부동산보유결정이 기업의 주가장부가치비율에 미치는 영향에 관한 실증연구

정완성 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.2

The purpose of this study is to investigate the effects of corporate real estate holding ratio on price book value ratio in Korea between the years 1999-2008. In addition, this study examines different impact of corporate real estate holding ratio on firm value in various industry sectors. Goal in this study is to find out corporate real estate holding strategy in industry sectors. This empirical analysis is based on data from KISVALUE III. Dataset comprises 1,101 firms during 1999-2008. This empirical analysis is carried out in order to find out influence of corporate real estate holding ratio by selecting variables such as PBR, firm size, leverage, market and industry dummy. Results of this empirical work is carried out by using Multiple Regression Analysis and Chow test. We discover a generally negative relationship between real estate holding and price book value ratio, but this impact is differently appeared in various industry sectors. In the Chow test and dummy variable test, The data are divided into two periods by 1999 to 2003 and 2004 to 2008. And the test is applied to PBR using the real estate holding ratio as explanatory variable. The result of Chow test shows that there exists a structural change between the regression models. 본 연구는 외환위기 이후 최근까지 국내 상장기업의 부동산보유비율이 주가장부가치비율에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 본 연구의 분석결과는 첫째, 기존의 선행연구들과 같이 산업전반으로는 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났으나 하위 산업군별로는 주가장부가치비율에 다양한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 제조업군과 비제조업군 간의 분석에서는 제조업군의 경우 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 미치는 부정적 영향이 비제조업군에 비하여 큰 것으로 나타났다. 아울러 다양한 산업군 간의 분석에서는 도소매, 정보통신, 사업서비스 등 산업군의 경우 타 산업군에 비하여 부정적 영향이 상대적으로 작게 나타났다. 한편, 운수업의 경우 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 시기별 구조적 변화의 검증에서는 10년간의 자료기간을 전반과 후반으로 나누어 분석하였다. 분석결과 자료 후반의 경우 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 미치는 부정적 영향이 자료 전반의 경우에 비하여 감소하는 것으로 나타났다. 기업이 부동산을 보유하고자 할 때에는 사업적으로 도움이 되거나 나아가 자본시장에서의 가치평가 제고에 도움이 되어야 한다. 본 연구의 분석결과 산업 전반으로는 부동산의 보유가 비효율성으로 인식되어 기업가치에 부정적 영향을 미치고 있는 것으로 나타났지만 하위 산업별로는 부동산의 보유가 기업의 핵심역량과 관련되는 경우 긍정적 효과를 창출하는 것으로 나타났다. 한편, 자료기간을 전⋅후반으로 나누어 부동산보유비율이 기업가치에 미치는 구조적 변화를 검증한 결과 부동산보유비율이 자료기간 중 크게 변화하지 않은 점을 감안할 때 과거에 비하여 기업부동산의 활용이 효율적으로 이루어지고 있음을 추론할 수 있다. 따라서 기업은 과거 자본이익의 향유를 추구하는 형태에서 벗어나 부동산의 효율적 활용을 실천해야 할 것이다. 특히 기업의 부동산관리자는 해당기업의 산업적 특성을 이해하고, 부동산의 활용이 기업의 사업전략과 어떻게 연계되는지를 판단하여 적절한 부동산보유결정을 내려야 할 것이다.

부동산투자회사제도의 제도적 차이점과 성과에 대한 실증 분석

정완성 건국대학교 부동산도시연구원 2005 Working Paper Series Vol.94 No.4

  부동산을 증권화하여 운영하는 부동산투자회사제도는 현시대의 요구사항에 의하여 제도적인 발전을 해 나아가고 있다. 특히, 미국의 REITs(Real Estate Investment Trusts)는 가장 대표적인 회사형 부동산투자회사제도로 발전하였고 호주의 LPT(Listed Property Trust)는 가장 대표적인 신탁형 부동산투자회사제도로 발전하였다. 이와 같은 선진국의 제도를 고찰해 봄으로써 부동산투자회사제도의 특성과 환경에 대한 요인을 연구해 볼 수 있겠으며 이를 통하여 우리나라의 제도에 대한 시사점을 도출해 볼 수 있겠다. 각국의 제도에 대한 비교 검토에서는 각국 제도의 역사적 발전과정과 제도의 세부적인 차이점에 대한 내용을 비교 검토 하였으며 실증 분석에서는 각국 부동산투자회사제도의 환경적인 영향과 특성을 파악하기 위한 분석과 더불어 어떠한 제도가 우월(outperform)한지 분석하였다. 분석결과 미국과 호주의 부동산투자회사제도는 각각 종합주가지수에 의하여 가장 많은 영향을 받는 것으로 나타났으며 미국과 호주의 제도 중 어떤 제도가 우월한지에 대한 분석에서는 미국의 REITs 제도가 더욱 우월한 것으로 나타났다. 이는 제도상 운영방식의 차이점과 배당정책의 차이점에 기인한 것으로 판단된다. 각국의 제도는 장단점을 가지고 있겠으나 미국의 REITs 제도의 장점은 관리방식의 적극성과 배당정책의 영향으로 보다 성장성이 강한 제도임을 확인할 수 있었으며 우리나라의 시대적 요구사항인 부동산 간접투자제도의 활성화를 위해서는 이러한 성장성을 갖춘 제도의 도입에 대한 연구와 함께 제도상의 퍼포먼스 차이를 만들어내는 요인들에 대한 보다 심도 있는 연구가 필요하다고 하겠다.

리츠의 자본구조에 영향을 미치는 요인에 관한 실증연구

정완성(Jung, Wan Sung) 한국부동산학회 2009 不動産學報 Vol.38 No.-

1.CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Capital structure determinants have been debated for many years and still represent one of the main unsolved issues in corporate finanace. Unlike public firms in other sectors, REITs have unique regulatory environment such as lack of internal free cash flow, tax exempt status and focusing underlying asset in real estate. Goal in this paper is to find out main determinants of capital structure for REITs. (2) RESEARCH METHOD This empirical analysis is based on data from SNL financial Data Source. Dataset comprises 98 equity REITs during 2001-2005. This empirical analysis is carried out in order to find out determinants of capital structure by selecting financial variables such as ratio related with leverage. Results of this empirical work is carried out by using Multiple Regression Analysis. (3) RESEARCH FINDINGS In the results of this empirical analysis, REITs follow pecking order theory of financing. 2. RESULTS The results of this study, more growing firms have higher leverage ratios, more profitable firms have less levered and more large size of firms have less levered. And also underlying asset types of REITs affect leverage ratios since liquidating value of real estate sectors.

국내상장기업의 부동산보유결정이 기업주식의 수익률과 위험에 미치는 영향에 관한 실증연구

정완성(Jung, Wan-Sung) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.2

The purpose of this study is to investigate the effects of corporate real estate holding ratio on corporate stock’s return and risk in the case of Korean listed corporation between the years 2000-2009. In addition, this study examines different impact of corporate real estate holding ratio on corporate stock’s return and risk in the various industry sectors and in the two stock markets. Goal in this study is to find out corporate real estate holding strategy in the different industry sectors and stock markets. This empirical analysis is based on data from KISVALUE. Dataset comprises 1,216 firms during 2000 - 2009. This empirical analysis is carried out in order to find out influence of corporate real estate holding ratio by selecting variables such as predicted real estate ratio, systematic risk(beta), excess return(alpha), firm size, leverage and industry, market, year dummies. Results of this empirical work is carried out by using 2SLS(2 stages least squared Regression Analysis). We discovered that without grouping sample data into sub industries group and sub markets group, real estate holding ratio does affect on systematic risk significantly and does not affect on yearly stock return and excess return significantly. However, We discovered different Portfolio diversification, Share holder wealth and Stock performance because real estate holding’s effect is differently appeared in various industry sectors and stock markets.

국내상장기업의 부동산보유비율이 기업의 초과성과와 원천별 위험에 미치는 영향에 관한 실증분석

정완성(Wan Sung Jung) 한국주거환경학회 2023 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.21 No.2

배전선 1상의 피뢰기 및 가공지선 생략 방안 연구

정현수,정창호,김진오,송일근,장완성 한국조명전기설비학회 2001 조명·전기설비학회논문지 Vol.15 No.2

본 논문은 배전선에 설치하는 내뢰설비인 가공지선과 피뢰기의 특성과 생략 방안에 대하여 언급하였다. 특히, 피뢰기의 중간 상을 생략하는 방안에 대하여 EMTP 시뮬레이션을 실시하여 생략시 나타날 수 있는 문제점과 생략 방안에 대해 기술하였으며, 가공지선은 지정된 경우에는 생략이 가능하고 피뢰기는 중간 상을 생략시 건전상의 피뢰기 용량을 재검토해야 할 것으로 생각된다. This proper presents the characteristics and their schemes for omission of lighting arresters on one-phase and over-head ground wire in the power distribution line. The case studies for Japan were investigated and compared with the cases of Korea. Especially, the EMTP simulation was performed for the omission scheme of lightning arrester's middle phase and the simulation results were described on the feasible problems when omitted. In this paper, it could be concluded that the omission of ground wire may be possible in some cases for the omission of lightning arresters, and in that case, the capacity of the lightning arresters should be Increase.

REITs의 관리방식에 따른 대리인비용과 성과차이에 대한 연구

고성수,정완성 한국부동산분석학회 2006 不動産學硏究 Vol.12 No.1

면역조직화학법을 이용한 Wistar-Kyoto Rat(WKY)와 Spontaneously Hypertensive Rat(SHR) 신장의 도파민 D₁와 D₂수용체의 분포

이종덕,고필옥,최완성,정순일,장세호,조경제 대한신장학회 1998 Kidney Research and Clinical Practice Vol.17 No.6

The kidney and balances of fluid and volume are the basic components of bloocl pressure control, and the kidney is the primary site that initiates the hypertensive process and is affected by hypertensive vascular disease. In the kidney, the dopamine is a potent natriuretic and vasodilating agent, participat- ing in renal sodium excretion and maintenance of cardiovascular homeostasis. And the dopamine receptors in central nervous system and peripheral organs were identified by physiological, biochernical and radioligand binding techniques. Rut previous morphological and biochemical studies have been unable to characterize or determine the tissue distri- bution of the dopamine receptor subtypes because no selective ligands are available yet. Furthermore, the cellular distribution of the dopamine receptor subtypes in the rat kidney is not demonstrated well. In the SHR, the ability of exogenous and endogenous renal dopamine to engender a natriuresis is impaired. Since renal dopamine levels in genetic models of hypertension are not lower than their normotensive controls, the impaired intrarenal paracrine effect of dopamine in these animal models of hypertension appears to be receptor or postreceptor mediated. And renal dopamine derives mainly from renal tubular dopamine production and to a lesser extent from dopaminergic nerves. The present study utilizes imrnunohistochemistry with specific antibodies to characterize the renal distribution of dopamine receptor subtypes and recognize the role of dopamine receptor defect in the pathogenesis of hypertension in 14-week-old WKY (mean HP 108+-5mmHg) and SHR(mean RP 174+-7 mmHg) kidneys. Also it utilizes antibody of tyrosine hyclroxylase(TH) to recognize the site of the dopamine production mediated by TH using light microscopic immunohistochemistry. In the immunohistochemistry of the WKY kidney, dopamine D1 receptor protein is localized to glomerulus, proximal tubule, distal tubule, renal vessels, cortical and medullary collecting duct. And in the SHR kidney, dopamine D1 receptor protein is localized to glomerulus, distal tubule, renal vessels, cortical and medullary collecting duct, and juxtaglomerular apparatus(JGA). But there is no demonstrable positive reaction in the proximal tubule and weakly positive reactions in the renal arterioles of SHR compared with WKY kidney. In the immunohisto-chemistry of the WKY kidney, dopamine D1 receptor protein is localized to glomerulus, proxirnal tubule, distal tubule, renal vessels, cortical and rnedullary collecting duct. And in the SHR kidney, dopamine D2 receptor protein is localized to glomerulus, distal tubule, renal vessels, cortical and medullary collecting duct, and JGA. So, there is no demonstrable positive reaction in the proximal tubule of SHR compared with WKY. In the glomerulus of the WKY and SHR kidneys, both dopamine D1 and D2 receptors are localized. In the in situ hybridization of the WKY and SHR kidneys, dopamine D and D receptors are only demonstrated at the renal vessels. The positive reaction to TH immunohistochemistry of the WKY and SHR kidneys is only observed in the renal medulla compared with negative reaction on the renal cortex. Considering the excretion of sodium up to 65-70% with volume expansion may be mediated by dopamine D1-like receptors in the proximal tubule, our immunohistochemistry findings for the dopamine receptors may support the failure of natriuretic response in the SHR due to an abnormal dopamine receptor. Also our results rnay mean that the glornerular filtration rate is mediated by both dopamine D1 and Dz receptors comparing with the previous studies that the glomerular filtration rate was mediated by dopamine D2 receptor. I'here are some differences in the receptors expressing sites on the previous radioligand binding and pharmacologic studies, but our results suggest that at least some of the renal dopamine DA and DAz receptors correspond structurally to the central dopamine D1 and D2 receptors. Finally the result of TH immunohisto-chemistry suggests that the production of dopamine in the proximal tubule is not mediated by TH.

REITs의 소유구조가 기업가치에 미치는 영향에 대한 실증연구

고성수(Sung-soo Koh),정완성(Wan-Sung Jung) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.2

  REITs는 소유구조 및 잉여현금의 흐름에서 일반기업과는 차별화된 경영형태를 보이고 있다. 최근 국내 REITs 관련법의 개정으로 소유구조에 대한 제약조건이 완화됨에 따라 기업가치의 극대화를 위한 효율적인 경영자 지분의 규모에 대한 관심이 확대되었으나 미국시장을 중심으로 한 선행연구들은 상반된 결과를 제시하고 있어 본 주제에 대한 보다 진지한 연구가 필요한 실정이다. 따라서 본 연구는 미국 REITs의 최신자료를 분석함으로써 과거대비 변화된 REITs의 소유구조가 경영효율성의 측면에서 기업가치에 어떠한 영향을 미치는지 고찰해 볼 수 있었다. 분석결과 경영자와 내부주주의 지분증가에 따른 이해일치설과 안주가설의 상반된 이론 중 현대의 REITs는 경영자의 안주가설에 의한 해석이 가장 적합하다는 결과를 얻었다. 아울러 본 연구는 첫째, 경영자의 안주가 발생하는 분기점을 추정하였고 둘째, 경영자의 안주가 어떠한 요인에 의하여 기업 가치에 부정적 영향을 미치는지 살펴보았다. 결론적으로 본 연구의 결과는 우리나라 REITs의 개정된 1인 지분소유한도가 기업가치 제고에는 부정적 영향을 미칠 수 있음을 보여주고 있다.   REITs shows the form of business management differentiated from the general firm in terms of the ownership structure and surplus cash flow. With the recent amendment of the domestic law related to REITs, the restriction for the ownership structure have eased and accordingly an interest in the efficient level of management ownership for the maximization of the firm value has expanded. But previous studies revolving around the US REITs market have presented the opposed results, so more sincere studies on this subject are needed. Therefore, this study attempted to investigate what effect the changed ownership structure would have on the firm value in terms of management efficiency compared to the past by analysing the recent data of REITs in the US. As a result, it was found that it was most appropriate to interpret the current REITs by management entrenchment hypothesis of both the convergence of interest hypothesis and the entrenchment hypothesis related to the increase of the shares of CEO and inside shareholder. In addition, this study first estimated the threshold where management entrenchment occurred. Second, it attempted to investigate what factor of management entrenchment had a negative effect on the firm value. In conclusion, it was found that the maximum limit of ownership ratio per a shareholder amended in relation to Korean REITs could have a negative effect on the increase of the firm value.

토끼 시삭상핵과 방실핵에서의 vasopressin 및 oxytocin 분비세포의 분포에 관한 연구

김철수,백상호,이봉희,최완성,정구보 대한해부학회 1987 Anatomy & Cell Biology Vol.20 No.2