국내 가계부채 리스크 현황과 선제적 관리방안 연구

신용상 한국금융연구원 2021 KIF 정책보고서 Vol.2021 No.5

Ⅰ. 연구의 필요성 ▣ 국내외 실물경제는 코로나 19 충격에서 벗어나 점진적인 회복세로 진입하고 있으며, 금융시장도 대체적으로 안정적인 모습을 보이는 가운데 일부 자산시장에서 변동성이 확대되고 있는 상황 ㆍ다만, 금융·재정정책의 출구전략 시점을 전후로 잠복된 금융 리스크의 현재화 가능성에 대비해야 할 시점으로 판단 ▣ 특히, 실물경기의 회복속도가 업종·부문 간에 상이하게 나타나면서 통화정책 방향이 전환되거나 정부지원조치가 종료되는 시점을 전후로 취약 가계 및 업종 등을 중심으로 신용리스크가 현재화될 가능성 ▣ 신용부문에서는 실물경제 여건에 비해 과도하게 팽창된 민간부채와 자산가격 상승이 금융시스템의 취약성을 증대시키고 있는 상황 ㆍ글로벌 금융위기 극복과정에서 확장된 글로벌 부채 누적 사이클은 코로나19 팬데믹 충격이 더해지면서 전례 없는 수준과 속도로 확산 * 우리나라는 가계신용을 중심으로 민간신용이 주요 선진국의 부채 누적 속도보다 훨씬 빠른 속도로 증가 ㆍ전세계에서 가장 빠른 속도의 가계부채 증가세가 지속되는 가운데, 증가한 부채가 부동산·주식·가상자산시장 등으로 유입되면서 가격 변동성이 확대되는 등 금융불균형이 심화되는 모습 ㆍ기대 인플레 및 금리 급등 등의 우려로 주가 및 가상자산가격의 급등락 현상이 빈번해지는 등 시장 불확실성이 크게 확대 ▣ 현재는 민간부채(특히 가계부채) 급증 및 이로 인한 자산가격 불안 등으로 잠재된 금융리스크의 현재화에 대비하여 관련 리스크를 식별하고 사전적으로 중단기적 대응책 마련이 필요한 시점으로 판단 ▣ 따라서 본 보고서에서는 글로벌 양적완화 축소 및 정책금리 인상을 전제로 국내 가계부채 및 관련 리스크를 식별하고, 금리인상의 속도와 방식, 부채총량관리 등 가계부채 관련 거시건전성 관리방안과 관련된 제언을 제공하고자 함. ㆍ가계부채 유형별(담보대출·신용대출, 변동금리대출), 업권별(은행 및 비은행), 연령대별(특히 30대 이하 청년층) 가계부채 상황을 살펴보고, 상환능력 중심의 부채관리 시스템 정착을 위한 보완책을 모색 ㆍ더불어 금리상승과 불균형적(K자형) 경기회복으로 인해 소득·자산 여건이 어려워진 취약가구와 소위 빚투, 영끌 형태로 과잉 자산투자에 나섰던 청년층의 부채관리와 부실충격을 최소화하기 위한 대안과 관련 지원방안을 제시 Ⅱ. 국내 가계부채 현황과 잠재적 리스크의 식별 ▣ 글로벌 부채 확산의 큰 흐름 속에서 정책당국의 억제 노력에도 불구하고 국내 가계부채는 명목 GDP 대비 규모와 증가속도, 양 측면 모두 세계 최고 수준을 갱신 중 ▣ 가계부채 특성별(업권별, 대출유형별, 연령대별)로 살펴보면, 국내 가계부채는 규모, 증가속도뿐만 아니라 부채의 질 측면에서도 지속적으로 악화되고 있는 것으로 판단 ㆍ업권별로는 은행권 가계대출이 증가세를 주도하는 가운데, 비은행권 가계대출이 가파른 상승세에 합류하는 양상임. ㆍ대출유형별로는 주택담보대출이 각종 규제에도 불구하고 증가세가 지속되고, 최근에는 신용대출 등 기타대출 증가속도가 前者의 속도를 추월하며 급증하는 상황임. * 특히 저금리 기조 하에서 가계대출의 변동금리대출 비중(’21.2Q말 현재 74.4%)이 지속적으로 증가하면서 금리변동 리스크에 더욱 취약해진 상황 ㆍ연령대별로는 주택가격 상승 기대와 주식, 가상자산에 대한 레버리지 투자 열풍에 편승한 30대 이하 청년층이 전체 가계대출 증가세를 주도하고 있으며, 특히 청년 다중채무자의 카드론 등 비은행 신용대출이 급증 ▣ 한편 우리 경제의 약한 고리로 인식되고 있는 자영업자의 대출이 전체 가계부채보다 크게 증가하여 규모와 속도에서 모두 역대 최고치를 갱신 중 ㆍ자영업자 대출의 급증은 코로나19의 급속한 확산과 자영업 업황의 급랭으로 불가피한 측면이 있으나, 규모, 속도, 부채의 질적 측면에서의 개선을 위한 선제적 대응이 필요한 시점으로 판단 ㆍ지역별로는 수도권, 소득분위별로는 저소득층, 금융업권별로는 비은행권, 대출금리수준별로는 고금리 대출을 중심으로 급증 ㆍ업종별로는 코로나19 팬데믹으로 업황이 크게 악화된 대면 서비스업(도소매업, 숙박·음식업, 여가서비스업 등)을 중심으로 상대적으로 금리수준이 높은 고위험 대출이 빠른 속도로 증가 ㆍ고금리·저신용 대출의 급증으로 대출의 질도 악화되고 자영업자의 채무상환 능력도 크게 저하된 것으로 판단 * 자영업자의 총부채/총자산(LTA) 비율과 부채/소득(LTI) 비율이 동시에 급등함에 따라 채무상환능력이 크게 저하되고 잠재적 취약·고위험차주가 크게 증가하면서 원리금 상환유예 종료 및 금리변동에 따른 리스크에 더욱 취약해진 상황 * 기준금리 인상으로 단기대출 금리지표가 1%p 상승하면, 2021년 8월말 기준으로 자영업자의 추가적인 이자부담은 6.9조원(은행권 변동금리대출 기준, 가계대출 +3.2조원, 개인사업자대출 +3.7조원) 증가하는 것으로 시산 Ⅲ. 가계부채 관련 시스템 리스크 발생 가능성 점검 ▣ 현 상황에서 가계부채 부실화를 촉발할 수 있는 잠재적 요인으로는 ① 주택 등 자산가격 급락, ② 경기침체 장기화로 인한 가계소득 감소, ③ 기준금리 인상에 따른 시장금리 급등 가능성 등이 존재 ㆍ상위의 잠재리스크 요인들은 상호 연계성을 갖고 동시적 또는 순차적으로 현재화될 수 있지만, 현재의 전반적 국내외 경제·금융 환경을 고려하면 통화정책 기조 전환에 따른 기준금리 인상으로 인한 리스크 발생 가능성이 가장 큰 상황 ▣ (기준금리 인상 가능성과 영향) 현재 가능성이 가장 높은 시나리오로써 가계부채 규모가 급증한 상황에서 시중금리가 빠르게 상승하는 경우, 원리금 상환 부담의 급증으로 가계 부실, 금융기관 충격 및 금융시스템 리스크로 연결될 가능성이 상대적으로 높은 상황 ㆍ금리상승의 영향은 고정·변동 금리 대출 여부와 대출만기 구조에 의해서 상이하게 나타나는 바, 그 동안 정책당국의 축소 노력에도 불구하고 은행대출 중 변동금리대출 비중(’21.6월말 74.4%)과 단기대출 비중(’20년말 23.1%)은 주요국들에 비해 높은 상황으로 별도의 사전적 리스크 관리가 필요한 상황 * 장기간의 저금리 기조 하에서 변동금리 대출 활용 유인이 높았고, 대출만기 구조도 주요국들에 비해 단기대출 비중이 상대적으로 높은 상황 ㆍ대출금리가 1.0%p 상승하는 경우, 2021년 6월말 기준으로 가계대출은 12.7조원 추가 이자상환부담이 증가하는 것으로 추정 * 가계대출금리 1%p 상승시 가계 이자부담 증가분 추정액 (’21.06월말 기준) - (대출유형별) 주택관련대출 7.1조원, 기타대출 5.6조원 - (자영업자대출) 5.9조원 (가계대출 2.2조원, 개인사업자대출 3.7조원) - (청년층대출) 3.4조원 (주택관련 1.9조원, 기타대출 1.5조원) - (다중채무자대출) 3.9조원 - (취약차주대출) 0.7조원 등 * 또한 가계대출금리가 1%p 상승하면 주택가격은 2.7%p 하락 압력이 발생하고 잠재적 위험가구(DSR 40% 이상 및 자산이 부채보다 적은 가구)는 4.1만 가구, 이들의 총 금융부채는 12.7조원 각각 증가하는 것으로 추정 ▣ 이상의 위험에도 불구하고 현재 국내 가계부채 건전성을 고려하면 부분적인 가계부채 부실만으로 금융시스템 리스크로 전이될 가능성은 높지 않다는 평가가 우세 ㆍ이러한 평가의 근거로서는 무엇보다 가계대출 차주의 구성상 고신용 차주의 비중이 높다는 것과 주택담보대출 평균 LTV가 낮은 수준에 머물고 있다는 것임. * 국내 가계대출 잔액에서 고신용 차주(신용등급 1~3등급)의 비중이 2017년말 69.7%에서 2021년 1분기말 75.5%로 상승하였고, 주택담보대출의 평균 LTV도 2016년말 53.5%에서 2021년 1분기말 43.3%로 10%p 이상 크게 하락 * 전체 차주들의 금융부채 대비 금융자산 비중도 비교적 안정된 수준(’17.4Q 2.17배⇒ ’20.4Q 2.21배)으로 유지 ▣ 다만 향후 글로벌 차원의 긴축발작, 경기 급락 및 자산가격의 심각한 조정 상황 등의 외부충격이 발생한다면 급증한 가계부채 리스크에 노출된 취약차주와 자영업자들의 경제적 곤란이 가중되고, 사회적 문제로 확장될 수 있어 선제적 리스크 관리가 필요한 시점으로 판단 Ⅳ. 선제적 리스크 관리를 위한 대응방안 ▣ 향후 가계부채 리스크 관리는 다음 3가지 큰 방향에서 진행되어야 할 것으로 보임. ① 점진적 기준금리 인상 및 부채총량관리 등 거시건전성 관리 차원에서 진행하되, ② 일부 특정 부문(sector)별 특화된 리스크 관리방안을 마련하여 시행하고, ③ 코로나 위기 출구과정에서 금리 상승과 정부지원조치 종료에 따른 충격에 취약한 저소득 가계·청년층 및 소상공·자영업자 지원방안 마련 1. 거시건전성 관리 ▣ 먼저 국민경제 전반의 경기대응과 과잉유동성 조절 차원에서 기준금리를 경기회복 속도에 맞추어 점진적으로 인상해 나갈 필요 ㆍ’21년 4% 및 ’22년 3% 정도의 실질성장률 달성이 가시권에 들어오고, 2~3% 이상의 물가상승률이 지속된다면 ’22년 중 2차례 정도의 기준금리 인상압력이 작동할 것으로 보임. ㆍ이후 추가적인 기준금리의 조정은 신흥국 긴축발착(taper tantrum) 등이 금융시장에 미치는 영향을 고려하여 미국 등 주요국의 금리인상 등 통화정책 조정 속도와 보조를 맞추어 진행 ▣ 또한 글로벌 양적완화 축소 및 기준금리 인상을 전제로 금리인상속도 및 민간 부문별 부채총량규제 등 거시건전성정책을 통한 금융당국의 안정화 계획과 함께 충분한 완충자본 및 대손충당금 설정 등과 같은 개별 금융기관의 자체 자산건전성 관리 계획이 병행되어 준비될 필요 ▣ (국민경제 및 금융업권별·부채유형별 총량관리목표 설정) 국민경제전반의 거시건전성 및 리스크 총량 관리 차원에서 경제 전체의 부채총량관리와 함께, 별도의 업권별(은행권·비은행권), 대출유형별(주담대·신용대출, 변동금리대출)로 부채 총량관리목표를 설정·운영 ㆍ리스크 총량관리 차원에서 경제 전체의 민간부채 증가속도의 목표수준을 설정하여 관리 * 통화승수(=M2/본원통화)와 화폐유동속도(=명목GDP/통화량(M2))가 빠르게 하락하고 있는 것을 고려하여 경제 전반의 신용 규모 증가속도 목표 수준을 명목GDP 증가속도보다 다소 상회(예 : 명목GDP+α)하도록 설정해 운영 ㆍ다만 쏠림·편중 리스크가 축적되고 있는 가계 및 부동산금융 부문에 대해서는 개별 관리목표 수준을 전체 총량관리 목표수준보다 낮은 수준(명목GDP 증가율+α이하)으로 설정 ▣ 가계부채 총량관리목표 달성의 실효성 제고 차원에서 업권별(은행·비은행),대출유형별(담보대출·신용대출, 변동금리대출)·연령별(청년층)로 쏠림이 발생한 영역에 대한 하위 부문별 부채총량목표도 별도로 제시할 필요 ▣ (하위 부문별 경기대응완충자본 도입·활용) 부문별 경기대응완충자본을 하위 부문별로 확장해서 활용 ㆍ’21년 하반기 도입 예정인 은행권 가계대출 경기대응완충자본*을 가계대출(부문별) 전체뿐만 아니라, 좀 더 세부적으로 부동산관련대출(유형별), 비은행권대출(업권별), 30대 이하(연령별)에도 확대 적용하는 방안을 고려할 필요 * 증가속도가 빨라지고 있는 비은행 가계대출(업권별), 신용대출 및 변동금리대출(대출유형별) 등에 대해서도 0~0.25%의 추가자본 적립 고려 * 업권별로는 상대적으로 대출금리 수준이 높은 저축은행, 카드론 및 캐피탈론을 취급하는 여전사의 대출 급증과 관련하여, 관련 차주들이 상당 부분이 다중채무자임을 고려하여 이에 대한 대출총량제한 방안도 고려할 필요 2. 가계대출 관련 규제환경 보완 사항 ▣ (실수요 및 투기수요 판단의 기준 명확화) 실수요 및 투기수요 구분을 주택의 유무가 아닌 상환능력을 기준으로 판단할 필요 ㆍ가계 및 부동산 관련 대출 급증과 이로 인한 부동산시장 불안에는 주택 실수요자 및 투기수요자의 구분을 주택의 유무로 분류함에 따라 무주택자 및 30대 이하 세대에 대한 과도한 레버리지를 가능하게 한 점도 일부 원인으로 작용 * 서브프라임모기지 사태 당시 미국 정부는 사태의 주 원인을 무주택 서민에게 과도한 레버리지를 통해 주택을 매입하도록 한 금융회사에게 책임이 있다고 보고, 이에 기반한 도드-프랭크 법을 제정한 바 있음. ▣ (본래 취지의 DSR 규제 도입) 4.29 가계부채 관리방안의 DSR 규제에서 제외된 핵심대출(전세자금대출, 개인사업자대출, 중도금대출, 전체 가계대출 잔액의 약 60% 차지)을 예외 없이 포함시키는 방향으로 강화 필요 ㆍ현 대책 하에서는 대출규제의 실효성이 낮아지고 전세자금대출 및 개인사업자대출 등으로의 쏠림 및 풍선효과 발생 가능성 * 모든 대출을 포함시켜 풍선효과를 사전에 차단하고 상환능력범위 내에서 대출이 시행되도록 하려는 DSR의 본래 취지와는 달리 4.29 및 10.26 가계부채관리대책에서는 가계대출 중 가장 많은 부분을 차지하는 핵심대출(전세자금대출, 개인사업자대출, 중도금대출)이 여전히 제외 * 이상의 대책 하의 DSR 대상이 되는 가계대출은 ’20년 말 잔액기준으로는 40%, ’17~20년 기간 순증액 기준으로는 21%에 불과 ㆍ더불어 청년층의 금융접근성 제고 차원에서 도입된 생애소득주기를 감안한 차주단위 DSR 산정과 관련하여 장래소득의 불확실성을 반영하여 금융기관의 추가적인 충당금 설정 등의 보완책 필요 ▣ (금소법 및 대부업법 상 과잉대출에 대한 처벌조항 강화) DSR 규제의 확대 적용과 함께 약칭 금소법의 적정성·적합성원칙 및 대부업법의 과잉대부금지 위반에 대한 처벌조항을 강화할 필요 ㆍ이의 엄격한 적용을 통해 금융기관 판단과 책임 하에 자체적으로 상환능력 중심의 대출을 시행하도록 유도 ▣ (비대면 채널 대출에 대한 규제체계 마련) 최근 급증하고 있는 온라인, 모바일 등 비대면채널 대출에 대해서도 소비자보호, 상환능력평가 등 대면채널과 동일한 수준 정도의 규제체계 마련 필요 ㆍ최근 비공개 커뮤니티, SNS를 통한 고금리 대출상담, 비등록 대부업체, 불법 사채업자 광고 노출이 급증하고 다수의 사기성 대출이 횡행하고 있는 상황을 고려 3. 리스크 부문별 관리 방안 ▣ (부동산 관련 공공금융기관의 자본 확충) ㆍ부동산 관련 공공금융기관(주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 둥)은 저금리상품 전환, 보증 확대 등으로 금융시장 내 관련 신용위험이 전이되면서 자체 충격흡수능력의 저하가 진행되고 있다는 점을 고려하여 대손충당금 및 자본 확충 등을 위한 정책적 고려가 필요 * 부동산 관련 보증부 대출의 증가는 대출금융기관의 리스크 관리 유인을 약화시키고, 관련 리스크를 공적보증기관으로 이전시켜 동 기관의 대위변제능력악화 등의 문제를 야기 ▣ (전세자금대출 급증에 대한 대책 마련) 가계부채 증가의 주요인으로 부상한 전세대출 급증에 대한 별도의 강화된 관리대책 마련 필요 ㆍ4.29 및 10.26 대책에서 제외된 전세자금대출을 DSR 규제대상에 포함시키는 등 전세대출 급증에 대한 관리대책 마련 ㆍ더불어 전세자금대출 보증비율을 점진적으로 하락 조정하여, 은행 등 금융기관이 엄격한 신용평가와 자기책임 하에서 대출이 집행될 수 있도록 할 필요 ▣ (비주담대 비은행 신용대출 풍선효과 차단) 풍선효과 및 투자 열풍으로 급증하고 있는 비부동산·비담보 신용대출과 관련 리스크 확대 예방을 위해서는 규제격차로 인한 쏠림현상 관리에 주력할 필요 ㆍ은행 및 비은행 간, 담보대출 및 신용대출 간, 부동산 및 비부동산 간 대출규제의 차별적 적용을 최소화하여 풍선효과 발생의 원인을 사전에 차단 * 비은행권 대출에 대한 DTI, DSR 등의 적용 기준을 일정기간의 유예 후 점진적으로 은행권 규제 수준과의 격차를 점차 축소시켜 나갈 필요 ▣ (카드론 급증에 대한 별도의 대책 강구) 역대 최대치로 증가한 개인의 신용카드 대출과 관련하여 낮은 소득여건 하에서 영끌 및 빛투에 나섰던 청년층에 대한 대응이 필요 ㆍ가계부채 전체 규모가 급증한 상황에서 작은 충격도 취약가계 부실의 촉발요인(trigger)으로 작동할 수 있다는 점에서 신용카드 다중채무자 및 악성 연체자에 대한 관리방안 마련 필요 * 2020년말 기준 카드론 이용자의 56%가 3개 금융기관 이상 채무가 있는 다중채무자이고, 6개월 이상 연체한 악성 카드론 비중도 12.8%(1,684억원)로 카드사태 직전인 2002년 수준과 비슷하고 2003년 28%의 절반 수준 4. 금융 취약계층 지원방안 마련 ▣ (원리금 상환유예조치 종료에 대비한 점진적 출구전략 대책 마련) 한시적 원리금 상환유예조치의 종료(’21.3월말까지 연장)로 인해 리스크 집중위험이 발생하지 않도록 점진적 출구전략 방안 마련 ㆍ상환유예의 종료로 인해 특정 시점에 상환부담 및 부실위험이 집중되지 않도록 상환시점의 탄련적 조정, 대환대출 전환, 장기분할상환 등 점진적 상환방식 도입 등 리스크 이연을 통한 연착륙 방안 마련 ㆍ자영업종의 비대면 디지털화·온라인화·플랫폼화 및 On&Off 융합모델 전환에 대한 지원과 거대 플랫폼업자의 우월적 지위 남용 및 불공정거래의 방지를 위한 정책적 고려 필요 ▣ (새로운 자영업 비즈니스모델로의 전환 지원) 자영업종의 비대면 디지털화·플랫폼화 및 On&Off 융합모델 전환에 대한 지원과 거대 플랫폼 업자의 우월적 지위 남용 및 불공정거래의 방지를 위한 정책적 고려 필요 ▣ (복지·민생·노동 등 종합적 사회정책적 지원 강화) 노후소득보장, 공공임대주택 확대 등 사회안전망 확충으로 과도한 부채를 발생시키지 않는 사회경제적 구조를 마련해야 할 필요 ㆍ취약차주를 위한 다양한 정책 마련을 통해 안정적인 가계부채 디레버리징을 지원하며, 채무조정 및 신용회복 제도 활성화, 소득여건 개선을 통한 채무상환능력 제고 등 지속적인 정책 대응이 요구 * 특히 취약층 부채 규모 축소 및 가처분소득 증가와 함께 가계의 다양한 지출부담을 줄일 수 있는 일자리 및 소득보완 대책 등 취약차주의 가계부채 관련종합대책이 필요한 시점 ▣ (취약 청년층 지원과 투기차단의 정책조화 필요) 금융접근성이 떨어지는 취약 청년층 지원과 비정상적 투기(주식 및 가상자산 투자) 차단이라는 상충되는 목표달성을 위한 엄밀한 식별과 차별화된 접근 필요 ㆍ취약 차주층과 투기적 수요층을 엄밀하게 구분하여 차별화된 지원책(채무조정 및 자립기반 마련) 및 투기수요 차단책(자금공급 차단 및 금융교육 강화) 마련 * 특히 청년 취약 차주 중 다수는 다중채무자일 가능성이 높아 비은행권 신용대출에 대한 별도의 관리가 필요하며, 채무조정을 비롯한 체계적 지원 방안도 고려 * 과도한 레버리지를 활용한 위험자산 투자와 용도 외의 목적으로 대출이 운용되지 않도록 여신관리시스템을 강화

국내 가계부채 리스크 현황과 선제적 관리 방안

신용상 한국금융연구원 2021 주간 금융 브리프 Vol.30 No.12

□ 글로벌 부채 확산의 큰 흐름 속에서 정책당국의 억제 노력에도 불구하고 국내 가계부채는 명목 GDP 대비 규모와 증가속도, 양 측면 모두 세계 최고 수준을 갱신 중임. - 업권별로는 은행권 가계대출이 증가세를 주도하는 가운데, 비은행권 가계대출이 가파른 상승세에 합류하는 양상임. - 대출유형별로는 주택담보대출이 각종 규제에도 불구하고 증가세가 지속되고, 최근에는 신용대출 등 기타대출 증가속도가 前者의 속도를 추월하며 급증하는 상황임. * 특히 저금리 기조 하에서 가계대출의 변동금리대출 비중(‘21.1Q말 현재 70.5%)이 지속적으로 증가하면서 금리변동 리스크에 더욱 취약해진 상황 - 연령대별로는 주택가격 상승 기대와 주식, 가상자산에 대한 레버리지 투자 열풍에 편승한 30대 이하 청년층이 전체 가계대출 증가세를 주도하고 있으며, 특히 청년 다중채무자의 카드론 등 비은행 신용대출이 급증하고 있음. □ 향후 국내 가계부채 관리는 다음의 세 가지 큰 방향으로 진행되어야 할 것임. ① 경기회복 속도에 상응하는 기준금리의 점진적 인상 및 부채총량관리 등 거시건전성 차원의 관리 ② 부실의 현재화 가능성이 높은 취약부문에 대한 특화된 리스크 관리 ③ 다중채무자 등 취약가구에 대한 지원 □ 가계부채 거시건전성 관리 - (기준금리의 점진적 인상) 4%대 실질성장 달성을 전제로 금년 하반기 중 한 차례 정도의 기준금리 인상과 함께 향후 국내경기 회복 정도 및 미국의 통화정책 기조의 전환 속도 등에 상응하는 점진적 인상이 필요함. - (국민경제 전체 및 금융업권별ㆍ부채유형별 총량관리목표 설정) 국민경제 전반의 시스템 리스크관리 차원에서 경제 전체의 부채 총량관리목표와 함께, 세부적으로 별도의 금융업권별, 대출유형 별(변동금리대출 및 신용대출) 가계부채 총량관리목표를 설정하여 운영 □ 가계대출 관련 규제환경 보완 - (본래 취지의 DSR 규제 도입) DSR 규제 대상에서 제외된 전세자금대출, 개인사업자대출, 중도 금대출을 포함시켜 쏠림 및 풍선효과 발생 원인을 사전 차단 - (대부업법 상 과잉대부금지 조치의 강화) 대부업법 상 과잉대부금지 위반에 대한 처벌조항을 강 화하여 금융기관의 책임 하에 상환능력 중심의 보수적 대출관행을 유도 - (비대면채널 대출에 대한 규제체계 마련) 온라인, 모바일 등 비대면채널 대출에 대해서도 대면채 널과 동일한 수준 정도의 소비자보호, 상환능력평가 관련 규제체계 마련 □ 리스크 부문별 가계부채 관리 - (부동산 관련 공공금융기관 자본 확충) 그동안 저금리상품 전환 및 보증 확대 등으로 금융시장 내 관련 신용위험이 전이되면서 자체 충격흡수능력이 크게 저하된 주택금융공사, 주택도시보증 공사 등 부동산 관련 공공금융기관들의 대손충당금 및 자본 확충 등에 대한 정책적 고려 필요 - (전세대출에 대한 별도의 대책 마련) 가계부채 증가의 주요인으로 부상한 전세대출을 DSR 규제 대상에 포함시키는 등 별도의 사전적 관리방안 마련 - (비은행 신용대출로의 풍선효과 차단) 주택담보대출 규제 강화에 따른 풍선효과 및 레버리지 투 자 열풍으로 급증하고 있는 비부동산ㆍ비담보 신용대출과 관련하여 주택담보대출과 비주택담보 대출 간, 은행과 비은행 간 대출규제의 차별적 적용을 최소화하여 풍선효과 발생을 차단 - (신용카드 관련 대출에 대한 별도의 대책 강구) 역대 최대로 증가한 신용카드 관련 대출과 관련 하여 신용카드 다중채무자 및 악성 연체자에 대한 관리방안 마련 □ 취약가구 지원 대책 - (원리금 상환유예조치 종료에 대비한 점진적 출구전략 마련) 원리금 상환유예의 종료(2021.9월말 예정)로 인해 특정 시점에 상환부담 및 부실위험이 집중되지 않도록 상환시점의 탄련적 조정, 대 환대출 전환, 장기분할상환 등 점진적 상환방식 도입 등 리스크 이연을 통한 연착륙 방안 마련 - (청년 취약층 지원과 투기적 수요 차단의 정책조화 필요) 청년층 대출과 관련해서는 취약 차주층 과 투기적 수요층을 엄밀하게 구분하여 차별화된 지원책(채무조정 및 자립기반 마련) 및 투기수 요 차단책(자금공급 차단 및 금융교육 강화) 마련

구조적 벡터오차수정모형(VECM)을 이용한 수출신용보험이 수출에 미치는 효과분석

신용도,김희국 한국무역보험학회 2011 무역금융보험연구 Vol.12 No.3

본 연구는 수출 및 수출보험에 영향을 주는 구조적 충격을 수출충격과 수출신용보험충격으로 설정하고 이들 구조적 충격, 특히 수출신용보험충격이 수출에 미치는 동태적 효과를 분석하고자 하였다. 실증 분석된 연구결과는 수출신용보험충격도 수출량에 항구적으로 긍정적인 영향을 주나 수출량의 변동은 수출충격에 크게 의존하는 것으로 나타났다. 하지만 수출신용보험충격이 수출량에 장기적으로 긍정적 영향을 준다는 분석결과는 수출지원수단으로서 수출신용보험제도의 정책적 유용성을 실증적으로 입증하였다는 점에서 향후 수출신용보험제도의 활용성을 제고하기 위한 정책대안을 적극적으로 모색할 필요가 있다는 점을 시사하고 있다.

신용등급, 현금보유액, 기업가치의 관계에 관한 연구

감형규 ( Hyung Kyu Kam ),신용재 ( Yong Jae Shin ) 한국재무관리학회 2015 財務管理硏究 Vol.32 No.2

본 연구는 2001년부터 2013년까지 한국거래소 유가증권시장에 상장된 기업 자료를 이용하여 다음의 두 가지 내용을 실증적으로 분석하였다. 하나는 신용등급(credit ratings)과 현금보유액(cash holdings) 간의 관계이며, 다른 하나는 신용등급을 고려한 현금보유액과 기업가치(firm value)의 관계이다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 신용등급의 변화를 반영한 더미변수와 현금보유액 간의 관계는 유의적이지 않은 것으로 나타났다. 이는 신용등급의 변화가 현금보유액에 유의한 영향을 미치지 못함을 의미한다. 둘째, 현금보유액과 기업가치 간에는 비선형적인 오목한 형태의 관계를 보였다. 이러한 결과는 기업가치를 극대화 하는 수준의 적정 현금보유액이 존재할 수 있음을 시사한다. 셋째, 양(+)의 초과현금보유액은 기업가치에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그리고 신용등급 상승 더미와 양(+)의 초과현금보유액 간의 교차변수(interaction variable)도 기업가치에 유의한 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면 신용등급 하락 더미와 양(+)의 초과현금보유액 간의 교차변수는 기업가치와 유의하지 않은 음(-)의 관계를 보였다. 이러한 결과는 신용등급 상승 시 현금보유액을 늘리고자 하는 경영자의 의사결정에 대한 시장 및 주주들의 반응이 호의적일 수 있음을 추론하는 증거가 된다. This study examines the relation between credit ratings and cash holdings and the effect of cash holdings on firm value with considering credit rating changes. We use the KOSPI stock data of Korea Exchange (KRX) during 2001~2013. Main results are as follows. First, there is no significant relation between credit rating changes and cash holdings. This supports credit rating change has no effect on corporate cash holdings. Second, we find a concave relation between cash holdings and firm value. This means that the increase in cash holdings increases the value of the firm up to the breakpoint, after which, the increase in cash holdings reduces the firm value. Third, the coefficients of positive excess cash holdings are positive and significant. And, the coefficient of the interaction between upgrade in credit ratings and positive excess cash holdings is also positive. But the interaction between downgrade and excess cash holdings has an insignificant effect on firm value. The results imply that shareholders don`t discount the managerial decisions to hold increasing excess cash when a upgrade or a downgrade in a corporate credit rating occurs.

공모·상장리츠 M&A 자금조달방식 결정요인과 관련 제도 개선방안 연구 - 아태지역 상장리츠 실증분석 -

신용상 한국금융연구원 2021 KIF 연구보고서 Vol.2021 No.2

Ⅰ. 서 론 ▣ 지난 20년 동안 아시아태평양지역(이후 아태지역)의 리츠(REITs)시장은 리츠의 수, 자산규모 및 시장가치 측면에서 괄목한 성장세를 시현함. ㆍ2020년 10월말 기준, 아태지역에서 미국을 제외한 가장 큰 규모의 리츠시장을 가진 국가는 일본이며 호주, 싱가포르가 그 뒤를 잇고 있음. ㆍ이상의 세 국가의 리츠시장의 특징은 사모 중심으로 발달한 우리나라의 리츠시장과 달리 주로 공모상장을 통해 발전하였으며, 2020년 10월말 기준 시가총액이 3,4787억 달러에 달하는 143개의 공모상장리츠(publicly-listed REITs)를 보유 중임. ▣ 아태지역 리츠시장의 빠른 성장이 가능했던 것은 동 시장 내 리츠들 간에 적극적인 인수합병(이하 M&A)이 가능했기 때문이며, 향후 동지역 리츠시장의 지속적 성장을 위해서는 규모 및 범위의 경제 달성이 필수적이라는 평가임. ㆍM&A 가능성과 이를 위한 자금조달방식이 동 지역 리츠시장 발전의 핵심이슈로 부상하고 있으며, 특히 국내 리츠시장의 경우에도 M&A와 이를 위한 자금조달방식은 향후 핵심이슈가 될 것으로 보임. ㆍ리츠의 90%에 달하는 높은 배당수요로 인해 M&A를 위한 자금수요를 충족시키기에는 내부자금만으로는 불충분하며, 상당한 규모의 장기성 외부자금조달(long-term outside financing)이 불가피함. ㆍ외부자금조달 방식으로는 부채성 자금조달인 회사채 발행 및 금융기관 대출 등 레버리지 방식과 신주발행을 통한 자본확충 방식으로 구분 ㆍ리츠의 외부자금조달 방식은 리츠의 지배구조(governance)에 영향을 주고받는데, 특히 리츠산업에서 스폰서(sponsor) 또는 앵커(anchor)라고 불리는 리츠의 자금조달, 투자정책 및 대외신용도에 있어 큰 역할을 담당하는 대주주의 존재 여부에 따라 상당한 영향을 받는 것으로 알려져 있음. ▣ 본 연구의 목적은 아태지역 리츠시장 발전에 결정적으로 기여해 왔던 M&A와 이를 위한 리츠(특히 상장리츠)의 외부자금조달 방식, 즉 레버리지 방식이냐 자본확충 방식이냐의 결정에 영향을 미치는 요인을 분석하는 것임. ㆍ 특히, 아태지역 리츠의 특성, 특히 리츠의 외부위탁 경영방식이 외부자금조달 방식의 선택에 어떠한 영향을 미치는가에 주된 관심사가 있음. ㆍ 본 논문에서는 아태지역 국가 상장리츠의 레버리지 또는 자본확충 등 외부자금조달 방식의 결정에 상당한 영향을 미치고 있는 것으로 보여지는 스폰서(sponsor 또는 anchor)의 존재 여부에 주목함. ▣ 선행연구에서도 아태지역 리츠의 자본구조 결정의 핵심적 요소로서 스폰서의 존재 여부에 주목하고 있음. ㆍCFA Institute(2011)는 리츠의 스폰서가 아태지역 리츠시장 발전에 핵심역할을 하였다고 주장 ㆍ Wong et al.(2013)은 아태지역 IPO 시장에서 스폰서의 보유주식 비중과 리츠의 성장성 및 시장가치 간에는 유의미한 정(+)의 인과관계가 존재함을 입증한 바 있으며, 이를 근거로 아태지역 리츠에 있어 스폰서의 존재는 관련 경험이 풍부한 대형 투자자의 후원을 업고 있다는 신호효과(signal effects)가 있다고 주장 ▣ 선행연구의 결과에 따라 본 논문에서는 스폰서의 존재가 리츠의 신용위험을 부분적으로 상쇄시킴으로써 자금조달시장에서 스폰서형 리츠(sponsored REITs)에 대한 신용공급을 촉진하는 역할을 수행함을 거증함. ㆍ아태지역의 스폰서형 리츠가 여타 형태의 리츠보다 큰 규모의 레버리지 동원이 가능하고, 이를 새로운 성장기회로 활용하여왔는지를 실증 ㆍ 이를 통해 최근 빠르게 성장하고 있는 국내 상장 스폰서형 리츠의 발전과 이를 위한 외부 자금조달방식과 관련된 시사점을 도출 ▣ 전반적인 실증분석 결과는 스폰서의 존재는 리츠의 성장기회를 확대시키며, 새로운 투자기회의 확보를 위한 외부자금조달 방식에서 레버리지 방식을 선호하는 것으로 분석됨. Ⅱ. 국내외 리츠시장 현황 1. 리츠 개요 ▣ 리츠(Real Estate Investment Trusts; REITs)는 불특정 다수로부터 자금을 모집하여 부동산을 매입·운영하거나 부동산 관련 대출 및 유가증권에 투자하여 발생한 운용수익을 투자자에게 분배하는 주식회사형 부동산간접투자기구를 의미함. ▣ 국내에서 리츠는 2000년대 초반 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화와 관련 자본시장의 성장을 목적으로 최초로 도입되었는데, 글로벌 금융위기 이후 기업구조조정 및 부동산시장 안정화 등의 방편으로 활용됨. ㆍ일반인에게 부동산 간접투자의 기회를 제공하고 부동산가격의 안정을 도모하며, 건설시장의 활성화 및 제반 부동산산업의 발전을 목적으로 도입 ㆍ 나아가 부동산투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반인의 부동산투자 욕구를 충족시키고, 인구증가와 경제발전에 따른 지가 상승 등에 의한 투기적 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정을 도모하는 등의 역할 수행을 기대 ㆍ기업의 입장에서는 보유한 부동산을 유동화하여 재무구조를 개선하거나 신규투자자금 확보 수단으로 활용이 가능 ▣ 리츠의 법적 성격을 살펴보면, 그 설립과 운영은 2001년에 제정된 “부동산투자회사법”에 근거하며 국토교통부의 감독을 받는다는 점에서 또 다른 부동산간접투자상품인 부동산펀드와는 구별됨. ㆍ부동산펀드는 2007년에 제정된 일명 자본시장법에 근거하여 금융위원회의 감독을 받으며, 리츠가 법적으로 주식회사 형태를 취하는 반면에 부동산펀드는 주식회사 형태뿐만 아니라 투자신탁(Business Trust), 투자회사(Corporation) 또는 투자상품의 형태를 취할 수 있다는 점에서 넓은 의미에서 리츠도 부동산펀드의 일종이라 할 수 있음. ㆍ다만, 부동산펀드의 경우에는 주식회사 형태보다는 대부분 투자신탁 또는 투자회사 등 집합투자기구 형태의 폐쇄형(closed-type)1)으로 운용됨에 따라 일반투자자의 참여가 실질적으로 배제되고 있다는 점에서 큰 차이가 존재 ▣ 리츠는 도입 목적의 달성을 위해 일반적으로 공모형식의 자금조성과 거래소 상장과 유통을 통해 소액투자자의 접근성이 용이하도록 설계됨. ㆍ이에 따라 리츠는 일반적으로 상법상 자산운용기능을 갖춘 주식회사로서의 법적 형태를 취하며, 일반회사와 같이 주주총회, 이사회, 감사 등과 같은 내부 거버넌스를 구비해야 하며 자산운용에도 투자자의 직접 참여가 가능 ▣ (설립형태에 따른 분류) 리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분됨. ㆍ회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모집하여 자유롭게 거래하는 형태로 투자자에게 일정기간 단위로 배당을 하는 형태임. ㆍ반면에 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모집하는 형태로서 상장이 금지되어 있는 것이 일반적 ▣ (공모여부에 따른 분류) 리츠는 주식 공모 및 상장 여부에 따라 공모형과 사모형으로도 분류됨. ㆍ공모형 리츠는 주식회사 공모 및 상장 절차에 따라 일반투자자로부터 사업자금을 조달하는 리츠를 의미 ㆍ사모형 리츠는 주식 공모의무가 면제되어 불특정 다수가 아닌 소수의 기관투자자가 주식을 인수하여 운용되는 리츠를 의미 ▣ (관련법 기본분류에 따른 분류) 리츠는 다시 관련법인 “부동산투자회사법” 제2조 제1호의 기본분류에 따라 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠(이하 CR리츠)로도 구분됨. ㆍ자기관리리츠는 일반 부동산에 투자하며 자산의 투자·운용 등 전반적 자산관리를 자체 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 직접 투자 및 운용을 수행하는 실체형 회사를 의미 ㆍ위탁관리리츠는 명목회사(페이퍼컴퍼니)이고 자산의 투자·운용 등 전반적 자산관리를 외부의 전문 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 형태의 리츠를 의미 ㆍCR리츠는 위탁관리리츠와 동일한 구조의 명목회사이나 투자대상인 부동산이 기업구조조정용 부동산(기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산)으로 한정되고 세제혜택을 받을 수 있다는 점에서 위탁관리리츠와 구분 ▣ 우리나라를 포함한 아태지역 대부분의 리츠는 산하에 자산관리회사(Asset Management Company: AMC)를 두고 자산의 투자와 운용을 위탁하여 운영되는 투자도관체 형태를 취하는 것이 일반적임. ㆍ반면에 자기관리리츠는 영속적인 상법상의 주식회사로서 상근 임직원을 둔 실체가 있는 회사라는 점과 자산의 투자운용을 상근 임직원이 직접 관리한다는 측면에서 페이퍼컴퍼니인 여타 리츠와 구분 ▣ 자산관리회사(AMC)는 “부동산투자회사법”에 의해 위탁관리리츠, CR리츠 등을 실질적으로 운영하는 회사로서 자산을 수탁 받아 운용하며 투자대상의 선정부터 리츠 설립 및 영업인가, 자금조달, 부동산 매입·관리·처분, 청산 등 일련의 과정을 명목회사 형태인 리츠를 대신하여 담당 2. 글로벌 리츠시장 현황 가. 글로벌 리츠 개관 ▣ 글로벌 리츠 제도는 미국에서 1960년에 최초로 도입되어 2000년대 이후부터 글로벌 차원에서 자본시장과 부동산시장의 통합이 진전되며 유럽 및 아태지역 등에서 부동산자산의 유동화 및 증권화의 방편으로 빠르게 확산됨. ㆍ리츠의 발전사 및 제도의 세부내용은 국가별로 상이하나, 일반적으로 다수 투자자에 의한 소유분산 및 상장 위주의 시장 발전, 과세대상소득의 대부분을 배당으로 분배한다는 공통점을 지님. ▣ 1994년 당시에는 리츠제도 도입국이 5개국에 불과하였으나, 2020년 10월말 현재 G7 7개국을 포함한 총 42개 국가에서 리츠를 도입해 운영 중임. ㆍ최근에는 중국, 인도네시아, 아르헨티나 등 10여 개 국가에서 리츠도입을 검토하는 등 글로벌 리츠시장이 빠르게 성장 중임. ㆍ지역별 리츠시장 현황을 살펴보면 미주지역은 7개국에서 총 308개의 상장리츠를 운영하고 있으며, 아태지역(미주지역 제외)은 14개국 268개, 유럽은 15개국 197개, 중동 및 아프리카는 6개국 90개로, 전 세계 총 42개국에서 863개의 상장리츠가 운영 중임. ㆍ 시가총액은 미주지역 1,394조원, 아태지역(미주지역 제외) 423조원, 유럽지역 205조원, 중동 및 아프리카 23조원 규모로 시가총액 기준으로 미주지역이 전 세계 리츠시장의 절반 이상을 차지함. ㆍ글로벌 상장리츠의 연평균 배당수익률은 약 4% 수준을 보이는 가운데, 총수익률은 최소 20% 이상의 높은 수익률을 시현함. ▣ 한편 글로벌 상장리츠 M&A시장은 거래건수와 거래규모가 지속적으로 증가하며 꾸준한 성장세를 시현하여 왔음. ㆍ 연간 M&A 거래건수가 2010년 1,459건에서 2019년에는 3,396건에 달하며 연간 기준으로 10년 만에 2배 이상 증가하였으며, M&A 연간 거래규모도 2010년 3,081억 달러에서 2019년 6,053억 달러로 두 배 정도 증가함. ㆍ그러나 COVID19 팬데믹이 발발한 2020년 들어 거래건수와 거래규모가 2020년 9월 현재 연간 누적으로 각각 2.293건 및 2,500억 달러로 크게 급감하며 시장이 급격히 위축됨. 나. 아태지역 상장리츠 현황 ▣ 아태지역 주요국의 상장리츠 현황을 살펴보면, 2020년 10월말 기준 각국 상장리츠의 수는 일본, 호주, 싱가포르, 홍콩이 각각 62개, 57개, 35개, 13개 순이며, 한국이 12개로 5위를 차지 ㆍ 각국 상장리츠의 자산규모는 일본이 1,884억 달러로 가장 많고, 호주 1,800억 달러, 싱가포르 1,063억 달러, 홍콩 654억 달러로 상장리츠 수와 같은 순위를 보여줌. ㆍ반면에 한국은 리츠 당 자산규모가 크게 작아 말레이시아, 뉴질랜드, 대만 등과 같은 리츠 후발국의 리츠 당 자산규모에 비해 작은 것으로 조사됨. ㆍ특히 홍콩의 경우 상장리츠 수는 우리나라와 1개 차이에 불과하지만, 자산규모는 20배 이상, 시가총액은 8배 이상 차이가 날 정도로 발달됨. ▣ 아태지역 각국별 상장리츠의 시가총액 비중을 살펴보면, 2020년 10월 말 현재 일본 36.6%(시가총액 125.4억 달러), 호주 25.9%(88.7억 달러), 싱가포르 19.4%(66.6억 달러), 홍콩 7.7%(26.4억 달러)로, 이상의 4개국이 아태지역(미주지역 제외) 전체 상장리츠 시가총액의 90% 정도를 차지함. ㆍ 우리나라는 0.9%(30억 달러) 수준으로 상장시장 규모가 아태지역 여타 국가들에 비해 월등히 작은 수준으로 국내 자본시장 발전 정도 및 규모에 비해 상장리츠시장의 발전 정도가 크게 뒤떨어져 있음. ㆍ특히, 싱가포르의 경우 2002년에 우리나라와 같이 리츠제도를 도입한 후발주자임에도 불구하고 상장리츠 수가 35개, 시가총액이 GDP 대비 17.4%에 달하고 자국 주식시장 내 상장리츠 시가총액 비중이 21.0%에 달할 정도로 아태지역에서 가장 역동적인 리츠시장으로 자리매김함. ㆍ홍콩의 경우에도 우리나라와 상장리츠의 수는 비슷하지만 8배 이상의 시가총액 규모가 갖고 있어, 개별 리츠의 규모가 우리나라에 비해 월등하게 큰 것을 알 수 있음. ▣ 이들 아태지역 주요 리츠 선진국의 공통점은 장기간의 정부지원과 제도개편 과정을 거치면서 상장리츠 중심으로 성장해 온 점과 활발한 자산 편입과 M&A를 통해 규모의 경제를 달성하려는 노력에 따라 개별 리츠의 규모도 크고 시장 데이터의 공신력도 높다는 점임. ㆍ 한편, 아태지역 주요국의 2020년 상장리츠의 배당수익률(8월말 기준 YTD)은 싱가포르 6.6%, 미국 4.8%, 호주 4.4%, 일본 4.1%로, 각국 국채수익률 대비 상당히 높은 배당수익률을 기록하고 있음. ㆍ2020년 들어 코로나19 팬데믹으로 인해 리츠의 총수익률이 급락하였지만, 높은 배당수익 및 안정적 수익구조, 오프라인 경제활동의 재개 등으로 인해 향후 리츠시장의 성장세가 지속될 것으로 전망되고 있음. ▣ 한편 아태지역 상장리츠 M&A시장은 2010년 이후 전체 거래건수와 거래규모가 지속적으로 증가하며 꾸준한 성장세를 시현하여 왔음. ㆍ M&A 연간 거래건수는 2010년 263건에서 2019년에는 612건으로 동기간 중 2.3배 정도 증가하며 전세계 평균보다 활발한 M&A 활동이 진행되어 왔음. ㆍ M&A 연간 거래규모도 2010년 392억 달러에서 2019년 778억 달러로 두 배 정도 증가한 것으로 나타남. ㆍ 동 기간 중 호주 M&A시장이 정체되었던 반면, 일본, 싱가포르, 홍콩 M&A시장이 호황을 구가하였으며, 한국도 2019년 들어 주식시장에 상장된 리츠의 수가 급증하며 편입자산의 수가 크게 증가한 것으로 조사됨. ㆍ 그러나 COVID19 팬데믹 이후 2020년 9월말 현재까지 연간 누적 거래건수 465건, 거래규모 4,600억 달러 수준으로 시장이 급격히 위축됨. 다. 아태지역 스폰서드(앵커) 리츠의 특징 ▣ 스폰서드(앵커) 리츠는 해당 리츠의 대주주(스폰서)가 자금조달과 자산 운용, 시설관리 등에 적극적으로 참여하는 동시에 스폰서가 리츠의 외부관리자 혹은 실질적 경영자로서 리츠를 관리하는 구조를 지닌 리츠를 통칭함. ㆍ기존 자산의 주인이었던 스폰서(앵커) 기업이 계속 리츠 경영에 참여하는구조이며, 스폰서가 자신의 시장신뢰(브랜드)를 기반으로 상품의 안정성을 높이는 역할을 함에 따라 투자자들은 상대적으로 높은 신뢰를 갖고 시장에 참여할 수 있는 것이 특징임. ㆍ스폰서는 일반적으로 리츠에 대한 투자와 함께 경영에 대한 영향력을 갖고 통제할 수 있는 대형 부동산개발회사, 보험회사·증권사·자산 운용사·부동산신탁사 등 금융기관, 종합상사, 대형 건설사 등 민간 기업, 정부 및 지자체, 국민연금, LH 등 공공기관 등 시장 내 평판이 있는 기관이나 기업이 될 수 있음. ▣ 스폰서는 보유자산을 리츠에 이양하는 형태로 자산을 유동화하여 유동자금 조달을 원활하게 할 뿐만 아니라 리츠 운영을 지원하고, 스폰서가 출자한 독립적 자산관리회사(AMC)를 통해 리츠를 설립하고 관리함. ㆍ 자산관리회사(AMC)는 리츠의 경영과 자산의 보관업무를 부동산 관리회사(PM)와 자산보관기관(수탁자)에게 위탁하기도 하는데, 이 경우 AMC가 PM을 실질적으로 지배하는 형태를 취하는 것이 일반적임. ㆍ스폰서 자산에 대한 리츠의 선매권을 보장하고 리츠가 자산 매입을 위해 대출 등을 통해 외부에서 자금조달을 하는 경우, 스폰서의 존재가 신용도를 높이며 신주발행 시에는 주식을 매입하여 리츠의 자금조달에 기여함. ▣ 스폰서형 리츠의 특징은 스폰서의 신용도를 기반으로 한 투자물건 및 재원조달의 용이성 제공, 상장을 통한 대형화, 세제혜택을 통한 공모 의무화, 일반국민의 투자 접근성 제고 등으로 요약됨. ㆍ먼저, 스폰서의 존재는 리츠의 신용도를 높여 금융기관과의 관계에서 상대적으로 좋은 조건으로 자금을 조달할 수 있음. ㆍ 둘째, 상장을 통해 상대적으로 엄격한 투명성 및 건전성 규제를 적용함으로써 소액 개인투자자에게 신뢰성을 제공하여 경쟁력 확보와 시장의 안정적 확대에 기여할 수 있으며, 나아가 리츠의 대형화에 기여할 수 있음. * 싱가포르의 경우, 스폰서형 리츠를 통해 대형 상장사 위주로 성장동력을 마련하고 중국 부동산시장 등 적극적인 해외진출 수단으로 활용하여 도시국가라는 싱가포르의 한계를 극복하는데 기여하고 있다는 평가임. ㆍ셋째, 공모와 세금혜택을 연계하여 리츠 주식의 공모를 의무화함으로써 소액투자자들의 시장접근성을 제고하며, 스폰서의 존재가 리츠에 대한 홍보효과로 작용하여 리츠상품의 인지도 개선에 일조함. 3. 국내 리츠시장 현황 가. 시장 개관 ▣ 국내 리츠는 2001년에 제정된 “부동산투자회사법”에 근거하여 부동산 시장의 선진화, 투명화, 효율화와 관련 자본시장의 성장을 목적으로 최초로 도입되었으며, 최근 들어 국내 부동산 시장의 활성화 및 정부의 적극적 규제 완화, 부동산자산 유동화 수요 확대 등으로 크게 주목받고 있음. ㆍ국내 리츠시장은 2020년 9월말 기준 총 273개의 리츠가 운용 중이며 12개의 상장리츠가 존재함. ㆍ국내 리츠의 총 자산규모는 2020년 9월말 현재 57.3조원, 상장리츠의 자산규모는 4.4조원이며, 국내 리츠 수 및 자산규모는 2010년부터 지속적으로 증가하여 지난 10년간 리츠 수는 5배 이상, 자산규모는 7배 이상 성장함. ㆍ 유형별 자산비중은 위탁관리리츠 92.24%, CR리츠 6.87%, 자기관리리츠 0.89%로, 대부분 위탁관리로 운영되고 있으며 자기관리리츠의 비중은 매우 낮은 수준임. ㆍ 운용자산별로는 주택(주거용) 140개, 오피스 62개로 각각 34.4조원, 13.8조원의 자산규모를 보이며 60%, 24.17%의 비중을 차지하여 대부분의 투자가 상위 2가지 유형에 집중되어 있음. ㆍ 투자자산별 배당수익률은 2019년을 기준으로 호텔, 주택, 리테일 부문이 각각 16.91%, 16.01%, 13.39%로 상대적으로 높으며, 오피스, 물류, 복합형은 각각 6.86%, 6.75%, 6.02%로 상대적으로 낮은 편임. 나. 국내 상장리츠 ▣ 2020년 9월말 기준 총 273개의 리츠 중 12개의 상장리츠가 주식시장에서 거래되고 있으며, 2020년 들어 5개의 리츠가 신규로 주식시장에 상장하면서 국내 상장리츠 도입 이후 처음으로 두 자릿수를 돌파함. ㆍ상장리츠의 자산규모는 4.4조원으로 2019년말 2.3조원 대비 91.3% 증가하였고, 시가총액은 2020년 9월말 기준 3조2,113억원으로 2019년말 2조579억원 대비 56.5% 증가함. ㆍ이처럼 저금리와 주식시장 침체가 장기화되면서 대안투자로써 안정적인 배당수익과 높은 주가상승률을 시현하고 있는 상장리츠에 대한 투자가 꾸준히 증가함. ▣ 시중금리가 본격적으로 하락한 2019년 4월 이후부터 상장리츠의 주가가 빠르게 상승하였으나, 2020년 들어 코로나19 사태를 겪으면서 폭락한 이후, 유동성 장세 가운데 성장주 위주로 호황을 구가하는 시장의 전반적 흐름에서 상대적으로 소외된 바 있음. ㆍ그러나 이후 안정적 배당수익 및 대형 공모리츠 중심의 자산편입을 통한 대형화 노력 등으로 상승흐름을 타며 비교적 안정적인 주가 흐름을 보임. ▣ 최근 몇 년간 국내 리츠의 상장추세가 빨라지고 있는 것은 2019년 정부의 공모형 부동산간접투자시장 활성화 정책에 힘입은 바가 큼. ㆍ 정부는 2018년 6조원 규모인 공모형 부동산간접투자상품 규모를 2021년 60조원까지 확대시킨다는 목표를 정하고 관련 규제완화 및 발전전략을 발표하고 이를 시행 중임. ㆍ우량 신규자산 공급, 국민의 투자유인 확대, 안전한 투자환경 조성, 다양한 상품 개발 및 수익성 개선 등을 위한 규제 합리화 방안을 마련하고, 공모·상장리츠에 투자하는 스폰서형 리츠를 조성하여 투자자의 안정적 참여를 유도하기로 함. ㆍ 아울러, 비개발 위탁관리리츠 상장예비심사 폐지를 통해 리츠의 상장기간을 단축하여 상장리츠의 공급을 활성화할 계획임. ▣ 2020년 9월말 현재 국내 12개 상장리츠 중 9개는 위탁관리(CR리츠포함)의 형태로 운영되고 있으며, 대부분은 오피스, 리테일, 호텔 등 상업용 부동산에 집중되어 있음. ㆍ 현재 국내 상장리츠의 경우 개인투자자도 비교적 쉽게 자산가치 현황을 파악할 수 있다는 장점을 갖는데, 자산관리회사(AMC)가 매입한 평당가격 및 실거래가격 등을 쉽게 비교해볼 수 있음. ㆍ 한편, 이상의 9개 위탁관리 상장리츠는 대부분 상위 5개 대주주 중 1개 기관투자자가 자산관리회사(AMC)를 통해 리츠 경영과 자산 관리에 직접적으로 참여하는 스폰서형 리츠의 형태를 취하고 있는 것으로 보임. ▣ 2020년 10월말 현재 국내 주식시장 상장을 준비 중인 리츠는 총 4개로, 이들 리츠의 예상 공모규모는 약 1조 1,130억원에 달하며, 리츠별 운용자산은 오피스, 리테일, 물류, 복합형 등 다양함. ㆍ 특히, ESR켄달스퀘어리츠는 국내 최초 물류센터 리츠로 포스트 코로나 시대의 신성장 분야로 주목받고 있으며, 공모규모는 약 7,000억원에 이를 것으로 예상됨. ㆍ2021년 초 4개의 리츠가 추가 상장되면 상장리츠들만으로 리츠지수(REITs Index)를 만든 후 이를 기초로 상장지수펀드(ETF)를 선보일 예정으로 있음. 4. 관련 시사점 ▣ 국내 리츠시장은 외견상 꾸준한 성장세에도 불구하고 아직은 전체 자산규모는 물론 개별 리츠 단위에서도 미국 및 여타 아태지역 선진리츠시장과는 비교가 되지 않을 정도로 작음. ㆍ 우리나라의 개별 리츠 당 자산규모는 미국의 1/30, 일본, 호주, 싱가폴의 1/10, 홍콩의 1/16에 불과하며, 말레이시아, 대만, 필리핀 등에 비해 작음. ㆍ 비상장 사모형태로 시장이 성장하면서 공모시장에 진입하는 상장 리츠는 더욱 규모가 작고 영세한 형태 ㆍ2019.9월말 현재 상장리츠는 12개에 불과하며 시가총액도 약 3.2조원 수준에 머물러 소액투자자들의 접근성이 현저히 떨어져 있음. ▣ 지난 10여 년간 미국, 호주와 싱가포르 등을 중심으로 부동산간접투자 기구(주로 리츠)에 대한 연구가 활발하게 진행되어 왔는데, 이들 연구들이 제시하고 있는 리츠 성공 및 시장 발전의 전제조건에 대해서는 몇 가지 일치된 견해가 있음. ㆍ 첫째, 거버넌스 측면에서 규모의 경제를 달성할 수 있고 투명한 경영이 가능한 공모 상장회사의 형태를 취함으로써 일반투자자들의 접근성이 용이해야 함. ㆍ둘째, 경쟁력 있는 수익률을 탑재한 양질의 부동산자산 포트폴리오를 구축해야 함. ㆍ 마지막으로, 리츠시장의 안정적 운영과 소비자후생 극대화를 위한 규제환경을 구축해야 함. ▣ 최근 국내 부동산간접투자시장의 빠른 성장 및 정책당국의 공모 활성화 대책, 상대적으로 높고 안정적인 배당에 힘입어 상장리츠에 대한 관심이 크게 증가하고 있음에도 불구하고 국내 리츠시장은 이러한 성공의 전제조건과는 상당한 격차가 있음. ㆍ대부분의 리츠가 영속적인 주식회사 형태가 아닌 비상장-기한부(전체 국내 리츠의 96%) 펀드 형태로 운영되고 있어 일반 소액투자자들의 시장접근성이 제한되며, 자산규모 면에서도 영세성을 면치 못하여 투자자 신뢰가 여전히 낮은 상태에 있음. ㆍ 국내 리츠시장의 규제환경도 리츠 선진국들에 비해 크게 뒤처져 있는데, 리츠(특히 위탁관리형)는 형식상 주식회사의 형태를 취하고 있으나 투자도관체(일종의 특수목적회사)로서 적극적인 영업을 수행하지 않음에도 불구하고 영속형 리츠에 대해서는 세제상의 불이익이 있음. ㆍ 리츠에 대한 투자와 관련하여 「은행법」, 「보험업법」 등에서 리츠에 대한 출자를 제한하거나, 금산분리원칙에 따라 「금산법」 상 여러가지 주식소유한도 제한 규정이 적용되고 있어 다양한 투자자가 출자형태로 자유롭게 투자하기 어렵다는 문제가 있음. ㆍ국내의 리츠와 부동산펀드는 제도적 유사성에도 불구하고 관련 근거법이 다른 이중적 법체계를 갖고 있는데, 이로 인해 투자자의 상품선택권을 확대시킬 수 있다는 장점이 있지만, 오히려 정책 및 규제혼선을 야기하는 측면도 크다고 할 수 있음. ▣ 향후 국내 상장리츠의 수익률 개선을 위해서는 데이터센터, 물류센터 등 비대면 경제에 부상하는 부동산을 기초자산으로 보유한 성장주성격의 리츠 상장이 필요하다는 것이 시장의 일반적인 견해임. Ⅲ. 실증분석 1. 실증분석 모형 ▣ 본 실증분석은 아태지역 상장리츠의 스폰서의 존재가 리츠의 외부자금조달 방식(레버리지) 및 성장기회(시장가치로 표시된 기업가치)에 미치는 영향을 분석하는 것임. ㆍ 동 분석을 위해 다음의 회귀방정식을 구축함. Leverage=β₀+β₁ㆍSponsor+β₂ㆍControls(1) Market-to-Book=β₀+β₁ㆍSponsor+β₂ㆍControls(2) ▣ 동 실증분석에 포함된 종속변수 및 독립변수들은 다음과 같음. ㆍ 종속변수인 Leverage는 총자산 대비 총부채의 비율로 정의되며, Market-to-Book (이하 MTB)은 총자산에서 장부가 자본을 빼고 시 가자본을 더한 후 총자산으로 다시 나눈 값으로, 일반적으로 기업의 성장기회를 측정할 때 대리변수로 사용됨. ㆍ 주요 설명변수인 Sponsor는 리츠에 스폰서가 있으면 1, 없으면 0으로 하는 더미변수이며, 스폰서 유무의 판단은 분석의 다양성을 위하여 몇 가지 다른 기준에 의해 결정 * 스폰서가 회사에 상당한 재무적 이해관계 및 경영상의 상당한 영향력을 가져야하기 때문에, 상위 1대, 3대, 5대 주주의 지분이 각각 전체의 20%, 30, 40% 이상인 경우 스폰서가 있는 리츠인 것으로 간주하고, 각각 스폰서Ⅰ, 스폰서Ⅱ, 스폰서Ⅲ로 정의함. ㆍ따라서 주요 설명변수인 Sponsor의 계수값이 Leverage 와 MTB에 대해 모두 양(+)의 값을 가질 것으로 기대함. ㆍ본 분석에서는 리츠 상장주식의 시가 대비 장부가 비율(Market-to-Book), 기업규모(Firm Size ), 기업규모 제곱(Firm Size Squared), 수익성 ROA ( Profitability), 현금흐름 변동성(Cash Flow Volatility), 이익성장률(Earnings Growth), 시장접근성(Marketaccess), 자산유동성(Asset Liquidity) 및 기업업력(Firm Age)을 다양한 통제변수로 포함시킴. 2. 분석 데이터 ▣ 본 실증분석을 위해서 블룸버그가 제공하는 2015~19년 5년 기간의 아태지역 8개국 114개, 총 570개 상장리츠 관련 데이터를 이용함. ㆍ국가별 리츠 정보 중 실증분석의 설명변수 및 종속변수에 해당하는 정보가 하나라도 존재하지 않는 경우의 리츠기업은 분석에서 제외ㆍ분석에 사용된 총 570개의 데이터 중 호주는 195개, 싱가포르 140개, 홍콩 50개, 일본 45개의 순으로 아태지역의 리츠 선진국으로 불리는 4개국의 리츠의 표본 수가 분석에 사용된 전체 표본의 75.4%의 비중을 차지함 ▣ 실증분석에 사용된 아태지역 상장리츠 570개 표본을 스폰서를 갖고 있느냐의 여부에 따라 둘로 나누어 변수 기초통계량을 비교한 결과는 다음과 같음. ㆍ 종속변수인 부채비율(Leverage)은 3가지 스폰서 기준 하에서 스폰서를 갖고 있는 스폰서형 리츠가 스폰서를 갖고 있지 않은 일반리츠보다 부채비율이 높게 나타났으며, 특히 스폰서Ⅰ과 스폰서Ⅲ의 기준 하에서는 통계적으로 유의미한 차이를 보여줌. ㆍ 성장기회를 대리하는 MTB의 경우에도 3가지 스폰서 기준 하에서 모두 스폰서형 리츠가 일반리츠보다 높게 나타났을 뿐만 아니라 통계적으로도 유의미한 차이를 보여줌. ㆍ이러한 결과는 강력한 스폰서의 존재가 리츠의 대외적 평판을 높여 높은 신용수준과 기업가치 상승에 기여할 것이라는 예측과 궤를 같이함. ㆍ기업규모(Firm Size)와 업력(Firm Age)은 모두 일반리츠가 스폰서형 리츠보다 큰 것으로 나타났는데, 이는 아태지역 국가들의 스폰서형 리츠의 발전이 최근 10여 년 내였음을 반영하고 있으며, 기업의 공식적인 부채등급에도 영향을 미쳐 일반리츠의 자금조달시장 접근성(Market Access)이 전반적으로 스폰서형 리츠보다 높게 나타나는데 영향을 미쳤을 것으로 판단됨. ㆍ ROA 역시 일반리츠가 스폰서형 리츠보다 통계적으로 유의미하게 높게 나타났으며, 이익성장률(Earnings Growth)은 양자 간에 통계적으로 유의미한 차이를 발견할 수 없었음. ㆍ리츠기업의 위기대응의 취약성 정도의 대리변수들인 현금흐름 변동성(Cash Flow Volatility)과 자산유동성(Asset Liquidity)은 모두 스폰서형 리츠가 일반리츠보다 대부분의 기준에서 통계적으로 유의미하게 좋은 것으로 나타남. 3. 분석 결과 ▣ 본 실증분석에는 모두 GLS 균형패널모형(balanced panel model)을 사용하였으며, 거시경제적 효과와 국가간 제도적 차이에서 오는 영향을 통제하기 위해 연도별 및 국가별 더미를 포함함. ㆍ 모형 전체의 유의성을 점검하는 Wald Test 결과 스폰서Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ에 따른 3가지 모형 모두 모형 전반의 유효성이 0.01% 유의수준 하에서 통계적으로 유의미함. ㆍ 종속변수인 부채비율은 스폰서형 리츠 여부에 대해 통계적 유의성 정도 및 계수값의 절대치는 각각 다르지만 스폰서Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ가 모든 기준 하에서 통계적으로 유의한 양(+)의 값을 보여줌. ㆍ이는 스폰서가 존재할 경우, 상장리츠는 외부자금조달 시 채권발행 및 금융기관 차입과 같은 레버리지 방식의 자금조달을 선호함을 의미함. ㆍ 대주주인 스폰서 입장에서 보면 신주발행과 같은 지분확충 방식의 자금조달이 주가하락의 가능성으로 인한 주주 수익률 하락으로 연결될 수 있어, 이를 회피하기 위한 방식으로 부채방식의 자금조달이 유리하기 때문이라 해석될 수 있음. ▣ 아태지역 상장리츠 중 스폰서를 구성하는 대주주의 수가 자금조달구조에 미치는 영향을 살펴보기 위해 스폰서형 리츠의 기준을 지배주주의 지분이 전체의 30% 이상인 경우로 고정하고 최대주주 1인(스폰서Ⅰ-30%), 상위 대주주 3인(스폰서Ⅱ-30%), 상위 대주주 5인(스폰서Ⅲ-30%)이 각각 30% 이상의 지분을 보유하고 있는 경우로 구분하여 GLS 균형패널분석을 실시함. ㆍ 종속변수인 부채비율에 대한 스폰서형 리츠 더미의 계수값은 모든 기준 하에서 양(+)의 값을 시현하였으나, 대주주 수가 증가할수록 절대치와 통계적 유의성에서 모두 점차 영향력이 감소하는 것으로 나타남. ㆍ전반적으로 스폰서형 리츠가 일반리츠보다 레버리지 방식의 외부자금조달을 선호하지만, 강력한 스폰서가 존재할수록 지분을 다수의 대주주가 나누어 소유하는 리츠의 경우보다 레버리지 방식의 외부자금조달을 더욱 선호하는 결과라 해석할 수 있음. ▣ 종속변수가 성장기회(Growth Opportunity)를 대리하는 MTB인 경우의 GLS 균형패널분석 결과는 다음과 같음. ㆍ스폰서Ⅰ인 경우에만 15% 유의수준 하에서 유의미한 양(+)의 계수 값을 보여주었으며, 스폰서 Ⅱ, Ⅲ의 기준 하에서는 통계적으로 유의미한 값을 갖지 못함. ㆍ 이는 강력한 스폰서의 존재가 아태지역의 상장리츠의 성장기회에 좀 더 기여함을 보여주는 결과라 해석할 수 있음. ㆍ비선형성을 고려하여 포함한 리츠 기업규모의 제곱 변수가 1% 유의 수준 하에서 의미있는 양(+)의 계수값을 보여준바, 이는 리츠의 대형화가 기업가치(성장기회) 상승에 추가로 기여할 수 있음을 보여주는 결과로 해석됨. Ⅳ. 결론 및 정책제언 1. 요약 및 결론 ▣ 지난 20년간 아태지역 리츠(REITs)시장은 커다란 성장세를 보여주었으며, 향후 아태지역 국가들의 도시화가 가속화됨에 따라 동 지역 리츠시장의 발전이 도시화의 원활한 전개와 경제발전 과정에 크게 기여할 것으로 기대함. ㆍ 본 연구에서는 아태지역 리츠시장 발전에 결정적으로 기여해 왔던 M&A를 위한 리츠의 외부자금조달 방식, 즉 레버리지 방식이냐 자본확충 방식이냐의 결정과 성장기회(시장가치)에 스폰서의 존재의 영향을 분석함. ㆍ높은 배당성향으로 인해 내부 현금흐름에 커다란 제약이 있는 상황하에서 규모의 경제 달성에 필요한 M&A 외부자금조달 방식의 결정은 상장리츠의 가장 중요한 의사결정 중 하나임. ㆍ 아태지역 상장리츠를 표본으로 한 본 연구의 실증분석은 강력한 스폰서의 존재가 상장리츠로 하여금 외부로부터 보다 공격적인 부채성 자금조달을 실행하게 하며, 상장리츠의 성장기회(시장가치 상승)에도 기여하여 왔음을 보여줌. ▣ 이러한 실증분석의 결과는 최근 들어 공모상장시장이 활성화되고 있는 국내 상장리츠시장의 지속적인 성장과 규모의 경제 달성을 위한 외부자금조달 방식과 관련하여 중요한 시사점을 제공 ㆍ발생이익의 대부분을 배당해야 하는 상장리츠는 사업 확장 및 다각화를 위해 외부자금조달이 필수적이며, 아태지역 스폰서형 리츠의 경우 이를 주로 차입형태의 외부자금조달 방식으로 수행하여 왔음을 보여줌. ㆍ이는 리츠의 규모의 경제 달성과 지속성장 기반 조성 차원에서 내부자금의 축적 가능성을 높이는 방향의 정책 모색을 고려할 필요가 있음을 시사함. 2. 정책제언 ▣ 세계적인 저금리 및 양적완화 기조 속에서 저위험 고수익 투자상품으로서 리츠의 대중화와 성장세는 더욱 가속화되어, 2030년 국내 상장리츠 시장의 운용자산은 약 350조원, 시가총액은 약 150조원, 향후 10년간 운용자산의 연평균 성장률은 19%에 이르리라 예상되며, 이러한 상장 리츠는 다양한 사회·경제적 기대효과를 제공함. ㆍ 먼저, 일반투자자들이 소액투자를 통해 부동산 운영수익을 공유할 수 있으므로, 일부 부동산소유자가 독점하던 부동산 투자수익을 국민에게 배분하는 소득재분배 효과를 지님. ㆍ 둘째, 기업의 경우 부동산을 소유하지 않고도 활용이 가능하고, 보유 부동산을 현금화(유동화)하여 부채를 상환하거나 새로운 사업에 재투자하는 자금으로 활용하는 등 기업에 유동성을 공급함. ㆍ마지막으로, 新부동산산업 업종의 출현 유도, 유관산업의 활성화를 통한 일자리 창출, 주택투자 수요를 수익성 부동산으로 유도하여 가계부채 증가세 완화 등에 기여할 수 있음. ㆍ이상의 리츠 제도의 도입 취지와 목적 등을 고려할 때 리츠의 공모상장 활성화는 반드시 필요한 금융정책과제이며, 제도 개선이 적시에 시행된다면 상장리츠시장은 자체의 발전뿐만 아니라 국민경제 발전과 일반투자자들의 안정적 수익기반에 기여할 수 있을 것임. ㆍ상장리츠의 활성화를 통해 주택시장에 유입되는 가계유동성을 공공 인프라 및 상업용 부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수하고, 일부 기관투자자에게 집중되었던 부동산 투자수익이 일반투자자들에게 재분배되는 효과와 함께 은퇴자의 노후생활 준비 차원에서 주택투자를 대체할 수 있는 안정적인 금융투자자산으로의 역할도 가능함. ▣ 국내 리츠는 사모와 공모 상품 간의 규제적용에 있어 차별화가 없었고 오히려 공모·상장의 경우 공시의무 등 절차의 복잡성이 컸기 때문에 사모 위주의 기형적 성장을 이루었음. ㆍ 상장리츠는 영속형으로 자산의 체계적 관리가 가능하고, 추가적인 자산 편입을 통해 규모의 경제 효과를 누릴 수 있으며, 무엇보다 수익이 발생하면 즉시 투자자에게 분배할 수 있다는 장점을 지님. ▣ 글로벌 리츠의 성장 흐름에 비해 발전이 크게 뒤처진 국내 리츠시장을 자본시장 발전에 상응하는 규모로 성장시키고, 부동산을 기초로 한 건전한 국민 금융투자상품으로 발전시키기 위해서는 인식의 전환과 함께 다음과 같은 발전방향 설정이 필요 ㆍ 첫째, 공모형 상장리츠의 육성과 이를 위한 새로운 형태의 리츠모색이 필요하며, 리츠의 본래 목적인 일반 소액투자자들의 접근성을 제고하는 한편, 주식회사로서의 거버넌스 구축을 통해 리츠 운영상의 효율성과 투명성을 갖추어야 함. * 국내의 경우 상장리츠의 규모가 작은 편이기에 일반투자자들의 신뢰를 이끌어내기 어려운 상황이므로, 싱가포르의 리츠 성장에 크게 기여한 바 있는 스폰서형 리츠를 적극적으로 도입·활용할 필요가 있음. ㆍ둘째, 양질의 부동산자산 발굴을 통해 리츠의 대형화 및 포트폴리오 다변화가 모색되어야 하며, 구체적으로 母리츠 등을 활용한 M&A 활성화와 리츠의 대형화를 통해 규모의 경제를 확보하고 투자자 신뢰를 제고해야 함. ㆍ 셋째, 제도적 측면에서 리츠 상장과 투자 활성화를 제한하는 규제 및 세제의 정비가 필요함. ㆍ넷째, 리츠의 국민경제적 역할과 장기 발전방향에 대해 정책당국들이 비전을 공유하고, 이에 기초하여 정책공조를 강화해야 할 것임. ▣ 제도 및 규제 개선과 관련하여 의무배당정책의 유연화, 연기금·보험의 공모형 유동화증권 투자제약 완화, 배당주기의 단기화, 자산포트폴리오의 다양화 등의 전략이 필요함. ㆍ 첫째, 의무배당정책의 유연화와 관련해서는 상장리츠의 경우에는 자산매각 시 매각이익의 90% 이상을 배당해야 법인세가 면제되고 있는데, 일본의 경우와 같이 자산 매각이익의 내부유보를 허용함으로써 리츠의 성장과 M&A를 위한 자금조성에 기여하는 방안을 고려할 필요가 있음. ㆍ 둘째, 연기금ㆍ보험의 공모형 부동산 유동화증권 투자제약 완화와 관련하여 준채권형 상품에 가까운 리츠에 대한 연기금과 보험사에 대한 투자제약을 완화하여 시장 활성화를 촉진할 필요가 있음. ㆍ셋째, 은퇴 고령층의 월단위 정기 소득화를 지원하고 리츠주식 투자의 대중화 차원에서 배당주기의 단기화로 개인의 호응을 유도해야 할 것임. ㆍ넷째, 높은 배당률을 기초로 한 상장리츠를 기초자산으로 하는 펀드, 상장지수펀드(ETF), 상장지수채권(ETN) 등의 상품 개발을 통해 금융시장의 부동산 관련 상품 다변화와 투자자들의 선택권을 확대해야 할 것임. ▣ 한편 상장리츠 성공적 정착을 위해서는 경쟁력 확보와 함께 투자자 보호 및 리스크 관리 시스템 구축도 핵심과제가 되어야 할 것임. ㆍ 최근 들어 신규 자산관리회사 설립이 빠르게 증가하며, 동 분야의 경쟁이 점차 치열해지고 있는 가운데, COVID-19 팬데믹 발생 이후에는 업체별·투자부문별로 차별화와 양극화가 진행되고 있음. ㆍ 특히, 해외부동산 투자 증가속도가 가팔라지고 있어 투자편중 및 과열에 대한 시장의 우려도 높아지고 있음. ㆍ따라서 리츠에 편입된 투자물건에 대한 정확한 정보 파악과 합리적 기법에 기초한 가치평가, 이에 기초한 감독 및 위험관리가 필요한 상황임. ㆍ리츠 투자물건 및 근거자산 현황 파악 및 공시제도 강화, 위험 파악을 위한 종합정보시스템(DB) 구축 및 지역별·물건별 가치평가(valuation) 시스템을 구축하고 이에 기초한 위험관리방안을 마련해야 할 것임.

일반투자자의 시장접근성 제고를 위한 공모·상장형 부동산 유동화시장 활성화 방안 연구 - 공모형 리츠 및 부동산 DABS 거래소를 중심으로 -

신용상 한국금융연구원 2020 금융 VIP 시리즈 Vol.2020 No.1

Ⅰ. 서 론 ▣ 2000년대 이후 진행된 전세계적인 부동산금융의 큰 흐름은 유동화를 통한 부동산금융 공적시장의 급속한 성장이라고 할 수 있음. ▸이러한 추세는 자본시장과 부동산시장의 통합이 전세계적 차원에서 진행되면서 더욱 본격화 ▣ 우리나라에서도 부동산자산과 금융과의 융합과정이 빠르게 진전되면서 그동안 주택 자체 및 주택 모기지대출에 집중되어 왔던 논의가 상업용 부동산, 임대주택, SOC(항만, 공항, 도로), 도시재생, 나아가 해외부동산 등으로 확대되는 추세임. ▸따라서 향후에는 관련 자산의 취득, 개발, 운영 및 관련 금융상품 개발과 리스크 관리 등으로 논의가 빠르게 확산될 것으로 전망 ▣ 그러나 이와 밀접한 관련이 있는 국내 부동산 유동화증권 시장(부동산 간접투자시장)은, 글로벌 부동산금융시장 트렌드와 괴리되어 발전이 크게 뒤쳐져 있는 상황임. ▸부동산투자회사(Real Estate Investment Trust, REITs, 이하 리츠) 및 부동산펀드로 대표되는 부동산간접투자시장, 특히 공모ㆍ상장되어 주식시장에서 거래가 이루어지는 지분투자시장은 국내 경제 및 금융시장 발전 정도에 비해 크게 뒤처져 있는 실정 ▣ 따라서 그 원인과 문제점들을 살펴보고, 향후 국내 금융시장 발전 정도에 상응하는 관련 시장의 활성화, 특히 일반투자자들의 시장접근가능성이 높은 상장리츠와 부동산 디지털 유동화증권(이하 부동산 DABS) 거래의 활성화 방안을 살펴보는 것은 매우 중요한 의미가 있다고 판단됨. ▣ 본고에서는 향후 국내 경제의 추세적 성장잠재력 약화와 고령화에 따른 고령층 자산관리의 필요성, 일반 소액투자자의 부동산 투자 접근성 제고 등 금융포용 확대를 목표로 리츠 및 부동산 DABS 거래활성화 방안을 모색하고자 함. ▸글로벌 금융시장의 흐름과 괴리되어 낙후되어 있는 국내 부동산 유동화증권 시장을 국내 자본시장 발전정도에 상응하는 수준으로 활성화 ▸또한 일반 개인투자자들의 시장접근 가능성 확대를 위해 대체투자시장으로서의 국내외 공모·상장 리츠시장 및 부동산 DABS 거래 논의진행 현황과 시장·제도적 부분을 짚어보고, 향후 전망과 발전방안과 관련된 시사점을 제시 Ⅱ. 국내외 리츠시장 현황 1. 리츠 개요 ▣ 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts; REITs, 이하 리츠)는 불특정 다수로부터 자금을 모집하여 부동산을 매입·운영하거나 부동산 관련 대출 및 유가증권에 투자하여 발생수익(운용성과)을 투자자에게 배분하는 주식회사형 부동산간접투자기구를 의미함. ▸부동산펀드와 함께 부동산 간접투자상품의 하나로서 부동산시장의 안정화, 금융 및 기업 구조조정 지원 등의 역할을 수행하는 수단으로 활용 ▣ 국내에서 리츠는 2000년대 초반 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화와 관련 자본시장의 성장을 목적으로 최초로 도입함. ▸글로벌 금융위기 이후 기업구조조정 및 부동산시장 안정화를 위해 ① 일반인에게 부동산 간접투자 기회를 제공하고, ② 부동산가격 안정을 도모하며, ③ 건설시장의 활성화 및 ④ 제반 부동산산업의 발전을 목적으로 도입(reits.molit.go.kr 제공 리츠제도 내용 참고) ▸나아가 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반인의 부동산 투자 욕구를 충족시키고, ▸인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정을 도모 ▣ 리츠의 설립과 운영은 2001년에 제정된 「부동산투자회사법」에 근거하며 국토교통부의 감독을 받는다는 점에서 또 다른 부동산간접투자 상품인 부동산펀드와 구별됨. ▸부동산펀드는 2007년에 제정된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 일명 자본시장법에 근거하여 금융위원회의 감독을 받음. ▸또한 리츠가 법적으로 주식회사 형태를 취하는 반면에 부동산펀드는 주식회사 형태뿐만 아니라 투자신탁(Business Trust), 투자회사(Corporation) 또는 투자상품의 형태를 취할 수 있다는 점에서 넓은 의미에서 REITs도 부동산펀드의 일종 * 다만 부동산펀드의 경우에는 주식회사 형태보다는 대부분 투자신탁 또는 투자회사 등 집합투자기구 형태의 폐쇄형(closed-type)으로 운용됨에 따라 일반투자자의 참여가 실질적으로 배제 ▣ 리츠는 도입 목적의 달성을 위해 일반적으로 공모형식의 자금조성과 거래소 상장과 유통을 통해 소액투자자의 접근성이 용이 ▸리츠는 상법상 자산운용기능을 갖춘 주식회사로서 일반 주식회사와 같이 주주총회, 이사회, 감사 등의 내부 거버넌스를 구비해야 하며, 자산운용에 있어서도 투자자의 직접 참여가 가능 2. 해외 리츠시장 현황 ▣ 리츠 제도는 미국에서 최초로 도입(1960년)되어 2000년 이후에는 유럽지역과 아시아지역 등으로 급속히 확산됨. ▸1994년 당시에는 리츠 시행국이 5개 국가에 불과하였으나 2019년 9월 현재 G7 7개 국가를 포함, 총 39개 국가가 리츠를 도입해 운영 중 ▸특히 2000년대 이후 글로벌 차원에서 자본시장과 부동산시장의 통합이 급속히 진전되면서 부동산자산의 유동화 및 증권화의 방편으로 빠른 속도로 확산 ▸최근에는 중국, 스웨덴, 아르헨티나 등 10여개 국가가 리츠 도입을 검토 중인 것으로 알려짐. ▣ 리츠 제도의 세부내용은 국가별로 차이가 있으나, 일반적으로 다수의 투자자에 의한 소유분산 및 상장 위주의 시장 발전, 과세대상소득의 대부분을 배당으로 분배한다는 공통점을 가지고 있음.(reits.molit.go.kr 제공 리츠제도 내용 참고) ▣ 가장 널리 사용되는 글로벌 리츠지수는 FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series(이하 글로벌 NAREIT 지수)이며, 동 지수에 편입된 글로벌 리츠 개수는 상장리츠 중심으로 476개, 시가총액은 약 1.6조 달러 수준임. ▸동 지수에 편입된 국가별 상장리츠의 시가총액 규모는 2018년 기준으로 미국 1조 달러, 일본 J-REIT 1,300억 달러, 캐나다 리츠 900억 달러, 싱가포르 리츠 600억 달러 수준 ▸이들 국가의 리츠시장은 장기간의 정부지원과 제도개편 과정을 거쳐 상장 리츠 중심으로 성장해 온 만큼 개별 리츠의 규모도 크고 시장데이터의 공신력도 높음. ▸반면 최근의 상장 리츠에 대한 관심 확대에도 불구하고 2019년말 기준 한국의 상장 리츠는 7개에 불과하고 합산 시가총액은 2조8천억원으로 KOSPI 전체 시가총액의 0.12% 수준에 불과 ▣ FTSE NAREIT 지수 기준 글로벌 리츠의 국가별 3년간 총수익률(Total Return)은 2019년 1월말 현재 싱가포르 49.88%, 캐나다 46.34%, 호주 34.49%, 미국 23.34%, 일본 13.46% 순이며, 글로벌 리츠의 3년간 총수익율은 25.42%임. ▣ 아태지역의 주요국 리츠시장 현황을 살펴보면 다음과 같음. 1) 일본의 J-리츠 ▣ 국내 리츠의 전형이 된 일본은 늦게 2000년에야 늦게 리츠제도를 도입하였으며 미국형 리츠의 전통을 따라 회사형 리츠를 채택하였었으나, 나중에는 리츠 운영방식을 US-리츠와는 달리 위탁관리로 제한하는 조치를 취함. ▸늦은 출발에도 불구하고 대규모 부동산을 보유했던 다수의 기업들이 리츠시장에 진입하여 보유 부동산을 적극 유동화하며 대형 리츠 중심의 시장으로 빠르게 성장 ▸위탁관리 운영에도 불구하고 영속적 기업의 특성을 구현 ▣ 일본 리츠(J-REITs, 이하 J-리츠)는 2019년 7월말 기준 총 62개 상장되어 약 138조 원 규모로 운영되고 있음. ▸상장 J-리츠의 규모는 GDP의 2.6%, 주식시장 시가총액 대비 2.5%의 비중을 차지 ▸업종별 투자유형 비중을 보면 복합형 35.8%, 오피스 27.3%, 물류 11.1%, 리테일 8.6%, 주거용 8.1% 순의 비중을 보임. * J-리츠의 업종별 운용자산(AUM) 규모 복합형 490억 달러, 오피스 380억 달러, 물류 150억 달러, 리테일 120억 달러, 주거용 110억 달러 순 ▣ J-리츠의 연간 수익률은 2006년부터 2009년까지 감소세를 보였으나 2010년부터 추세를 반전하여 꾸준히 연 6~7%의 수익률을 시현함. 2) 싱가포르의 스폰서드 리츠(Sponsored REITs) ▣ 싱가포르가 우리나라와 비슷한 시기에 리츠제도를 도입하였음에도 불구하고 우리나라 리츠시장과 비교하여 큰 시장규모로 성장하였는데, 이러한 성장배경의 중심에는 스폰서드 리츠(Sponsored REITs, 또는 Anchor REITs) 제도의 도입을 들고 있음. ▣ 스폰서드 리츠(Sponsored REITs)란 스폰서가 리츠의 자금조달과 투자정책에 대하여 상당한 영향력을 미치고, 리츠의 외부관리자 혹은 경영자로서 리츠를 관리하는 구조의 리츠를 통칭함. ▸스폰서는 보유자산을 이양하거나 자본을 투자하는 등의 형태로 리츠운영을 지원하고, 스폰서가 전액 출자한 독립적 자산관리회사(AMC)를 통하여 리츠를 설립하고 관리 ▸스폰서는 리츠의 대주주로서의 역할을 수행하고 스폰서 자산에 대한 리츠의 선매권을 보장하며 리츠가 자산의 매입을 위해 대출 시에는 스폰서의 존재로 인해 신용도(source of credit)를 높이는 역할을 수행 ▸또한 리츠가 신주를 발행할 시에는 스폰서가 주식을 매입하는 등 리츠의 자금조달(fund raising)에도 기여 ▣ 스폰서드 리츠는 개인투자자에게 부동산 투자기회 제공, 투자의 투명성 제고, 부동산시장 전문화 등을 명분으로 도입 ▸소액투자자들에게 부동산 직접투자로 인한 위험을 감소시켜 스폰서가 부동산을 보유하고 관리하면서 안정성과 신뢰성을 제고 ▣ 싱가포르의 스폰서는 리츠의 대주주라는 개념에서 이해되며, 부동산물건이나 자금의 공급부터 관리 및 운용의 주체가 됨 ▸일반적으로 스폰서드 리츠는 부동산 상장과 관리/운용 업무를 하는 자산관리회사(AMC)가 부동산관리회사(PM)을 100% 소유하고 경영을 책임지는 구조로 이루어짐. ▣ 스폰서드 리츠의 특징은 ① 투자물건 및 재원 조달의 용이성 제공, ② 상장을 통한 대형화, ③ 세제 혜택을 통한 공모 의무화, ④ 일반국민의 리츠상품 투자 접근성 제고 등으로 요약됨. ▸(투자물건 및 재원조달의 용이성 제공) 스폰서의 존재는 투자물건 및 재원조달에 용이하고 스폰서의 신뢰도를 바탕으로 금융기관과의 관계에서 상대적으로 좋은 조건으로 자금조달이 가능 ▸(상장을 통환 리츠 대형화에 기여) 리츠 상장을 통해 상대적으로 엄격한 투명성·건전성 규제를 적용할 수 있었고, 이를 통해 리츠 대형화에 크게 기여했다는 평가 ▸(세제혜택을 통한 공모 의무화) 공모와 세금혜택을 연계하여 리츠 주식의 공모를 의무화함으로써 소액투자자들의 시장 접근성을 제고하는 데 기여 * 상장 리츠가 배당요건을 충족한 경우, 리츠 전체 수익(운영수익+자본수익)의 90%에 대해 법인세 면제 혜택이 제공. 또한 SPV 설립 및 사업비용에 대한 소비세 감면 혜택을 제공 ▸(일반국민의 리츠상품 투자접근성 제고) 공모ㆍ상장을 통해 소액투자자들에게 부동산 직접투자로 인한 위험을 감소시켜 투자접근성을 제고하는 한편, 적극적 대국민 홍보를 통해 상품 인지도를 개선 3) 호주 스테이플드 리츠(Stapled REITs) ▣ 스테이플드 리츠(Stapled REITs)란 자산을 보유하고 있는 리츠의 지분과 자산을 운용하는 역할을 하는 자산관리회사(AMC), 부동산개발회사 또는 이와 유사한 성격을 가지고 있는 책임법인(responsibility entity)의 주식(share)이 하나의 결합증권 형태로 구성, 상장되어 거래가 이루어지는 형태임. ▸스테이플드 리츠 구조에 포함된 리츠(ownership vehicle)와 운영책임을 갖는 기업법인(corporate entity)은 모두 각각의 법인격은 유지되며 양자 간에는 결합운영계약(stapling agreement contract)을 통해서 결합증권(stapled Securities)의 발행이 가능 ▣ 스테이플드 리츠는 A-REITs가 성장하는 데 매우 중요한 역할을 수행하였으며, 특징은 ① 절세효과, ② 내부화(Internalization)에 따른 경영효율성 증대, ③ 스폰서를 통한 리츠 확대, ④ 대규모 리츠구성 가능 등의 장점이 있음. ▸(절세효과) 스테이플드 리츠에 편입되어 있는 기업법인은 리츠와의 계약을 통해 자산을 직접 운용하고 적정한 임대료를 리츠에 지불하는데, 이 과정에서 기업법인의 과세가능소득이 감소하여 세금을 절세하는 효과가 존재 ▸(내부화에 따른 경영효율성 증대) 스테이플드 리츠는 다양한 부동산관련 사업영역을 하나의 리츠에 편입하는 것이 가능함에 따라 관련사업의 전후방 연관효과를 극대화할 수 있을 뿐만 아니라 외부자원을 내부화할 수 있기 때문에 경영효율성을 높일 수 있는 장점으로 작용 ▸(스폰서를 통한 기업법인 구성의 다양성 확보) 스폰서 보유를 통해 경영 및 재무적 안정성 확보와 중장기적 차원의 부동산 개발 및 운용을 통해 규모의 경제를 확보할 수 있는 이점 ▸(규모의 경제 확보) 강력한 스폰서와 결합된 대형 리츠는 시장지배력강화와 투자수요 확충에 유리하고 이는 주식의 거래량을 증대시켜 주주에게도 긍정적 영향을 제공 3. 국내 리츠시장 현황 1) 전체 시장 현황 ▣ 국내 리츠는 앞에서도 언급했다시피 2001년에 제정된 「부동산투자회사법」에 근거하여 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화와 관련자본시장의 성장을 목적으로 최초로 도입됨. ▸최근 들어 국내 부동산시장의 활성화과 정부의 적극적인 규제 완화, 물류산업을 중심으로 한 보유 부동산자산 유동화 수요가 확대되면서 최근 크게 주목받고 있는 상황 ▣ 금감원 리츠정보시스템에 따르면 국내에는 2019년 11월말 기준 총 237개의 리츠가 운용되고 있으이며 6개의 상장 리츠가 존재함. ▸국내 리츠 총 자산규모는 46조원 규모이고, 상장 리츠의 자산규모는 2.1조원 수준 ▸국내 리츠 수 및 총 자산규모는 2010년부터 증가세를 보이며, 지난 10년간 리츠 수는 약 5배, 자산규모는 약 6배로 성장 ▸리츠유형별 자산비중은 위탁관리리츠가 90.4%, CR리츠 8.6 %, 자기 관리리츠 0.97%로 대부분 위탁관리로 운영 ▸2018년말 기준 국내 리츠의 투자자산별 비중은 주택 58.3%(임대주택 53.5%), 오피스 27.1%, 리테일 9.5% 순임. ▣ 국내 리츠의 자산규모별 현황을 살펴보면, 2019년 10월말 현재 3천억원 이상의 대형리츠는 51개로 전체의 20% 정도에 불과하지만, 자산규모는 29.6조 원으로 전체의 63.3%를 차지 ▸운용 자산유형별 구성을 살펴보면, 주택(주거용)이 122개의 리츠로 절반 이상을 차지하고 다음으로 오피스 57개, 리테일 28개 순을 나타내며, 자산규모 역시 주택, 오피스, 리테일 순임. ▣ 수탁규모 기준 자산관리회사(AMC) 순위를 보면, 2019년 7월말 현재한국토지신탁(수탁액 16.7조원, 전체 수탁액 대비 비중 38.3%), 코람코자산신탁(7.75조원, 17.8%), 대한토지신탁(4.27조원, 9.8%), KB부동산신탁(3.05조원, 7.0%)이 전체 수액액 대비 비중이 각각 5%를 상회하며 4강 체계를 구축하고 있음. ▸상위 4개 AMC의 수탁액이 31.7조원으로 전체 수탁액에서 차지하는 비중은 72.8%에 달함. ▣ 국내 리츠의 2018년 전체 평균 배당수익률*은 8.50%로서 과거 10여년간 연평균 7~8%의 수익을 가져다주는 부동산간접투자상품으로 성장하였음. ▸투자자산별 배당수익률을 살펴보면, 2018년을 기준으로 리테일 및 주택 분야의 수익률이 각각 14.15%, 11.15%로 상대적으로 높게 나타남. 2) 국내 공모형 상장리츠 현황 ▣ 국내 상장리츠의 자산규모는 2019년말 기준 2.1조 원 수준으로 작년 말 1.6조 원 대비 30% 이상 급증 ▸이는 2019년 중에 상장한 롯데리츠 및 NH프라임리츠의 시장가치가 급증한 데 따른 것임. ▸2020년 상반기 중에도 마스턴자산운용과 제이알투자운용 등 자산관리회사(AMC) 주도로 해외 부동산에 투자하는 공모리츠 상장이 추진되고 있어 더욱 큰 폭의 성장세가 예상 ▣ 2018년 이후 리츠의 상장시장이 빠르게 성장하고 있는 것은 정부의 공모형 부동산간접투자시장 활성화 정책에 따른 규제완화에 힘입은바 큼. ▣ 정부는 2018년 6조 원 규모인 공모형 부동산간접투자 상품 규모를 2021년에는 60조 원까지 확대시켜 시가총액 대비 2.3% 성장시킨다는 목표를 정하고 관련 규제 완화 및 발전 전략을 시행중임. ▸한국의 주식시장 내 리츠 비중(2018년말 기준0.04%)을 살펴보면 호주, 싱가폴, 미국, 일본 등과 비교하여 상당히 낮은 상황인바, 이는 주로 국내 리츠시장이 사모 위주로 발전해 왔기 때문으로 판단 ▸이에 따라 정부는 부동산에 대한 소액 개인투자자의 시장접근성 및 투자기회 확대를 위해 공모형 리츠 활성화 방안을 마련해 시행 중 ▣ 한편 최근 대내외적으로 경제 불확실성이 확대되고 저금리 기조가 장기화되는 가운데 정부의 전향적 규제완화, 안정적인 배당수익과 시세차익을 앞세워 투자자들에게 큰 주목을 받고 있음. ▸현재 국내 상장 리츠는 개인투자자들의 부동산 소액투자가 가능하고 상대적으로 높은 배당수익(약 3~7%)과 주가 상승에 따른 시세차익이 가능한 상황 ▸또한 저금리 하에서 중위험, 중수익 상품에 대한 선호와 운용사 자금조달 비용 감소로 인한 순이익 증가로 주목받고 있는 상황 3) 공모ㆍ상장 리츠 관련 규제 완화 주요 내용 ▣ 정부는 2018년 12월과 2019년 9월 중 각각 「공모·상장리츠 활성화 방안」과 「공모형 부동산간접투자 활성화 방안」의 발표를 통해 공모형 상장 리츠의 활성화에 대한 확고한 입장을 표명함. ▸정부는 공모형 상장 리츠의 활성화를 통해 가계유동성을 기업의 신사업투자 및 건설투자 등 생산적 분야로 흡수하고, 일반투자자들의 상업용 부동산 투자에 참여할 수 있는 통로 확대를 통해 소득 증대에 기여를 목적으로 활성화 전략을 추진 ▸이를 위해 우량 투자자산의 투입을 비롯하여 투자자, 투자환경 및 제도 등 부동산간접투자 관련 전 분야에 걸쳐 종합적 지원 방안을 마련 ▸나아가 소액 개인투자자의 리츠 투자에 대한 접근성을 제고하고 리츠에 수익성 및 안정성이 높은 자산이 유인되도록 규제를 완화하는 등의 제도 개선을 시행 ▣ (우량 신규자산의 공급) 공공시설의 민간 사업자(건설·운영) 선정시, 공모 리츠·부동산펀드 사업자(이하 ‘공모사업자’) 및 공모자금을 조달하는 사업자에 우량 공공자산을 우선 공급하기로 함. ▸공공개발을 통해 조성된 상업용 부동산(시설·용지 등)을 공모사업자(리츠·부동산펀드) 또는 공모자금을 활용하는 사업자에게 우선공급 * 사례 : 판교 알파돔 빌딩을 LH에서 개발한 후 상장리츠에 매각 ▸대형 물류시설용지 분양 시 우선 공급 대상에 공모사업자를 포함 ▣ (세제혜택 확대) 공모 리츠·부동산펀드에 투자하는 개인 및 기업투자자에 대한 세제혜택을 충분한 정도로 지원 ▸5천만 원 한도로 공모 리츠·부동산펀드 또는 재간접 리츠·부동산펀드의 주식 및 수익증권에 투자하여 발생한 배당소득에 대해 기존보다 낮은 세율로 분리과세(단일세율 9%) * 현재 연 2천만 원 초과 이자 및 배당 등의 금융소득에 대해 누진 종합소득과세(6~42%), 연 2천만원 이하의 분리과세 대상 금융소득에 대해서도 14% 세율로 단일과세 중 ▸공모 리츠·부동산펀드뿐만 아니라 공모 리츠·부동산펀드가 투자(100%)하는 사모 리츠·부동산펀드에도 재산세 분리과세 적용 * 공모형 리츠 및 부동산펀드는 분리과세 유지(세율 0.2%, 종부세 제외), 사모형은 합산과세 방식으로 지방세법 시행령 개정 추진(2020년부터 적용) ▸공모 또는 공모가 투자(100%)하는 사모에 대해 취득세 감면 타당성 검토 추진 ▸기업의 공모리츠 현물출자 과세특례 적용기한을 2019년에서 2022년으로 3년 연장 * 공모리츠에 대한 현물출자로 발생한 양도차익에 대한 법인세를 출자 대가로 받은 리츠의 주식 처분 시까지 과세 이연 ▣ (안전한 투자환경 조성) 개인이 안심하고 공모 리츠 및 부동산펀드에 참여할 수 있는 투자환경의 조성 ▸일정규모 이상의 자산 보유 상장리츠에 대해 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가결과를 공시 ▸상업용 부동산시장의 객관적 투자성과 기준을 보여주는 투자지수 개발을 위해 정부·민간 합동으로 TF를 구성하여 지역·자산·규모별수익률 지수의 개발을 지원 ▸주택기금여유자금, 금융기관 등이 출자하는 스폰서드(앵커)리츠를 블라인드 방식으로 조성하여 다수의 공모 子리츠·펀드의 출현을 견인 * 주택도시기금 여유자금, 연기금, LH 등이 출자하여 모태펀드 형태로 조성 ▸비개발 위탁관리리츠 상장예비심사 폐지 등 리츠 상장기간 단축 등을 통해 상장리츠 공급을 원활화 ▣ (상품 다양화를 위한 규제 합리화) 투자자의 각기 다른 투자성향에 대응할 수 있는 다양한 상품 개발을 위한 관련 제도 개선 ▸공모 재간접리츠가 사모 리츠·부동산펀드에 투자하는 경우, 재간접 리츠와 사모 리츠·부동산펀드의 투자자 합산 예외 * 공모 재간접리츠가 사모 리츠·부동산펀드에 10% 이상 투자하는 경우, 사모 리츠·부동산펀드의 투자자 수를 공모와 합산하도록 하여 사모 리츠 및 부동산펀드가 공시 등 공모 의무가 발생하여 그동안 투자사례가 전무 ▸부동산·특별자산 재간접펀드의 사모리츠에 대한 투자한도를 현행 10%에서 50%로 확대 ▸확정급여형(DB형) 퇴직연금의 상장리츠 투자 허용 ▣ (사업성 강화를 위한 규제 완화) 공모 리츠·부동산펀드에 입지규제 최소구역 활용, 개발밀도 완화, 입체복합개발 권고 등을 통한 사업성 강화 ▸공모 리츠·부동산펀드가 사업대상지에 직접 입지규제 최소구역을 지정할 수 있도록 도시관리계획 입안 제안을 허용 ▸노후화된 상업용 건축물의 재건축 사업에서 공모 리츠·부동산펀드가 공공시설, 기반시설, 임대주택 등을 함께 건축하는 경우, 한시적으로 국토계획법 상 상한까지 용적률 완화 ▸공모 리츠·부동산펀드가 도시계획시설을 활용한 개발사업을 하는 경우, 입체복합개발을 권고하여 입체복합개발의 활성화를 유도 Ⅲ. 부동산 디지털 유동화증권(DABS) 거래소 현황 ▣ 전통적인 부동산 간접투자기구인 부동산펀드와 리츠 이외에 최근 블록체인 기술을 기반으로 한 부동산 디지털 유동화증권(Digital Asset Backed Securities, 이하 DABS) 플랫폼이 주목받고 있음. ▸개별 부동산을 지분 형태로 쪼개 상장하여 유동화하는 방식으로 블록체인 기술을 기반으로 거래의 투명성을 높이고 일반투자자의 시장접근성을 확대하는 것이 요체 1. 법적 성격 ▣ 부동산 DABS 거래소는 블록체인 기술을 기반으로 디지털 형태로 부동산 유동화 수익증권(DABS)을 발행 및 유통하는 플랫폼을 의미함. ▸부동산 소유주가 거래소에 수익증권을 상장하면 일반투자자들은 스마트 폰 앱을 통해 주식처럼 실시간으로 거래가 가능 ▸수익증권 소유자는 부동산의 지분 일부를 소유하는 것인 만큼 임대료 및 건물매각 시세차익에 따른 금액을 배당수익으로 취득 ▣ 현재 금융위원회가 부동산 전문거래소 및 부동산 DABS 유통 플랫폼사업을 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정함에 따라 관련법적 규제*를 한시적으로 적용받지 않고 있는 상황** * 부동산 DABS 사업 수행을 위해 규제 특례 인정이 필요한 사항으로서는 ① 자본시장법제110조(수익증권) 제1항의 부동산 신탁계약에 의한 수익증권 발행의 허용, ② 자본시장법 상 불명확한 디지털 증권의 증권성 인정, ③ 자본시장법 제373조의 플랫폼 개설을 위해 거래소 허가 규정에 대한 예외 인정, ④ 자본시장법 11조의 증권거래 중개를 위한 투자중개업 인가에 대한 예외규정 인정 등이 있음. ** 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정되는 경우, 금융법상 인허가 및 영업행위 등의 규제를 최대 4년간(2+2년) 적용 유예 및 면제 받게 됨. 기간 종료 시에는 규제특례가 원칙적으로 종료되나, 정책당국은 시장 안착을 위해 인허가 심사 절차를 지원하고 입법조치 권고와 2년 이내의 배타적 운영권 부여를 검토할 예정 2. 작동원리와 특징 ▣ 현재 부동산 DABS 거래소는 상업용 부동산에 초점을 맞추고 동 지분거래를 통해 연평균 약 5% 정도의 기대수익률이 발생할 것으로 예상 ▣ 부동산 DABS권 전문거래소의 작동원리는 다음과 같음. ▸먼저 부동산 소유주는 보유 부동산 자산을 감정평가법인에 의뢰하여 가격 감정을 받은 후 감정가격에 기반하여 거래소에 상장을 신청 * 이 과정에서 건물주는 부동산 신탁사와의 관리처분신탁계약을 통해 건물 소유권을 신탁사로 이전 ▸신탁사와 은행은 감정가격을 기초로 하여 거래소에 상장된 부동산을 운영하고 수익증권을 발행하여 상장 * 신탁사들은 거래소에 상장된 부동산을 운영하고, DABS를 은행과 함께 발행하고, 은행은 DABS 발행과 인수에 참여 ▸이후 일반투자자는 어플리케이션(응용프로그램)에서 거래소에 상장된 개별 부동산을 검색하고, 원하는 부동산을 직접 선택하여 지분(수익증권)을 주식처럼 실시간 거래 ▸모든 거래의 안정성 확보를 위해 블록체인 기술을 활용하여 모든 거래과정이 전자증권 형태로 거래소와 은행에 공동으로 기록 ▣ 부동산 DABS 거래는 투자자가 개별 부동산에 투자할 수 있는 것이 리츠와 가장 큰 차이이며, 소액투자가 가능하다는 점에서 리츠보다도 상대적으로 높은 시장 접근성이 존재 ▸당장은 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정되어 있어 자본시장법 하 관련 규제의 예외로 인정되고 있으나, 향후 양성화되는 경우 신탁법과 자본시장법에 근거하여 금융위원회의 감독 하에 있을 전망 ▸반면에 리츠는 투자자 입장에서 개별 부동산에 대한 투자가 아닌 법인에 대한 투자라는 점에서 부동산 DABS 거래와 차별화 ▸리츠는 상법상 주식회사형 부동산 간접투자기구로서 설립과 운영이 「부동산투자회사법」에 근거하며 국토교통부의 감독을 받는다는 점에서도 DABS 거래와 차이 3. 국내 현황 1) 대표적인 부동산 DABS 플랫폼 ▣ 2019년 말 현재 핀테크업체인 카사코리아 주도의 부동산 DABS 거래소 컨소시엄이 금융위원회로부터 혁신금융서비스(규제금융 샌드박스)로 지정받아 2020년 2월 중 정식으로 개소할 예정임. ▸동 사업 컨소시엄에는 국민은행, KEB하나은행, 신한금융투자 등이 참여하고 있으며, 증권 발행규모는 향후 2년간 약 5천억을 목표 ▸카사코리아와 협약을 맺은 신탁사(한국토지신탁)는 발행한 부동산유동화 수익증권을 디지털 형태로 투자자에게 제공 ▸신한금융투자는 플랫폼 이용자에게 종합자산관리계좌(CMA)의 개설서비스를 지원하고 블록체인 기술 적용을 통해 전자증권 거래 분산원장을 카사코리아와 공동으로 운영 * 카사 플랫폼은 신한금투의 종합자산관리계좌(CMA)에 연동되어 있어, 투자자는 카사 앱 설치 후 신원증명을 거쳐 비대면계좌를 개설할 때 신한금투의 CMA 계좌를 활용 * 블록체인 기반의 스마트 컨트랙트(조건부 자동계약체결) 기술을 활용하여 투자자들이 거래할 수 있는 플랫폼을 구축하였으며 약 6개월간의 모의시험을 거쳐 시스템 안정성과 유효성을 검증받아 본인가를 받은 상황 ▸한편 KB국민은행과 KEB하나은행은 유동화 수익증권(DABS)을 발행 및 인수에 참여하고, 신탁사(한국토지신탁)는 거래소에 상장된 부동산을 신탁재산처럼 운영하고 수익증권을 발행 ▣ 또한 핀테크 업체 루센트블록도 컨소시엄을 구성하여 비슷한 형태의 부동산 수익증권 거래 플랫폼을 샌드박스로 신청한 상태여서, 복수의 부동산 DABS 거래소 출범도 가능한 상황임. ▸동 사업 컨소시엄에는 하나자산신탁, 한투부동산신탁, 경남은행, 대구은행 등이 참여 * 루센트블록은 대전에 본사를 두고 있으며 인근 지역의 유명 건물이나 프로젝트성 부동산 등을 중심으로 상장 물건을 모색 중인 것으로 알려져 있음. ▣ 한편 블록체인 기반 융합 솔루션 업체인 블루웨일이 2020년 상반기중에 해외 부동산 자산공유 플랫폼 쉐어러블어셋(Sharable Asset)을 공식 출범할 예정 * 이미 싱가포르 호텔과 1,200억 원 상당의 블록체인 기반 DABS 발행에 합의 및 계약을 완료한 것으로 알려져 있음. 2) 기대효과 ▣ 부동산 DABS 거래소의 출현은 그 동안 기관투자자 및 소수의 고액자산가에게 집중되었던 우량 부동산 투자기회를 블록체인을 통한 디지털 혁신을 통해 개인투자자 영역으로 확대시킬 것으로 기대됨. ▸일반 개인투자자들의 대체투자 수요를 충족시킬 수 있는 계기이자 블록체인 분야를 비즈니스 모델로 연결시켜 수익을 창출하는 디지털 금융 확대 및 새로운 부동산 간접투자시장 생태계 조성으로서의 의의를 지님. Ⅳ. 공모형 부동산 유동화증권 시장 발전을 위한 제언 1. 국내 리츠시장의 문제점 ▣ 과거 20년 기간에 걸쳐 미국, 일본, 호주와 싱가포르 등 아태지역의 부동산간접투자기구의 하나로 리츠에 대한 연구가 활발하게 진행된바, 이들 연구들이 제시하고 있는 리츠 성공의 전제조건에 대해서는 몇 가지 일치된 견해가 존재 ▸첫째, 거버넌스 측면에서 규모의 경제를 달성할 수 있고 투명한 경영이 가능한 공모 상장회사의 형태를 취하여 일반투자자들의 접근성이용이하고, ▸둘째, 수익성을 갖춘 경쟁력 있는 양질의 부동산자산 포트폴리오를 구축해야 하며, ▸마지막으로 리츠시장의 안정적 운영과 소비자후생 극대화를 위한 규제환경을 구축할 것 등을 포함 ▣ 그 동안 국내 리츠시장은 이러한 성공의 전제조건과는 상당한 격차가 존재하여 왔음. ▸국내 대부분의 리츠는 부동산펀드와 같이 영속적인 주식회사 형태가 아닌 비상장-기한부 펀드 형태로 운영되고 규모면에서도 영세성을 면치 못하여 왔음. * 우리나라 리츠의 경우 소액투자 활성화라는 본래 목적에도 불구하고 도입 초기 기업구조조정 촉진을 위해 「부동산투자회사법」 상 국민연금 등 24개 공모의무면제기관의 출자가 30% 이상 이루어지면 상장의무가 면제되는 공모·분산의무 특례를 준 결과, 시장이 대기업과 기관투자자 중심의 사모형태로 발달하면서 리츠 대중화의 취지가 크게 후퇴 ▣ 반면에 수익률 측면에서는 지난 5년(2014~2018년)간 매각차익을 제외한 배당수익률만 연평균 6.9%(임대리츠 제외)로 여타 금융상품에 비해 상대적으로 높은 수준을 기록 중임. ▸투자 포트폴리오 차원에서도 최근 일부 자산운용사들이 풍부한 유동성을 바탕으로 오피스, 물류, 호텔에서 점차 임대주택, SOC(도로, 항만 등), 항공기, 공연·영화 등의 분야와 해외부동산까지 투자대상을 확대 ▣ 리츠 관련 규제환경도 최근의 전향적인 규제 개선에도 불구하고 여전히 리츠 선진국들에 비해 제도적 측면에서 개선될 부분이 있는 것으로 판단 ▸리츠에 대한 투자와 관련하여 「은행법」, 「보험법」 등에서 리츠에 대한 출자를 제한하거나, 금산분리원칙에 따라 「금산법」 상 여러 가지 소유한도제한 규정이 적용되고 있어 다양한 투자자가 출자형태로 자유롭게 투자하기 어려운 문제점 존재 * 우리나라의 경우 「금융산업구조개선에관한법률」, 「은행법」, 「보험업법」 등에 의해 금융기관이 부동산펀드 및 리츠에 일정비율 이상출자하려는 경우 금융위원회의 사전승인 또는 신고의무가 있음. 즉 같은 기업집단에 속하는 기업에 대해서는 의결권 있는 발행주식 총수의 5%, 10%, 15% 이상, 같은 기업집단에 속하지 않는 경우에는 20% 이상의 주식을 소유하려할 때마다 매번 금융위원회의 사전승인을 받아야 함. * 특히 은행과 보험회사의 경우에는 다른 회사의 의결권이 있는 발행주식 총수의 15% 이하로 소유를 제한하는 등의 주식소유한도 및 출자자 제한으로 다양한 출자자가 참여하기 어려운 구조임. ▸국내의 리츠와 부동산펀드는 제도적 유사성에도 불구하고 관련 근거법이 다른 이중적 법체계를 갖고 있어 정책 및 규제 혼선을 야기하는 측면 * 이러한 이중적 법체계는 상황변화에 따라 각 상품의 장점을 취하는 방식으로 투자자의 상품선택권을 확대시킬 수 있는 장점이 있으나 정책 및 규제 혼선을 야기하는 측면도 클 가능성 2. 부동산 DABS 거래 활성화의 과제 ▣ 부동산 DABS 거래소의 활성화는 블록체인을 통한 디지털 혁신을 통해 그 동안 기관투자자 및 소수의 고액자산가에게 집중되었던 우량부동산 투자기회를 상장리츠와 함께 일반 개인투자자 영역으로 확대시킬 것으로 기대됨. ▣ 금융위원회는 관련 핀테크 기업이 시장에 안착할 수 있도록 사전 컨설팅 중심의 맞춤형 관리·감독을 추진할 계획임. ▸합리적이고 타당하다면 심사를 거쳐 탄력적인 기술 적용과 운영이 가능하도록 할 방침 ▸아울러, 플랫폼 출시지원 설명회 및 간담회, 밀착형 테스트 지원, 상시 모니터링 등의 관련 컨설팅을 지원 ▸나아가 플랫폼 실태점검 우선 실시, 검사 관련 체크리스트 제공 등을 통해 업체의 부담을 최소화할 예정 ▣ 더불어 부동산 DABS 시장의 활성화는 거래소가 디지털 기술을 활용한 플랫폼이기에 시세 조종, 해킹 및 오류 등 기술적 문제 발생을 사전에 예방하는 등 철저한 투자자 보호가 전제되어야 할 것임. ▸부동산 금융시장의 안정성과 보안성 및 거래의 투명성 확보에 유의하여 투자자 자산을 안전하게 보호함으로써 혁신적 금융서비스가 조기 정착하도록 해야 할 필요 3. 시장발전을 위한 정책제언 ▣ 국내 공모·상장형 부동산 유동화자산 시장을 자본시장 발전에 상응하는 규모로 성장시키고, 금융포용의 관점에서 부동산을 기초로 한 건전한 국민투자상품으로 발전시키기 위해서는 인식의 전환과 함께 다음과 같은 방향으로 제도개선이 필요할 것으로 판단 1) 시장발전을 위한 방향 ▣ (정책공조의 강화) 공모형 부동산 유동화자산 시장의 국민경제적 역할과 장기 발전방향에 대해 정책당국들이 비전을 공유하고 이에 기초하여 정책공조를 강화할 필요 ▸무엇보다 이중적 법체계를 택하고 있는 국내의 경우 리츠와 부동산 펀드 간의 역할분담*, 상장을 전제로 한 리츠시장에서의 금융포용 확대, 통합된 건전성 감독체계의 확립 등을 위한 구체적인 실행계획의 도출이 필요 * 예를 들어, 부동산펀드는 소수의 기관투자자 및 대형 전주들의 사모-폐쇄형 집합투자기구로 운영하여 정해진 기간 안에 수익을 현재화할 수 있는 상품으로 특화하는 반면, 리츠는 상장 의무화를 통해 본래 목적인 일반 소액투자자들의 접근이 자유로운 투자상품으로 특화하는 방식으로 역할분담을 시도하는 방안도 고려할 필요 ▸한편 부동산 DABS 거래는 디지털 혁신을 기반으로 하고 있고 금융법 체계 하에서도 작동이 가능함에 따라 금융당국 입장에서는 이중적 법체계 구조 하에서의 이해상충의 문제를 피하면서 일반투자자의 부동산 투자시장 접근성 확대에 크게 기여할 가능성 ▣ (새로운 형태의 지분형 부동산 금융상품 발굴) 공모상장형 리츠 및 DABS 시장 육성과 이를 위한 새로운 형태의 부동산 간접투자상품의 모색이 필요 ▸부동산 지분화와 혁신금융을 통해 일반 소액투자자들의 금융포용을 확산시키는 한편, 내부통제가 가능한 거버넌스 구축을 통해 리츠 및 DABS 거래소 운영상의 효율성과 투명성을 구비할 필요 * 우리나라의 경우, 리츠의 규모가 영세하여 일반투자자들의 신뢰를 이끌어내기 어려운 상황임을 고려하여 일본과 싱가포르에서 REITs 성장에 크게 기여한 바 있는 스폰서드(앵커)리츠를 적극적으로 도입하여 활용할 필요 * 부동산 지분 거래에 대한 블로체인 기술 접목은 시장 접근성, 거래투명성 및 상품 다양성 확보 차원에서 기여할 것으로 기대 ▣ (규모의 경제 달성과 포트폴리오 다변화) 양질의 부동산자산의 발굴을 통해 부동산간접투자기구의 대형화 및 포트폴리오 다변화가 모색되어야 할 것임. ▸母리츠 등을 활용한 M&A 활성화와 대형화를 통해 규모의 경제 확보와 투자자 신뢰를 제고할 필요 ▸리츠와 마찬가지로 향후 DABS 시장도 투자대상을 물류, 임대주택, 호텔, SOC, 의료시설, 항공기, 신재생에너지 나아가 해외 부동산 등으로 다양화하여 투자자 선택의 폭을 확대할 필요 ▣ (제도정비 및 리스크 관리) 제도적 측면에서 상장과 투자 활성화를 제한하는 제도 및 규제의 정비가 추가적으로 고려될 필요 ▸부동산의 유동화, 리츠에 대한 투자제한요건 및 상장요건 중 질적심사요건의 개선, 상장 관련 비용 및 리스크 최소화 등을 위한 제도 개선이 필요 2) 제도 및 규제 개선 방안 ▣ (의무배당정책의 유연화) 상장리츠의 경우, 자산매각 시 매각이익의 90% 이상 배당해야 법인세가 면제되는바, 자산 매각이익의 내부유보를 허용함으로써 리츠의 성장과 M&A를 위한 자금조성에 기여 ▣ (연기금·보험의 공모형 부동산 유동화증권 투자제약 완화) 준채권형 상품인 리츠 및 DABS에 대한 연기금과 보험사에 대한 투자제약을 완화하여 시장 활성화를 촉진할 필요 ▸확정급여형(DB) 퇴직연금으로 제한되어 있는 리츠 투자 허용을 DC형과 IRP형으로 확대하여 수요기반을 확대 * 만기가 정해져 있는 DB형 퇴직연금 상품의 경우, 정해진 만기(통상 매년 말)에 보유자산을 전액 매각 청산해야 하는 등 투자수요가 제한적 ▸퇴직연금 제도가 발달한 호주나 미국에서는 연기금이 주도적으로 부동산 간접투자상품에 투자함으로써 부동산산업과 연금상품의 동반성장에 기여 ▸한편 국내 보험사는 IFRS 21 도입으로 투자대상별로 신용위험계수만큼 일정비율을 충당금으로 적립해야 하는 문제가 리츠 및 향후 DABS에 대한 적극적인 투자를 제한할 수 있음. ▣ (배당주기의 단기화) 또한 리츠 및 DABS 모두 고령층의 월단위 정기 소득화 등을 지원하는 측면에서 배당주기의 단기화로 개인의 호응을 유도할 필요가 있음. ▣ (상장 리츠 및 부동산 DABS의 기초자산 다양화) 높은 배당률을 기초로 한 상장 리츠와 부동산 DABS를 기초자산으로 하는 펀드, 상장지수펀드(ETF), 상장지수채권(ETN) 등의 상품 개발을 통해 금융시장의 부동산 관련 상품 다변화와 투자자들의 선택권을 확대 3) 투자자 보호 및 관련 금융리스크 관리 ▣ 최근 상장리츠의 활발한 참여와 부동산 DABS에 대한 관심 확대에도 불구하고 성공적 정착을 위해서는 경쟁력 확보와 함께 투자자 보호 및 리스크 관리 시스템 구축이 핵심과제가 되어야할 것임. ▸최근 들어 대체투자수단으로서 부동산펀드와 함께 상장리츠가 큰 주목을 받으면서 신규 자산관리회사 설립이 빠르게 증가하였으며, 동 분야의 경쟁이 점차 치열 ▣ 특히 부동산 투자의 해외진출과 관련하여 해외 리츠 및 해외 부동산 DABS 활성화의 관건은 리스크 관리에 있다는 것이 일반적인 평가임. ▸해외 부동산 투자는 상품구조상 판매사, 운용사, 에이전시 등 다양한 주체가 개입하는데다 현지 부동산 거래 관행 등으로 인한 거래 상대방 리스크와 법적(Legal) 리스크가 크고 환율변동에도 취약 * 2019년 중 발생한 독일 헤리티지 DLS와 JB 호주NDIS펀드가 인허가 지연 및 사기 등의 문제로 손실을 입거나 만기가 연장되는 사례들과 같이 해외 부동산투자는 불완전판매 및 거래상대방 리스크에 노출될 가능성이 높음. ▸글로벌 부동산 대체투자 수익률이 추세적으로 하락하고 있는 점도 전반적인 모니터링 강화와 사전적 리스크 관리가 필요성을 높이고 있는 상황 ▣ 리츠 및 부동산 DABS의 투자물건 및 근거자산 현황과 위험 파악을 위한 정보시스템(DB) 구축 및 지역별·물건별 가치평가(valuation)에 기초한 위험관리방안 마련이 반드시 필요 ▸(관련 DB 시스템 구축) 리츠의 투자물건 및 DABS 근거자산의 지역별·물건별·상품별 유효 정보의 확보방안 마련 ▸(가치 및 위험 평가방법의 모색) 부동산투자에 대한 예상 투자수익률 지수 개발 등 가치평가(Valuation) 기법의 개발과 이에 기초한 정기적 리스크 파악 ▸(감독방안의 마련) 리스크에 기초한 부문검사, 현장점검 등 감독방안의 마련 ▣ 특히 부동산 DABS 사업의 소비자보호 및 위험관리에 대해서는 사업자가 관련 방안을 자체적으로 마련하여 준수하도록 하고, 이를 혁신금융서비스 지정시 적합성 여부 판정에 반영 ▸새로운 형태의 사업임을 고려하여 사업자로 하여금 서비스 제공 및 중요 재무제표 현황제표 현황을 정기적으로 공시 및 감독당국에 보고하도록 의무를 부여하고, 이의 점검을 통해 적기에 서비스 변경 및 중지 명령도 할 수 있는 시스템 구축이 필요

[특집] 韓民族의 形成과 檀君에 대한 社會史的 考察

신용하(愼鏞廈) 고조선단군학회 2000 고조선단군학 Vol.3 No.-

중국의 ≪漢語大詞典≫에 대하여

愼鏞權(신용권) 사단법인 한국언어학회 2003 한국언어학회 학술대회지 Vol.2003 No.12

코로나19 팬데믹 이후 자영업자부채 리스크 평가와 관리방안

신용상 한국금융연구원 2021 주간 금융 브리프 Vol.30 No.14

□ 코로나19 팬데믹 이후 세계 최고 수준의 국내 민간부채 증가세가 이어지는 가운데 국내 자영업자 부채가 이보다 빠르게 증가하며 규모와 속도에서 모두 역대 최고치를 갱신 중임. ― 자영업자 대출의 급증은 코로나19의 급속한 확산과 자영업 업황의 급랭으로 불가피한 측면이 있으나, 규모, 속도, 부채의 질적 측면에서의 개선을 위한 선제적 대응이 필요한 시점으로 판단 ― 지역별로는 수도권, 소득분위별로는 저소득층, 금융업권별로는 비은행권, 대출금리수준별로는 고금리 대출을 중심으로 급증함. ― 업종별로는 코로나19 팬데믹으로 업황이 크게 악화된 대면 서비스업(도소매업, 숙박ㆍ음식업, 여가서비스업 등)을 중심으로 고위험 대출이 빠른 속도로 증가함. ― 고금리ㆍ저신용 대출의 급증으로 대출의 질도 악화되고 자영업자의 채무상환 능력도 크게 저 하된 것으로 나타남. * 자영업자의 총부채/총자산(LTA) 비율과 부채/소득(LTI) 비율이 동시에 급등함에 따라 채무상환능력이 크게 저하되고 잠재적 취약ㆍ고위험차주가 크게 증가하면서 원리금 상환유예 종료 및 금리변동에 따른 리스크에 더욱 취약해진 상황으로 판단 * 기준금리 인상으로 단기대출 지표금리가 1%p 상승하면, 2021년 3월말 기준으로 자영업자의 추가적인 이 자부담이 3.6조원(은행권 변동금리대출 기준, 가계대출 +1.2조원, 개인사업자대출 +2.4조원) 증가하는 것으로 시산 □ 향후 국내 자영업자 대출의 선제적 관리를 위해서는 다음의 대응책이 필요함. ― (점진적 출구전략) 기준금리 인상과 원리금 상환유예의 종료(2021년말 예정)로 인해 특정 시점 에 상환부담 및 부실위험이 집중되지 않도록 상환시점의 분산 및 탄련적 조정, 저금리 대환대출 전환, 장기분할상환 등의 리스크 연착륙 방안 마련 * 한국은행은 원리금 상환유예 조치가 없었다면 자영업 고위험가구(DSR 40% 이상, DTA가 100 이상인 가 구) 수는 9.8만 가구, 고위험가구 부채는 40.4조원이 추가로 증가했을 것으로 분석 ― (자영업자 대출에 대한 총량관리목표 설정) 자영업자 대출 전반에 대한 총량관리목표 설정과 함께, 고금리ㆍ저신용대출 비중이 크게 높아진 저축은행 및 여신전문금융회사에 대한 하위 총 량관리목표를 별도로 설정하여 운영 ― (잠재적 취약ㆍ고위험차주에 대한 맞춤형 관리) 출구전략으로 원리금상환 불능 상황에 직면할 수 있는 잠재적 취약ㆍ고위험 자영업자들에 대한 맞춤형 대응전략 마련 ― (금융기관 리스크 관리) 자영업자 대출 취급 금융기관들은 차주들에 대한 정교한 상환능력평가 시스템을 구축하고 이를 통한 엄밀한 신용평가를 기반으로 책임대출을 실행해야 하며, 선제적 충당금 적립 등을 통한 추가적인 리스크 완충능력을 확보 ― (새로운 자영업 비즈니스모델로의 전환 지원) 자영업종의 비대면 디지털화ㆍ온라인화ㆍ플랫폼 화 및 On&Off 융합모델 전환에 대한 지원과 거대 플랫폼업자의 우월적 지위 남용 및 불공정거 래의 방지를 위한 정책적 고려 필요

혐기적 조건하에서 젖산균의 cadmium 축적

신용서,김성효,김동한,이갑상 한국산업미생물학회 1995 한국미생물·생명공학회지 Vol.23 No.3

구강섭취된 cadmium이 장내에서 체내의 각 조직으로 흡수되기전 장내 정상 균총인 젖산균에 흡착, 축적되어 변과 함께 체외로 배출될 수 있다고 가정하고, 혐기적 조건하에서 젖산균체의 cadmium 내성, 축적능력 및 균체내 분포를 in vitro 상에서 조사하였다. Cadmium이 10 ppm 첨가된 배지에서 젖산균의 생육과 산생성량은 양호하였으나, 50 ppm에서는 거의 생육하지 못하였다. Lactobacillus 속이 Streptococcus 속보다 더 높은 내성을 가진것으로 나타났으며, 그 중 Lactobacillus acidophilus가 가장 높은 cadmium 내성을 가진 것으로 나타났다. cadmium이 첨가된 배지에서 24시간 배양시킨 젖산균에 축적된 cadmium은 9.304∼12.428 ㎎/g wet cell로 6.775 ㎎의 E. coli보다 상당히 높았으며, 젖산균 중 Lactobacillus casei가 가장 높은 축적량을 나타내었다. 젖산균의 cadmium 축적율 역시 28.46∼29.25%로 14.43%의 E. coli보다 유의적으로 높았다. 젖산균체 내의 cadmium의 분포는 세포벽에 42.41%, 원형질막에 28.62%, 세포질에 28.97%로 나타났다. In this study, authors investigated the cadmium tolerance, the accumulation of cadmium and the cellular distribution of accumlated cadmium in lactic acid bacteria under the anaerobic condition. Lactic acid bacteria grew fairly well in modified EG medium containing 10 ppm of cadmium but could hardly grow at 50 ppm of cadmium. Tolerance to cadmium of genus Lactobacillus was greater than that of genus Streptococcus, and Lactobacillus acidophilus showed the highest cadmium tolerance among the bacteria tested. The capacity of cadmium accumlation (9.304∼12.428 ㎎/g wet cell) of lactic acid bacteria was higher than that (6.775 ㎎/g wet cell) of Escherichiacoli. Lactobacillus casei of them took up the largest amount of cadmium. The cadmium elimination amount (28.46∼29.25%) of lactic acid bacteria from modified EG medium containing cadmium were also higher than that (14.43%) of Escherichia coli. Accumulated cadmium in Lactobacillus acidophilus was distributed by 42.41% at cell wall, 28.97% at cytoplasm, and 28.62% at plasma membrane, respectively.