대안적인 토지임대형 도시재정비사업 모델 연구

조성찬(Cho Sung Chan) 한국도시행정학회 2012 도시 행정 학보 Vol.25 No.2

Long-lasting ‘ Joint redevelopment of the owner and the construction company’ depending on the privatization of the betterment is already over. Now, it’s the time for this kind of redevelopment to be changed toward more sustainable one. True social innovation should depends on true fairness. The essence of fairness in the property is the recapture of the betterment, or unearned land income. This study aims to draw ‘Urban Redevelopment Model based on Public Land Leasing System(URM-PLLS)’ which satisfies both the principle of recapture of the betterment and applicability. To study alternative model, this paper suggested URM-PLLS and then analyzed the applicability of it from the point of property owner, local government and the new tenant together with the case of Garak Apartment redevelopment. The outcomes proved that URM-PLLS could persuade the three bodies economically. Yet land-use fee for the tenant could be so burdened that delicate policy is demanded. The most sensitive variables which determined the applicability of URM-PLLS are land price and the increased floor-area ratio. High land price in time of purchase is decisive to the over all applicability. On the other hand, increased floor-area ratio is decisive to retaining the redevelopment finance. The applicability of URM-PLLS would be diversified according to the combination of land price and increased floor-area ratio. The study for general econometric model considering two variables should be followed in the future.

공공토지임대제의 한계 극복을 위한 토지협동조합 모델 및 전통시장 적용 연구

조성찬(Cho, Sung Chan),성승현(Song, Sung Hyun) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.1

1996년 우루과이라운드협정(UR)의 체결로 유통시장이 완전히 개방되고, 1998년 ‘외국인투자유치 촉진법’이 제정되어 외국인의 부동산 소유가 전면적으로 허용되면서 전통시장의 경쟁력이 점차 쇠퇴하기 시작하였다. 이에 지방정부는 상인들과 함께 전통시장을 활성화하기 위해 다양한 시책을 펴지만, 다양한 주체들의 노력이 상가 임대가치 상승으로 이어져 상가 소유자들이 대부분의 가치 상승을 독차지하는 불의한 재산권 구조라는 한계를 드러냈다. 이는 경제민주화에서 크게 주목받고 있지 못하는 토지정의의 문제다. 본 연구의 목적은 재산권 차원의 사업기반 안정과 협력체계 구축을 위한 대안적인 방안을 모색하는 것으로, 방안의 핵심은 ‘토지협동조합 모델’이다. 토지협동조합 모델의 핵심은 개인 자산인 토지를 지역 자산화하여 지역공동체가 공유하고 전통시장 상인 등 사용자들이 토지를 장기간 안정적으로 임차하여 사용하면서 토지임대료를 납부하며, 건물은 소유하는 개념이다. 이렇게 함으로써 토지사유제에 따른 불로소득의 사유화를 막으면서도 시장 상인들은 보다 안정적인 재산권을 획득하여 전통시장 안정화를 위한 사업기반을 마련할 수 있게 된다. 토지협동조합 모델은 비단 전통시장뿐만이 아니라 주택 및 재개발?재건축과도 결합이 가능하며, 향후 전통시장 재개발이 추진되는 경우 상가 세입자의 권리를 보호하는 역할도 기대할 수 있다. After the Uruguay Round Negotiation(1996) and the establishment of 'Foreign Investment Promotion Act(1998), foreigners were permitted to own property in Korea. These changes, along with other factors, caused the gradual decline in traditional market's market power. In such situation, local governments and retailers have carried out various programmes to revitalize traditional markets. However, the owners of the traditional markets exclusively possessed the fruits of increased sales resulted from the various participants' efforts. The owners of the traditional markets have the powerful way to increase rent to the full. This is the explicit failure of both the property rights and the programmes to revitalize traditional markets.<br/> The purpose of this study is to find out an alternative property structure, where both the stabilization of business foundation and the construction of cooperative system should be possible. The core of this alternative property structure is called as 'Land Cooperatives Model'(LCM).<br/> The basic concept of LCM is that LCM obtain the private land especially through land investment from land owners, and then they re-lease the land to the traditional retailers who are using those shops. In this system, LCM can achieve two goals: 1) the change of private land into community land, 2) more stable business foundation for the traditional markets.

광 패킷 라우터용 파장 분할 광 스위치 패브릭

조성찬(Sung-Chan Cho),최영우(Yongwoo Choi),황현용(Hyun-Yong Hwang),최지연(Jee Yon Choi),양충열(Choong-reol Yang),김해근(Hae Geun Kim),홍현하(HyunHa Hong) 대한전자공학회 2002 대한전자공학회 학술대회 Vol.2002 No.11

이득 포화된 반도체 광 증폭기를 이용한 초과 강도 잡음 감소의 최적화 및 광 부호 분할 다중 접속망에의 응용

조성찬(Sung-Chan Cho),김봉규(Bong Kyu Kim),연영희(Younghee Yeon),김병휘(Byoung-Whi Kim) 한국통신학회 2004 한국통신학회 학술대회논문집 Vol.2004 No.11

중국 토지연조제 실험이 북한 경제특구 공공토지임대제에 주는 시사점 -션전 경제특구, 상하이 푸동신구, 수조우 산업단지 사례 분석-

조성찬 ( Sung Chan Cho ) 한중사회과학학회 2012 한중사회과학연구 Vol.10 No.1

Chinese government has been applying premium leasehold system which takes land use fee at a time since 1990. But because of fatal problems that premium leasehold system has caused, Chinese government re-started new experiment of land use system to supplement premium leasehold system`s errors since 1999. This new system is annual land leaseing system. This paper analyzed 3 cases of China: Shenzhen Special Economic District, Shanghai Pudong new district, Suzhou Industrial Park. From this case study, I intended to draw important insights to be applied in N. Korea`s special economic zones, which have been influenced directly from China`s land reform experiences. For this case study, I drew public land leasing system`s practice principles, or ``land principles``. After case study, I found that the Pudong case showed most important insights. First of all, Pudong case expanded applying range to the extent of extra site, housing site belonged to important industry and guarantee-housing site. Next, when new special economic district is constructed, government land banking organization take a charge for the infrastructure construction and financing. By the way, if government doesn`t have sufficient ability, then ``government drive-market oriented method`` can be applied. Finally, Pudong case tried elementary step to implement ``tax-shift`` principle, where urban land tax is exempted from annual land rent. Shenzhen case showed important insights both on the transfer to annual land leaseing system, and on the evaluation of annul land rent. Suzhou case showed a important insight on the proper evaluation period of annul land rent.

거품 의존형 오너십 소사이어티(Ownership Society) 전략과 전세대란의 인과관계 연구

조성찬(Cho, Sung-Chan) 한국공간환경학회 2010 공간과 사회 Vol.34 No.-

본 연구는 현 전세대란이 정부가 거품에 의존하여 주택소유를 확대하고 이를 통해 경기부양과 ‘보수 정치세력 강화를 통한 정권 재창출’을 추구하는 “오너십 소사이어티 전략”으로 인해 발생했다고 보았다. 이러한 관점에서 거품의 발생원인과 특성을 이론적으로 살펴보기 위해 지대자본화와 부동산담보대출이 결합하여 발생한 ‘비실물화폐’가 곧 거품임을 핵심으로 하는 ‘지대자본유동화 이론’을 제시하였다. 다음으로 이 이론에 기초해 미국 부시정부가 추진했던 오너십 소사이어티 전략은 결국 서브프라임 모기지 사태와 정권이양이라는 ‘역설’에 빠질 수밖에 없었음을 살펴보았다. 본론에서는 현 정부가 추진하고 있는 주택정책이 사실상 부시정부의 거품 의존형 오너십 소사이어티 전략과 같음을 검토한 후 시장의 수요공급 자동조절 기능 실패와 정부의 수요공급 인위조절 기능 실패로 나누어 전세대란이 발생한 인과관계를 살펴보았다. 결론에서 ‘거품 탈피형 주택소유 정책’과 공공임대주택 정책의 균형을 핵심 기조로 주택공급체계의 개선 방향을 모색하였다. In this study, I perceived that current Chun-Sei crisis has been rooted from the boom-depending Ownership Society Strategy. For the proof of this view point, at first I suggested a new theory, Liquidization of Capitalized Rent, which could explain the boom of housing price using by new concept of Non-Real Money. And then, I scrutinized the paradox of Bush administration’s Ownership Society Strategy. After verifying that Lee administration’s housing policy is also the boom-depending Ownership Society Strategy, I verified the causal relationship between this Strategy and Chun-Sei crisis.

하우스푸어의 가계부채 해결을 위한 대안적인 ‘토지임대형 주택 모델’ 연구

조성찬(Cho, Sung Chan) 한국도시행정학회 2013 도시 행정 학보 Vol.26 No.3

하우스푸어 문제가 심각해지고 있는 반면 각계가 제시하고 있는 하우스푸어 해결 방안들이 실질적인 해결책이 되지 못한다는 문제의식에 기초하여, 본 연구는 거시적인 공공토지임대제 이론에 부합하면서도 현실 문제를 해결할 수 있는 방안으로 ‘토지임대형 주택 모델’을 제시하였다. 본 모델은 세 가지 평가 기준인 ‘가계부채 실질 해결’, ‘경제회복 선순환 형성’, ‘주거안정성’을 만족시킬 수 있는 것으로 평가되었다. 게다가 본 모델은 토지 지대를 공적으로 환수함으로써 토지 불로소득의 사유화를 예방할 수 있기 때문에 문제의 증상과 원인을 동시에 해결할 수 있는 해결책이라는 특징이 있다. 또한 시뮬레이션을 통해 토지 지분의 가계부채 해결 능력 및 재원의 자기조달 가능성(Self-Financing)을 분석한 결과 충분히 설득력이 있는 것으로 나타났다. 토지임대형 주택 모델이 시사하는 가장 중요한 의미는 금융권과 개인에게 귀속되던 지대를 최대한 사회로 귀속시키면서 하우스푸어의 주거안정성을 확보할 수 있다는 점이다. 이러한 대책은 아마도 정치권이나 하우스푸어 보다는 은행권의 심한 반발이 예상된다. After reviewing the former house-poor policies’ limitations, this paper suggests an alternative ‘land-leasehold house model’ as the more proper solution for households debt. The basic structure of the model is this: local government purchases the land property of the house-poor, and house-poor pay back the households debt with that money. Localgovernment make a long-term land-leasehold contract with the house-poor (e.g. 40 years). Contrary to the other house-poor policies, this model can satisfy the three review criteria: solving the housing debt effectively, making a virtuous circle for economic recovery, and stability of residence. More over, this model shows the self-financing possibility according to the financial simulation. The most important meaning of the ‘land-leasehold house model’ is that land rent which has been belonged to both the house owners and banks can be belonged to the society who actually creates such value, while the stability of residence secured.

북한의 관광산업에 기초한 "토지사용료 순환형 경제발전 모델" 연구

조성찬 ( Sung Chan Cho ) 북한연구학회 2015 北韓硏究學會報 Vol.19 No.1

북한이 관광을 통한 치열한 생존전략을 펼치고 있다. 북한이 전방위적으로 관광 활성화 전략을 펼치고 있는 이유는, 빠른 시간 내에 민생을 챙기면서도 부족한 외화를 확보할 수 있는 가장 효과적인 전략으로 관광을 인식했기 때문인 것으로 보인다. 북한의 관광산업은 생태관광 및 체험관광 중심이어서 일반적인 공업화 중심의 경제발전 전략에서 초래되는 화석에너지 고갈이나, 탄소배출 등으로 인한 대기 및 환경오염 등의 우려가 없다. 따라서 이론적 측면에서, 북한의 경제발전은 관광수입에 기초하면서, 각 산업 부문별로 일반 토지 및 지하자원에서 발생하는 안정적인 수입을 기반으로 추진될 수 있다. 이것이 ‘토지사용료 순환형 경제발전 모델’의 핵심이다. 현재 북한의 지방정부는 관광사업 외에도 경제개발구의 설치 및 운영, 기업소와협동농장에게 운영의 자율권 부여, 도시공간에서 장마당 허가 및 토지와 건물의 사용 등에 대해서 배타적인 토지사용자들에게 토지사용료를 부과하고 있다. 따라서 북한 정부가 정책적 의지만 들인다면 관광수입 및 토지사용료 수입을 산업부문에 재투자(순환)함으로써, 경제발전의 자립적 기초를 형성할 수 있는 가능성이 있다. 그 가능성을 살펴보면, 우선 남북경협이 재개되고 북한의 국제적인 관광산업이 더욱 활성화되면 향후 1억 달러를 크게 넘어서는 관광수입 확보가 가능하다. 세계관광기구(UNWTO)도 관광산업이 가 장 큰 외화수입을 가져다주는 원천이 될수 있다고 밝혔다. 그리고 현재 진행되고 있는 개혁조치 및 시장화에 따른 경제성장으로 인해 각 산업 부문별 토지사용료수입이 더욱 증가하게 되면, ‘토지사용료순환형 경제발전 모델’의 가능성은 더 커질 수 있다. 다만, 그 가능성을 정확히 파악하기 위해서는 첫째, 본 연구에서 제시한 모델에 가까운 사례들을 깊이 연구할 필요가 있다. 둘째, 북한의 관광수입 전체 규모를 정확하게 추정할 필요가 있다. 셋째, 북한의 경제관련 데이터를 구축하여 본 모델의 경제적 타당성을 엄밀하게 분석할 필요가 있다. North Korea is expanding survival strategy through tourism. The main reason that the regime in Pyongyang is trying to invigorate tourism is that it recognizes tourism as an effective strategy not only to obtain dollars but also to help people earn a better living. There is no possibility of air pollution and environmental problems in tourism because the tourism strategy is more focused on eco-tourism and experience tourism. These kinds of tourism cause neither the depletion of fossil energy nor carbon emission, which are usually seen in the middle of modern industrialization. In other words, North Korea``s tourism industry has a great meaning in that it can enable sustainable development and can consistently supply growth power to each industrial sector, which start from agriculture, and then flow toward light industry, heavy industry and finally high-tech industry. The specific method of the sustainable economic development can be found in the consistent revenue gained from the use fee for the usage of natural resources. Currently, the local governments of North Korea have a management right in the first industry (rural cooperative``s reform), the second industry (the construction of economic development zone, industrial company``s reform) and the third industry (tourism, use fee of market area, housing use fee, property tax). The local governments also can impose land use fee and another use fee for the use of land and property, including natural resources. These kinds of revenue do not distort economic structure and consistently create revenue. The consistent revenue from all kinds of land use fee is the key factor of sustainable development. This economic structure is the essence of “Land Use Fee Circulation-type Development Model,” and eco-tourism has a important role in the core of the development model.

일반논문 : 지대공유형 도시재생사업 모델의 활성화를 위한 공공토지임대제의 정당성 연구

조성찬 ( Sung Chan Cho ) 서울시립대학교 도시인문학연구소 2013 도시인문학연구 Vol.5 No.2

토지와, 토지가 생산에 기여한 대가인 지대(地代)를 누가 소유하느냐는 문제는 재산권 철학의 변화 과정에서 매우 중요한 주제였다. 역사적으로나 철학적으로 토지재산권에 대한 다양한 관점이 형성되어 왔는데, 그 중에서도 자본주의 시장경제를 살아가고 있는 오늘날 토지와 지대가 사적 재산권으로 설정되어야만 안전한 교환 대상이 되고 시장경제 발전의 기초가 된다는 관념이 우리의 의식을 강하게 지배하고 있다. 이러한 인식에 기초하여 진행되어 온 한국의 도시개발은 지대추구를 당연시하다 결국 최근 도시재정비 사업에서 시장실패를 경험하고 있다. 핵심 이유는 지대의 또 다른 이름인 개발이익이 부동산경기 저하 등으로 인해 기대했던 것만큼 현실화되지 않고 있기 때문이다. 이에 기존과는 다른 도시재생사업 접근법이 필요한 상황이다. 본 연구자는 그 대안 중 하나로 공공토지임대제에 기반한 도시재생사업 모델을 제시하면서 정책적 타당성이 있음도 함께 제시하였다. 그럼에도 불구하고 공공토지임대제에 기반한 모델이 각종 도시재생사업의 토지재산권 문제를 해결하기 위한 정책대안으로 활발하게 활용되고 있는 것은 아니다 이는 자본주의 토지사유제에 편향된 정책 연구자들과 담당자들이 공공토지임대제가 갖는 정당성을 근본적으로 인식하지 못하기 때문인것으로 보인다. 이러한 문제의식에 기초하여 본 논문은 정책 차원의 타당성보다 근본적으로 소유적 관점, 기본적인 재산권의 관점 및 새로운 시장변화에 부응해야 한다는 관점에서 그 정당성을 제시하고자 하였다. 공공토지임대제가 갖는 정당성은 다음의 세 가지 차원으로 제시할 수 있다. 첫째, 토지사유제를 지지하는 철학적 견해들을 비판적으로 검토한 결과, 토지사유제 지지론은 개인에게 절대적인 토지소유권을 인정한다는 점에서는 정당성을 상실한다. 반면 토지사유제의 대척점에 서 있는 공공토지임대제는 개인에게 우선적인 토지사용권을 보장할 뿐만 아니라 독점적 토지사용의 대가인지대를 환수하여 공유한다는 점에서 ``소유권적 정당성``을 갖는다. 둘째, 기본권의 원리로서 ``배제되지 않을 토지재산권``에 기초하여 공공토지임대제를 검토한 결과 공공토지임대제는 ``공유재산도 개인재산이다``는 명제를 충족시킬뿐만 아니라, 지대공유를 통해 ``배제되지 않을 토지재산권`` 조건을 충족하기 때문에 ``비배제권적 정당성``을 갖는다. 셋째, 새로운 네트워크 사회에서 예견되는 임대형 토지이용에 기초하여 공공토지임대제를 검토한 결과, 공공토지임 대제는 소수의 토지독점으로부터 벗어날 수 있을 뿐만 아니라 시장경제와도 조화를 이룰 수 있어 ``시장효율적 정당성``을 갖는다. Who owns land and land rent which is given for the price of contribution to production has been a critical issue in the course of property theory`s development. There has been formed various view points about land property historically or theoretically. Among them, the concept that only the private land ownership can guarantee the safe exchange and the development of market economy has dominated our mind in the context of capitalism economy. Korea`s urban development based on such concept has took rent-seeking for granted that we are now facing market failure in the urban regeneration projects. The main reason for the market failure is the unrealized development gains from the decline of property market. Thus, we need to apply alternative approach. For this reason, I have suggested some alternative urban regeneration policies based on public land leasing system including the policy`s legitimacy. Alternative policies, however, has not been accepted as a useful tool yet. I assume that policy researchers and public officials did not perceive the legitimacy of public land leasing system fundamentally. Based on such critical mind, this paper suggested the legitimacy of public land leasing system in terms of ownership point, unexclusive property point and networked market point. The legitimacies of public land leasing system this paper elicited are like below. First, after examining the historical and theoretical opinions which advocated the private land ownership, I showed private land ownership theories lose it`s legitimacy. Because those theories admit the ultimate land ownership to owners. On the contrary, public land leasing system which guarantees not only land use right to people, but also confiscates land rent obtains the ownership legitimacy. Second, after examining public land leasing system in terms of ``individual right not to be excluded`` as a principle of basic property right, public land leasing system has the legitimacy of unexclusive property. Because public land leasing system can satisfy two conditions: 1) public property is also another kind of private property; 2) governments confiscate and share land rent. Third, examining public land leasing system in terms of networked land leasing which will be expanded in the future, public land leasing system has the legitimacy of market efficiency. Because it can help land users escape from land monopoly. Furthermore, it can be harmonious with market economy.

하이브리드 연소기의 산화제 주입기 배열 특성에 따른 반응유동장 해석

조성찬(Sung-Chan Cho),김수종(Soo-Jong Kim),이승철(Seung-Chul Lee),김진곤(Jin-Kon Kim),구자예(Ja-Yae Koo),문희장(Hee-Jang Moon) 한국추진공학회 2005 한국추진공학회지 Vol.9 No.2