신문기사가 부동산가격변동에 미치는 영향 - ‘투기’가 포함된 신문기사와 주택가격간의 그랜저인과관계분석을 중심으로 : 신문기사가 부동산가격변동에 미치는 영향

김진유(Jin-Yoo Kim) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.2

부동산시장의 정보비대칭성 및 합리적 기대이론에 의하면, 신문을 비롯한 대중매체에 의한 부동산관련 보도는 실제 부동산가격의 변화에 영향을 미칠 가능성이 있다. 반면, 보도나 기사는 현실화된 이슈를 설명하는 기능이 강하므로, 실제 부동산가격의 변동에 의해 기사의 양과 방향도 크게 영향을 받을 수 있다. 본 논문은 위와 같은 대중매체의 보도와 부동산시장의 변동이 서로 어떠한 영향을 주는지를 그랜저인과관계검정을 통해 분석해 보았다. 구체적으로, ‘투기’가 포함된 신문기사의 수와 방향이 전국 및 서울의 주택가격지수 또는 아파트가격지수와 인과관계가 있는지를 살펴봄으로써 실증적으로 분석하였다. 분석 결과, 우선 ‘투기’를 포함한 부동산 관련기사의 수는 전국 및 서울 아파트가격과 양방향의 인과관계를 보여, 주택가격의 변동이 기사의 수에 영향을 줄 뿐만 아니라 그 반대방향의 영향도 있다는 사실을 알 수 있었다. 또한, ‘현재의 상승상황 또는 향후 상승전망을 담고 있는 기사수’는 과거의 주택가격변동에 의해 영향을 받는 반면, 그 역은 성립하지 않았다. 이와는 달리, ‘하락 내용을 담고 있는 기사수’는 주택가격변동과의 인과관계가 전혀 나타나지 않았다. 결론적으로, 부동산관련기사는 실제 부동산시장의 변화와 상호 영향을 주고 받고 있으며, 상승내용을 담고 있는 기사의 경우에는 부동산시장에 영향을 주기보다는 오히려 부동산시장의 변화를 반영하는 데에 그치고 있음을 알 수 있었다. 그러므로, 부동산관련 기사로 인한 시장가격의 변화효과는 미미한 것으로 결론지을 수 있으며, 주택가격안정을 위해서는 기사방향과 상관없이 ‘투기’가 포함된 기사의 건수를 감소시키는 것이 더욱 효과적이라는 것을 본 논문은 시사하고 있다. Newspaper is one of the important information sources in the real estate market where the level of information asymmetry is extremely high. In fact, the newspaper articles could affect real estate price change through information diffusion and rational expectation. This paper examines the cause-effect relationship between newspaper articles including the word, ‘Speculation’ in their contents and housing price change by Granger causality test. The findings can be summarized as follows: 1. The number of articles is associated with housing price change. In other words, housing price hike causes increase of articles including ‘Speculation’ and vice versa. 2. The current positive perspective of the articles are affected by previous housing price ascension, but the number of negative articles do not related to the housing price depreciation. The results imply that government should not stimulate the housing price through increasing the number of articles on ‘Speculation’ if it wants to stabilize the housing market, in particular, when the housing price is skyrocketing.

고위험 전세와 전세보증금 미반환 위험의 상관관계 분석 - 서울시 전세보증사고를 중심으로

김진유 ( Kim Jin-yoo ) 한국부동산분석학회 2022 不動産學硏究 Vol.28 No.4

최근 전세보증금을 고의로 돌려주지 않는 전세사기가 사회문제가 되고 있다. 본 연구에서는 서울시를 대상으로 2020년 1월부터 2022년 6월까지의 전세 및 매매 실거래자료를 바탕으로 전세가율의 변화와 지역적 차이를 분석하였다. 또한 주택도시보증공사가 대위변제 자료를 이용하여 전세보증금을 반환하지 않은 전세사고의 추이와 주택유형별 특성 등을 분석하였다. 최종적으로는 전세가율과 전세사고간의 관계를 회귀분석을 통해 분석하였다. 분석 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 전세가율이 높은 지역은 서울시 외곽으로서 대체로 저렴한 연립 · 다세대 주택의 비중이 높은 지역이다. 둘째, 전세보증금 미반환 사고는 주로 보증금 1억 원에서 3억 원 사이의 주택에서 집중적으로 발생한다. 셋째, 전세가율과 전세보증금 미반환 사고 간에는 높은 상관관계가 존재하고, 연립 · 다세대 비중이 높은 자치구에서 특히 전세사고가 많이 일어난다. 이러한 연구결과는 향후 전세사고를 감소시키기 위해서는 1억 원에서 3억 원 사이의 연립 · 다세대가 많은 지역을 집중적으로 관리할 필요가 있다는 점을 시사한다. This study aims at analyzing the relationship between Jeonse-to-Price Ratio (JPR) and Deposit Non-Return Risk (DNRR). Recently, Jeonse fraud, in which landlord intentionally does not return the Jeonse deposit, has become a social problem. In this study, the change and regional difference of JPR were analyzed based on the real transaction data of Jeonse and sales from January 2020 to June 2022 in Seoul. In addition, the trend of JGA was analyzed using subrogation data provided by the Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG). Finally, the relationship between the JPR and JGA (abrogation) was analyzed through regression analysis. The analysis resuIts are summarized as follows. First, the areas with a high JPR are the outskirts of Seoul, where low-priced&multi-family houses make up majority. Second, the JGA mainly occurs in houses with deposits between 100 million won and 300 million won. Third, there is a high correlation between the JPR and JGA, and a lot of Jeonse Guarantee Accidents occur especially in the districts with a high proportion of multi-family houses. These research results suggest that in order to reduce DNRR in the future, it is necessary to intensively manage areas with many multi-family houses that are between 100 million won and 300 million won.

가구원수별 가구수를 활용한 주택수요추정 모형 연구

김진유 ( Kim Jin-yoo ),박지윤 ( Park Ji-yun ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.4

This paper aims at developing a household-based housing demand model. The traditional Mankiw-Weil (M-W) model and derivative models have used population data to estimate housing demand. Those models have limitation that population decrease can diminish housing demand directly even though the number of households increases. Korea Statistical Office forecasts that the number of households will reach the peak in 2043 after population size starts decreasing in 2031. In fact, the number of households increases for 12 years despite the decrease in population. This study suggests a household-based model using 2014 Korea Housing Survey data with two control variables; income and housing expense of each household. The main independent variables are six dummies representing the number of family members from 1 to 6 or over. Nonlinear estimation results show that the model is statistically better than the most recently modified M-W model in terms of goodness of fit. The coefficients of family size dummies in the household-based model are all significant at 1% while the M-W model has some insignificant coefficients. The estimation results by the two models show that increase of household expands housing demand during population decrease in 2030s and 2040s. The results imply that the existing M-W model may underestimate future housing demand and cause serious short supply if the housing policy depends on the population-based housing demand model like M-W model. In other words, the household-based model suggested by this study can be used as one of the effective housing demand models for population decline era.

주거지불능력 및 주거환경이 통근자족성에 미치는 영향

김진유(Kim, Jin-Yoo),성현곤(Sung, Hyungun),박지형(Park, Jee-Hyung) 대한국토·도시계획학회 2012 國土計劃 Vol.47 No.5

해외 선분양 사례 및 전문가의견 조사를 통한 효과적인 후분양 활성화방안 연구

김진유(Kim, Jin-Yoo) SH도시연구원 2020 주택도시연구 Vol.10 No.3

본 연구는 해외의 선분양제도와 사례를 검토하고 주택전문가들의 후분양 의무화에 대한 인식을 조사하여 효과적인 후분양 활성화를 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 해외사례 검토 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 주택의 준공전 판매는 선진국에서도 활용되는 제도로서 원활한 주택공급을 위해 존재가치가 있다. 둘째, 수분양자를 통한 자금조달 목적 보다는 해당 프로젝트의 사업성(분양성)을 확인하여 은행 등 금융권으로부터의 자금조달을 원활히 하기 위한 전제조건으로 활용된다. 셋째, 프로젝트로 건설되는 주택의 전체가 아닌 일부를 선분양하는 경우가 대부분이다. 후분양제 도입에 대한 전문가들의 의견을 분석한 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 후분양 의무화는 소비자의 선택권 확대와 소비자 보호 차원에서 필요하다는 데에는 동의하지만, 투기억제나 시장안정 차원에서는 별 효과가 없을 것이라는 인식이 강하다. 둘째, 전문가들은 공히 긍정적인 효과에 더 동의하지만 민간건설업계의 전문가들은 대기업중심의 공급주체 양극화가 심화될 것으로 전망하고 있다. 셋째, 후분양제 도입에 있어 가장 필요한 조치는 금융지원확대로 자금회수기간 연장이 가장 중요하다고 인식하고 있다. 위의 연구결과는 몇 가지 시사점을 제공한다. 첫째, 선분양을 금지하고 후분양을 의무화하기 보다는 선분양과 후분양이 적절한 비율로 공존하도록 만드는 것이 시장효율성이나 소비자선택권 확대에 더 바람직하다. 둘째, 후분양으로 전환하더라도 현재 고려중인 최대 80% 공정 후 분양이라면 하자확인에 한계가 있으므로 하자보증은 여전히 유효하다. 셋째, 후분양하면 발코니 확장 등 옵션선택권이 제한되므로 사전예약제와 같은 보완적인 제도가 필요하다. Since the approval of the Housing Supply Law in 1978, the practice of pre-sale has rapidly contributed to the increase of housing supply in Korea. Though the pre-sale system in Korea continues to play an important role, many experts argue that it still retains negative factors which limit consumer’s choices. This study aims to suggest a different kind of effective sale system for newly-built housing in Korea. This paper reviews pre-sale systems and cases within several developed countries, and then provides an overall analysis of experts’ opinions on the conversion to a post-construction sale system. The results are summarized as follows. Firstly, the pre-sale system remains a useful tool for the housing market in multiple case countries, including the United States, Canada, United Kingdom, Australia, Japan, Singapore, and Hong Kong, with these case countries using pre-sale as a tool of financing and marketing. Secondly, Korean housing experts agree overall that a post-construction sale system would have higher positive impact than a pre-sale system. However, there is a lack of general consensus on whether a conversion to a post-construction system in the private housing development system would possibly cause a significant drop in housing supply due to difficulties with financing. Particularly, there is concern that the business scope of small-sized housing construction companies would be significantly limited without proper financial support. In addition, field experts point out that post-construction sales do not necessarily guarantee lower construction defects, as most sale contracts are executed before completion even under the post-construction sale system in Korea. Overall, these results indicate that it would be beneficial to promote a post-construction sale system, but only with the expansion of financial support for private housing developers. Additionally, the coexistence of both presale and post-construction systems results in a much more efficient and effective sale system, ass opposed to the pursuit of only one of them. Lastly, a reservation system is necessary to provide home buyers with more choices, such as including option for additions such as balcony renovation, even when making use of a post-construction sale system.

수도권 아파트 실거래가와 시세간 격차의 결정요인 분석

김진유 ( Kim Jin Yoo ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.1

This study investigated determinants of price gap between asking price and transaction price. The price gap model can be used as a tool of housing market evaluation and forecasting because the asking price data is useful when transaction volume is very low. The results drawn by Tobit model regression can be summarized as follows. First, price gap ratio (absolute value of price gap to asking price ratio) is strongly associated with market change including transaction price change, and price level and transaction volume of the sub-market. The greater price change, the bigger price gap. However, more transactions make the gap smaller. Second, unit size and building age significantly affect price gap ratio (PGR). The PGR grows as unit size increases. Older apartments show greater PGR than younger ones. The results imply that PGR model can be useful as a tool for evaluation of housing market change and estimation of expected price change, especially in the depressed sub-market where housing transaction price data is very little.

토지임대부 및 환매조건부주택 수요특성 분석

김진유(Kim Jin-Yoo) 대한국토·도시계획학회 2008 國土計劃 Vol.43 No.1

치경부 마모에 따른 상아질 지각과민증 감소를 위한 Er:Cr:YSGG 레이저 조사에 대한 임상 평가

김진유 ( Jin Yoo Kim ),임채선 ( Che Sun Lim ),경규영 ( Kyu Young Kyung ),김기덕 ( Kee Deog Kim ),정복영 ( Bock Young Jung ) 대한예방치과·구강보건학회 2013 大韓口腔保健學會誌 Vol.37 No.1

Objectives: We aimed to evaluate the effectiveness of Er:Cr:YSGG laser therapy on the reduction of dentinal hypersensitivity while taking into account the length and depth of the cervical abrasion. Methods: We included adults (age, 20-60 years) with at least 2 hypersensitive teeth. The hypersensitive teeth were stimulated with a pressure-indicating probe and an air syringe. The response of the subjects to this stimulation was quantified using a visual analog scale (VAS) and Schiff air sensitivity score. The patients were treated at baseline, immediately after laser treatment, and at 1, 2, and 4 weeks after the Er:Cr:YSGG laser therapy. The results were analyzed by repeated measure analysis of variance (ANOVA) and Bonferroni`s post hoc test. Results: The values of tactile test and air blast test showed statistically significant differences between the following time points: baseline and immediately after laser treatment, baseline and first week after treatment, and immediately after laser treatment and first week after treatment (P<0.05). No statistically significant differences were observed in the VAS values of the tactile test and Schiff air sensitivity score of the air blast test between the first and second, first and fourth, and second and fourth weeks after treatment (P>0.05). The depth and width of the cervical abrasion was not statistically significant in dentinal hypersensitivity reduction (P>0.05). Conclusions: The use of Er:Cr:YSGG laser therapy reduced dentinal hypersensitivity, especially immediately after laser treatment. The depth and width of the cervical abrasion is not statistically significant in dentinal hypersensitivity reduction.

서울대도시권의 산업별 고용분포 변화분석(2000~2010)

김진유(Kim, Jin Yoo),이호준(Lee, Ho Jun),정형은(Jung, Hyung Eun) 한국부동산원 2016 부동산분석 Vol.2 No.1

본 연구는 서울대도시권의 행정읍면동별 고용밀도를 이용하여 산업대분류별 고용분포의 특징과 지난 10년간(2000~2010년)의 고용분포 변화패턴을 분석하였다. 전체 대분류 산업 중 시계열분석이 가능하고 뚜렷한 특징을 보이는 8개 산업을 선정하였으며, 통계청의 행정구역 면적과 종사자 수 자료를 사용하였다. 전역적 모란지수의 변화와 국지모란지수 및 핫스팟분석을 통해 산업별 공간분포의 특징을 살펴본 결과는 다음과 같다. 첫째, 전체고용자의 분포는 점차적으로 전통적인 고용중심지 집중도가 약화되면서 경기도와 인천의 외곽지역에 고밀고용지가 증가하는 패턴을 보였다. 둘째, 전통적인 기반산업인 제조업, 건설업 등은 외곽으로의 고용이전이 급격하게 진행되어 지가가 저렴한 지역에 집중하는 경향을 보였다. 반면, 금융보험업 및 부동산업 등은 거의 변화를 보이지 않으면서 오히려 전통적인 고용중심지인 도심, 영등포, 강남에 더욱 집중하는 추세를 보였다. 셋째, 공공성이 강한 교육서비스업, 보건 및 사회복지서비스업 등은 공간적으로 고르게 분포하며 10년 동안 외곽으로 꾸준히 확산되는 패턴을 보였다. 이상의 결과는 도시공간에서 일어나는 고용분포가 산업별로 매우 다르게 나타난다는 것을 방증한다. 그러므로 산업의 분산이나 집적을 통해 향후 산업생산성을 향상시키고 도시공간구조의 효율성을 높이고자 한다면 전체고용자의 분포패턴 뿐만 아니라 산업별 분포패턴을 함께 고려할 필요가 있음을 시사한다. 또한 주택정책에 있어서도 산업별 고용분포의 차이를 고려하면 보다 효과적인 직주근접효과를 얻을 수 있음을 시사한다. 예를 들어 제조업 종사자들을 위한 공공임대는 외곽에 금융보험업 종사자들을 위한 주택은 전통적 고용중심지에 입지시키는 것과 같이 주요수요자들의 고용지 분포를 고려한 주택정책이 고려될 수 있을 것이다. This Study investigates time-series change of employment centers by nine industries between 2000 and 2010. The study discusses different distribution pattern of employment centers of Seoul Metropolitan Area (SMA) by industries. The spatial concentration level is calculated by Global Moran’s I and Local Moran’s I. The results are summarized as follows. First, overall employment distribution change shows decentralization. High density areas were connected to the traditional employment centers and made employment corridor. Second, basic industries like manufacturing and transportation had moved from the old business centers to outskirts. Third, public services including education and human health and social work activities have been relatively well distributed and showed minor change during the study period. Fourth, finance and insurance and real estate activities are clustered in the 3 major centers. The results imply that employment distribution analysis by major industries are necessary as well as total employment distribution in order to improve efficiency of urban spatial structure. For instance, if we can assume the different housing demand by industries, employees of manufacturing companies need to move to near suburban areas while residential buildings for FIRE industries are planned in the traditional business centers.

전문가의 부동산시장 예측에 영향을 미치는 요인 분석

김진유 ( Jin Yoo Kim ) 한국부동산분석학회 2008 不動産學硏究 Vol.14 No.2

In Korea, the real estate experts` prediction of real estate price change has been used as an important tool in forecasting real estate market change. Though some econometric models such as Vector Autoregressive Model are used basically, experts` interview played a significant role in prospecting the near future real estate market change. It is due to the fact that Korea has experienced frequent change of real estate policy and the econometric models have become useless sometimes. This paper explores the determinant factors affecting experts` forecasting of future real estate market in order to improve the accuracy. The main results are as follows: First, the main factors affecting prediction are their view of regional housing market and their occupation. In other words, the experts who predict pessimistically on regional housing market tend to expect price decrease of national housing market. Second, the demographic characteristics including age and sex do not have significant effect on their prediction. The results imply that we have to consider regional market condition when we interpret the experts` market forecasting.