공모형 부동산 펀드 활성화를 위한 제도개선에 관한 연구

최진하 ( Jin Ha Choi ),전재범 ( Jae Bum Jun ) 한국감정평가학회 2016 감정평가학논집 Vol.15 No.1

우리나라에서 부동산 펀드는 부동산투자회사법상의 REITs(Real Estate Investment Trusts)와 함께 부동산간접투자의 중요한 수단으로서 활용되어 왔다. 하지만 소액의 일반투자자들이 참여할 수 있는 공모형 부동산펀드는 사모형에 비해 그 성장이 매우 더딘 실정이며, 국내 펀드를 규율하고 있는 자본시장법이 2015년 7월24일을 기점으로 개정되었음에도 불구하고, 대부분의 내용이 사모펀드에 대한 규제완화에 치중하고 있어 공모형부동산 펀드의 활성화에 대한 논의는 여전히 남아있는 상태이다. 더군다나, 지금까지 부동산 펀드의 활성화와 관련된 기존의 연구들도 사모형 부동산 펀드나 부동산 펀드의 성과측정 및 보수체계 등을 그 대상으로 하거나 개략적인 발전방향을 제안하는 정도에 머물러 공모형 부동산 펀드의 활성화를 위한 제도적 개선방향을 제시하기에는 한계가 있었다. 이러한 의미에서 본 연구에서는 기존의 관련 문헌, 연구논문, 보고서, 그리고 현황자료 등을 토대로 종합적인 문헌조사를 실시하여, 공모형 부동산 펀드가 활성화되지 못했던 원인들을 고찰한 후, 이를 바탕으로 공모형 부동산 펀드의 활성화를 위한 제도적 개선방안들을 도출하고자 하였으며 이로부터 금융당국의 심사절차개선, 자산운용사에 대한 자본조달 등 지원, 펀드의 영속성 강화를 위한 유상증자 제도의 신설, 펀드설정 시대상물건에 대한 투자기간 및 차입제한의 완화, 일반투자자의 펀드비용 부담의 해소를 위한 판매보수의 인하, 공모형 부동산 펀드의 신뢰성 제고 및 대형화 방안의 필요성을 제도적 개선방안으로 제시하였다. Since its introduction, real estate fund has been used as indirect real estate investment vehicle with REITs(Real Estate Investment Trusts). However, public offering real estate fund aimed to attract small individual investors has grown way slower than private placement real estate fund. Furthermore, even if Capital Markets Act governing all kinds of funds within Korea went through amendment July 24 2015, since the most of the amendments announced were focused on deregulation of private placement real estate fund, growth of public offering real estate fund is still questionable. In addition, as most of existing research related to real estate fund, so far, tend to be focused on issues of fund``s performance measures and reward system or private placement real estate fund, research solely concentrated on legal and institutional improvement to activate investment on public offering real estate fund have been rare. In light of this notion, this study aims to seek legal and institutional improvement measures to activate investment on public offering real estate fund by comprehensively analyzing factors to undermine use of public offering real estate fund based on relevant literature, research papers, and reports. And, finally, legal and institutional measurers gained from this research to stimulate investment on public offering real estate fund are as follows : (1) improvement of review system to public offering real estate fund, (2) assistance to financing and taxation support for asset management company, (3) improvement of permanency through introducing fund paying monthly, (4) deregulation of time limitation to invest upon establishing public offering real estate fund and of borrowing limitation, (5) reduction of sales remuneration, (6) preparation of regulation to induce large-scale fund by joining various financial investors.

조기청산권을 지닌 리츠의 가치평가에 관한 연구

최진하(Choi, Jin Ha),전재범(Jun, Jae Bum) 한국지역개발학회 2019 韓國地域開發學會誌 Vol.31 No.2

REITs(Real Estate Investment Trusts) have been witnessing a steady growth for the past 17 years since they were introduced in Korea in 2001. However, in reality, the individual investor has limited opportunities to invest in REITs for various reasons, including excessively stringent regulations and lack of investment-related information due to non-uniform accounting standards. The fact that the capital can be withdrawn only at maturity also discourages investments, increasing concerns over potential capital recovery. Moreover, the growth rate of the REIT industry in Korea has been relatively lower than in other countries. This is because most AMCs(Asset Management Companies) that act as the actual operators of REITs are small in their size, given that one company has only one underlying asset. To resolve these issues, this study seeks to structure financial model by modifying theories relevant to financial economics and option pricing. This, in turn, allows early settlement valuation to alleviate the risk of capital recovery. This model facilitates AMCs to allow individual investors to decide capital recovery time and provide them with the value-related information.

실물옵션법을 이용한 상장 기업구조조정 리츠의 만기결정에 관한 연구

최진하 ( Choi Jin Ha ),이재수 ( Lee Jae Su ),전재범 ( Jun Jae Bum ) 한국감정평가학회 2017 감정평가학논집 Vol.16 No.1

리츠 투자에 있어 적절한 만기의 설정은 투자의 위험헷지, 자본조달, 그리고 안정적인 사업운용을 위해 중요하게 다루어질 필요가 있다. 하지만, 실제로 투자설명서에는 만기설정의 근거가 제시되지 않은 채 일방적으로 정해지는 경향이 있고 관련된 연구 또한 매우 부족한 실정이다. 그러한 의미에서 본 연구는 관련 금융경제 및 옵션가격결정 이론에 기반한 실물옵션이론을 토대로 리츠의 최적만기 결정을 위한 이론적 틀을 제시하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여, 리츠의 기초자산 가치변화와 매각지연에 의한 회복비용을 Black-Scholes의 금융모형에 기반하여 분석모형을 구성하였으며, 리츠의 시간에 따른 기초자산의 가치에서 손실의 회복을 위한 비용을 차감한 가치가 극대화 되는 시기를 리츠의 최적만기로 정의하였다. 분석결과는 다음과 같다. 먼저, 리츠 사례들의 최적만기는 1.0년에서 2.5년으로 나타났다. 둘째, 리츠 사례들의 기초자산 가치, 초기지분투자액의 기회비용 및 재투자수익률이 증가할수록, 초기지분투자액이 감소할수록 최적만기는 앞당겨졌다. 셋째, 무위험이자율과 변동성이 증가할수록 최적만기는 늦춰졌다. 마지막으로 모든 리츠의 사례들에서 재투자수익률이 높아질수록 최적만기가 앞당겨지는 속도가 빨라졌다. When it comes to REITs investment, time to maturity of REITs needs to be elaborately determined in light of facilitating risk hedge, attracting investors, and stable business operation. However, this maturity tends to be routinely determined and to be shown in REITs prospectus without any explanation or evidence. Furthermore, relevant literatures are very rare. Therefore, this research seeks to show the process of determining optimal time to maturity of REITs by theoretically structuring financial model based upon related financial-economic and option pricing theories. To do so, changing value of REITs` underlying asset and recovery cost by delayed sale are financially formulated based on Black-Scholes model to find optimal time to maturity of REITs defined as the time value of REITs underlying asset deducted by cost paid for recovering loss is maximized. Finally, findings drawn from this research are as follows 1) The optimal time to maturity of REITs ranges from 1.0 to 2.5 years in all REITs cases. 2) As “REITs` underlying asset value, opportunity cost of initial equity`s amount and rate of return on re-investment” increases and amount of initial equity decreases, optimal time to maturity of REITs gets earlier. 3) As risk-free rate and volatility increases, REITs` maturity gets later. 4) Finally, amongst all REITs` cases, higher return on re-investment has pace that REITs` maturity get earlier faster.

금강 본류 중,하류지역의 물환경 변화 분석

최무진 ( Moo Jin Choi ),박상현 ( Sang Hyun Park ),정우혁 ( Woo Hyeuk Jung ),최진하 ( Jin Ha Choi ),이상진 ( Sang Jin Yi ),김영일 ( Young Il Kim ) 한국물환경학회(구 한국수질보전학회) 2015 한국물환경학회·대한상하수도학회 공동 춘계학술발표회 Vol.2015 No.-

금강정비사업 이후 어류 서식현황 및 서식환경 변화

최무진 ( Moo Jin Choi ),정우혁 ( Woo Hyeuk Jung ),김영일 ( Young Il Kim ),이상진 ( Sang Jin Yi ),최진하 ( Jin Ha Choi ) 한국물환경학회(구 한국수질보전학회) 2015 한국물환경학회·대한상하수도학회 공동 춘계학술발표회 Vol.2015 No.-

지능형 현가장치가 적용된 농용트랙터의 진동저감율 분석

박진선 ( Jin-sun Park ),김정길 ( Jeong-gil Kim ),최규정 ( Kyu-jeong Choi ),김태영 ( Tae-young Kim ),최진하 ( Jin-ha Choi ),김영주 ( Young-joo Kim ) 한국농업기계학회 2019 한국농업기계학회 학술발표논문집 Vol.24 No.2

농용트랙터는 농업 기반 조성부터 벼·축산 등 종목에 관계없이 다목적으로 사용되는 보편적인 장비로 그 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 그에 따른 트랙터의 안전 또는 편의장치의 적용에 대한 요구가 높아지고 있다. 그 중 대부분의 농용트랙터에 장착되지 않은 현가장치의 적용에 대한 요구가 끊임없이 지속되고 있으며 그에 따른 현가장치에 대한 연구도 활발히 진행되고 있다. 특히 100마력 이상의 대형 트랙터의 경우 작업 및 주행 중의 안전성과 승차감의 향상을 위해 현가장치의 필요성이 더욱 부각되고 있다. 뿐만 아니라 농용트랙터는 작업의 특성 상 논과 밭 등의 균일하지 않은 노면에서 주로 사용되기 때문에 외부 충격 및 진동이 작업자에 직접적으로 전달되어 장시간 작업 시 작업자의 건강까지 우려되는 실정이다. 본 연구에서는 농용트랙터의 진동의 저감 방안의 일환으로 지능형 현가시스템이 적용된 75kW급 트랙터의 전방차축에 대한 진동시험을 진행하였으며, 현가시스템의 작동유무에 따른 시험결과를 비교하여 진동 저감율을 산출하였다. 다양한 실제 사용조건에서의 진동 데이터를 취득하기 위해 요철의 형태 및 높이의 변화를 재현할 수 있는 인공악로, 원형로, 요철로로 이루어진 인공험로에서 주행을 하여 진동데이터를 취득하였다. 또한 각각의 험로에서 트랙터의 주행속도를 다변화하여 시험을 진행하였으며, 현가장치의 작동여부에 따른 진동의 저감을 비교하기 위해 모든 험로에서 반복시험을 진행하였다. 진동데이터를 취득하기 위해 트랙터의 좌우차축 및 프레임, 카운터웨이트, 보닛, 시트의 상하단 등의 위치에 총 9개의 가속도센서를 부착하였으며, LMS SCADAS data acquisition system을 사용하여 200Hz 이상의 샘플링 속도로 데이터를 취득하였다. 연구결과로 현가시스템의 작동유무에 따른 진동의 저감을 확인할 수 있었으며, 인체에 민감한 저주파 대역에서 작업자에 전달되는 진동이 저감됨을 확인할 수 있었다.

농용트랙터 현가장치의 승차감 영향성 기초연구

조봉진 ( Bong-jin Cho ),김학진 ( Hak-jin Kim ),이창주 ( Chang-joo Lee ),최진하 ( Jin-ha Choi ),김영주 ( Young-joo Kim ) 한국농업기계학회 2016 한국농업기계학회 학술발표논문집 Vol.21 No.2

농용트랙터의 현가장치는 운전 편의성과 주행성 확보에 필요한 기술이며 해외 선진국의 대형 트랙터에는 이미 개발적용 되어 판매되고 있다. 본 연구에서는 국내 농용 트랙터에 적용되는 차축, 캐빈, 좌석의 현가장치 개발을 위한 기초 선행 연구의 일환으로 현가장치가 없는 트랙터와 장착된 트랙터가 요철로 주행 시 충격과 진동 특성이 어떠한 차이가 있는지를 실험적으로 구명하고자 하였다. 시험 트랙터는 현가장치가 적용되지 않은 93마력의 트랙터(대동, PX 950)와 현가장치가 존재하는 155마력의 트랙터(존디어, R6155)이다. ISO 5008 시험 규정에 근거하여 나무 요철로를 3, 5, 7 km/h로 3반복 주행하였고, 가속도는 차축과 좌석의 3축 방향을 측정하였다. 측정된 가속도를 ISO 2631-1의 기준을 적용하여 분석하였으며, 푸리에 고속변환(FFT)을 통해 차축과 좌석에 들어오는 주파수별 가속도 개형을 서로 비교해보았다. 현가장치가 적용되지 않은 트랙터 좌석의 평균 RMS 값은 속도 3, 5, 7 km/h 조건에서 각각 0.089, 0.353, 0.435 m/s2으로 나타났다. 이는 3 km/h에서는 불편함을 느낄 수 없는 수준이지만, 5와 7km/h에서는 약간 불편함을 느끼는 수준이었다. 반면에, 현가장치가 적용된 트랙터의 좌석 가속도는 0.081, 0.209, 0.242 m/s2로 나타나 모두 불편함을 느끼지 않는 수준으로 승차감에 유리한 결과를 나타내었다. 또한, 95% 신뢰 수준으로 분산분석(ANOVA)을 통해 두 트랙터 사이의 가속도를 비교했을 때, 속도 5, 7 km/h에서는 현가장치가 유의한 효과를 나타내었지만 3 km/h에서는 차이를 나타내지 않아 상대적으로 저속에서는 현가장치 영향성이 없고 고속에서 큰 영향성을 나타내었다. FFT를 통한 주파수별 분석의 결과, 현가장치가 적용되지 않은 트랙터의 가속도 그래프는 차축에 들어오는 주파수별 가속도 개형이 그대로 전달되는 것으로 나타났다. 반면에 현가장치가 적용된 경우에는 차축에서 들어오는 최대 가속도의 주파수 값을 차단하여 그 보다 더 낮은 주파수 영역대로 최대 가속도를 이동시키는 것으로 나타났다. 결론적으로, 현가장치는 저속 주행에서는 큰 효과가 없지만 5 km/h 이상의 고속 주행시에 효과가 있으며 그 효과는 5, 7 km/h에서 각각 40.6%, 40.0% 감소시켰다. 또한, 주파수 분석 결과를 통해 현가장치는 사람이 민감하게 느끼는 주파수 영역대를 차단하는 효과가 있음을 알 수 있었다.

유압 시뮬레이션을 이용한 트랙터 전방차축 현가장치 유압회로 설계

조봉진 ( Bong-jin Cho ),김학진 ( Hak-jin Kim ),이정환 ( Chang-joo Lee ),최진하 ( Jin-ha Choi ),김영주 ( Young-joo Kim ) 한국농업기계학회 2017 한국농업기계학회 학술발표논문집 Vol.22 No.1

농용트랙터의 전방차축 현가장치는 노면으로부터 발생하는 진동의 영향을 줄일 수 있기 때문에 트랙터의 대형화, 고속화의 추세에 맞춰서 승차감과 조향감을 향상시키는 데 중요한 역할을 한다. 전방차축의 현가장치는 트랙터의 차체 무게에 의한 부하가 크고, 또한 유압 펌프를 비롯한 유압시스템이 존재하기 때문에 유압식 회로로 구성하는 것이 바람직하다. 하지만, 현가장치의 유압회로를 개발하는데 있어서 실제 시스템을 구성하여 실제 실험을 통한 개발에는 비용과 시간이 많이 필요하다. 본 연구에서는 유압식 전방차축 현가장치에 필요한 유압회로부 개발을 위하여 시뮬레이션 기법과 요인시험 장치를 이용 적정 유압회로를 설계하고자 하였다. 이를 위하여 어큐뮬레이터, 가변 오리피스, 릴리프밸브, 체크밸브 등으로 구성된 유압 현가요인 시험 장치를 설계 제작하였으며, 현가 부품인 실린더 행정, 속도, 전달되는 힘을 측정하고, 유압 해석 프로그램인 SimulationX를 이용 구성된 유압회로 부품에 측정값을 입력하여 실제 조건과 유사한 동특성을 나타내는 전방차축 현가요인 시뮬레이션 모델을 개발하였다. 개발된 시뮬레이션 모델을 이용하여 실제 시험조건과 같은 가진 조건을 부여하여 개발 현가장치의 특성 값 변동에 따른 현가 성능을 구명하였다. 이를 위해 시뮬레이션 상에서 120 마력 트랙터 무게의 50% 수준에 해당하는 2,000 kg의 부하가 존재하는 상태에서 현가장치의 유/무에 따른, 감쇠 계수의 변화에 따른 스프링상 질량의 RMS 가속도를 비교하였다. 입력 가진으로는 1 Hz, 4 Hz, 8 Hz의 진동수에 각각 10 mm, 6.4 mm, 3.2 mm의 진폭을 인가하였다. 시뮬레이션 결과, 1 Hz에서는 현가장치가 있는 경우 최대 55.9% 개선되었고, 4 Hz에서는 최대 3.9 % 개선되었고, 8 Hz에서는 최대 61.4%까지 개선되었다. 이는 4 Hz의 경우에는 2,000 kg의 부하에 해당하는 고유 진동수 대역에 해당하기 때문에 그 감쇠 효과가 없는 것으로 나타났다. 하지만, 다른 주파수 대역에서는 현가장치가 효과적으로 작동하는 것을 나타내었다. 설계한 전방차축 현가 유압회로부를 시뮬레이션을 통하여 분석한 결과, RMS 가속도의 개선이 명확하게 이루어지는 것을 확인하였으며 입력 주파수 변화에 따라 감쇠특성도 나타나는 것을 확인하였다. 추후 연구에는 설계한 유압회로부와 관련 부품을 설계 제작하여 실제 트랙터에 장착 그 성능을 검증할 예정이며, 노면조건에 따라 감쇠성능을 유지하기 위한 반능동형 또는 적응형 현가장치 제어 기술을 적용하여 개선된 현가성능을 확보하기 위한 연구를 수행할 예정이다.

광학적 측정 기반의 환경 모니터링용 단백질 칩 기술

오병근 ( Byung Keun Oh ),최진하 ( Jin Ha Choi ) 한국공업화학회 2011 공업화학전망 Vol.14 No.1

최근 생명과학, 신물질 개발 등 과학기술의 급격한 발전에 따라 바이러스 및 미생물과 같은 인체에 치명적인 영향을 줄 수 있는 환경유해물질의 유출 및 그에 따른 피해가 속출하고 있다. 이로 인해 환경유해물질의 지속적인 모니터링이 가능한 환경모니터링용 바이오 플랫폼 기술의 개발이 중요시되고 있으며, 이는 최근 연구가 활발한 분야 중 하나인 나노바이오기술과 밀접한 연관이 있다. 본 논문에서는 나노바이오기술을 활용한 초소형 나노 플랫폼의 구성기술과 환경유해물질 감지 단백질칩 기술에 대해 논하고자 한다. 비표지 감지 센서의 대표적인 연구분야인 표면 플라즈몬 공명 기술을 비롯한 광학적 측정 시스템에 대한 연구동항을 중심으로 기술하였다.

Desulfovibrio Desulfuricans과 제올라이트를 이용한 해양 내의 Zn, As 제거용 미생물 담체 개발

김인화(In Hwa Kim),최진하(Jin-Ha Choi),주정옥(Jeong Ock Joo),오병근(Byung-Keun Oh) 한국생물공학회 2015 KSBB Journal Vol.30 No.3

In this study, we have developed a microbe-carrier that combined Desulfovibrio desulfuricans and zeolite for removal of Zn and As in contaminated seawater. Desulfovibrio desulfuricans, one of the sulfate-reducing bacteria (SRB) microorganism was exhibited stable growth characteristics in highly salted water and strong resistance to Zn and As contaminated seawater. Moreover, zeolites are one of the most useful carrier to remove heavy metals from wastewaters. The results showed that SRB immobilized zeolite carrier can enhance removal ratio of Zn and As. In addition, heavy metals tended to be better removed in medium at conditions of 37 °C. In case of heavy metal concentration, they were effectively removed ranging from 50 to 100 ppm. These results show that SRB-zeolite carriers hold great potential to remove cationic heavy metal species from industrial wastewater in marine environment.