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최소의(Choi, So Eui),이창무(Lee, Chang-Moo) 한국주택학회 2009 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2009 No.3
전월세전환율에 따라 임대조건 선택에 의한 임대료의 할중 빛 할인이 가능하다. 임차인은 임대인과의 임대조건 협상과 보중긍 비율조정을 통하여 보다 유리한 선택을 하겠지만, 임차인 입장에서 보중금에 대한 기회비용에 관한 연구는 전혀 없는 실정이다. 본 연구는 임대주택 수요자의 지불의사금액 설문조사하여, 시장전환율이 적용되지 않은 임차인 측면에서의 보중금에 대한 기회비용을 찾고, 임차인 특성에 따른 전월세전환율 차이 분석을 목적으로 한다 다양한 임대계약 방식에 의한 임대료를 단일화하는 과정에서 전월세전환율을 다양하게 적용함으로써 임차인 입장에서 공공임대주택파 임대주택의 전월세 전환율을 시뮬레이션하였으며, 임대주택의 입주를 희망하는 임차인에게 전세와 보중부월세 두가지 임대계약 방식에 대해 희망하는 임대료수준을 선택하게 하여 개인별로 내제된 전월세전환율을 직접적으로 분석하였다 분석결과, 임차인이 희망승운 전월세전환율은 추정방법이나 응답자의 특성에 따라 다르게 나타났지만 일관적으로 10% 이상으로 분석되었다 이는 임차인이 희망하는 전월세전환율은 시장이자율과는 상이하며, 시장에서 관측되는 전왈세전환율과 다르지 않다고 볼 수 있다 또한 임차인의 대다수는 전세금이나 보중금을 추후에 주택구입자금으로 이용하고자 하였다. 결과적으로, 임차인은 전세금이나 보중금으로 주택의 구입할 가능성을 지니므로 임차인이 기대하는 전월세전환율이 시장에서 관측되는 전월세전환율과 다르지 않았다.
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이창무(Chang-Moo Lee),최소의(So-Eui Choi),제민혜(Min-Hye Je) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.2
과거 국내 주택시장 주요한 임대계약형태는 전세였으나, 최근에는 보증부월세와 전세가 공존하는 형태를 보이고 있다. 이러한 시장의 상황을 반영하듯 보증부월세와 전세의 관계를 설명해 주는 전월세전환율에 관한 다수의 연구들이 발표되었다. 이러한 연구들은 임대인이 전세나 보증금의 총액을 주택구입을 위한 레버리지효과로 사용한다는 가정하에서 시장전월세전환율이 시장이자율보다 높게 나타나는 이유를 잘 설명하고 있다. 그러나 시장전월세전환율이 임대인과 임차인의 협상과정을 통해 결정됨에도 불구하고 대부분의 연구는 임대인의 시각에 집중되어 있다. 그러므로 전월세전환율에 대한 심도 높은 이해를 위해서는 임차인의 입장에서 전월세전환율이 어떠한 기회비용을 가지는지 이해하는 것이 필요하다. 이에 본 연구는 그동안 부족했던 임차인 입장에서의 전월세전환율을 분석하였다. 본 논문은 임차인의 선호 임대계약형태별 지불의사임대료 설문자료를 바탕으로 하여 전월세전환율을 분석하였다. 설문에는 응답자의 전략적인 응답을 회 피하기 위하여 PSM(Price Sensitivity Method)기법을 사용하였다. 분석결과 임차인 입장에서의 전월세전환율은 시장전월세전환율과 다르지 않은 수준으로 나타났으며 이러한 결과는 응답자의 다수가 전세금을 향후 주택구입에 활용하고자 한 조사결과를 통해 이해할 수 있다. 또한 임차인의 개인특성은 전월세전환율 결정구조에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다. Two different rental contracts have coexisted in Korean rental housing market, Chonsei and Monthly Rent with Variable Deposit(MRVD). Chonsei and MRVD are connected by Conversion rate of Chonsei to Monthly Rent. Several previous studies on this issue have been focused on owners’ point of view. However, there have been no studies on renters’point of view in spite that the market conversion rate is determined in the dealing process between owners and renters. Therefore, it is a crucial task to understand how renter’s opportunity cost of a unit amount of Chonsei(or conversion rate) is determined. This study analyzes the conversion rate based on the survey of renters’ willingness to pay for the two different rental contract types. The survey adopts Price Sensitivity Method (PSM) to avoid the strategic bias of surveyee’s response. The results reveal that renters’ Conversion rate of Chonsei to Monthly Rent is similar to the market conversion rate rather than the market interest rate. One of the main reasons for the similarity is that renters are maintaining Chonsei for future home purchase. And the results show that renters characteristics are not an important factor in determination of Conversion rate of Chonsei to Monthly Rent.
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이창무(Chang-Moo Lee) · 정의철(Eui-Chul Chung) · 최소의(So Eui Choi) 韓國住宅學會 2009 주택연구 Vol.17 No.2
전세와 보증부월세가 공존하고 있는 국내의 아파트 임대시장을 해석하기 위해서는 보증금과 월세 간의 전환이율로 유지되고 있는 전월세전환율의 결정구조에 대한 실증적인 이해가 필요하다. 이론적인 측면에서 전월세전환율에 대한 기존의 해석은 운영소득 가설에 입각하고 있으나 본 논문은 새롭게 제시되고 있는 레버리지 가설에 따른 결정기제를 실증적으로 분석하였다. 운영소득 가설에 기초한 전월세전환율은 단순히 시장이자율의 성격을 지니나, 레버리지 가설에 기초한 전월세전환율은 매매시장의 기대가격상승률과 자본환원율에 복합적으로 영향을 받는 구조를 지니게 된다. 서울시 아파트 임대시장의 5년간의 시계열자료를 이용하여 분석된 결과는 전월세전환율이 이자율에 영향을 받기보다는 개별 하부시장의 기대가격상승률의 대리변수와 자본환원율에 의해 복합적으로 결정됨을 보여준다. 이는 기존의 운영소득 가설의 한계를 보여주는 결과이며, 레버리지 가설에 입각한 국내 아파트 임대시장의 해석이 필요하며, 나아가서는 국내의 독특한 임대시장의 구조를 반영할 수 있는 새로운 이론적인 분석체계의 개발이 필요함을 보여주는 결과이다. The conversion rate between monthly rent and chonsei serves as an important parameter revealing the characteristics of Monthly Rent with Variable Deposit (MRVD). In order to understand MRVD in the Korean housing market, a leverage-effect-seeking hypothesis was introduced contrary to the conventional belief of the interest-seeking hypothesis. This study tests the two opposite hypotheses in an empirical way. For the empirical analysis, a panel data encompassing 22 quaters of time-series and 2 cross-sections including Gangnam and Nowon districts in Seoul. The estimation results show that market interest rate is not a main determinant of the conversion rate. Rather, the expected appreciation rate of housing price is an important factor determining the conversion rate along with capitalization rate, which confirms the leverage- effect-seeking hypothesis.
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