의한 우량주주로 평가될 경우 신디케이트 형태의 부채투자를 선호하지 않으며, 오피스, 호텔 리츠일 경우 신디케이트의 부채투자를 형성할 가능성이 높다는 것을 확인할 수 있었다. 본 연구의 결과는 우량기업의 투자자가 상대적으로 우월한 정보력을 활용하여 부동산 투자를 진행하고 있으며 더 높은 투자 성과를 낳는 것을 확인할 수 있었다. 더불어 수익성이 낮은 리츠들은 대부분 내재된 잠재적 위험을 분산하기 위해 신디케이트 방식의 대출방식을 구성하는 것으로 분석되었다. This study examines the relationship between profitability of REITs and investors’ characteristics in both equity and debt investors. We classify the characteristics of both equity and debt investors such as soundness of major shareholder of REITs and number of debt investors as syndicate loans embedded into REITs. We obtain the accounting information from the REITs annual report from 1st Q of 2010 to 4th Q of 2017 and adopt POLS(Pooled Ordinary Least Square), Bootstrap method, and Probit model to identify the effect of investor’s characteristics on the profitability of REITs. We extend our model into Bootstrap method which iteratively resample a dataset with replacement to improve our model accuracy. We find that there is positive relation between profitability of REITs and credit rating of equity investor in which highly rated equity investor shows a better profitability. Also, there is less likely to form a syndincate loan when the REITs has a highly rated equity investor as a major shareholder. We also find that there is a high chance to form a syndicate loan for Office and Hotel REITs compared to other types of REITs. This results indicate that highly ranked investor does have an ability to access better information on property investment and this results in better investment performance. Furthermore, fewer profitability REITs mostly consist of syndicate loans to diversify the potential risk embedded in REITs.

주요 건설기업 총요소생산성 국제비교 연구

박선구(Park, Sungu),김용규(Kim, Yongkyu),진창하(Jin, Changha) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.1