〈특별기고 1〉 : A Study on Legal Problems of the Land Transaction Permission System in Korea : 토지거래허가제의 법적문제점과 개선방안에 관한 연구

이규열(Lee Kyu Yull) 한국부동산학회 2006 不動産學報 Vol.27 No.-

1. 내용 (1) 연구목적 토지거래허가구역 내의 토지매매와 최근의 여러 판례들과 2005년 12월 7일에 신설된 이행강제금 등 토지거래 허가관련 법령들을 살펴보고, 토지거리허가제도의 문제점과 그 개선방안에 대하여 연구하고, 우리나라의 토지거래 허가 제도를 외국에 소개 해보고자 함. (2) 연구방법 주로 학술지의 논문을 참고하고, 각종 판례평석, 국내외 행정법 민법 교과서, 석ㆍ박사 논문 등 주로 문헌조사 방법을 이용함. (3) 연구결과 토지거래허가제도의 문제점은 여전히 존재하고 있으며, 이는 당사자간의 거래계약을 규제하는 방식으로서 사적 자치의 원칙에 반하고, 거래계약에 대한 벌칙도 지나친 것이다. 부득이 위헌의 소지가 있는 토지거래허가 제도를 통해 사적 거래를 규제하는 것은 시장경제원리를 무시함으로서 시장의 왜곡현상이 나타날 수 있기 때문이다. 2. 결과 궁극적으로는 토지거래허가 제도를 폐지하는 것이 바람직 할 것이며, 직접규제방식에서 간접규제로 나아가야 할 것이다. 하지만 토지투기거래를 방지하는 측면에서 동 제도의 절충적인 측면도 필요하다. 판례는 독일의 예처럼 유동적 무효의 법리를 채택했으며, 더 나아가 채권행위 유효설도 고려해 볼 필요가 있다. 토지거래허가의 문제점과 개선대책으로서, 토지거래허가제는 토지재산권의 본질적 권능인 처분기능을 심각하게 제약하는 규제로서, 직업선택의 자유와 거주이전의 자유, 재산권 보장 제도를 침해할 우려도 있다. 최근 재건축 등을 둘러싼 일부지역의 아파트가격의 폭등, 신도시개발, 행정수도이전 등으로 지가의 상승, 부동산투기 등 부동산문제들이 다시 심각한 사회적문제가 되고 있어 그 나름대로의 존재의 의미는 있다. 그러나 헌법재판소가 결정을 내릴 때, 반대의견도 만만치 않았다. 토지재산권의 사회적기속의 한계논리인 비례의 원칙, 정당보상의 원칙과 허가구역지정의 기준과 방법의 당위성, 불허가결정과 행정절차 등을 종합적으로 판단하여야 할 것이다. 이에 따라 헌법상의 문제점을 제거 하도록 관련법규를 개정ㆍ보완하여야 할 것이다. 이제 국토계획 및 이용에 관한 법률이 중요 프로젝트에 매우 큰 영향을 미치기 때문에 법적안정성과 예측가능성에 맞도록 개선이 필요할 것이다. 결론적으로 토지재산권이 토지거래허가 제도의 사회적한계로 침해받을 때, 헌법상의 사유재산제의 보장과 개인의 기본권 보장의 이념에 따라 가능한 한 빨리 정당한 보상이 이루어지도록 입법이 마련되어야 할 것이다. 또한 공익과 사익이 조화를 이루면서 토지재산권 보장의 헌법적 가치를 재설정함으로서, 그 침해에 대한 구제절차를 사전에 적극적으로 제도화 하여 국토계획 및 이용에 관한 법에 그 입법취지를 명확히 하여야 할 것이다. 아울러 토지재산권에 대한 강력한 규제수단인 토지거래허가제의 헌법상재산권보장규정인 23조의 규정에서도 그 근거를 찾을 수 없고, 또한 헌법상 정당화가 의심되는 제도이다. 결국, 국토계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래관련 규정은 헌법 23조에 위반될 소지가 있다고 볼 수 있다. 토지의 자연적 성질과 재화로서의 특수성 및 사회ㆍ경제적 기능은 사유재산제도의 아무런 관련이 없기 때문에, 그것을 이유로 하여 사유재산제도의 핵심적 요소인 거래의 자유, 즉 처분권 제한의 근거가 될 수 없다. 따라서 토지투기방지 및 지가안정

A Study on Accounting Ethics in Real Estate Finance

이규열(Lee, Kyu Yull),이창석(Lee, Chang Suck) 한국부동산학회 2009 不動産學報 Vol.39 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES 부동산활동에 있어 바람직한 회계처리와 이에 대한 윤리적 접근 및 이론적 접근 방법을 모색함 (2) RESEARCH METHOD 문헌 조사를 원칙으로 함. 국내외 서적 및 각종 논문을 자료로 분석 하고 참고하여 논문을 작성하였음 회계윤리는 회계책임을 이행하는 것이고, 회계보고서에 정확하게 정리하고 회계적 사실을 윤리적, 도덕적 기준에 반영해야 한다. 또한, 부동산 활동에 신뢰성을 부여 하려면 부동산회계활동과 기록이 법규준수이전에 윤리적 신뢰와 도덕성 까지 확보해야 한다. (3) RESEARCH FINDINGS 회계윤리는 회계책임을 이행하는 것이고, 회계보고서에 정확하게 정리하고 회계적 사실을 윤리적, 도덕적 기준에 반영해야 한다. 또한, 부동산 활동에 신뢰성을 부여 하려면 부동산회계활동과 기록이 법규준수이전에 윤리적 신뢰와 도덕성 까지 확보해야 한다. 2. RESULTS 우리나라 부동산업도 국제적 수준의 투명성과 신뢰성을 확보하여 상호정보를 교환하여 국제적으로 발전해야한다. 또한 우리부동산업계가 개선해야할 부동산회계윤리의 과제가 제시되었다. 그것은 성문화된 통합부동산 회계윤리강령과 부동산회계기준의 제정. 그리고 부동산회계윤리 교육을 정립해 미래를 준비해 나아가야한다.

Protection of Lessee in the Housing Lease Protection Act

이규열(Lee Kyu Yull),이창석(Lee Chang Suck) 한국부동산학회 2007 不動産學報 Vol.31 No.-

  1. 내용<BR>  (1) 연구목적<BR>  주택임대차에서 우리나라의 주택임대차보호법을 분석하고, 주택임차인의 보호측면에서 그 문제점과 해결방안을 고찰한다. 특히 외국 입법례와 비교 검토하여 그 개선방안을 제시하고자 한다.<BR>  (2) 연구방법<BR>  본 논문은 국내외의 각종논문과 문헌을 조사하여 고찰하고, 대법원익 최신 판례, 외국과의 비교법적 방법을 채택하였다.<BR>  (3) 연구결과<BR>  분석의 결과, 현행 주택임대차법의 몇 가지 대안을 제시한다.<BR>  2. 결과<BR>  첫째, 주택임차권의 발생요건으로서, 외국의 예와 마찬가지로, 주민등록을 제외하고, 주택의 인도만으로 대항력이 발생하도록 개정해야 할 것이다.<BR>  둘째, 특별한 사정이 없는 경우에는, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것은 이를 임대차계약해지의 의사표시로 간주하는 명시적 규정이 필요하다.<BR>  셋째, 대지에 대해서만 저당권을 설정하였다고 하더라도, 그 저당권의 효력은 대지에만 미치고 건물에 대하여는 미치지 않는다는 법원칙은 대지와 건물을 함께 일괄 경매(bulk auction)하는 경우에도 적용해야 할 것이다.<BR>  넷째, 주택임대차보호법 7조에 규정된 차임증감청구권에 있어서, 공평한 차임 제도(Fair Rent System)의 근거를 마련해야할 것이다.<BR>  다섯째, 주택임차인의 주거생활의 안정을 위해서, 주택임대차보호법에 주택임차인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 명백하고, 합리적인 근거를 마련하는 것이 필요하다. 왜냐하면 임대인이 당해 계약 갱신에 정당한 이유가 없는 한, 임의로 제3자와 새로이 임대차계약을 갱신 할 수 없어야 하기 때문이다.<BR>  여섯째, 우리나라에서는 최단기간(2년)보장을 채택하고 있다. 그러나 일본이나 독일과 마찬가지로, 주거생활의 안정을 위해서, 임차인이 계속해서 살 수 있도록 보장하는 만료 보장을 채택하는 것이 필요하다.<BR>  보증금의 회수와 안전이 임차인에게는 다른 어느 보호책 보다 중요하다. 따라서 보증금의 반환을 위해서, 적절한 요건을 갖춘 임차인에게는 우선변제권을 가져야한다.

특별기고 1 : Theoretical Approach to Real Estate Development and Environment

이규열(Lee Kyu Yull),이창석(Lee Chang Suck) 한국부동산학회 2007 不動産學報 Vol.29 No.-

  1. 내용<BR>  (1) 연구목적<BR>  부동산개발과 환경에 관한 갈등의 문제가 발생 했을때 그의 조정등에 논리성이 부족한게 현실이다. 이러한 취약성을 극복하기 위해서 부동산개발과 환경에 관한 논의 영역을 이론적으로 체계화 하는데 그 목적이 있다.<BR>  (2) 연구방법<BR>  주로 학술지의 논문을 참고하고, 국내외 각종교과서, 각급 기관의 자료 석ㆍ박사 논문 등 주로 문헌조사 방법을 이용함.<BR>  (3) 연구결과<BR>  오늘날 환경을 의식한 삶의 질에 관한 문제가 크게 대두되었다. 명백하고도, 계량 가능한 환경훼손에 대해서는 개발의 급제가 되어왔다. 그러나 환경문제는 상당한 부분이 불명료하고, 불가량적으로 발생된다는 사실이 증명되었다.<BR>  2. 결과<BR>  환경보전과 개발이라는 두가지 상층되는 측면을 상호 조화시켜 하나의 역동적인 방향으로 나아가야 한다. 두 영역의 기본적 개념, 논점, 과제 등을 살펴 보았다. 이러한 논의의 일환으로 택지개발을 중심으로 부동산 개발의 개념을 살펴 보았다. 또한 환경을 의식한 지탱 가능한 개발에 대해서 논의하였고, 삶의 질을 향상 시키는데 필요한 부동산 환경에 대한 이론적 접근을 하였다.<BR>  앞으로 부동산 개발은 화경의 질을 고려하는 방향으로 나아가야 된다. 그러기 위해서는 성장 일변도의 경제정책을 수정해야 하고, 부동산 개발에 있어서는 장기적으로 배려되는 환경정화 부담금이 철저하게 징수 되어야 하며, 지속적으로 대책이 강구되어야 한다.

Real Estate Business Foundation and Management Strategies

이규열(Lee Kyu Yull),이창석(Lee Chang Suck) 한국부동산학회 2008 不動産學報 Vol.33 No.-

  1. CONTENTS<BR>  (1) RESEARCH OBJECTIVES<BR>  부동산업의 창업도 중요하지만 창업과정의 잘못으로 계속성을 유지하지 못하는 경우도 많다. 부동산업의 창업 및 성공요인을 중점적으로 분석한다. 또한 부동산업 창업에 있어 이론과 실무를 종합적으로 검토하고자 한다.<BR>  (2) RESEARCH METHOD<BR>  국내문헌과 국외 문헌의 분석을 통하여 부동산업의 창업의 특성, 창업자의 특성, 창업과정, 창업절차 등의 분석을 봉하여 결론을 도출한다.<BR>  (3) RESEARCH RESULTS<BR>  부동산업이 창업화정의 잘못으로 계속성을 유지하지 못하는 경우가 많다. 그 성공 요인을 중점적으로 분석하였다. 국부에의 기여 면에서 볼 때 부동산업이 차지하는 비중과 중요성은 날로 커질 것으로 예측된다. 특히 부동산업의 창업은 더욱 그러하다.<BR>  2. RESULTS<BR>  (1) 산업구조의 전면적 재조정 이라는 거시적 변화의 과정 속에 부동산업의 창업의 관점애서 향후 연구 과제를 제시하였다.<BR>  (2) 부동산업에서 창업의 다양성을 살펴보았다.<BR>  (3) 부동산업 창업자를 육성, 발전시키고, 창업기업을 지원하는 정책적 배려를 위한 제도적 분석과 현실적 도구를 제공한다.<BR>  (4) 부동산업 창업자의 개인적 특성과 창업자의 환경, 창업의 기본절차 및 핵심요소를 살펴봄으로써, 향후 적절한 창업 모델 개발을 시사하였다.<BR>  (5) 부동산업 창업이 성공하기 위해서는 사전에 발전적이고, 발전지향적인 창업계획을 제시하고, 이론적인 지침이 있어야 한다. 특히 실무계의 경험을 분석하여 이론적으로 체계화 하는 노력이 필요하다.

A Study on Introduction of Licenced Title Examiner Reflecting Theory of Real Estate Title Analysis in Korea

이규열(Lee, Kyu-Yull),이동찬(Lee, Dong-Chan),이창석(Lee, Chang-Suck),임정규(Lim, Jung-Kyou) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.56 No.-

1. 내용 (1) 연구목적 본 연구는 부동산개발, 부동산중개, 부동산감정평가활동을 중심으로 살펴보고 이에 근거하여 부동산권리분석활동의 필요성을 제시하고자 한다. (2) 연구방법 한국의 대표 문헌연구를 통해 부동산권리분석업의 현황과 문제점, 권리분석사 제도의 필요성을 유추하고자 한다. (3) 연구결과 우리나라에는 부동산 권리를 조사하는 공식적이고 독립적인 업이 아직 존재하지 않는다. 자주 발생하는 부동산거래사고의 안전을 위해서 또한 부동산권을 보호하기 위한 초기 단계의 전문직이 필요하다. 2. 결과 부동산 권리분석은 부동산거래의 안전과 국민경제의 발전에 이바지하고 각종 거래사고를 미연에 방지함으로써 부동산과 인간과의 관계개선에 이바지 한다. 또한 분쟁의 소지를 감소시키고, 국민의 재산권 보호와 부동산거래질서 확립에 이바지하기 위해서는 공인된 권리분석사 제도의 수립이 절실히 요구된다.

A Study on the Reform of the Real Property Possession Tax - Centered on the Introduction to Comprehensive Real Estate Tax in Korea -

이규열(Lee Kyu Yull) 한국부동산학회 2005 不動産學報 Vol.24 No.-

1. 연구목적 부동산 보유세제는 정책적 성격이 강조되는 가운데 빈번한 개편이 이루어져 왔으나 정책수단으로서의 기능을 감당하지 못하고 있을 뿐만 아니라 안정적인 세수의 확보수단으로서도 기대에 미치지 못하고 있기 때문에 개선의 필요성이 지속적으로 제기되어 왔다. 본 논문에서는 부동산 보유세 제도에 대하여 그 연혁, 현황, 문제점들을 살펴보고, 미국, 영국 등 주요 국가들의 보유세제를 비교 검토해 봄으로서 앞으로의 발전방안을 모색해 보았다. 2. 연구방법 부동산 소유에 대한 기본적 성찰에서 부동산의 효율적 이용과 분배의 문제 및 가격안정 등의 정책적 목적에 대한 고찰을 포괄하고 있으므로 연구의 성질상 문헌을 중심으로 법학적 측면에서 접근하는 것을 원칙으로 한다. 3. 연구결과 토지는 공공재가 아니고 사적재라고 볼 수 있다. 그러나 우리 국토는 좁고 소수의 과점소유자들이 점유하고 있으므로, 토지소유를 과점소유자들에게 자율적으로 맡기는 것은 타당하다고 볼 수 없다. 이런 점에서 종합부동산세를 도입하는 것은 타당하다고 판단된다. 또한 우리나라 보유세제 이원화에 관하여 현재 논의되고 있는 주요 방안으로는 누진부분을 국세로 하고 그 밖에 지방정부의 공공서비스에 해당하는 부분은 지방세화 하는 것이다. 이와 같은 이원화의 의미는 세입과 세출의 연계성을 통한 재정책임성을 높이고 공공서비스 공급의 효율성을 높이고자 하는 것으로 볼 때 종합부동산세의 도입은 타당하다고 본다. 첫째, 종합부동산세의 정책적 목적을 감안하여 국가가 징수하는 것이 적절하고 국가가 징수한 종합부동산세 세수는 지방자치단체 재원으로 활용하는 것이 옳다. 둘째, 거래세인 취득세와 등록세의 세율은 종합부동산세가 도입됨에 따라 인하하는 것이 타당하다. 셋째, 종합부동산세의 정확한 평가와 평가의 공정성을 확보하기 위해서 전문 인력의 육성, 독립적인 평가기관의 신설, 평가 법률의 정비가 필요하다. 넷째, 공시지가 결정절차와 방법 등에 대하여 규정하고 있는 각종 지침과 기준이 통합되어 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 포함되어야 한다. 다섯째, 납세자에게 자기의 부동산에 대한 과세평가액에 대해 행정심판을 제기할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다. 이를 심의하는 중립적이며 독립적 지위를 갖는 기구를 마련해야 할 것이다. 여섯째, 세제의 단순화는 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 복잡한 세제는 조세 비용의 증가뿐만 아니라 대다수 납세자들에게 납세의식의 황폐화를 가져올 수 있다. 이에 따라 종합부동산세가 도입됨에 따라 세목수를 줄이고 세율을 재조정하는 등 징세비용과 납세 협력비용을 낮추기 위해서 재산 보유세를 단순화해야 한다. 그 결과 외국 투자자들의 직접투자가 기대 할 수 있다. 아울러 종합부동산세는 대형아파트 주민들의 담합으로 인한 아파트 가격인상을 방지하는 효과도 기대 할 수 있을 것이다. 부동산 보유세에 있어서 지방세의 목적으로서 뿐만 아니라, 종합부동산세의 국가적 목적 예컨대 소득의 재분배기능, 자원의 효율적 활용 등 제반목적으로서 기능 때문에 종합부동산 세에 관한 많은 토론과 이용 및 활성화가 필요할 것이다.

Implementation and Improvements of Real Estate Investment Trusts(REITs) in Korea

이규열(Lee Kyu Yull) 한국부동산학회 2004 不動産學報 Vol.23 No.-

한국은 1997년 IMF금융위기 이후 기업구조조정과정에서 부동산시장의 활성화와 부동산의 유동성을 제고시키기 위해서 부동산 간접투자수단이 필요하게 되었다. 이에 한국은 미국에 기초하고 있는 REITs를 본받아 2001년 4월 7일에 부동산 투자 회사법을 제정하고, 동년 7월 1일에 시행에 이르렀다. REITs는 증권유동화로 출발하였으나 오늘날은 유휴자금의 흡수와 건전한 투자유인 등의 이유로 REITs의 활성화가 필요하게 되었다. 첫째, 부동산 투자회사의 성공을 위해서는 기업구조조정 부동산에 투자하여 성공하고 있는 CR REITs처럼 일반 REITs도 활성화되어야 한다. 둘째, 일반 REITs를 활성화하기 위해서는, 자산관리회사 설립, 설립자본금규모, 회사설립방법, 개발프로젝트, 차입 등의 규제완화와 개선이 필요하다. REITs의 최저 자본금 500억원은 여타금융회사의 자본금 규모(보험사 300억원, 자산 유동화 회사 250억원) 등에 비해서 너무 높다. 또한 REITs가 실질회사인데도 자금을 차입할 수 없다는 것은 불합리하다. 이에 따라 차입과 회사채발행이 자기 자본의 2배 범위내에서 허용되어야 할 것이다. 미국의 REITs의 경우는 차입이 허용되고 있다. 셋째, 세금과 관련하여, CR REITs의 세금특혜 수준으로 일반 REITs도 세금의 특혜제도가 도입되어야 한다. 미국 REITs의 경우 도관체(Pass-through Conduit)로서 소득세가 면제되고 이중과세가 방지된다. 넷째, 미국에서 부동산 간접투자 상품으로 아주 인기있는 UPREIT가 한국시장에도 도입될 필요가 있다. 다섯째, 일반 REITs는 당해 배당가능이익의 90%이상을 배당하여야 하는바, 이러한 의무도 완화되어야 할 것이다. 끝으로 REITs는 자본시장과 연계를 통하여 부동산시장의 투명성을 제고시키고 선진화된 부동산 산업의 조속한 달성에 도움이 되어야 할 것이다. 따라서 REITs 개선의 연구가 부동산시장의 중심이 되고, 자본시장이 활성화되어야 하며, REITs 상품이 한국에 뿌리를 내려야 할 것이다.

A Study on Occupation Ethics of Profession and Real Estate Business

이규열(Lee, Kyu Yull),이창석(Lee, Chang Suck) 韓國不動産學會 2011 不動産學報 Vol.47 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES 올바른 윤리관, 도덕관을 가지고 부동산과 인간과의 관계를 바람직하게 개선하고자 하는 데 목적이 있다. (2) RESEARCH METHOD 본 논문은 국내외의 각종논문과 문헌을 조사하여 고찰하고, 최신 외국과의 비교하는 방법을 채택하였다. (3) RESEARCH RESULTS 부동산 전문직은 부동산 특성과 부동산의 본질에서 볼 때 윤리성이 매우 중요하다. 2. RESULTS 부동산 전문직에 종사하는 자는 멋있는 인간, 훌륭한 인간, 인격적 인간, 도덕적 인간, 윤리적 인간이어야 한다. 우리는 각자가 유능한 부동산업의 직업인이 되어 경제적으로 사회적으로 높은 삶을 사는 것도 중요하다. 그러나 더 중요한 것은 부동산업자로서 지켜야 할 도덕적 삶을 사는 일이다. 지식과 기술보다, 육체적 힘이나 경제력보다 더 가치 있는 것은 도덕적 가치이다. 학문이나 예술의 힘보다 더 인간을 높여주는 것은 도덕적 힘이다. 부동산업 분야에는 다양한 가치관, 사상이 존재한다. 나와 다른 가치관, 사상, 종교를 갖고 있다 하더라도 그들이 도덕적 삶을 지향하고, 정의로운 세상을 추구한다면 그들을 포옹하고 그들과 조화를 유지해야 한다. 그러므로 우리는 서로 서로 상대방의 노력에 경의를 표하고 격려를 아끼지 말아야 한다.

특별기고 1 : A Comparative Study on Real Estate Consulting in Major Countries

이창석(Lee Chang Suck),이규열(Lee Kyu Yull) 한국부동산학회 2007 不動産學報 Vol.30 No.-

  1. 내용<BR>  (1) 연구목적<BR>  부동산 컨설팅 업은 부동산업 중에서 최첨단 산업이다. 여러 선진국들과 비교함으로써, 발전방향을 모색한다.<BR>  (2) 연구방법<BR>  주로 문헌을 중심으로 연구한다. 각국의 제도 비교, 국내외 논문 및 저서, 협회의 문헌등을 중심으로 조사·연구하였다.<BR>  (3) 연구결과<BR>  부동산 컨설팅 이론의 체계화, 유능한 컨설팅의 양성, 이를 위한 교육, 경험의 필요성이 대두된다.<BR>  2. 결과<BR>  컨설턴트의 전문성과 윤리성, 고객의 요구에 충분히 부응할 수 있는 부동산 전문가로서, 공정성과 신뢰성을 바탕으로, 고객에게 중립적인 입장에서 진실한 정보를 제공해야한다. 우리나라도 미국, 일본 등 선진국처럼 부동산 컨설팅 분야가 제도적으로 뒷받침되고 바람직한 부동산 컨설팅활동이 이루어져야 한다.