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        임대주택유동화증권을 활용한 장기공공임대주택 공급확대 가능성 검토

        김형준,조훈,류두진 한국금융학회 2019 금융연구 Vol.33 No.2

        funding at a reasonable cost and thus stabilize the supply of social rental housing. In addition, we discuss risk factors related to RBS cash flows, such as the discount rate, vacancy rate, conversion rate of chonsei to monthly rent, and deposit-to-chonsei ratio. Our scenario analyses show that the conversion rate of chonsei to rent directly affects the expected cash flow and size of RBS issuance because it determines the monthly cash flow based on changes in the regional rental market. To manage the risk associated with a social rental housing development project, we propose offering call option provisions on RBSs, executing a rollover strategy using short-term bonds, and issuing floating-rate bonds and pass-through RBSs. The results suggest that it is crucial to study related risk factors and simulate the expected cash flows as different variables change before using RBSs to fund a social rental housing development project. The results of this study provide policy implications by confirming through simulations that RBSs can be used as a means of financing to increase the supply of social rental housing. RBSs are bond-type investment products that liquidate future income from rental houses. Unlike real estate investment trusts (REITs), which assume that a house will be sold after its mandatory lease term, RBSs do not require the underlying properties to be sold. In Korea, especially in the Seoul metropolitan area, it is difficult to maintain a supply of social rental housing using REITs owing to the lack of adequate locations. RBSs can be used as an alternative financing method to expand the supply of social rental housing in these areas. However, this study has several limitations. Because the simulation is based on a virtual social rental housing development project, more diverse follow-up studies should be conducted before issuing RBSs. Indeed, to issue RBSs and manage the related risks, it is necessary to understand each risk factor and the correlations between these factors. Several simulations of the effects of each risk factor on cash flows should also be conducted. In particular, the distribution of rental income cash flows should be estimated more precisely through research on the effects of interest rate changes on major variables in the housing market, and the correlations among the sale, chonsei, and monthly rental prices in the housing market should be better understood. Rental-backed securities (RBSs) are securitized loans that use future income from a rental housing business as their underlying asset. RBSs can provide a new source of funding to expand the supply of public rental housing as the demand and need for such housing increases. This study introduces example securitization structures for rental housing and analyzes whether RBSs can provide meaningful financing by estimating the sizes of issuance. For this analysis, we use similar conditions and variables as those used for social rental housing development projects conducted by a local government agency and estimate the RBS cash flow. The results of this analysis show that by using RBSs with maturities of 30 years or above, government-sponsored enterprises (GSEs) can sufficiently finance their projects at a lower cost than that incurred using existing resources. We estimate that RBSs with maturities of up to 20, 30, and 40 years can finance 29.70%, 43.90%, and 50.87% of total project costs, respectively. These results imply that local government agencies can raise funds at a lower cost than that of direct investment by utilizing asset securitization agencies to issue RBSs. In this study, we estimate the size of RBS issuance by applying the interest rates used by the Korea Housing Finance Corporation. Our results show that if RBS credit is enhanced through a trusted agency with a long history, it is possible to secure long-term 임대주택유동화증권(Rental-Backed Securities, 이하 RBS)은 임대주택사업 실시과정에서 발생하는 장래의 임대수익을 상환재원으로 차입을 실시하고 이를 유동화한 증권이다. 장기공공임대주택의 공급확대 요구와 필요성이 높아지는 가운데, RBS는 이를 위한 새로운 재원조달 방법이 될 수 있다. 본 논문은 정책 및 실무적으로 중요한 사안인, 임대주택의 유동화 사례와 구조를 소개하고 발행 가능한 규모를 추정함으로써 RBS를 활용하였을 때 유의미한 재원조달이 가능한지 여부를 분석하였다. 실증분석결과, 최장만기 30년 이상의 RBS를 활용하면 임대주택단지 조성을 위한 사업에 지역 공기업이 직접투자를 하는 기존의 방식보다 더 낮은 금융비용으로 충분한 규모의 재원을 조달할 수 있을 것으로 예상된다. 또한, 공급계수․전월세전환율․보증금전세비율․공실률 등 RBS와 관련된 위험요인을 시나리오 분석을 통해 검토한 결과, 전월세전환율이 미치는 영향이 가장 큰 것으로 나타났다. 본 정책연구에서는 이러한 위험요인을 극복하는 방안으로 콜옵션 조항 설정, 단기채권을 활용한 롤오버(rollover), 변동금리채권 발행, 패스스루(pass-through) RBS 발행을 제시한다.

      • KCI등재

        주지역 주거환경에 대한 만족도가 1인 가구의 정주의식에 미치는 영향 분석

        김형준 SH공사 도시연구원 2021 주택도시연구 Vol.11 No.1

        This study focused on the settlement consciousness of single-person households, and attempted to understand the perception of the residential environment in the residential area as a factor that determines the settlement consciousness. In other words, through the analysis of the effect of satisfaction with the residential environment in the residential area on the settlement consciousness of single-person households and multi-person households, it is intended to be helpful in preparing a more suitable residential environment policy for single-person households in the future. As a result of the analysis, first, it was found that not only the residential environment factors but also various factors affect the settlement consciousness of single-person households. As factors of individual and household characteristics, it was sex, age, educational background, average income, and marital status that influenced the settlement consciousness of a single-person households. Second, it was found that the settlement consciousness of a single-person households is different from that of multi-person households. Compared to multi-person households, it was found that there were differences in the factors of education, average income, marital status, period of residence, occupancy type, number of park facilities, and number of cultural facilities. In other words, it was found that because the factors that determine the settlement consciousness of single-person households and multi-person households are different, the residential environment-related policies need to be applied differently based on each household's characteristics. 본 연구는 1인 가구의 정주의식에 주목하였고, 정주의식을 결정하는 요인으로서 거주지역 주거환경에 대한 인식을 파악하고자 하였다. 즉, 거주지역 주거환경에 대한 만족도가 1인 가구와 다인 가구의 정주의식에 미치는 영향 분석을 통해 향후 1인 가구에게 보다 적합한 주거환경정책 등을 마련하는데 도움이 되고자 하였다. 분석 결과는 첫째, 주거환경 요인뿐만 아니라 다양한 요인들이 1인 가구의 정주의식에 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다. 개인 및 가구 특성 요인으로 1인 가구의 정주의식에 영향을 미치는 것은 성별, 연령, 학력, 평균소득, 혼인상태 있었다. 둘째, 1인 가구의 정주의식은 다인 가구의 정주의식과 그 특성이 다르다는 것을 알 수 있었다. 1인 가구는 다인 가구와 비교 시 학력, 평균소득, 혼인상태, 거주기간, 점유형태, 공원시설 수 만족도, 문화시설 수 만족도 요인에서 차이남을 알 수 있었다. 해당 연구를 통해 1인 가구의 정주의식을 다인 가구와 비교하면서 거주지역 주거환경에 대한 만족도 및 여러 요인들이 1인 가구의 정주의식에 영향을 미친다는 것을 확인할 수 있었다. 즉, 1인 가구와 다인 가구의 정주의식을 결정하는 요인들이 서로 다르기 때문에 주거환경관련 정책은 각 가구 특성별로 차별화하여 적용될 필요가 있다는 것을 알 수 있었다. 이를 토대로 지방자치단체에서는 어떠한 요인들이 정주의식에 영향을 미치는지 파악해야 할 것이며, 특히 가구별로 정책을 차별하여 적용해야 할 것이다.

      • KCI등재
      • KCI등재

        제주전통주택에 나타나는 다가성에 관한 연구

        김형준 대한건축학회지회연합회 2012 대한건축학회연합논문집 Vol.14 No.1

        제주전통주택은 섬이라는 특수한 지리적 여건과 자연환경, 생활문화, 민간신앙 등의 영향으로 육지부와는 다른 주택형식을 가지고 있다. 주택의 형식과 내외부공간에서 나타나는 차이로 인해 그동안 제주전통주택은 유형분류나 평면구성, 구조, 형태, 의장 요소 등에 집중해서 연구가 이루어져 왔다. 이러한 연구와 그 결과들은 대부분 주택의 형식적인 측면에 주목함으로써 주택이 가진 의미와 그 관계에 대한 분석과 해석에는 한계를 가지고 있었다. 본 연구는 이러한 문제의식 하에, 현대적 개념으로 제주전통주택에 대해 의미론적 접근과 해석을 하였다. 본 연구에서는 제주전통주택의 공간구성, 형식, 기능을 묶어 '공간구조'로 규정하고, 이를 다가성이라는 현대건축의 개념을 통해 의미론적으로 분석하였다. 다가성 개념을 통해 제주전통주택이 가진 새로운 의미와 가치를 드러내고자 하였다.

      • KCI등재후보

        외식기업의 서비스 품질과 지불가격과의 영향관계

        김형준 한국외식경영학회 2003 외식경영연구 Vol.6 No.3

        '스콜라' 이용 시 소속기관이 구독 중이 아닌 경우, 오후 4시부터 익일 오전 7시까지 원문보기가 가능합니다.

        The purpose of this study was to find out the service quality composition factor and observe the effect relationship of service quality composition factor and customer payment price. Hour scope of research 2003 in standard. The customer who visits the restaurant it measured a service quality and a payment price in the object. The analysis method in order to analyze the sample executed a frequency analysis. In order to grasp the integral part of service quality it executed a reliability analysis and a factor analysis. It used regression analysis and it analyzed the effect relationship of payment price and service quality. The results were as follows. In the case of maximum accommodating price the physical environment and the essential service and influence factors. In smallest accommodating price the service quality composition is not the influence factor. With lunch accommodating price it was found that the customer layer and the customer approach have influences. Analyses result it presented a discrimination strategy with current events point. And physical environment use it presented the necessity of the strategy it will be able to appropriate a high price.

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