CM at Risk의 이해와 도입 가능성 진단

장철기,이복남,최석인,이덕규 한국건설산업연구원 2006 한국건설산업연구원 연구보고서 Vol.2006 No.5

  Alternative project delivery methods including design-build and CM at Risk have evolved as a means of meeting owner"s diverse needs and implementing project efficiently with limited budget and time in more competitive construction environment. It is time to consider adopting alternative project delivery methods, especially CM at Risk, for domestic construction industry to enhance competitiveness and to provide various options for owners so that they can select more appropriate project delivery methods for the facility being planned. However, it may cause a confusion to introduce new project delivery methods without clear understanding of its definition, pros. and cons. and process. It should be clearly identified the difference between domestic construction industry and the environment where the delivery method were successfully implemented.<BR>  This research report derives suggestions from investigating how CM at Risk has been evolved in the US construction market, and to identify what should be done before introducing CM at Risk project delivery method to domestic construction market.<BR>  Alternative delivery method including CM at Risk began to gain favor in the private sector first. Based on the fact that CM at Risk offers better project performance, state and local governments is relaxing government regulation to allow CM at Risk for public sector projects. According to the survey done by CMAA and FMI, 66% of respondents use the traditional project delivery method (Design-Bid-Build) most often, but only 23% believe that that method offers the best value. However, 35% of respondents answered CM at Risk offers the best value which is rated higher than design-bid-build. In addition, CII study result shows CM at Risk outperformed design-bid-build in terms of most criteria of project performance including cost, time, and quality.<BR>  Besides the analysis of CM at Risk market in the US construction industry, the characteristics of company whose market share is in Top 100, the type of facility usually built by this method, and how this method is implemented in terms of selection of GC/CM, the process and timing of establishing GMP for better understanding of CM at Risk.<BR>  Based on the analysis of CM at Risk in the US, the prepositions in adopting CM at Risk to domestic construction industry have been identified. They includes clear understanding of this method and process, government regulation change to allow this method, owner"s project management ability, contractor"s capability, and building trust among parties involved in construction project.<BR>  For the private sector projects, the owner who need to build similar facility in different locations such as distribution center, bank, and franchised coffee shop may favor CM at Risk. Because building this kind of facility can easily predicted final construction cost and does not require many design changes during project implementation. In the public sector project, local government whose project management ability is not mature enough to deliver a facility may in favor of CM at Risk method by which their insufficient project management ability can be supplemented by expert.<BR>  By introducing CM at Risk method, the performance of projects done by different project delivery method can be objectively compared. This will be able to help the owner in selecting project delivery method for the facility they want to build. Adopting CM at Risk method also will offer an opportunity for construction companies to play a role in construction projects according to the theirs company size. By doing so, there will be sound contractual relationship among parties involved in construction project which will lease win-win.<BR>  Like no project delivery method can be superior to other method, CM at Risk method can not be a panacea. CM at Risk method will impact domestic construction i   Ⅰ. 서론<BR>  - 건설사업에 대한 발주자의 다양한 요구, 제한적인 예산과 공기, 경쟁의 심화 등 건설환경 변화로 인해 발주자의 사업 관리 능력이 절실히 필요하게 되었으며, 이를 보완하기 위한 새로운 발주방식의 필요성이 증가하고 있음.<BR>  - 더욱이 중앙조달 방식의 축소와 더불어 지방자치단체의 발주가 증가하고 있어 사업관리 역량이 부족한 지방자치단체를 위한 대안이 필요한 시점임.<BR>  - 기존의 설계시공 분리 방식으로는 효율성의 제고에 한계가 있음. CM at Risk(이하 CMR)를 통해 대형건설업체는 관리기술을 바탕으로, 전문기술업체는 공종별 특화된 요소기술을 중심으로 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 판단되며, 대중소간의 역할분담이 가능해질 것으로 판단됨.<BR>  - 그러나 새로운 발주 방식의 국내 도입에 있어 명확한 정의, 제도/문화적 차이 발주자의 발주능력, CM에 대한 인식 부족 등 전제조건이 해결되지 않은 상태에서의 도입은 혼란을 야기할 우려가 있으므로, 이에 발주방식의 다양화 및 사업관리 경쟁력 확보의 일환으로 미국의 CMR 시장 및 발전방향을 살펴보고, CMR 방식의 국내 도입시 고려되어야 할 전제조건, 관련법 및 규정의 개정 필요시 개정 방향, 도입 가능성을 진단해봄.<BR>  Ⅱ. 건설공사 발주방식 개관<BR>  - CMR 방식에 대한 자세한 논의에 앞서 전통적인 발주방식인 설계시공 분리방식을 포함하여, Design-Build와 턴키를 포함한 설계시공일괄방식, 가교 방식(Bridging), 계약주문방식(Job Order Contract) 등에 대해서 각 발주방식의 정의, 상대적 장점과 단점, 각 방식에 내재 되어 있는 독특한 사항들에 대한 내용을 서술함.<BR>  Ⅲ. CMR의 이해<BR>  - CMR방식은 시공이전단계에서는 agent  CM에서의 역할과 마찬가지로 건설사업관리 서비스를 제공하고 시공단계에서는 정해진 공사 금액내에서 공기 및 재정적 책임을 가지고 공사를 수행하는 방식임.<BR>  - ‘At Risk’에 대한 정의는 CMR 계약자가 발주자에 대한 공사비를 보장하는 것에 따른 위험을 얘기하기도 하고, 하도급업체와 계약을 체결하여 하도급업체의 성과(결과물)에 대한 책임을 진다는 사실을 의미하기도 함.<BR>  - 발주자 입장에서 CMR 방식은 잠정적인 공사비 상한 설정을 통한 재정적 리스크에 대한 노출이 경감될 수 있다는 장점이 있고, GMP방식 계약의 경우 최종 공사비가 GMP이하이면 공사비 절약이 가능하고 공종별 공사업체의 공정 및 협조 조정 문제에 대한 발주자의 부담이 경감된다는 장점이 있음.<BR>  - CMR시장은 기본적으로 건설관리에 대한 지식과 조직 및 역량이 부족한 발주자지만 설계자의 창의성을 충분히 활용하고 CM을 통해 공기와 투자비를 동시에 관리하고자 하는 발주자의 욕구를 충족시키기 위해 발생함.<BR>  - CMR은 비용 지불 형식에 따라 Cost Plus Fee with Penalty and Bonus, GMP(Guaranteed Maximum Price) CM, 그리고 CMR에 의한 도급방식(Lump-sum) 형식으로 나눌 수 있음.<BR>  - MC과 유사한 방식으로는 영국의 MC 방식과 일본의 설계매니지먼트 방식이 있는데, 영국의 MC 방식은 CMR 방식과 유사하나 MC 업자는 당해 사업의 시공보다는 관리기능에 더 무게중심이 있는 역할로 인식되며, 일본의 설계매니지먼트 방식은 사업관리자가 하도급업체와 계약을 체결하지 않고 발주자와 계약을 체결한다는데서 다른점이 있으며, CMF 형식을 시공단계로까지 확장한 것으로 이해됨.<BR>  - CMR 방식에서 CMR 계약자의 선정은 가격위주의 선정 기준보다는 자격요건이 뛰어나고 경험이 풍부한 업체를 선정하는 것을 기본으로 함 , .<BR>  - CMR 계약자 선정은 프로젝트 초기 (설계자 선정 전 혹은 직후)에 하는 것이 바람직함.<BR>  - CMR 방식에서 GMP가 필수적인 요소는 아니나 , 일반적으로 CMR 방식에서의 발주자와 CMR 계약자간의 계약은 시공이전단계의 사업관리 서비스에 대한 보수(fee)와 공사부분에 대해서는 상한이 있는 고정금액(fixed cap)으로 구성됨. 즉, 상한이 정해져 있는 cost plus fee 계약방식이 GMP임.<BR>  - CMR 계약자가 제시한 GMP 이상의 공사비가 소요되었을 때 추가적으로 소요된 비용은 CMR 계약자의 책임이 되고, 만약 GMP내에서 일정 비용이 절감되었을 경우 발주자와 CMR 계약자는 미리 합의한 비율로 나눠가지게 됨.<BR>  - GMP 산정은 프로젝트 진행 중 어느 때건 제시해도 되지만 설계가 충분히 진행(sufficiently complete)되었을 때, 즉, 설계가 50%~100%완성되었을 때 (통상적으로 설계가 75%정도 진행된 시점) GMP를 제시함.<BR>  Ⅵ. 미국의 CMR 방식 운영 현

A Case Study on Productivity Analysis and Methods Improvement for Masonry Work

장철기,유위성 한국건축시공학회 2013 한국건축시공학회지 Vol.13 No.4

In the construction industry, a great deal of research has been focused on productivity improvement because a minor change in labor productivity can often make the difference between a profit and a loss. This study shows how productivity measurement methods can be applied in practice, step by step, to analyze and identify potential problems both in productivity and methods performance for masonry work. A work sampling technique was conducted to determine the nature and extent of an observable activity as an aid to measuring overall performance. Also, a method productivity delay model was used to identify non-productivity in individual cycle times. From the work sampling technique, it was found that the masonry crew had a Labor Utilization Factor of 47.1%, and from the videotape analysis, it was found that the material and dumpster location need to be adjusted to reduce the travelling distance. We have found that efforts to improve the productivity of masonry work should be focused almost exclusively on machine and labor delays, based on the result from the method productivity delay model.

공공건설사업 사업비 관련 정보 수집 및 활용 방안

장철기 대한건축학회지회연합회 2014 대한건축학회연합논문집 Vol.16 No.6

국가 재정이 투입되는 공공건설사업의 사업비 관리는 국가경제의 중요한 관리 사항 중의 하나이나, 공공건설사업의 사업비 증감형태의 다양한 분석을 위한 사업비 관련 정보의 수집과 관리가 체계적으로 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 이에 본 논문에서는 관련법을 통해 수집되고 있는 공공건설사업의 사업비 관련 정보를 바탕으로 분석을 실시하는 현행 방법을 탈피하여 공공건설사업의 사업비 관련 성과 분석과 관련하여 무엇을 어떻게 분석할 지를 먼저 설정한 후 이러한 분석을 위한 필요 사업비관련정보 도출과 활용방안을 제시하였다. 공공건설사업의 사업비 관련 정보의 체계적인 수집과 분석을 통해 사업비 투입 실태, 사업비 변동 및 주요 현안에 대한 분석이 가능하게 된다. 사업성격에 따른 사업비 성과 분석을 통해 관련 정책 및 제도개선의 효용성을 검증할 수 있을 것이며, 향후 매년 동일한 항목에 대해 조사 및 분석을 할 수 있는 여건을 마련함으로써 공공건설사업의 사업비의 지속적인 관리를 통하여 공공건설사업의 효율적인 사업비 관리가 가능할 것으로 판단된다. Due to amount of investment and economic impact, cost management of public construction project is one of the important roles of government. However, cost data of public construction projects have not been properly collected and analyzed due to improper data collection system. This paper introduced relatively new approach in collecting cost related data of public construction projects. Different to existing cost collection system, the proposed approach in this paper starts with figuring out what kinds of analysis need to be done to improve cost performance of public project of data, then determine the formula and data those should be collected for the analysis. This paper also suggested how to interpret the meaning of the result from various analyses. The proposed method will be able to analyze cost performance in various aspects for enhancing performance of public construction project in terms of cost. In addition, newly introduced project delivery method or contract method will be able to be examined through the result of various analyses which can be derived from proposed cost data collection system.

Critical Review of Previous Studies on Labor Productivity Loss due to Overtime

장철기,우성권 대한토목학회 2017 KSCE JOURNAL OF CIVIL ENGINEERING Vol.21 No.7

Timely completion has been one of the most important concern due to its impact on both owner and contractor. When schedule is behind, one of most widely used schedule acceleration methods is working longer time: overtime. Overtime practice is one of key management decision because it may have a negative impact on labor productivity. Since overtime is the most widely used and numerous studies concluded that excessive amounts of overtime work could serious negative impact on labor productivity, quantification of the effect of overtime on labor productivity has been discussed in a number of papers. However, it was found that most studies reviewed in this paper have pitfalls. Most of them are out of date, based on a small sample size, and largely developed from questionable or unknown sources. Very little is known about how and from where the data were collected. Where the data source is known, little is known about other pertinent information, such as the characteristics of the project, work environments, quality of management and supervision, type of work, and trades involved. These information should be clearly provided to the users, who considers overtime to speed up the work, to see whether the result of the previous studies can be applied to the work he/she is currently doing. At the same time, for the researcher, this study will be able to guide what characteristics should be considered when he/she want to quantify the effect of overtime on construction labor productivity so that practitioners will not misuse the result of studies.

미국 공공건설사업에서의 건설기술용역 조달시스템 고찰 및 시사점

장철기 한국콘텐츠학회 2020 한국콘텐츠학회논문지 Vol.20 No.2

국내 공공건설사업에서 건설기술용역 발주 및 입·낙찰 과정은 공정성과 투명성이 강조되어 계량적 항목 위주로 업체를 선정하는 방법을 주로 적용하여왔다. 이로 인해 업체의 기술경쟁력을 강화하고자 하는 동기부여가 미흡하였고, 기술력을 기반으로 하는 업체선정방식의 필요성은 지속적으로 제기되어 왔다. 본 연구에서는 미국 공공건설사업에서의 건설기술용역 서비스 발주 및 입·낙찰 관련 미국 정부의 방침, 제반 절차 및 규정 등을 관련법 및 관련시스템을 통해 분석하고, 국내 공공건설공사에서의 건설기술용역 발주 및 입·낙찰 및 나아가 계약관리 및 사후관리에 있어서 공정하고 효율적인 건설기술용역 관리에 시사 하는 바를 도출하였다. 주요 시사점으로는 자격요건 및 역량 기반의 업체 선정, 제출 서류의 단순화, 발주자의 역할 및 책임 강조, 중소 업체에 대한 배려, 탈락자에 대한 배려, 사후평가 등의 측면에서 국내 건설기술용역 발주 및 입·낙찰에 고려될 수 있을 것으로 기대된다. In selecting a company of A-E service provider for a public construction project, public owners make widely use the evaluation method based on the quantitative criteria to emphasize transparency and fairness instead of putting more weighting on bidders' technical capability. The selection method and process to select technically better company has been in discussion to motivate company to build up their technical capability and better quality of service. This paper examined US laws and regulations related to evaluating and selecting an A-E company for public construction project in terms of principles, process, selection committee, evaluation methods, and contract management and so on. Then deduced several implications for domestic public owner to select the most adequate company for a certain architectural service through fair and efficient way. The major findings are technical capability based selection, emphasizing owner's role and responsibility, consideration of small and mid-sized company, debriefing, and post-service evaluation.

공공건설사업 직할시공제 적용의 문제점 및 효율적 적용 방안

장철기,Chang, Chul-Ki 한국건설관리학회 2013 한국건설관리학회 논문집 Vol.14 No.2

보금자리주택 건설에서 분양가 인하의 하나의 방안으로 직할시공제가 도입되었다. 특정 발주방식을 대규모 공공건설사업에 적용 할 경우 본격적인 적용이전에 해당 발주방식에 대한 각계의 논의를 수렴하고 해당 발주방식이 사업성과에 미치는 영향을 다각도로 분석할 필요가 있다. 이에 본 연구에서는 공공건설사업에의 직할시공제 적용에 따른 공사비, 공사기간, 품질, 리스크 등 사업성과에 미치는 영향을 전문가 면담과 해외사례 조사를 통해 분석하고, 이러한 문제점들을 해결하고 공공건설사업에의 직할시공제의 효율적 적용을 위한 방안을 제시하였다. 먼저 직할시공제하에서는 발주자의 업무가 대폭적으로 증가하므로 해당 공공발주자 조직에서 증가된 업무 수행이 가능한지를 점검해야 하고, 이에 따른 발주자 조직과 업무절차의 변화가 필요하다. 아울러 직할시공제의 효율적 적용을 위해 다중시공기반 CM방식 등 다양한 수행방식을 적용 할 필요가 있으며, 공사관리 절차 및 시스템 구축, 협력업체 강화 등이 필요하다. Multi-trade Contract Method was introduced as a means of cutting down construction cost of public housing for low income people. Before a specific project delivery method is applied to large public construction project, it is necessary to discuss all the issues raised up from all the parties in construction industry and all the issues which can impact project performance. Thus the interviews were conducted with industrial professionals from diverse organizations and previous studies were investigated to figure out how this newly introduced project delivery method may impact owner's role and responsibility and project performance in terms of cost, schedule, quality and risk. Under the Multi-trade Contract Method, project owner's management tasks will be highly increased, so it should be checked out if the owner can do its role and responsibility. Public owner's organization also needs to be changed and proper project management procedure and system need to be established. In addition, for efficient application of Multi-trade Contract Method, public owner should consider diverse management approach to deliver the project, and how to select and maintain qualified specialty trades.

공공건설사업 사업비 관리의 문제점 및 개선방안 - 총사업비관리제도를 중심으로-

장철기,Chang, Chul-Ki 한국건설관리학회 2013 한국건설관리학회 논문집 Vol.14 No.3

정부 재정지출의 효율성 제고를 위해 도입된 총사업비관리제도는 그간 대형 신규 공공투자사업 추진 시 적정한 절차를 순차적으로 거치도록 의무화하고, 총사업비 증가율을 억제하는 등 일부 성과가 있었다. 도입 18년이 지난 시점에서 공공건설사업의 사업비 관리의 근간이 되는 총사업비관리제도에 대한 적용 실태 및 제반 운영에 대한 사업참여자들의 인식을 조사하고, 설문을 통하여 운영상의 문제점을 도출하여 이에 대한 개선방안을 제시하였다. 기본적으로 공공건설사업의 사업비 관리는 사업 초기 단계에 예산을 정확히 산정하고, 후속 단계에서 이를 지키려는 노력을 시행하며, 확정된 예산에 가장 부합하는 사업의 가치 확보라는 개념에 입각해서 계획하고 관리하여야 한다. 공공건설사업의 총사업비관리의 체계화하고, 담당자의 전문성을 제고하는 한편 발주처의 자율성을 확대하여야한다. 무엇보다도 총사업비관리 대상사업의 적기 준공을 유도하여 사업기간 지연으로 인한 총사업비의 증액을 방지 할 수 있는 여건 조성이 필요하다. Total Project Cost Management System(TPCMS) was introduced with the purpose of increasing the efficiency of cost control for public construction project in 1994. In this paper, general perception of participants of the public construction project on the TPCMS was examined, and the problems in implementing the TPCMS was figured out through expert interviews and survey. Then better ways to implement the system were drawn based on the problems. To effectively manage the cost of public construction project, basically project cost should be estimated accurately in planning stage and managed based on it to have a project complete within the budget. In addition, the cost need to be managed in more systematic ways in terms of data collection and analysis, and the autonomy in managing the project cost given to the project owner needs to be expanded. Most of all, proper budget should be provided to prevent a project from delay through setting the priority of projects and proper budget allocation based on the priority.

국내 공공건설사업 비효율 유발 요인 분석 및 우선적 개선 요인 도출

장철기,유위성,Chang, Chul-Ki,Yoo, Wi Sung 대한토목학회 2013 대한토목학회논문집 Vol.33 No.5

공공건설사업의 효율적 추진과 성과 향상은 국민적 관심사가 되어왔다. 이에 따라 공공건설사업 추진에 있어 문제점을 도출하고 이를 개선하려는 노력은 정부는 물론 건설산업계에서도 다각도로 노력해 왔다. 그러나 이전 연구나 사업에서 나타난 동일한 문제점이 지속적으로 지적되고 있다. 이에 본 연구에서는 공공건설사업의 비효율성을 유발하는 요인들을 도출하고, 설문조사를 통하여 이러한 요인들이 공공건설사업의 비효율성에 미치는 영향을 분석하였다. 비효율 유발 요인의 현 수준과 사업 성과에 미치는 영향을 고려하여 우선적으로 개선되어야 할 8개 요인을 도출하였다. 공공건설사업의 비효율성에 영향을 미치는 요인들 중 우선적으로 개선이 필요한 요인을 도출함으로써 향후 공공건설사업을 효율적으로 추진하고 성과를 향상시키기 위해 어떠한 요인이 선결적으로 조치가 취해져야 하는지에 대한 기초 자료로 활용되고 성과 향상을 위한 제도 및 정책 개선 시 선택과 집중이 가능하게 할 것이다. Successful implementations of domestic public construction projects have been increasingly concerned with the efforts to improve the inefficient execution. However, the existing factors causing the inefficient execution have been repeatedly occurred in many projects. This is because the previous studies have been concentrated on identifying the factors without in-depth analysis and systematic prioritization. This study has clarified the characteristics of the inefficient public construction projects, identified the causes, constructed their hierarchical structure, and analyzed the impacts on them. In particular, the critical factors causing the inefficient execution are prioritized by the outcomes derived from the questionnaire surveys, which is limited to the pre-construction stage. They are utilized in prioritizing the institutional and political improvements. However, in the future, the analytic and detailed guideline for remedying the factors causing the inefficient execution of a project should be studied, and their analysis will be extended to the construction stage.

On-Site Manpower Increasing Impact on Labor Productivity

장철기 한국건설관리학회 2005 한국건설관리학회 논문집 Vol.6 No.5

During a typical construction project, a contractor may often find that the time originally available or normally expected to perform its work has been severely reduced. To finish the project by the completion date, the contractor is forced to find a way to speed up the progress of its work to compensate for the reduction in available time. The most frequent initial reaction of contractors to this situation is to increase on-site manpower by working longer time (overtime), adding more workers (overmanning), or implementing shift work (shift work) to increase the rate of progress. The goals of this study were to investigate how these three methods affect labor productivity and to quantify their impact on labor productivity by analyzing real project data collected from sheet metal contractors and mechanical contractors in the US.

건설생산체계 개편에 따른 설득력 있는 건설시장 변화 분석과 대응방안 제시

장철기 국토연구원 2020 국토 : planning and policy Vol.461 No.-