주택담보대출 LGD 시계열 특성분석

권혁신 ( Hyuck-shin Kwon ),방두완 ( Doo-won Bang ),김명현 ( Myeong-hyeon Kim ) 한국재무관리학회 2018 財務管理硏究 Vol.35 No.3

본 연구는 한국 주택담보대출시장의 주택담보대출특성과 부도시 손실(Loss Given Default, LGD)과의 관계 분석을 위해 기존연구에서 제시한 LGD 횡단면 분석이 아닌, LGD 시계열분석과 분위회귀분석을 사용하여, 스큐된 LGD 단봉분포의 특성을 반영하여 주택담보대출 LGD를 분석하였다. 분석을 위해 시계열분석과 분위회귀분석은 월별 평균 LGD를 이용하여 분석하였다. 시계열 분석결과, LGD에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 월별 평균 경매낙찰률로 분석되었으며, 그 효과는 당기에 한정하는 것을 확인하였다. 또한 분석기간 동안 평균 LGD는 5.9%로 나타났는데, 이는 대부분의 해외 선행연구에서 제시한 LGD보다 낮다고 할 수 있다. 분위회귀 실증분석 결과, 0.3 분위 이상 분위에서 경매낙찰률이 LGD에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 이는 고분위 LGD로 갈수록 경매낙찰률의 영향이 LGD에 미치는 영향이 크다는 것을 의미하며, 결국 높은 손실이 예상되는 주택담보대출이 경매낙찰률에 더 큰 영향을 받는다는 것을 확인하였다. 본 연구는 시계열 분석에 더하여 주택담보대출 변수들이 LGD에 미치는 영향도 추가로 분석하였는데, 주택담보대출 경과기간과 DTI 변수가 LGD에 통계적으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 실무적인 관점에서, 주택담보대출 건전성 관리를 위해서는 대출초기에 LGD에 영향을 미치는 변수들의 선제적 관리가 필요하며, 주기적으로 LTV, DTI 등 주택담보대출특성을 점검할 필요성이 있음을 시사한다. We analyze the relationships between mortgage lending characteristics and default loss (LGD) in the Korean mortgage market using proprietary auction data. We perform both time-series and quantile regression analysis by constructing the monthly average LGD dataset for the former analysis and use individual default data on mortgage loans for the latter analysis. One of the key findings is the empirical fact that the LGD distribution takes the uni-modal, not the bi-modal distribution widely confirmed by other LGD literature and the average of LGD for the whole period is approximately 5.9%, which is much smaller than the estimated numbers from the previous literature. Our time-series analysis confirms that the monthly average auction rate is a key determinant associated with the loss given default, which is consistent with the real-estate market expertise. In addition, the lead/lag analysis displays that the effect of the average auction rate on the LGDs only holds for the same time period. To delve into deeper, we rely on the quantile regressions to estimate the effects of other quantiles of the average auction rate on the LGDs. The result shows that the association between two variables becomes pronounced for over 30% quantiles, indicating that the mortgage loans with higher expected losses are more likely to be affected by the average auction rate. Lastly, we find the statistical significances of the duration of mortgage loans and DTI proxy on LGDs. That is, the longer the average life of a mortgage loan is, the higher the LGD is, and the better the DTI is, the lower the LGD is. This finding provides important policy-oriented implications both for macro and micro-prudential supervision on real-estate markets and the banking system.

생존분석을 이용한 주택분양보증 부도요인 연구

권혁신(Hyuck Shin Kwon),방두완(Doo Won Bang),김명현(Myeong Hyeon Kim) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.4

본 연구는 대표적인 생존분석 기법인 Cox PHM을 사용하여 부도 지속기간을 고려한 주택분양보증사업장 부도요인을 모형화하였다. 실증분석결과 수도권 소재 사업장의 부도율이 낮으며, 건설사 신용등급이 낮은 회사의 부도율이 높게 나타났다. 미분양주택수의 경우 주택분양보증 사업장의 부도율과 정(+)의 관계를 보였으며, 초기분양률도 주택분양보증 사업장의 부도에 영향을 미치는 요인인 것으로 분석되었다. 본 연구에서 통계적으로 유의미하게 분석된 수도권더미 변수와 초기분양률 변수에 대해 추가적인 분석을 하였다. 초기분양률이 40% 미만인 사업장, 초기분양률이 40-50%인 사업장, 초기분양률이 50-60%인 사업장이 부도에 미치는 영향이 통계적으로 모두 유의적인 것으로 나타났다. 따라서 분양개시이후 4-6개월 사이의 분양률인, 초기분양률이 60% 이하인 주택분양보증사업장의 부도발생확률이 높은 것으로 결론지을 수 있다. 지역별로 수도권에 소재한 사업장의 경우 초기분양률이 부도율에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 아파트 입주예정 물량의 증가도 부도율에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 반면, 비수도권의 경우 수도권과 같이 역시 초기분양률이 부도율에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었고 신용등급이 낮은 사업장의 부도율이 높은 것으로 나타나서 지역적으로 부도요인의 차이가 있는 것으로 분석되었다. 본 연구결과를 종합하면, 신규아파트 사업장 PF대출을 담당하는 금융기관이나 이해관계자들에게 신규아파트 사업장에서 가장 첫 번째로 고려되어야 하는 요인은 미분양주택수와 입주예정물량 등 공급요인이며, 다음으로 초기분양률인 것으로 분석되었다. 이외에도 건설회사 신용도 역시 주택분양보증 사업장의 부도를 결정하는 중요 요인이라는 것을 확인하였으며, 사업장의 지역적 특성도 주택분양보증사업장의 부도에 영향을 미치는 것으로 분석되어 실무적으로 차별적인 관리가 필요한 것으로 분석되었다. In this study, we examine the economic factors causing insolvency among sites guaranteed by housing sale guarantee (hereinafter referred to as sites) by conducting the Cox PHM(proportional hazard model) and modeling the factors of the insolvency of sites considering the survival period. Our main empirical findings are 1) the default rate of sites in the Seoul metropolitan area is low and the default rate of construction companies with low credit ratings is high 2) there is a positive relationship between the increasing number of unsold pre-sale housings and the default rate 3) the initial pre-sale rate is key factor that affects the default of sites. We further analyze the effect of the initial pre-sale rate and the regional analysis by dividing the Seoul metropolitan area and the non-Seoul metropolitan area. Analysis based on initial pre-sale rate shows that initial pre-sale rate less than 40%, 40-50%, and 50-60% is statistically significantly associated with the default rate, which leads to the conclusion that the probability of default of sites with a pre-sale rate of 60% or less is high. Furthermore, the initial pre-sale rate in the Seoul metropolitan area has a great influence on the default rate and the increase in the planned amount of apartment to be moved into also affects the default rate. The pre-sale rate in the non-Seoul metropolitan area has also a large impact on the default rate as in the case of the Seoul metropolitan area. A distinctive finding is that the credit rating is statistically associated with the default rate of sites only in the non-Seoul metropolitan area. In terms of the practical implications, our study proposes that financial institutions or stakeholders in charge of PF loans take the supply-side factors such as unsold households and the planned amount of apartments to be moved into their first consideration. Additionally, the initial pre-sale rate, the credit rating of construction companies, and the regional characteristics of sites are found to be major factors in determining the default of the sites.

노후 매입임대주택의 소규모 정비사업 추진을 위한 조사연구

권혁삼(Kwon, Hyuck-Sam) 대한건축학회 2012 대한건축학회 학술발표대회 논문집 Vol.32 No.2

STAMP/STPA를 활용한 무인 항공기의 데이터 링크시스템 위험성 평가

권혁신(Kwon, Hyuck Shin),강동진(Kang, Dong Jin),최창락(Choi, Chang Rak),최종근(Choi, jonggeun) 대한토목학회 2020 대한토목학회 학술대회 Vol.2020 No.10

강직척추염 환자에서 발생한 병적 골절을 동반한 다발성 골수종

권혁용 ( Hyuck Yong Kwon ),한승우 ( Seung Woo Han ),권종규 ( Jong Kyu Kwon ),최진우 ( Jin Woo Choi ),이경숙 ( Kyung Sook Lee ),권기태 ( Ki Tae Kwon ),김건우 ( Gun Woo Kim ) 대한류마티스학회 2009 대한류마티스학회지 Vol.16 No.2

Multiple myeloma (MM) is a malignant monoclonal proliferation of plasma cells that commonly causes pathologic fractures in the vertebrae, femur, humerus and rib. Although the association of MM and ankylosing spondylitis (AS) has rarely been reported, most of MM patients with AS share the characteristic of IgA type paraproteinemia, which suggests the presence of mechanisms that possibly connect the two conditions. In this report, we describe a 47-year-old man with a 25-year history of AS, and he was diagnosed as having IgA κ type MM with a pathologic fracture at the left clavicle. To the best of our knowledge, this is the first case of IgA myeloma presenting with a pathologic fracture in a patient with AS. We report here on this case along conducting a review of the relevant medical literature.

홍고추가루 수용성 추출물의 항염증 효과

권혁세(Hyuck-Se Kwon),신현경(Hyun-Kyung Shin),권상오(Sang-O Kwon),여경목(Kyung-Mok Yeo),김상무(Sang-Moo Kim),김복남(Bok Nam Kim),김진경(Jin-Kyung Kim) 한국식품영양과학회 2009 한국식품영양과학회지 Vol.38 No.10

본 연구의 목적은 향신료로서 한국인의 식생활에 중요한 위치를 차지하고 있는 홍고추가루 수용성 추출물의 항염증 활성을 검토해보고자 수행되었다. 그 결과 홍고추가루의 수용성 추출물은 LPS 처리에 의한 NO 및 PGE₂의 생성을 현저히 억제시키는 것을 관찰할 수 있었으며, NO의 생합성효소인 iNOS 단백질의 발현 또한 억제시킴을 확인할 수 있었다. 홍고추가루의 수용성 추출물은 염증성 사이토카인인 IL-6의 생성억제 효과도 탁월하였다. 이러한 연구결과로 볼 때 고추의 수용성 추출물이 대식세포에 의해 생성되는 염증반응의 매개물질인 NO, PGE₂, IL-6의 생성을 억제함으로 염증반응을 완화시켜 주는 것으로 판단된다. 차후 항염증 활성을 갖는 홍고추가루의 수용성 추출물의 성분을 동정하는 연구가 필요할 것으로 사료되며, 고추가 식품유래의 항염증 활성을 갖는 제품 개발에 있어 유용한 식품자원 원료로 사용될 수 있을 것으로 생각된다. Inflammation is a pivotal component of a variety of diseases, such as atherosclerosis and tumour progression. Various naturally occurring phytochemicals exhibit antiinflammatory activity and are considered to be potential drug candidates against inflammation-related pathological processes. Red pepper is the most consumed species in Korea. However, the antiinflammatory effects of red pepper have not been characterized. Thus, the present study was designed to evaluate the effects of the aqueous extract from red pepper (RPAE) on lipopolysaccharide (LPS)-induced inflammatory responses in murine macrophages. RPAE demonstrated strong antiinflammatory activity through its ability to reduce nitric oxide and prostaglandin E2 production in the LPS-stimulated mouse macrophage cell, RAW264.7. It also inhibited the production of interleukin-6 (IL-6) on the LPS-stimulated RAW264.7 cells. Further study indicated that LPS-stimulated induction of inducible nitric oxide synthase and cyclooxygenase-2 was significantly inhibited by RPAE exposure (1,000 ㎎/mL) in RAW264.7 cells. Collectively, these data suggest that the use of RPAE may be a useful therapeutic approach to various inflammatory diseases.

국내 주거지 계획의 생활권 공간구성 변화에 관한 연구

권혁심(Kwon, Hyuck-Sam),백혜선(Paik, Hae-Sun),정화진(Jeong, Hwa-Jin) 한국도시설계학회 2008 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.9 No.4

주택정책의 정책효과 및 정책시차 효과에 관한 연구

권혁신 ( Hyuck-shin Kwon ),방두완 ( Doo-won Bang ) 주택도시보증공사 2016 주택도시금융연구 Vol.1 No.2

본 연구는 시계열 자료를 이용하여 2007년 이후 정부에서 사용한 DTI, LTV, 청약제도완화, 전매제도 완화 등의 정책이 주택가격에 미친 영향을 서울지역을 중심으로 분석하였다. 실증분석결과 서울지역 주택가격에 영향을 미친 주요 거시경제변수는 소비자물가 상승률(_t-3), 주택담보대줄금리 변수(_t-1)로 분석되었으며, 각각 일정 시차를 두고 주택가격에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 그러나 GDP, 실업률 변수는 분석기간동안 주택가격에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. DTI, LTV, 청약제도, 전매제도 등 주요 정책효과를 모두 고려한 종합 정책효과와 시차효과를 분석결과, 개별모형 분석과 같이 DTPS 기존 주택가격에 통계적으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 소비자물가상승률과 주택담보대출금리 변수도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 확인되어, 소비자물가가 상승하거나 주택담보대출금리가 상승하면 주택가격이 하락하는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 개별정책을 독립적으로 사용하여 분석한 결과와 일치하는 것으로 해석할 수 있다. 본 연구에서는 거시경제분석 모형에서 제시된 서울지역 주요 정책변수의 설명력을 분석결과와 비교하기 위하여 개별 아파트 사업장 자료를 이용하여 주택 정책이 초기분양률에 미친 결과를 분석하여 비교결과를 제시하였는데, 예상과 다르게 DTI 변수는 초기분양률에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 결론적으로 기존 재고주택 가격에 영향을 미치는 중요한 정책은 DTI이며, 신규 분양아파트 가격에 영향을 미치는 주요 정책변수는 LTV라고 결론지을 수 있다. 정책종합모형에서 제시된 주요 정책변수의 설명력을 분석한 결과, 기존 재고주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 주택담보대출금리 변수로 1시차를 두고 주택가격에 영향을 미치며 47.4% 정도를 설명할 수 있는 것으로 분석되었으며, 다음으로 큰 영향을 미치는 변수는 DTI 한도상향 변수로 시차없이 20.9% 정도의 영향을 주택가격에 미치는 것으로 분석되었다. 본 연구는 정책변수 효과와 시차효과를 실증적으로 분석하였다는 점에서 의의가 있지만, 자료상의 한계로 인해 분석지역을 서울로 한정한 점과 분석기간이 짧은 점은 한계라고 할 수 있으며, 향후 충분한 자료가 축적된다면,경기순환주기별 분석과 지역별 분석이 필요하다고 본다. Using the macro economic data, this study aimed to assess the impact of policy measures, such as DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, from 2007 to 2014 in Seoul. First of all, analysis based on housing prices in Seoul showed that CPI(_t-3) and mortgage rate(_t-1) among macro variables affected the housing price. However, GDP and unemployment rate had no statistically meaningful impact. In addition, according to comprehensive comparison of policy intact and time lag impact of policy measures,DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, on housing prices, it was found that only DTI(t) had meaningful impact CPI and mortgage rate also had a negative impact. These results can be interpreted as consistent with the analysis results of using each policy. To compare impact of each policy measure on housing price, we conducted the analysis of each policy measure on initial sales rate of each new apartment site. According to the multiple regression analysis based on initial sales rate of each new apartment site, LTV, apartment brand ranking, rate of unsold new apartment and housing trade volume had a significant impact but DTI was concluded to have no statistically meaningful impact. After assessing the comprehensive impact of policy measures, the impact (R2) of each measure was compared Mortgage rate accounted for 47.4% of R² with one mont time lag in analysis based on existing housing prices, DTI accounted for 20.9% of R². This study is meaningful as it aimed to evaluate intact of housing policy measures and time lags of policy. However, if sufficient data get accumulated in the future, there is a need of further researches that extend the period of analysis and consider housing prices cycle and an impact on metropolitan regions and non-metropolitan.

소규모 근린재생을 위한 가로주택정비사업 주거모델 개발

권혁삼(Kwon, Hyuck-Sam),이영환(Lee, Young-Hwan),박준영(Park, Joon-Young),김성훈(Kim, Sung-Hoon) 한국도시설계학회 2013 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.14 No.6

본 연구는 대규모 정비사업의 대안으로 2012년 8월 시행된 가로주택정비사업의 관련법규와 적용대상지를 분석하고 적정한 사업규모와 주거모델을 제시하는 것을 목적으로 한다. 가로주택정비사업은 정비구역의 지정 절차 없이 일정요건을 갖춘 가로구역의 전부 또는 일부에 대해 7층 이하의 소규모 공동주택을 건설하여 주거환경을 개선하는 주민주도의 근린재생 수단이다. 그러나 실제 추진된 사례가 없고 구체적인 사업모델과 실행수단 등이 미흡하여 주민자력으로 사업을 추진하기에는 많은 한계가 있다. 이러한 배경에서 시뮬레이션을 통해 가로구역의 입지여건, 규모 및 접도조건에 따른 중층?고밀(5~7층, 용적률 200%)의 가로주택정비사업 주거모델 36개를 제시하고, 이를 실제 대상지에 적용하여 모델 적용성을 평가하였다. 제시된 가로주택정비사업 주거모델은 20~200세대의 접지성이 높은 가로대응형 중층 아파트로서 고층?고밀의 단지형 아파트에 비해 일조권?남향, 지하주차장 등 주거환경 측면은 미흡하지만, 소규모로 개발하는 만큼 지역의 장소적 특성과 커뮤니티를 유지하며 개발 할 수 있으며 원주민의 재정착에도 유리하다. 이들 주거모델은 가로구역의 조건에 따라 다양하게 조합하여 활용할 수 있으며, 이를 통해 주민들의 경제적 여건 등을 고려하여 소규모로 점진적이고 계획적인 근린재생을 유도할 수 있다. This study aims to propose new housing models for the redevelopment of residential blocks surrounded by streets, with the consideration on the current regulations of the redevelopment projects that are in effect from August 2012. In contrast to other redevelopment projects, the requirement of the procedures to determine the redevelopment areas are waved for the projects for residential blocks surrounded by streets. Thus, we conduct simulations to suggest 36 models of medium-rise and high-density housing (i.e., 5 to 7 story housings with floor area ratio of 2.0) that are applicable to various locations and sizes. Those models have 20~200 units per block, and, compared to high-rise and high-density housing, lack sun light exposure, and underground parking lots. Nevertheless, the proposed housing models produce affordable housings to contain existing economic situation of residents. The combination of those models would lead to a gradual and planned redevelopment for neighborhood renewal.

주택수요정책이 신규아파트 미분양률에 미친 효과 연구

권혁신 ( Hyuck Shin Kwon ),방두완 ( Doo Won Bang ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.2

While the Korean government has implemented various housing policies to achieve the goal of a stable real estate market, not sufficient assessment was made on policy measures. In particular, not many studies assessed the impact of the housing policies on new apartments as it is difficult to access sales rate data. This paper examines the effects of housing demand-side policies implemented to stabilize the housing market following the 2008 global financial crisis on new apartment sales by analyzing new apartment unsold rates, and draws policy implications. We analyze at various housing policies which may have some effects on unsold rates of new apartment, and find that eased regulations on LTV cap, resale of purchase right, and transfer tax have had not sufficient effect on unsold rates of new apartments. When all policy events are combined, their explanatory power is a mere 2.2%. However, when individual policy event was analyzed for its impact on unsold rates, the relaxed regulation on purchase right resale has shown the biggest impact with the explanatory power of 83.5%.