주택공시가격의 과세평가율과 수직적 형평성에 대한 연구

이범웅(Bum-Ung Lee) 한국조세연구포럼 2014 조세연구 Vol.14 No.1

본 연구는 최근에 발표된 우리나라 주택과세평가율과 주택과세평가의 수직적 형평성에 대한 연구들을 검토하여 주택과세평가의 적정성을 분석하였다. 분석결과를 보면, 주택과 세평가율은 연도별로 균등하지 않게 나타났고 2008년을 기점으로 상승세에서 하락세로 전환되었다. 주택과세평가율은 토지과세평가율에 비해 더 높게 나타났는데, 공동주택의 과세평가율은 토지과세평가율보다 더 높고, 단독주택의 과세평가율은 토지과세평가율보다 더 적게 나타났다. 계량경제모형을 이용하여 우리나라의 주택과세평가의 수직적 형평성을 검증한 연구들에서는 전반적으로 수직적 형평성을 만족하지 못한다는 결과를 얻었다. 단독주택과 공동주택을 합하여 검증한 연구에서는 역진적 불공평이 나타났는데, 단독주택의 수직적 형평성을 검증한 연구들에서는 역진적 불공평성이 발생한 반면, 공동주택의 수직적 형평성을 검증한 연구에서는 누진적 불공평성이 나타났다. 주택과세평가의 역진적 불공평은 토지과세평가보다 더 적은 것으로 나타났는데, 단독주택 과세평가의 역진적 불공평은 토지 및 공동주택 과세평가보다 더 크게 나타났고, 공동주택 과세평가의 역진적 불공평은 토지과세평가보다 더 적은 것으로 나타났다. 우리나라의 주택과세평가율은 연도 및 주택유형별로 상이하고, 주택과세평가의 수직적 형평성이 만족되지 못하고 있다. 이렇듯 주택과세평가율이 현저히 낮은 상태에서 주택과세평가의 수직적 형평성이 만족되지 않는다는 것은 주택과세의 수직적 형평성을 해치고있음을 의미한다. 따라서 주택가격공시제도의 통합운영, 과세평가율의 점진적 상향 조정, 부동산과세평가 전문기관의 신설 또는 독립성 강화 등을 통해 주택과세평가율 및 수직적 형평성을 제고하려는 노력이 필요하다. This paper analyse the assessment rate and vertical equity in the housing assessment using the result of precedent studies. The assessment rate of the housing tax systems refers the rate of the assessment value to the market value. The assessment value in Korea is the officially assessed housing price. And sales prices are used for the proxy variable of market value. The findings of this study were as follows: First, the assessment rate of housing was low and had difference between the housing type. The assement rate of single-family housing was lower than multy-family housing. Second, there existed vertical inequity in the housing assessment. Regressive inequity is showd in the single-family housing assessment. In contrast, progressive inequity is showed in the multy-family housing assessment. Finally, the regressivity of vertical inequity in single-family housing was higher than multy-family housing. In addition, the regressivity of vertical inequity in housing assessment was lower than land assessment.

실거래가격을 활용한 아파트 과세평가율과 수직적 형평성 분석

이범웅 ( Bum Ung Lee ) 한국감정평가학회 2014 감정평가학논집 Vol.13 No.1

본 연구는 서울 강남구와 노원구, 부산 해운대구의 실거래가 및 공동주택공시가격 자료를 이용하여 아파트의 과세평가율을 산정하고 수직적 형평성을 분석하였다. 기존의 국내 연구들과 달리, 시장의 특성이 이질적인 3개 지역의 아파트를 대상으로 하였고, 수직적 형평성을 분석하였다. 분석결과, 아파트 과세평가율의 평균은 74.79%로 나타났는데, 이는 토지 및 단독주택의 과세평가율보다 높다. 또한 과세평가율과 실거래가의 평균으로 과세평가의 균형성을 단순 분석한 결과, 지역, 규모,가격수준별로 과세평가의 균형성이 만족된다고 하기 어려웠다. 다음으로, 평균차이에 대한 검정을 통해 지역, 규모, 가격수준에 따라 아파트 과세평가의 불균형성이 존재함을 밝혔다. 또한 지역별로는 부산 해운대구가 다른 지역에 비해 과세평가율이 높고 서울 강남구는 낮았다. 규모별로는 중대형과 중소형의 과세평가율이 높고 소형은 낮았다. 가격수준별로는 1사분위와 2사분위의 과세평가율이 높고 4사분위는 낮았다. 마지막으로 수직적 형평성에 대한 분석 결과, 전 지역에서 역진적 불공평성이 존재하였다. 지역별로는 실거래가와 공동주택공시가격이 평균적으로 가장 낮은 노원구의 역진적 불공평성이 가장 높고, 강남구, 해운대구의 순이었다. 또한 규모와 가격수준이 커짐에 따라 역진적 불공평성이 낮아졌다. The purpose of this study was to investigate the assessment ratio using the sales prices and officially assessed apartment prices. Assessment ratio is the rate of officially assessed apartment price to market value. But this study used the sales price to be proxy variable of market value, because it is not observed. The findings of this study were as follows. First, average assessment ratio of apartment was higher than land and single-family housing. And simple analysis shows that the equality of housing tax base according to region, size and price level is not satisfied. Second, t-test result for the difference between two means also shows that the disparity the equality of housing tax base according to region, size and price level is not satisfied. Third, vertical equity analysis shows that the regressive inequalities exist by region, size, price level. Results of this study has great implications for apartment appraisals and calculation of officially assessed apartment prices.

감정평가법인의 종합부동산서비스회사 발전방안

이범웅 ( Bum Ung Lee ) 한국감정평가학회 2009 감정평가학논집 Vol.8 No.1

Korean appraisal companies have attempted to provide generally various real estate services such as property management service, facility management, and real estate brokerage and consulting service since twentieth century. So far, many appraisal companies do not provide comprehensive real estate services. This study aims to investigate the way how an appraisal company develops into a general real estate company which provides general real estate services by reviewing the track of developments of general real estate service companies of foreign countries. First, I review basic theories and preceding researches on the real estate service industry and general real estate service company. Second, I investigate the development process of several general real estate service companies such as Cushman & Wakefield Inc., Jones Lang Lasalle, and Muller International Immobilien GmbH. And I derive implications for Korean appraisal companies to develop into global general real estate service companies. Finally, I suggest ways how an appraisal company develops into a global general real estate service company. And I suggest a development plan which includes the management diversification and geographic expansion of appraisal companies.

아파트 과세평가의 수직적 형평성에 관한 연구 - 부산 해운대구를 중심으로

이범웅 ( Lee Bum-ung ) 동의대학교 경제경영전략연구소 2014 經濟經營硏究 Vol.9 No.2

The purpose of this study was to investigate the assessment ratio using the sales prices and officially assessed apartment prices. Assessment ratio is the rate of officially assessed apartment price to market value. But this study used the sales price to be proxy variable of market value, because it is not observed. The findings of this study were as follows. First, average assessment ratio of apartment was 75.79%. And simple analysis shows that the equality of housing tax base according to region, size and price level is not satisfied. Second, vertical equity analysis shows that the inequalities exist by region, size, price level. Results of this study has great implications for apartment appraisals and calculation of officially assessed apartment prices.

실거래가격을 활용한 공시지가의 평가율 분석 -부산광역시 3개구를 중심으로-

이범웅 ( Bum Ung Lee ) 한국감정평가학회 2011 감정평가학논집 Vol.10 No.1

Officially announced land price is defined reasonable price by the law. Considering that the term of reasonable price is presented to achieve legal purpose, it is corrected to interpret that it has intended not only to work as a reference in assessing the land price but also to contribute to the formation of market value. Therefore, it is important that officially announced land price is different to sales price. But sales price plays an important role in the real world, especially the equity of land taxation. To achieve the equity of land taxation, assessment ratio(assessment value to sales price) is constant by region and use zone. In this study, I have analyzed the assessment ratio of officially announced land price to sales price in Busan by the year, region and use zone. And I have presented the fact that the assessment ratio is different between regions and between use zones. Especially, disparity of the assessment ratio between use zone is shown palpable. This result has great implications for appraisal and calculation of officially announced land price. Therefore, it is important to research to improve the policies that can achieve the parity of the assessment ratio between regions and between use zones.

토지과세평가의 수직적 형평성에 대한 연구

이범웅(Bum-Ung Lee) 한국조세연구포럼 2013 조세연구 Vol.13 No.1

현재 우리나라에서는 토지과세의 과표로 토지과세평가액인 공시지가를 이용하고 있다. 우리나라의 공시지가제도는 1989년에 도입되었고, 그 동안 정부의 적정성 제고 노력에 따라 전반적으로 토지과세평가의 형평성을 제고시켰다고 평가된다. 그러나 실거래가 신고제도 도입 이후에 토지의 시가와 공시지가의 비교가 용이해짐에 따라 공시지가의 적정성에 대한 비판이 지속적으로 제기되고 있다. 이에 본 연구는 토지과세평가의 형평성, 특히 수직적 형평성을 검증하는 방법을 구체적 모형을 통해 살펴보고, 최근에 발표된 우리나라 토지과세평가의 수직적 형평성에 대한 연구들을 분석하여 수직적 형평성이 만족되는지를 검토하였다. 토지과세평가의 수직적 형평성을 검증하는 방법으로는 토지과세평가율을 이용한 간단한 방법과 계량경제모형을 이용한 방법이 있다.l 토지과세평가율을 이용한 방법은 일반대중과 정책결정자들에게 수직적 형평성 평가결과를 설명하기 쉽지만, 이론적으로 정밀하지 못한데 비해 계량경제모형을 이용한 검증방법은 이론적인 정밀성을 확보하고 있다. 토지과세평가율을 이용한 방법으로 우리나라의 토지과세평가의 수직적 형평성을 검증한 선행연구들을 분석한 결과, 역진적 불공평이 발생하여 토지과세평가의 형평성이 만족되지 않음을 알 수 있다. 특히 토지의 실거래가격을 기준으로 토지과세평가율을 산정한 결과를 보면, 우리나라에서는 토지의 실거래가격이 ㎡당 1,000만원에 이를 때까지 토지과세평가율이 현저히 감소하여 심각한 역진적 불공평이 발생하고 있다. 계량경제모형을 이용하여 우리나라의 토지과세평가의 수직적 형평성을 검증한 선행연구들에서는 전반적으로 수직적 형평성을 만족하지 못한다는 결과를 얻었다. 특히 역진적 불공평이 토지과세평가에서 발생하고 있는데, 일반적으로 활용되고 있는 Clapp 모형의 검증결과도 마찬가지였다. 이렇듯 토지과세평가액인 공시지가가 시장에서 보여주는 실거래가격에 비해 현저히 낮은 상태에서 과세평가율이 실거래가격 수준에 따라 역진적으로 나타나고 있다는 것은 토지관련 조세부담을 줄이려고 하는 민간경제주체들의 조세저항을 야기할 소지가 있다. 따라서 공시지가를 실거래가격에 근접하도록 하는 정책적 접근이 필요하며, 공시지가 산정의 정확성을 제고하고 수직적 형평성을 확보할 수 있는 제도적 장치를 장기적으로 검토하여야 하겠다. Vertical equity in land tax systems refers to the assessment of all property in a taxing jurisdiction at the same proportion of their market values. This paper analyzes the vertical equity of the land assessment using the sales price and officially assessed land price in Korea. Specifically, it considers alternative methods for testing vertical equity in land assessment and investigates vertical equity by the preceding research analysis. Two Methods to test vertical equity use in this paper and preceding research. First method is using land assessment ratio(AVL/SPL). Second is using the econometric models. However, the results using both methods in this paper indicate that vertical inequity exists in various researches. That is with lower valued lands being assessed at a higher assessment ratio(AVL/SPL) than higher valued lands. Also this paper suggests the assessment ratios generally increased at lower sales price ranges suggesting regressive vertical inequity, and decreased at higher sales price ranges suggesting progressive vertical inequity.

연구논문(硏究論文) : 중,장년층의 라이프스타일, 주거만족도와 주택선호도에 관한 연구

김동호 ( Dong Ho Kim ),이범웅 ( Bum Ung Lee ) 한국세무회계학회 2014 세무회계연구 Vol.0 No.40

단독주택에 비해 경제적인 구매가격과 편리한 주거생활로 인해 국내 인구의 60% 이상이 공동주택에 거주하고 있다. 도시의 문화생활 향유와 주거 편리성 등으로 인해 현재 거주하고있는 공동주택 문화에 만족하는 부류가 있는 반면, 직업.교육 등의 사유로 어쩔 수 없이 공동주택에 거주를 하고 있으면서 도심의 주택밀집, 주거환경 저하, 개인 프라이버시 침해 등의 사유로 단독주택이나 전원주택을 선호하는 사람들이 증가하는 경향이 있으므로 공동주택위주의 주택공급 정책에 대한 인식전환이 필요하다고 볼 수 있다. 본 연구는 중.장년층의 라이프스타일, 주거만족도 및 주택선호도에 대한 상호 영향을 알아보았으며 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 중.장년층의 라이프스타일은 주거만족도에 유의한 영향을 미쳤다. 둘째, 주거만족도는 주택선호도에 유의한 영향을 주었다. 셋째, 중.장년층의 라이프스타일은 주택선호도에 유의한 영향을 주었다. 부동산이 개인자산의 70% 이상을 차지하고 있지만 개인의 라이프스타일을 고려한 주택상품 공급보다 공급자 위주의 시장이 형성되는 현실에 비추어 볼 때 앞으로의 주택공급 정책은 지금까지 전개되어온 아파트 위주의 공동주택에서 개인의 라이프스타일, 주거만족도를고려한 다각적인 형태로 나아가야 하고 다양한 종류의 주택이 공급될 필요성이 있으며, 주택시장에 적합한 라이프스타일 측정 도구개발과 후속연구도 이루어져야 할 것이다. More than 60 percent of the domestic population lives in apartment or multi-family house because of being comfortable and convenient compared to detached house. Some people are satisfied to live in apartments because of cultural life of the city and convenience. But another people are prefer to detached house or suburban house to avoid high density residence, poor living environment, invasion of privacy and so on. So we need to change the way the mainstream housing policy oriented the supply of apartment. This study examined for cross-influence about the middle and senior-ager’s life style, residential satisfaction and house preference. The results were as follows: First, middle and senior-ager’s life style influence significantly residential satisfaction. Second, residential satisfaction influence significantly house preference. Third, middle and senior-ager’s life style influence significantly house preference. More than 70% of the personal property is real estate but provider-driven housing market is excluding life style. Therefore future housing policy should follow from apartment-driven supply to the diverse forms considered life style and residential satisfaction. And it also need to develop appropriate life style research measurement and to do a follow-up study.

주택재개발사업의 적정비용 산출을 위한 비용항목 표준화에 관한 연구

홍성철(Hong, Seong-Cheol),강정규(Kang, Jeong-Gyu),이범웅(Lee, Bum-Ung) 한국토지공법학회 2015 土地公法硏究 Vol.71 No.-

서울시를 비롯하여 많은 지역에서 클린업시스템의 사업비 및 추가분담금 추정프로그램 등을 통하여 세분화된 비용요인에 따른 추정분담금을 제시하고 있지만, 조합원은 해당 구역의 자료만을 확인할 수 있어 소요비용의 적정성에 대하여 판단할 수 없는 한계가 있다. 이러한 문제점들을 해결하기 위하여 주택재개발사업의 추진과정에서 발생하는 비용항목을 표준화하여 관리처분인가 수립 시 적정한 소요비용 추산액을 산정하게 하면 추후 추가비용의 발생(추가분담금)을 최소화할 수 있어 주택재개발사업을 보다 효율적이고 투명하게 추진할 수 있다. 이에 본 연구에서는 시·도별 도시 및 주거환경정비주례 시행규칙의 정비사업 추산액 항목과 서울시 사업비 추정프로그램에 따른 비용항목을 분석대상구역인 서울지역 12개 구역과 지방도시 17개 구역의 구역별 소요비용 항목과 비교·분석하여 표준화된 비용항목을 제시하였다. This study proposes an estimated share of expenses according to segmentalized expenditure factors as a result of the working expenses of clean-up systems in many regions including Seoul, an added share estimation program, and etc. However, there was limitation in judging the propriety of projected costs due to the union members only being able to verify the data of the corresponding area. In order to solve these issues, an appropriate estimation of necessary expenses can be calculated when establishing management and disposal approval by standardizing the expense clause that occurs in the process of promotion of housing redevelopment projects. Hence this study proposes a standardized expense clause by comparing and analyzing the estimation clause of maintenance businesses by city and province as well as the enforced regulations of residential environment maintenance officiates, and the expense clause according to the Seoul working expense estimation program, with the expense clause per area in regards to the 12 areas in the research subject area Seoul, and the 17 areas in the provincial city.

公益産業의 規題政策 轉換에 대한 硏究

이범웅 한국재정정책학회 2002 財政政策論集 Vol.4 No.1

공익성, 자연독점성 및 망외부성의 특성을 갖고 있는 공익산업은 국민경제 전체에 미치는 영향이 큰 산업분야이다. 그러나 최근 관련 기술의 급속한 발전으로 인해 자연 독점성이 완화되고 이에 따라 경쟁이 도입되고 있으며 규제정책도 독과점 규제(가격규제)중심의 정책으로 전환되고 있다. 그러나 기존의 수익률 규제방식은 생산성향상에 대한 유인 부재, 애버치·존슨 효과의 발생, 피규제기업의 원가에 대한 비대칭적 정보 등의 문제점을 갖고 있다. 이러한 문제점을 극복하기 위해서는 피규제기업에게 제한된 범위내에서 가격설정의 자율성을 부여함으로써 생산성을 향상시키고 원가절감의 유인을 제공하는 유인규제를 도입해야 할 것이다.

자립기반 강화를 위한 지역개발정방향에 관한 연구

유태현,이범웅 한국재정정책학회 2000 財政政策論集 Vol.2 No.-