유동성이 주택시장에 미치는 영향

황관석,유승동 고려대학교 미래성장연구원 2023 미래성장연구 Vol.9 No.1

최근 코로나19 팬데믹을 거치면서 2020년 초반 사상 초유의 저금리와 유동성 확장은 자산시장에 영향을 주었다. 하지만 금리 인상과 통화긴축 등 통화정책에 대한 새로운 방향성으로 인하여 자산시장은 새로운 국면에 진입하고 있다. 본 연구는 자산시장에서 가격의 움직임과 밀접한 연관이 있는 유동성에 대한 논의를 진행한다. 유동성의 주요 지표를 살펴보고, 동지표를 활용하여 유동성이 주택가격에 미치는 영향을 분석한다. 그리고 유동성과 연관된 부동산시장의 최근 정책 이슈를 중심으로 향후 부동산시장에 정책방향을 제시한다.

주성분점수를 이용한 주택시장 종합지수 개발 연구

황관석,박천규 한국부동산연구원 2022 부동산연구 Vol.32 No.2

Using aggregate data, this study developed a composite index for the housing market and applied it to the analysis of the housing market’s cycle and crisis stages. A total of 40 variables were used to create the index, including 24 variables from Korea's Real Estate Market Early Warning System (EWS). After converting each individual variable into a level or rate of change in consideration of each characteristic, we controlled for seasonal and irregular factors using the X-12 method and standardized using mean and standard deviation. Subsequently, the first and second factors were extracted using principal component analysis, and the composite index was calculated by applying the eigenvalue for each factor to the component score as a weight. Results reveal that the first factor that preceded the housing market and a strong tendency to show the financial market’s situation, such as liquidity and interest rates, and the land market. The second factor was closely related to the lease market and was accompanied by housing prices and housing transactions. Finally, the index calculated in this study was used to analyze the national housing market's cyclical phase and crisis stages. Hence, when compared to the case of using a single variable such as housing prices and housing transactions, the index of this study had the advantage of clearly identifying the cycle and crisis stages. The housing market composite index created in this study using many variables can be a useful tool for monitoring the housing market by supplementing the existing EWS. 본 연구는 주택시장과 관련한 집계 변수를 활용하여 주택시장 종합지수를 개발하고 이를 주택시장의 순환국면과 위기단계 분석에 적용하였다. 주택시장 종합지수를 작성하기 위해서 부동산시장조기경보시스템(EWS)에서 활용하고 있는 24개의 변수를 포함하여 총 40개의 변수를 활용하였다. 먼저, 변수의 특성을 고려하여 수준 또는 변화율로 변환한 후 X-12방법을 이용하여 계절요인과 불규칙요인을 제어하였으며 평균이 0이고 표준편차가 1의 값을 갖도록 표준화하였다. 다음으로 주성분분석을 통해서 제1, 2요인을 추출하였으며, 요인별 점수(component score)에 요인별 고유값을 가중치로 적용하여 종합지수를 산출하였다. 주성분 분석결과, 1요인은 주택시장의 선행적 특성과 유동성, 금리의 금융적 특성, 토지시장의 특성이 강함을 확인하였으며, 2요인은 주택가격, 주택거래 등 동행적인 특성과 전세시장의 특성이 강함을 확인할 수 있었다. 최종 산출된 지수를 활용하여 전국 주택시장의 순환국면과 위기단계 분석에 적용하였다. 분석 결과, 주택시장 종합지수를 활용하여 주택시장의 순환국면과 위기단계를 분석할 경우 주택가격과 주택거래 등 단일변수를 활용한 경우와 비교하여 순환국면과 위기단계를 뚜렷하게 식별할 수 있는 장점이 있었다. 주택시장 종합지수는 기존 EWS를 대체하기보다는 보완적으로 활용할 필요가 있다.

주택가격지수 가격변동 특성 비교 연구

황관석,김지혜,권건우 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

청년층 가구의 소득 및 자가전환 변화 분석 - 2008년 글로벌 금융위기 이후 청년층 코호트 효과를 중심으로 -

황관석,이수욱 한국부동산연구원 2016 부동산연구 Vol.26 No.2

This study analyzed the changes of income, savings, assets, liabilities and homeownerhip of young generation household after the global financial crisis in 2008 with a cohort effects. Using the Korea Labor Panel Survey, We analyzed that four years’ change of young generation (25-39) and middle-aged (40-54) between 2003 to 2007 and 2008 to 2012. And we extracted the change of young generation’s cohort effects controlled age effects and time effects by applying the difference in differences method. We found that incomes and savings of young generation in 2008 cohort were each 8.3%p and 13.7%p lower than in 2003 cohort. Although assets were no significant, but liabilities were decreased 37.5%p in 2008 cohort, which was expected to result from reduced purchase of housing. And the ratio of the transition from rent to homeownership was reduced 16.3%p in 25-29 age group. These results suggest that income and housing support policy for the young generation should be enhanced. 본 연구는 2008년 글로벌 금융위기 이후 25-39세 청년층 가구의 소득, 자가전환 등의 변화를 코호트 효과를 통해 분석하였다. 노동패널조사를 이용하여 2003년의 청년층 가구와 2008년의 청년층 가구에 대해 각각 4년간의 변화를 비교 분석하였으며 중장년층(40~54세)을 비교그룹으로 설정하여 이중차분법을 적용함으로써 연령효과와 기간효과를 제어한 코호트 효과를 추출하였다. 분석결과, 2008년 청년층 가구는 2003년 청년층 가구와 비교하여 소득은 8.3%p(연간 2.1%p) 낮았으며, 저축 또한 13.7%p(연간 3.4%p) 낮아진 것으로 분석되었다. 자산의 경우에는 큰 변화가 없었으나 부채는 2008년 청년층에서 37.5%p(연간 9.4%p) 감소하였는데, 이는 주택구입 감소 등으로 대출이 감소했던 것에서 기인하는 것으로 판단된다. 자가전환비율은 25~29세에서의 하락폭이 두드러져 16.3%p(연간 4.1%p) 감소한 것으로 나타났다. 청년층 가구의 소득 및 저축, 자가전환비율의 감소를 통해 볼 때 청년층을 위해서 양질의 일자리를 통한 소득 확대 뿐 아니라 주거지원대책도 함께 강구되어야 함을 시사한다.

국토연구원 세션 : 이중차분법을 이용한 주택금융규제 효과 분석 -수도권 DTI규제를 중심으로-

황관석,박철성 한국부동산분석학회 2015 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2015 No.-

주택금융규제는 주로 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)를 통해서 이루어진다. 본 연구에서는 정책성과방법론 중 하나인 이중차분법(Difference in Difference, DID)을 이용하여 수도권 DTI규제효과를 중심으로 분석하였다. 이중차분법을 적용하기 위해서는 동질적인 지역에 대한 가정이 필요한데 서울과 경기도는 가격지수의 흐름이 유사하게 나타나 동질지역으로 가정하였으며 특정시기에 DTI규제가 각각 50%, 60%로 10%p 차이가 있었기 때문에 이중차분법을 적용할 수 있었다. 분석결과 DTI규제 10%p의 차이의 효과는 1년미만의 단기적인 기간에서는 통계적으로 유의하지 않게 나타났으며 1년초과의 장기적인 기간에서는 소형에서 통계적으로 유의하게 나타났다. 이는 소형의 경우 저소득층에서 주택을 구입할 가능성이 높기 때문에 DTI 규제차이의 영향을 크게 받는 것으로 해석할 수 있다. 또한 DTI규제 후 중대형 아파트 위주로 실거래가격이 크게 하락한 것을 통해 DTI 규제 수준의 차이보다는 DTI규제 자체의 적용여부가 중요한 요인인 것으로 판단할 수 있다. 한편 아파트건축연령, 건축연령제곱, 세대당미분양주택수, 세대당주택수 등의 아파트 개별특성변수를 추가했을 때 이들변수의 계수값은 이론적으로 일치하였으며, 이중차분추정치의 값에서도 큰 차이가 나타나지 않아 모형의 강건성을 간접적으로 확인할 수 있었다. The Korean government implements housing financial regulation through loan-to-value(LTV) and debt-to-income(DTI) regulations. This study examines the effect of DTI regulation on metropolitan areas using DID method, which is widely used in the policy analysis. The DID method, requires a homogeneous area assumption for analysis. Since the trend of actual transaction price index had shown similar trend in Seoul and Gyeonggi Province, we assumed that these areas are homogeneous regions. Also, DTI regulations in each areas were 50% and 60% respectively at a certain period of time with 10%p difference. Thus, we were able to use DID method for this study. As a result, we found that the effect of the DTI regulation difference of DTI 10%p within metropolitan area was not statistically significant in the a short period of time. But, its effect on the small size of apartments was statistically significant in a long term of more than a year. It shows that the small size of apartments are more affected by the DTI regulation since low-income families are more likely to buy a small houses. In addition, the main factor in the hosing market is not the DTI regulation level difference but the application of DIT regulation. This is because the actual transaction prices had significantly dropped in medium and large apartments after the application of DTI regulation. Lastly, the coefficients were consistent when we added variables including the age of housing, square of housing age, the average number of unsold new homes per household, and the average number of houses per household. Moreover, we indirectly confirmed the robustness of the model through the small difference in the value of the DID estimates.

미국 디트로이트의 위기 탈출 프로젝트

황관석 국토연구원 2020 국토 : planning and policy Vol.460 No.-

구조적 VAR 모형을 이용한 전월세전환율의 영향요인 분석

황관석 국토연구원 2018 국토연구 Vol.96 No.-

This study reviewed theories about the determinants of conversion rate of Jeonse price to Monthly rent and empirically analyzed the determinants of conversion rate of Jeonse price to Monthly rent through the SVAR model. The variables were selected by theoretically and the SVAR model was constructed with 5 variables such as mortgage loan interest rate, Housing Consumer Sentiment index, mortgage loan balance, Jeonse price to Housing price ratio, including conversion rate of Jeonse price to Monthly rent. Impulse and response function and variance decomposition were analyzed to find the determinants. As a result, in the short term, the conversion rate of Jeonse price to Monthly rent is strongly affected by the interest rate. And in the long term, it is influenced not only by interest rate but by also Housing Consumer Sentiment index, mortgage loan balance. It shows that the conversion rate of Jeonse price to Monthly rent fluctuates according to interest rate, but it can be affected by expectation of housing prices and activation of housing finance. 전월세전환율 결정요인에 대한 이론을 바탕으로 구조적 벡터자기회귀(SVAR) 모형을 통해 전월세전환율의 영향요인을 실증적으로 분석하였다. 변수 간의 이론적 제약식을 바탕으로 전월세전환율을 포함하여 주택담보대출금리, 주택매매 소비심리전망지수, 주택담보대출잔액, 매매가격 대비 전세가격비율 등 5개 변수로 SVAR 모형을 구축하고 충격반응분석과 분산분해분석을 실시하였다. 분석결과 첫째, 주택담보대출금리의 충격에 대해 전월세전환율이 거의 동일한 크기로 반응하며 전월세전환율의 변동은 단기적으로 대부분 주택담보대출금리의 변동에 의해 설명되는 것으로 나타나 전월세전환율의 변동은 대부분 금리의 영향에 의한 것으로 확인되었다. 둘째, 전월세전환율의 장기적인 변동에서는 주택담보대출금리뿐만 아니라 주택매매 소비심리전망지수, 주택담보대출잔액 등에 의해서도 영향을 받는 것으로 나타났다. 이는 전월세전환율은 단기적으로 금리에 의해 변동하지만 장기적으로는 주택가격 상승기대, 주택금융 활성화 등의 주택시장 구조적 특성에 의해서도 변동되는 특성이 있음을 보여 준다.

이중차분법을 이용한 수도권 DTI 규제효과 분석

황관석(Hwang Gwan seok),박철성(Park Cheol sung) 한국주택학회 2015 주택연구 Vol.23 No.4

정책성과방법론 중 하나인 이중차분법(Difference in Difference, DID)을 이용하여 아파트실거래가격의 개별아파트 자료를 대상으로 수도권 DTI 규제효과를 분석하였다. DTI 규제수준이 서울 50%, 경기도 60%로 10%p차이가 났던 것을 착안하여 DTI 규제의 10%p 차이에 대한 효과를 분석하였다. 분석결과 DTI 규제 10%p의 차이의 효과는 1년 이하의 단기적인 기간에서는 통계적으로 유의하지 않았으나 1년 초과의 경우 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며 아파트실거래가 기준으로 연간 약 1.74% 하락효과가 있는 것으로 분석되었다. 주택규모별 분석에서는 1년 초과의 장기에서 소형에서 통계적으로 유의하게 나타났는데 이는 소형아파트의 경우 저소득층에서 주택을 구입할 가능성이 높기 때문에 DTI 규제차이의 민감하게 반응하는 것으로 해석할 수 있다. 중대형아파트의 경우 DTI 규제 도입자체에 큰 영향을 받으며 규제수준의 10%차이에 대한 민감도는 크지 않는 것으로 나타났다. We examine the effect of debt-to-income ratio(DTI) regulation on the price of apartments in Seoul metropolitan areas using difference-in-difference (DID), one of the methods for policy outcomes. We exploit that in Seoul the stricter DTI regulation of 50% has been enforced sometimes, while in Kyonggi province the DTI regulation has been kept at 60%. Unlike the existing literature, we use extensive data of actual transaction prices of apartments for analysis. The results reveal that the stricter DTI regulation does not have a significant effect on the apartment price in the short term, but it does in the longer term. We find that the effects of the stricter DTI regulation for 10%p decreased by 1.74% annually on the price. We also find that the effects of the stricter DTI regulation is significant only on prices of apartments no larger than 60 square meters. It suggests that buyers of small apartments are more likely to be bound by the DTI regulation than buyers of larger apartments due to income differences. The evidence indicates that while introduction of the DTI regulation has had effect on the prices of larger apartments, the 10%p difference in the regulation has not.

전세가격 상승이 임차인의 가계소비에 미치는 효과 분석 -이사가구와 비이사가구를 중심으로-

황관석 ( Hwang Gwanseok ),박철성 ( Park Cheolsung ) 한국부동산분석학회 2018 不動産學硏究 Vol.24 No.3

We analyzed the effects of rising Jeonse price on household consumption of tenants using data from the Korean Labor and Income Panel Study. We distinguished households that have moved from those that have not, and used Heckman’s two-stage estimation method to minimize the potential selection bias arising from the decision to move. We found that an increase in Jeonse price had a statistically significant negative impact on total household consumption and non-durable consumption of non-moving tenants. We also found that the negative impact on consumption was larger for tenants with lower household income or smaller financial assets, which is attributable to liquidity constraints.

외지인 아파트거래가 아파트가격에 미치는 영향분석 연구

황관석(Hwang, Gwan Seok) 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.4

본 연구는 글로벌 금융위기 이후 2009년 1분기 ~ 2019년 4분기를 대상으로 서울을 포함한 수도권에서 외지인의 아파트거래가 아파트가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 먼저, 상관관계분석 결과, 아파트거래, 외지인 아파트거래 비중은 아파트가격 변동률과의 상관관계가 높은 것으로 나타났으며 그랜저 인과관계 검정결과, ‘아파트가격 상승 → 아파트거래 증가 → 외지인 아파트거래 증가‘의 영향구조를 확인할 수 있었다. 자기회귀항인 AR(1)항을 포함한 아파트가격 변동률의 시계열모형 분석결과, 외지인 아파트거래 비중은 통계적으로 유의하게 아파트가격 변동에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 모형의 설명력도 향상되는 것으로 나타났다. 주택공급 여건, 거시경제 상황을 반영하기 위해 주택준공실적, 회사채수익률 변수를 제어한 모형에서도 외지인 아파트거래의 영향력은 유사한 것으로 나타났다. 이러한 분석결과는 주택가격 상승 기대에 따른 외부수요의 유입이 수도권 아파트가격 변동에 영향을 미칠 수 있음을 실증적으로 보여준다. 또한 수도권에서의 주택가격 변동성 완화를 위해서는 외지인의 투자수요를 억제할 수 있는 정책방안이 필요함을 시사한다. This paper analyzes the impact of the transactions involving out-of-town buyers on apartment prices in the Seoul metropolitan region using the data over the period from the first quarter of 2009 till the fourth quarter of 2019. The result of correlation analysis reveals a strong positive correlation between the share of transactions attributable to out-of-town buyers and the rate of appreciation of apartment prices. The result of a Granger causality test suggests that causality runs from the appreciation of prices to an increase of transactions, and to an increase in the transactions involving out-of-town buyers. From a time-series regression model including an AR(1) term, the share of transactions attributable to out-of-town buyers was found to have a significant positive effect on price appreciation and a larger explanatory power. The effect of the variable remains valid in a model that includes the building completions and corporate bond yields designed to control for the housing market conditions and the macroeconomic environment, respectively. Our findings suggest that purchases by out-of-town buyers driven by investment demand need to be contained to reduce volatility of housing price in the Seoul metropolitan region.