서울시도시기본구조세미나 - 강병기

강병기,Gang, Byeong-Gi 대한건축사협회 1977 建築士 Vol.1977 No.4

부동산 공시가격의 수평ㆍ수직적 형평성 변화 연구

강병기,서진형 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol.25 No.-

In this study, it was checked whether the government's public real estate price realization policy was implemented as announced. In addition, we analyzed how much the tax equity (horizontal and vertical) of the announced real estate price has improved due to the realization. And it was carried out to suggest a direction for desirable policy implementation. For this purpose, data on publicly announced prices and actual transaction prices of apartment houses, detached houses, and land across the country for the past five years were collected. Then, by examining previous studies, the optimal methodology for tax equity analysis was selected and three hypotheses were established. In order to prove the hypothesis, the actual transaction price reflection ratio of the official real estate prices collected was calculated. And outliers were removed according to the modified interquartile range method. And horizontal equity was analyzed through the coefficient of quantile (COD). And vertical equity was analyzed by applying the Clapp model. In the process of vertical equity analysis, quantile regression analysis was performed. Test the hypothesis according to the analysis result. In addition, in consideration of the results analyzed during the verification process, a plan for improving the realization of the announced real estate price policy was suggested. The verification result is as follows. Hypothesis 1 (the rate of reflection of real transaction prices in real estate prices for the past 3 years has risen every year) was partially adopted. Hypothesis 2 (horizontal equity of public real estate prices improved every year due to an increase in the reflection rate of actual transaction prices) was also partially adopted. In addition, the third hypothesis (the vertical equity of the announced real estate price would have improved every year due to the increase in the reflection rate of the actual transaction price) was also partially adopted. Using the results of other studies, various measures to improve the realization of published real estate prices are suggested as follows. The first is that it is desirable to calculate the realization rate for detached houses based on the individual house price and the realization rate for land based on the official individual land price. Second, since the difference between the announced balance index (COD) and the calculated COD is large, the calculation criteria should be reexamined. Third, a re-examination is necessary because the realization rate of the townhouse villa and the official land price is decreasing. Fourth, since there is a problem in the realization rate or horizontal equity of detached houses and land, the government should intervene more actively in the calculation of the published price of Si/Gun/Gu. In addition, it is necessary to disclose the actual transaction price data including the published price. 본 연구에서는 정부의 부동산공시가격 현실화 정책이 발표한 것과 같이 추진되었는지 여부와 현실화로 인하여 부동산공시가격의 조세 형평성(수평적, 수직적)이 얼마나 개선되었는지에 대하여 분석하고, 바람직한 정책 추진을 위한 방향을 제시하기 위하여 수행되었다. 이를 위해 과거 5년간의 전국의 공동주택과 단독주택, 토지의 공시가격과 실거래가격 자료를 수집하였으며, 선행연구를 조사하여 조세 형평성 분석을 위한 최적의 방법론을 선정하고 3가지 가설을 설정하였다. 가설 입증을 위하여 수집된 부동산공시가격의 실거래가반영률을 계산하고, 수정된 사분위수범위 방법에 따라 이상치를 제거하였으며, 분위계수(COD)를 통해 수평적 형평성을 분석하고, Clapp모형을 적용하여 수직적 형평성을 분석하였으며, 수직적 형평성 분석 과정에서는 분위회귀분석을 하였다. 분석 결과에 따라 가설을 검증하고, 검증 과정에서 분석된 결과를 감안하여 부동산공시가격 현실화 정책의 개선 방안을 제시하였다. 검증 결과 최근 3년간 부동산공시가격 실거래가반영률은 매년 상승하였을 것이라는 제1가설은 연립빌라와 토지의 공시가격에서는 채택되었으나, 아파트와 단독주택 공시가격에서는 채택되지 않았다(부분 채택). 실거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수평적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제2가설의 경우 연립주택과 토지 공시가격은 채택되고 아파트와 단독주택은 기각되었으며, 실거래가격이 30억원 이상인 가격대에서는 기각되었다(부분 채택). 또한, 거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수직적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제3가설은 실거래가격을 기준으로 구분한 대부분의 분위에서 수직적 형평성 문제가 소폭 완화되기는 했으나, 0.05분위와 0.95분위에서는 매년 역진적 형평성 문제가 심화되고 있는 것으로 나타나 부분 채택되었다. 기타 연구 결과를 활용하여 다양한 부동산공시가격 현실화 정책 개선방안을 제시하였다. 그 첫 번째는 단독주택에 대한 현실화율은 개별주택가격을, 토지에 대한 현실화율은 개별공시지가를 기준으로 산정하는 것이 바람직하다는 것이며, 두 번째는 발표한 균형성 지수(COD)와 계산된 COD의 차이가 크므로 산정 기준을 재점검해봐야 한다는 것이다. 셋째는 정부의 발표와는 반대로 연립빌라와 토지 공시지가의 현실화율이 감소하고 있으므로 재점검이 필요하고, 넷째는 시․군․구청장이 공시하는 단독주택과 토지의 현실화율이나 수평적 형평성에 문제가 있으므로 정부에서는 시․군․구의 공시가격 산정에 대해 보다 적극적으로 개입해야 하며, 다섯째는 공시지가 산정 과정에서 수직적 형평성도 감안해야 한다는 것이다. 마지막으로는 실거래가격 공개에는 공시가격을 병기하는 등이 방법을 통해 공시가격의 활용도를 높이는 방안도 함께 제안하였다.

지적통계 프레임워크 기반의 신규 지적통계 지표 개발 및 시뮬레이션을 통한 검증에 관한 연구

강병기,김재명 한국지적학회 2019 한국지적학회지 Vol.35 No.1

The purpose of this study is to develop new index of cadastral statistics with the use of a variety of spatial information included in Korea Real Estate Administration Intelligence System. Previous studies and relevant laws were reviewed to define cadastral statistics and come up with the framework of cadastral statistics development. In addition, this study established the development direction and criteria of cadastral statistics index fitting the framework. And then, according to the framework, the index development direction, and the criteria, a variety of spatial information managed by Korea Real Estate Administration Intelligence System was applied to compile  304 types of cadastral statistics index for new development. To review the validation of 304 types of cadastral statistics index, this researcher made sample statistics in simulation. For statistics of the sample statistics, its faithfulness and usefulness were reviewed. Based on the review result, fitness of the 304 types of cadastral statistics index was analyzed. As result, As the statistics which can be developed as new cadastral statistics index, there were six types of stock statistics and two types of flow statistics. Regarding the drawn eight types of statistics index, their development usefulness and development validity were analyzed in consideration of relevant works, opinions of relevant experts, and framework. As a result, it is necessary to develop the below Statistics of land use, Statistics of publicly notified individual land price, Statistics of land move, Statistics of cadastral register opening types of new cadastral statistics index. Therefore, this study proposed a methodology of developing these types of statistics index. 본 연구는 부동산종합공부시스템에 포함된 다양한 공간정보를 활용하여 새로운 지적통계 지표를 개발하기 위하여 수행된 것으로, 선행연구와 관련 법령 등을 검토하여 지적통계를 정의하고, 지적통계 개발을 위한 프레임워크를 작성하였으며, 프레임워크에 적합한 지적통계 지표 개발 방향과 기준을 설정하였다. 다음 단계에서는 작성된 프레임워크와 지표 개발 방향, 기준 등에 따라 부동산종합공부시스템을 통해 관리되는 다양한 공간정보를 활용하여 신규 개발이 가능한 지적 통계 지표 304종을 작성하였다. 작성된 304종의 지적통계 지표의 타당성을 점검하기 위해 우선 시뮬레이션을 통해 표본 통계를 작성하였으며, 작성된 표본 통계에 대해 통계로서의 충실성과 유용성을 점검하였다. 충실성 및 유용성 점검 결과를 근거로 304종의 지적통계 지표에 대한 통계로서의 적합성을 판단한 결과 신규 지적통계지표로 개발이 적합한 통계는 현황(stock)통계 6종과 변동(flow)통계 2종인 것으로 나타났다. 도출된 8종 통계 지표에 대하여 선행연구와 관련 전문가의 의견, 프레임워크 등을 감안하여 개발용이성과 개발 타당성을 분석한 결과 다음과 같은 토지이용현황통계, 개별공시지가수준통계, 토지이동통계, 지적공부등본열람통계의 신규 지적통계 지표를 개발하는 것이 필요한 것으로 판단되었으므로, 이들 통계 지표를 개발하는 구체적인 방법론을 제안하였다.

특집 - 역사적 문화환경의 보존과 재생 : 도시속의 역사문화 환경 ( Historical Cultural Environment in Urban )

강병기 대한건축학회 1996 建築 Vol.40 No.7

최근에 우리 국민은 우연찮게 도시 속에 자리하는 역사와 문화적 자산에 관하여 새삼 생각하는 기회를 갖게 되었었다. 그 첫째는 구 조선총독부건물의 철거를 둘러싼 찬반 논의였고, 두 번째는 경부고속전철노선의 경주 시가지 통과안에 대한 찬반 논의였다. 구 조선총독부건물의 경우는 서울이라는 도시 속에 어찌 보면 오랫동안 존재해 왔고 좋건 나쁘건 역사적 의미를 가져왔던 구조물을 철거하여 서울이라는 도시에서는 물론 이 지상에서 말소해없애고자 하는 결정이었다.

서울시 BUS 노선 체계의 타당성에 관한 연구 (Traffic Line에 의한 통행수요와 사통공급의 비교) - Traffic Line에 의한 통행수요와 교통공급의 비교 ( Study on Adequacy of Seoul Metropolitan Bus Transportation System )

강병기 대한건축학회 1972 建築 Vol.16 No.2

본래 도시교통체계의 계획의도는 어디까지나 도시내각처에서 발생하는 교통수요에 적응 할 수 있는 교통공급의 체계와 용량을 마련 하는데 있다고 해도 과언이 아니다. 이러한 관점에서 본연구에서는 현존하는 교통망체계가 현존하는 통행희망과 수요에 적응하고 있나 없나의 판단을 macro 하게나마 얻을 수 있는 방법적 approach를 제시 할려고 한다. 여기서 취급하느 원자료는 1970년 10월 서울시의 위탁으로 KIST 가 실시한 서울시 교통조사에서 밝혀진 결과를 이용하고 있다.

지역별 지목 구성비율이 지가수준에 미치는 영향

강병기,김선주 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.17 No.-

본 연구는 토지시장에서 지목이 시장 지역의 지가수준에 미치는 영향을 분석하기 위한 것이다. 연구를 위해 공개된 대량의 지목, 공시지가, 건축물대장 정보, 통계 정보를 분석하 여 활용하였다. 연구는 선행연구를 검토하여 연구 모형과 가설을 설정하고, 설정된 가설 을 입증하는 방법으로 연구를 진행하였다. 연구 결과 시군구 지역에서는 14개 지목의 구성비에 따라 지가수준이 결정되는 것으로 나타났다. 또한 모형에 지역요인 변수를 추가할 경우 모형의 설명력이 크게 높아진다. 기 타 건축물이용밀도나 지역의 유형(대도시, 중소도시 등)의 영향력은 작은 것으로 나타났다. 연구 결과는 향후 부동산 가격평가나 타당성평가 과정에서 객관적인 지가수준 판정에 기여할 수 있을 것이며, 이를 통해 국민은 보다 효율적인 부동산활동이 가능해질 것이다. This study is to analyze the effect of land prices on land price level in the market area. A large amount of landmarks, public land prices, building register information were analyzed. As a result, land price level was determined according to the composition ratio of 14 branches in urban area. In addition, when the regional factor is added to the model, the explanatory power of the model increases significantly. Other buildings have a smaller impact on the density of use and type of area (large cities, small cities, etc.). The results of the study will contribute to the objective price level determination in the course of the real estate price evaluation and feasibility evaluation, which will enable more efficient real estate activity.

[특집 : 제주도(濟州島)의 보존(保存)과 개발(開發)] 도시(都市)에 있어서의 개발(開發)과 보전(保全)의 상보성(相補性)

강병기 제주학회 1985 濟州島硏究 Vol.2 No.-

국민임대주택 거주자의 주거만족도를 결정하는 사회적 주거복지요인에 관한 연구 - 하남시 지역 국민임대주택 거주자를 중심으로 -

강병기,박재구 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.27 No.-

본 연구는 주거취약층인 국민임대주택 거주자들의 주거만족도에 사회복지서비스 환경 이 영향을 미치고 있는지 여부를 검증하여, 공공임대주택 공급계획과 주거복지 서비스의 효율성을 도모하고, 주거취약계층의 주거권 보장에 기여하기 위하여 시행되었다. 연구를 위해 우선 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형을 작성하고 3가지 가설을 설정하였으며, 하남시 소재 국민임대주택단지 거주자를 대상으로 설문조사를 실시하여 다중회귀모형을 작성하였다. 이 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 검증 결과에 따른 시사점을 정리하 였다. 검증 결과 복지시설요인은 국민임대주택 거주자의 주거만족도에 정의 영향을 미칠 것 이라는 제1가설과, 복지시설요인은 국민임대주택 거주자의 추천의도에 정의 영향을 미칠 것이라는 제2가설은 채택되었다. 다만, 국민임대주택 거주자의 주거만족도 결정요인과 추천의도 결정요인은 유사할 것이라는 제3가설은 부분 채택되었다. 가설 검증 결과를 감안하여 3가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 공공임대주택의 건설에 서 사회복지서비스와의 연계성을 더욱 강화하는 것이 바람직할 것이다. 둘째, 주거만족도 와 관련된 연구에서는 정부 주도의 주거만족도 조사로 인한 과잉 응답 가능성을 감안하여 추천의도 등 대체 변수를 채용하는 것이 바람직할 것이다. 셋째, 공적 자료를 분석할 때에 는 주거만족도에 대한 과잉 응답 가능성을 감안하여 분석하는 것이 필요할 것이다. 본 연구는 복지시설요인이 국민임대주택 거주자의 주거만족도에 상당한 영향을 미치 고 있음을 밝힌 점에서 연구의 기여도가 인정된다고 볼 수 있다. 또한 공적 자료에 과잉 주거만족도가 포함될 가능성도 밝힌 점에서도 기여도가 인정될 수 있을 것이다. This study was conducted to determine whether the social welfare service environment has an impact on the housing satisfaction of residents of national rental housing, in order to promote the efficiency of the government's public rental housing supply plan and housing welfare service plan, and to contribute to the guarantee of housing rights for vulnerable populations. To conduct the study, a research model was developed based on a review and analysis of previous studies, and three hypotheses were established. A survey was conducted on residents of government-subsidized rental housing in Hanam City to develop a multiple regression model for hypothesis testing. The hypotheses were then verified based on the developed model, and implications based on the verification results were summarized. The results showed that the welfare facility factor was adopted as the first hypothesis, which stated that it would have a significant impact on the housing satisfaction of residents of government-subsidized rental housing. The second hypothesis, which stated that the welfare facility factor would affect the intention to recommend government-subsidized rental housing, was also adopted. However, the third hypothesis, which stated that the determinants of housing satisfaction and intention to recommend government-subsidized rental housing would be similar, was partially adopted. Based on the results of hypothesis testing, three implications were summarized. First, as social welfare services become more deeply involved in the daily lives of low-income residents, it is desirable to further enhance the linkage between public rental housing construction and social welfare services. Second, in housing satisfaction-related studies, it is desirable to consider the possibility of excessive response due to continued government-led housing satisfaction surveys and to consider the use of alternative variables such as willingness to recommend. Third, when analyzing public data such as the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's housing survey data or the Seoul city public rental housing resident panel survey data, it is necessary to consider the possibility of excessive housing satisfaction responses and to conduct analysis accordingly. This study's contribution can be acknowledged in revealing that the welfare facility factor, which was overlooked in previous research, significantly affects the housing satisfaction of residents of government-subsidized rental housing. Additionally, the contribution can be acknowledged in revealing the possibility of over-response in housing satisfaction in public data that many previous studies are using.

'공룡' 서울 이대로는 안된다

康炳基,金安濟,金英廈 세계평화교수협의회 1989 廣場 Vol.189 No.-

공동주택 공시가격 현실화율 결정요인 분석 - 아파트 공시가격을 중심으로 -

강병기,서진형 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-

본 연구는 헤도닉모형을 활용하여 현재 문제가 되고 있는 공동주택 공시가격 중 아파 트 공시가격의 현실화율 결정요인을 분석하여 정부의 공동주택 공시가격의 현실화 계획 의 원활한 이행을 돕기 위해 시작된 것이다. 연구는 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형 을 작성하여 3가지 가설을 설정하고, 가설에 대한 입증을 위해 국토교통부에서 공시한 2019년도 전국 실거래가격 정보와 공동주택 공시가격 정보, 관련 통계 등을 활용하여 헤 도닉모형을 작성하였다. 작성된 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 마지막에 검증 결과 에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 실거래 아파트 거래요인에 따라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제1가설은 채택되었으며, 실거래 아파트 개별요인에 따라 아파트 공시지가 현실 화율은 차이가 있을 것이라는 제2가설도 채택되었다. 다만, 실거래 아파트 지역요인에 따 라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제3가설은 부분 채택되었다. 또한, 채택된 가설과 가설 검증과정에서의 분석 내용을 근거로 APT공시가현실화율에 영향을 미치는 외부요인 중 다음과 같은 14개 변수를 아파트 공시지가 현실화율에 대한 결정요인로 제시하였다. 거래요인은 거래단가, 저가더미, 계약시점이다. 개별요인은 건물 요인으로 전용면적, 층수, 저층더미, 1층더미, 고층더미, 신축건물더미, 30년초과더미이며, 단지요인은 단지최고층, 저층단지더미, 소규모단지더미이다. 그리고 지역요인은 가격변동율이다. This study was initiated to help the smooth implementation of the government's plan for realization of the public housing announced price. To this end, the hedonic model is used to analyze the factors that determine the actualization rate of the publicly disclosed apartment announced prices among the publicly listed multi-unit house prices. The research researches and analyzes previous studies to create a research model to establish three hypotheses. In order to prove the hypothesis, a hedonic model was created using information on actual transaction prices, public housing prices, and related statistics published in 2019 by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The hypothesis was verified based on the created model, and the implications according to the verification results were finally summarized. As a result of the verification, the first hypothesis was adopted that there would be a difference in the realization rate of the publicly announced apartment land according to the transaction factors of the actual apartment transaction. And the second hypothesis was also adopted that there would be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the individual factors of the actual apartment transaction. However, the third hypothesis that there will be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the area factor of the actual apartment transaction was partially adopted. In addition, based on the hypothesis adopted and the analysis content in the hypothesis verification process, the following 14 variables among the external factors affecting the APT public price realization rate were presented as determinants of the realization rate, and the derived implications were separately summarized. And the implications derived from the analysis process were also summarized separately. Transaction factors: transaction unit price, low price dummy, contract date Individual factors: (building factor) Area of exclusive use, number of floors, low-rise dummy, first-story dummy, high-rise dummy, dummy of new buildings, dummy over 30 years old, (complex factor) top floor of complex, low-rise complex dummy, small-sized complex dummy. Regional factor: price change rate.