PDP용 반파 공진형 멀티출력 하프브리지 컨버터의 다중 공진특성에 관한 연구

李在三(Jae-In Lee),孫虎仁(Ho-In Son) 대한전기학회 2006 전기학회논문지 B Vol.55 No.6

In recent years, having the advantages of being small, low in cost and high in efficiency, Half-wave resonant type, (having only one output diode), is used in ZVS Half-Bridge DC/DC converter. This paper presents the operation mode by multi-resonant factors in the Half-wave type multi-resonant converter with direct Buck chopper circuit operated in discontinuous current mode. To study the characteristics of a multi -resonant operation in steady-state, the characteristic impedances in each mode and safe operation-region(S.O.R) are reported. Computer simulation and experimental data are also given to verify the theoretical results.

상가건물임대차계약법상 권리금 확보를 위한 법적 쟁점의 연구

이재삼(Lee Jaesam) 한국법학회 2016 법학연구 Vol.62 No.-

권리금은 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 영업시설 ․ 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 할 수 있다. 그러나 상가권리금에 대하여 제기되는 문제점은 우선적으로, 상가임대인과 임차인의 불평등 문제이다. 근본적으로 상가임대차계약은 민법상 계약자유의 원칙을 제한하거나 침해할 우려가 있다. 즉 임대인이 우월한 지위를 이용하여 일방적인 계약이 체결될 수 있다 그리고 상가임대차 관계에 있어서는 임대인에게 유리한 내용으로 임대차계약이 체결될 가능성이 크다. 대부분의 임차인은 대체로 임차물을 기반으로 하여 생활을 영위하고 있기 때문에 임대인 보다는 열악한 지위에 놓이게 된다. 더욱이 임대인이 재건축을 핑계로 임대차 갱신거절권을 행사함으로써 임차인의 임대차 갱신이 거절당할 수도 있는 것이다. 그 밖에 권리금에 대하여 법적인 문제점으로는 첫째, 권리금은 임차상인간 주고 받아온 오랜 관행으로 이어져 오고 있으므로 권리금의 종류와 금액이 다양하여 법적인 보호가 어렵다. 둘째, 일정기간 동안 임대차를 보장하였지만 보장기간 전에 임대차 또는 전대차가 종료하는 경우 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우가 있다. 셋째, 당초 보장된 임대차 기간 전에 임대차계약이 종료되거나 그로 인하여 권리금을 회수하지 못하여 손해가 발생하고 당사자간의 분쟁이 발생할 수 있다 이에 따라 상가권리금 확보를 위한 법적 개선방안으로는 우선, 상가임대인과 상가임차인간의 평등성이 유지되어야 한다. 헌법상 계약의 자유와 재산권이 보장하는 것은 상가임대차법상 상가임차인을 보호하고 원칙적으로 사적 자치를 존중하면서 시장경제질서의 확립을 위한 보충적인 규제와 조정의 입장에서도 중요하다 그리고 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓이는 상가임차인을 보호하고 다른 법익 간의 균형을 이루면서 권리금의 적정한 약정을 예측하여 상가임대차의 형평성을 유지하는 것이 중요하다. 이와 더불어 상가권리금 분쟁에 대한 사전구제 방안이 제시되는 바 첫째, 권리금의 액수나 가치가 명확하지 않아 임대인과 임차인간, 그리고 새로운 임차인간의 분쟁의 원인이 되고 있으므로 권리금에 대한 세부적인 원칙과 기준이 확립되어야 한다. 둘째, 권리금 산정 근거와 관련하여 권리 ․ 의무관계를 명확히 하기 위한 표준계약서 작성을 의무화하는 것이 필요하다. 셋째, 상가건물임대차보호법상 임대인의 권리금 지급의 방해 행위를 엄격히 금지해야 하고 손해배상도 완벽하게 이루어져야 한다 넷째, 권리금에 대한 분쟁에 대하여는 그 역기능이 많으므로 분쟁조정위원회를 설치하여 분쟁을 사전 ․ 사후 조정하는 것이 바람직하다. 다섯째, 권리금 산정근거와 임차인에게 필요한 정보제공은 임차인의 사생활의 비밀이 침해될 수 있으므로 비공개나 생략하는 방안이 고려된다. 여섯째, 상가임차인으로서는 임대인을 상대로 권리금을 되돌려 받기 어려운 경우가 많으므로 권리금 확보를 위한 보증보험제도가 필요하다. Premium is commercial building tenants’ cost of transfer of tangible assets such as business facilities and supplies or intangible assets including customers, credit, business know-how or locational advantages, or cost to use a commercial building for a certain period. However, inequality of a lessor and a tenant is a primary issue in commercial goodwill premium. A commercial building lease contract is a matter of concern that may limit or violate liberty of contract. In other words, a lessor may make an unilateral contract displaying their superiority. There is high possibility of lease contracts to be made in the lessor’s favor. As most of the tenants are living their life based on the leased object, they are inferior to the lessor. Moreover, the tenant’s renewal of the contract may be refused by the lessor exercising their right to refuse renewal of the lease contract on the excuse of rebuilding. The other legal issues on the goodwill premium are as in the following. First, the goodwill premium is a long custom between the lessor and the tenant, and it’s hard to provide legal protection on them as they have different types and prices. Second, the tenant may not get the premium returned when the lease contract is terminated before the guaranteed term despite the guarantee. Third, disputes between the principals often take place due to damages caused by early termination of the lease contract before the expiration date without the premium returned. Therefore, the law shall be improved to secure the goodwill premium. First of all, there shall be equality between the lessor and the tenant. It is important to protect the commercial building tenant upon the Law of Contraction of Commercial Building Tenants and guarantee constitutional liberty and property right in terms of supplementary regulation and adjustment to establish the market economy respecting private autonomy. Moreover, it is important to keep the balance of lease by protecting the tenants who are relatively inferior and estimating proper goodwill premium in on balance between the protection of the tenants of the Law of Contraction of Commercial Building Tenants, and benefits and protections of other laws. Therefore, prior redemption of disputes on the goodwill premium are suggested. First, as uncertain price or value of the premium causes a dispute among a lessor, a tenant and a new tenant, the detailed criteria shall be established on the premium. Second, it’s desirable to standardize a contract to clarify the rights and obligations related to grounds of the premium. Third, any interference against the lessor’s paying the premium shall be forbidden and the compensation for the damage shall be guaranteed on the Law of Contraction of Commercial Building Tenants. Forth, as there are many adverse effects of the dispute on the premium, an arbitration committee shall be established to settle the dispute. Fifth, it deserves consideration to skip or conceal providing information needed for the tenant and grounds of the premium as it may violate the tenant’s privacy. Sixth, as the tenant often has difficulty with their premium returned by the lessor, there shall be a guarantee insurance to secure the premium.

전파법상 전자파 방지를 위한 법적 제고 방안

이재삼 ( Lee Jae-sam ) 한남대학교 과학기술법연구원 2020 과학기술법연구 Vol.26 No.2

오늘날 수많은 전자제품의 사용과 전기시설의 설치로 인하여 인체에 유 해로운 전자파의 위험성이 지적되고 있다. 따라서 현행 전파법에서는 전자파에 대한 인체보호, 전자파 안전시설의 설치, 전자파 측정·조사, 전자파 교육·홍보 및 전자파 방지에 대한 규제 등을 규정하고 있다. 그러나 현실적으로는 전자파의 관리정책상의 문제, 전자파의 기준 문제, 전자파 방지 규제 문제, 전자파 방지에 대한 교육·홍보 등의 문제, 그리고 전자파의 실효성확보 등에 대한 제도상의 문제점이 지적되고 있다. 이상과 같은 전자파로 인한 제도상의 문제점들에 대한 그 개선방안은 다음과 같이 요약될 수 있다. 우선, 현실적으로 생활가전제품 등의 전자파 위험이 확산되어 있는 실정 이므로, 향후 전자파로 인한 건강위험의 방지를 위해서는 ‘사전주의’ 원칙에 입각한 정책·제도 마련이 필요하다. 즉 공공이익 차원에서 정부의 전자 파에 대한 정책의 완비와 국민의 협조 강화가 필요하다. 특히 정부의 전자파 관리에 대한 체계적이며 통합적인 관리가 필요하다. 그리고, 생활가전제품 등에 대한 전자파 방지 규제가 미흡한 실정이므로, 전자파 차단효과 검증과 전자파 차단 의무 준수 등을 강화하는 것이 필요 하다. 또한, 생활가전제품 등에서 발생하는 전자파가 노출 기준 초과와 고압송 전선로의 전자파가 초과하고 있으므로, 이에 대한 제한조치 및 규제강화 등 보다 엄격한 행정조치가 필요하다. 그 밖에, 생활가전제품 및 고압송선로 등의 전자파 기준치 초과에 대한 시민들의 무인식과 교육ㆍ홍보 부족 등이 문제가 있으므로, 정부의 지속적 이고 안전한 전자파환경 기반 조성을 위한 조사·연구와 교육 및 홍보가 필요하다. 그리고 전자파에 대한 학교교육과 현장교육도 필요하며 매스컴을 통한 생활가전제품 등의 안전한 사용방법 등을 적극 홍보하는 것도 필요하다. 아울러, 생활가전제품 등이 전자파 인체보호기준에 초과되고 전자파 방지기준에 부적합한 기기가 생산·유통되고 있으며, 전자파의 자의적인 평가와 고의·과실에 의한 허위평가·부실평가 등 위법행위가 발생되고 있으므로, 전자파 기준 초과와 전자파 등급표시 위반에 대한 과태료 부과의 인상과 전자파 측정ㆍ조사 위반에 대하여도 징역과 벌금 등을 상향조정 강화하는 것이 바람직하다. The current Radio Waves Act stipulates the protection of the human body from electromagnetic waves, installation of safety facilities for electromagnetic waves, measurement and survey of electromagnetic waves, education and promotion of electromagnetic waves, and sanctions for violations of electromagnetic waves. However, in reality, what we are experiencing as problems are the management policy problem of electromagnetic waves, the problem with the electromagnetic wave standard, the problem with the prevention of electromagnetic waves, the problem with education and promotion of electromagnetic saves, and the problem in securing the effectiveness of electromagnetic waves. First of all, as we have to deal with the reality that the hazard of electromagnetic waves are widespread due to household electrical appliances, we need to come up with policies and systems based on the principle of ‘precaution’ to prevent health risks from electromagnetic waves in the future. In other words, we need a complete set of government policies on electromagnetic waves and stronger cooperation from the public for the interest of the public. In particular, we need to systematically and comprehensively manage the government’s electromagnetic wave management. In addition, as we have insufficient legal regulations such as labelling requirements of electromagnetic shielding in household appliances, we need to strengthen the verification of electromagnetic shielding and compliance with electromagnetic shielding obligations. In addition, since electromagnetic waves generated by household appliances exceed exposure standards and electromagnetic waves from high-voltage transmission lines also exceed exposure standards, stricter administrative measures such as restrictive measures therefor and strengthening the regulations are required. In addition, as there are problems such as lack of citizen awareness and lack of education and public relations on exceeding electromagnetic wave standards such as household appliances and high-voltage transmission lines, we need surveys and researches, and training and public relations to build the foundation for continuous and safe establishment of an electromagnetic wave foundation by the government. In addition, school education and field education on electromagnetic waves are also needed, and it is also necessary to actively promote safe use of household appliances, etc. through mass media. In addition, household appliances, etc. exceed the human body protection standards for electromagnetic waves, and devices that do not conform to the electromagnetic wave prevention standards are being produced and distributed, and furthermore, illegal acts such as arbitrary evaluation of electromagnetic waves and false or insufficient evaluation, and therefore, it is desirable to increase the amount of fine for exceeding the electromagnetic wave standard and violation of the electromagnetic wave grade labelling, and raise the level of imprisonment and fines for violations of electromagnetic wave measurement and survey.

콘크리트용 초지연제를 사용한 초대형 매트기초 매스콘크리트의 온도균열 저감공법

이재삼(Jae-Sam Lee),김대권(Dae-Kwon Kim),한천구(Cheon-Goo Han) 한국콘크리트학회 2011 콘크리트학회지 Vol.23 No.2

다중 출력 LLC 직렬 공진 컨버터의 이득 특성 연구

이재삼(J. S. Lee),박준호(J. H. Park),허동영(D. Y. Huh),강성인(S. I. Kang),김주훈(J. H. Kim),김은수(E. S, Kim) 전력전자학회 2009 전력전자학술대회 논문집 Vol.2009 No.1

This paper describes the gain characteristics of Multi-output LLC series resonant converter by using the new analytical method. Specially, using the Math-CAD simulated result, this paper analyzes an influence from the secondary leakage inductance of transformer. The theoretical results are verified through an experimental prototype of the 430W 3-output LLC resonant converter for 46inch PDP power module.

토지이용의 공공성과 사적 토지재산권 행사의 보호에 관한 법적 고찰

이재삼(Lee, Jae-Sam) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.1

헌법상 사유재산제도 인정과 더불어 재산권 행사의 공공복리에 의한 공공성이 강조되고 있다. 이와 같이 토지의 공익성으로 말미암아 토지의 사적 재산권이 이용이 제한 내지 침해되는 문제점이 발생되고 있다. 우선, 헌법상 재산권에 의한 실정법상 공공성 강조로 사적 토지재산권의 행사가 매우 제한되고 있다. 그리고, 국토의 효율화를 위한 계획의 구속성으로 인한 사인의 토지재산권의 지나친 규제와 피해가 발생하고 있다. 또한 토지의 용도지역·용도지구・용도구역의 지정으로 인하여, 개인의 토지의 이용이 극히 제한되고 피해까지도 발생하고 있다. 아울러, 토지의 개발행위허가제도에 있어서도 토지의 개발행위에 대한 공권력 행사가 지나치게 강화되어 개인의 토지이용과 개발이 극히 제한되고 있는 실정이다. 그 외 토지거래허가제도 또한 당사자간 토지거래 행위에 대한 행정기관의 개입(허가)으로 인한 토지의 자율적인 처분(거래)행위가 제한을 받고 있다. 게다가, 토지 등 건물(부동산)에 대한 중과세가 문제되고 있다. 즉 부동산 보유에 대한 종합부동산세 중과, 취득세 중과, 양도세 중과 등으로 인한 국민부담이 크고 부동산 시장도 안정화되지 않고 있다. 이러한 문제에 대하여는 우선, 헌법상 재산권 보장과 공공성 실현에 있어서 개인의 재산권에 대한 최소한의 의무 부담과 제약만이 수반되어야 하며, 만일 토지재산권에 대한 공익과 사익간의 괴리와 충돌에 대하여는 법적 기준 내지 비례원칙과 평등원칙에 의한 원만한 조정이 이루어져야 한다. 그리고, 토지의 효율적 이용을 위한 국토의 계획은 개인의 토지의 이용에 대한 지나친 규제와 제한과 피해를 가져오게 되므로, 국토계획 수립 시 주민참여를 통한 토지재산권의 보호 내지 구제가 보장되어야 한다. 또한, 토지의 용도에 따른 공익상 용도지역·지구·구역제의 지정의 경우, 개인의 토지소유권에 대한 지나친 규제가 수반되므로, 토지이용규제를 대폭 완화하거나 폐지하는 것도 고려된다. 아울러, 개발행위허가제에 있어서도 효율적인 토지의 이용·개발을 위한 법적 구속성 완화와 행정기관의 재량권 행사의 적정성이 요구된다. 그 밖에, 토지거래허가제도 또한 토지거래의 투기를 억제하기 위한 제도일지라도, 개인의 토지재산권의 거래행위(처분권)의 자율성이 보장되어야 한다. 또한, 부동산에 대한 중과세는 다주택자에 대한 투기수요 차단과 부동산 시장의 안정화를 목표로 하지만, 현실적으로 국민에 대한 과세부담과 부동산 시장에는 비효과적이므로, 부동산 중과세의 완화 내지 적정과세로 부동산 시장의 안정화와 국민의 과세부담을 줄여 나가야 할 것이다. 이상 토지재산권에 대한 국가와 국민을 위한 공익성은 중시하되, 개인의 사유재산권의 보장의 본질적 내용의 충실화 측면에서 개인의 토지재산권 보호에 대한 제도화 내지 정책의 강화가 요망된다. The public nature from public welfare of the exercise of property rights is given priority together with the private property system recognized by the constitution. However, we have been witnessing the problem of private property rights being restricted or infringed due to the public interest of land property rights. First of all, the exercise of private property rights has been very limited due to the emphasis on the public nature thereof under the positive law based on property rights under the constitution. In addition, private property rights have been excessively regulated and damage has been occurring thereto due to the constraints of the plans for the efficiency of land. In addition, as the government designates land use zones and districts, the use of land by individuals becomes extremely limited and even damage is occurring. Besides, the exercise of public authority over land development is excessively strengthened under the land development permit system, and this is limiting land use and development by private individuals. In addition, the regulation system for land transaction has also restricted autonomous disposition (transaction) of land due to the intervention (approval) of administrative agencies in land transactions between relevant parties. Furthermore, we are seeing the problem of heavy taxation on land and buildings (real estate). In other words, heavy taxation of the gross real estate tax, acquisition tax, and transfer tax on real estate ownership have become a big burden on the people, and the real estate market has also become more unstable. For these problems, first, there should be only the minimum obligations and restrictions on individual property rights for the guarantee of property rights and public nature, and if there is a discrepancy or conflict between the public interest and the private interest on land property rights, amicable adjustment must be made based on the legal standard or the principle of proportionality and equality. Also, since national land planning for efficient land use causes excessive regulation, restriction and damage to private land use, protection or remedial measures for land property rights through resident participation must be guaranteed when establishing a national land plan. In addition, in the case of designation of an area, district, or zoning system for public interest according to land use, excessive regulations on individual land ownership are accompanied, so we should consider either easing or abolishing land use regulations considerably. In addition, relaxation of legal constraints and the appropriateness of the exercise of discretion by administrative agencies for the efficient use and development of land are required in the development permit system. In addition, although the land transaction permit system is a system to suppress speculation in land transactions, we need to guarantee the autonomy of private land property transactions (disposal rights). In addition, although heavy taxation on real estate aims to block speculative demand for multi-homeowners and stabilize the real estate market, in reality, it burdens the people with heavy taxation and is ineffective on the real estate market, so we must stabilize the real estate market and reduce the tax burden on the people by either reducing heavy real estate taxation or proper taxation. As mentioned above, while emphasizing the public interest for the state and the people regarding land property rights, we need to institutionalize or strengthen policies for the protection of private land property rights in terms of fulfilling the essence of guaranteeing private property rights.

토지거래허가제의 인가적 성질

이재삼(JaeSam Lee),鄭會根(Hoe-Geun Jeong) 한국토지공법학회 2007 土地公法硏究 Vol.37 No.1

  Land transactions are reqcired by law to be performed under lieense. ln other words they are to be transacted within an approved area after having obtained approval from the administrative authorities. Such an approval is the integral part of making such transactions becoming valid, and anyone violating such a requirement of obtaining the approval is subject to penalties.<BR>  The land transaction licensing system originated from an idea that it would help restrain land speculation together with the rise of land prices within a given area. And as specified in the law, it has two sides of "license" and "approval" in that the Govemment guides and adjusts the transactions of private persons. ln other words land transactions are reqcired by law to obtain license and the law carries the penalties for anyone violating it. This is the clear evidenee that entering into a land transaction contract involves two sides of license and approval.<BR>  And scientifically the land transactions licensing system has an innate feature of "license" in that it prohibits an unlicensed contract and takes effect only when supported by "approval" from the administrative authorities. It also scientifically has a feature of "approval" because it becomes legally valid only when complemented by the approval from the administrative authorities.<BR>  After all the land transaction licensing system has a feature of license by law, and it also has a feature of approval when seen from a scientific aspect.<BR>  Land transaction contracts essentially adopt the licensing system. However, they also have a feature of approval as seen in the law, in the theories and judicial precedents, and in the concepts of other individual laws as weIl as in the provisions of the foreign laws.<BR>  Firstly, land transaction contracts have a feature of approval when seen by the law. This is because they become legally valid when complemented by administrative measures such as approval, necessary conditions and procedures for approval, and lose validity if not supported by such measures.<BR>  Secondly, land transaction contracts have two sides of "license" and "approval" in theories. Traditionally a theory of mandate prevailed, separating the concept of "approval" from "license". Today, a theory of two sides of "license" and "approval" is widely accepted recognizing the feature of "approval" inherent in land transaction contracts.<BR>  Thirdly, judicial precedents also uphold the feature of "approval" inherent in land transaction contracts. The Constitution Court of Korea upheld the constitutionality of the land transaction licensing system, and the features of "license" and "approval" inherent in the land transaction contracts were recognized as valid in the precedents of the Supreme Court.<BR>  Fourthly, other laws recognize the feature of "approval" inherent in the land transaction contract. Examples of such laws include "The Law Concerning Foreigner"s Acquisition of Land & Its Administration", "The Traditional Temples Preservation Law", "The Nongovernmental School Law", and "The Agricultural Land Law", all of which recognizes the feature of "approval" inherent in the land transaction contracts.<BR>  Fifthly, approval for the land transaction contracts given in foreign countries goes through the legal formalities prescribed in the law. Germany can be taken as an example. ln Germany either the land transaction contracts under the Federal Construction Law or the agricultural land transaction contracts under the Farmland Transaction Law is required by law to acquire approval.<BR>  In conclusion the feature of "approval" inherent in the la

현행 문화재보호법상 문화재 행정체계의 발전 방안

이재삼(Lee, Jae-Sam) 한국법이론실무학회 2015 법률실무연구 Vol.3 No.1

문화재는 국가적ㆍ민족적 유산으로서 역사적ㆍ예술적ㆍ학술적ㆍ경관적 가치가 매우 크기 때문에, 문화재를 보존ㆍ관리 및 활용을 할 때에는 원칙적으로 안전하게 문화재의 원형을 그대로 유지하는 것이 바람직하다. 그러나 현실적으로 문화재를 관리하는 우리나라 문화재 행정체계상 제기되는 문제점으로 여러 가지가 지적되고 있다. 그 중에서 첫째로는, 문화재의 보존ㆍ관리에 있어서의 정책상의 문제이다. 지금까지 정부의 문화재 정책이 소극성과 일관성 등의 결여로 문화재 행정에 있어서 운영상 미흡한 점이 지적되고 있다. 둘째로는, 문화재 보호계획상의 문이다. 행정계획으로서 문화재 계획에 있어서 많은 시간과 인력, 비용 등이 투입되거나 국민들의 의견이 배제되거나 무시됨으로써 사회 전반에 걸쳐 갈등이 유발되고 있으며, 특히 문화재 규제계획이 만연되어 있다는 것이다. 셋째로는, 문화재 지정으로 인한 주민의 재산권 제한과 그에 따른 보상여부가 명쾌하게 해결되지 않고 있다는 것이다. 넷째로는, 문화재위원회의 구성이 합리적이지 못하다는 것이다. 즉 문화재위원회의 구성과 역할의 비합리성과 비전문성이 문제되고 있다. 다섯째로는, 문화재재단의 설립목적에 부합되지 않는 기능과 지도감독의 형태가 철저하지 못하다는 것이다. 이상과 같이 현행 문화재 행정에 있어서 나타나는 문제점을 개선하기 위해서는 첫째로, 문화재의 보존ㆍ관리에 소요되는 예산을 확충하고, 인력의 증원 및 현장중심의 문화재 행정이 전개될 수 있도록 제도의 개선이 필요하다. 두 번째로는, 문화재 행정에 있어서 사전계획은 물론 집행 또는 평가에 이르기까지 이해관계인은 물론 전체 주민들의 적극적인 참여로 합리적인 문화재 행정을 위한 의사결정이 이루어져야 할 것이다. 세 번째로는, 일응 문화재의 보존?관리, 즉 문화재와 관련된 각종 규제를 완화하고 부득이 재산권 침해로 인한 주민들의 손해에 대하여는 충분한 보상 등 행정구제가 이루어져야 할 것이다. 네 번째로는, 문화재와 관련된 각종 의사결정에 있어서 문화재위원회의 합리적인 의사결정을 위한 문화재위원회의 구성과 역할에 있어서 전문성 확보와 공정성이 유지되어야 할 것이다. 다섯 번째로는, 문화재의 보존ㆍ관리에 있어서 재정적 지원을 도모할 수 있는 문화재재단의 적극적인 문화재의 보존ㆍ관리의 지원과 행정기관의 적정한 관리ㆍ감독이 필요하다 하겠다. As cultural heritage has great historical, artistic, academic, and landscaping values as national heritage, its preservation, management, and use basically requires safe maintenance of its original form. Realistically, however, there are various problems with the cultural heritage administration systems. First, there is the issue of cultural heritage preservation/ management policies. There have been many problems with the government’s cultural heritage policies and administration due to passive attitude and lack of consistency. Second, there are problems with the cultural heritage protection plan. In other words, there have been social conflicts as cultural heritage planning takes much time, labor, and cost or ignores the input of citizens. Also, there are too many cultural heritage restriction plans. Third, there have been problems with the limitation of public property rights and compensations in regards to the designation of cultural heritage. Fourth, there is the issue of cultural heritage committee. The issue of irrationality and lack of professionalism has been pointed out with the organization and roles of cultural heritage committee. Fifth, there is the issue of functions and supervision that do not correspond to the objectives of the Cultural Heritage Foundation. This study suggests the following solutions for the aforementioned problems: first, it is necessary to enact laws and regulations to secure the budget for the preservation/management of cultural heritage, increase manpower, and ensure site-based cultural heritage administration. Second, reasonable cultural heritage administration is required with preliminary planning for cultural heritage administration and active public participation in execution or evaluation. Third, it is necessary to alleviate the various restrictions that apply to cultural heritage for the preservation/management of cultural heritage and provide sufficient compensations and fair rescue for the losses of the public whose property rights have been invaded. Fourth, Cultural Heritage Committee should guarantee professionalism for reasonable decision-making in regards to cultural heritage. Fifth, the Cultural Heritage Foundation should ensure active preservation/management of cultural heritage and financial support along with the administrative office’s support and supervision.

부동산 공매와 경매의 실행에 있어서 쟁점사항에 대한 비교법적 연구

이재삼(Lee, Jae-Sam) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.2

공매와 경매는 「국세징수법」과 「민사집행법」상 국가공권력이 체납자 또는 채무자의 재산을 압류⋅매각한 대금으로 징수기관과 채권자 등에게 배분(배당)하는 절차이다. 그런데 공매와 경매의 실행에 있어서의 문제점은 첫째, 공매의 경우 국세징수기관의 공매대상 재산의 현황조사에 있어서 하자가 발생하고, 경매의 경우에도 부동산의 현황조사 등에 있어서 하자가 발생하고 있다. 둘째, 공매에 있어서 매수대금 미납시 공매보증금의 미반환, 그리고 경매의 경우 매각대금지급 미납 시 경매보증금 미반환이 문제된다. 셋째, 공매의 경우에도 부동산 압류에 대한 인도명령 등의 규정의 결여로 소유자와 점유자간 분쟁의 소지가 크다. 경매의 경우 인도명령이 기각될 경우 명도소송을 제기하는 경우, 명도소송의 장기화와 매수부동산의 멸실·노후 등 손해 발생의 여지가 크다. 넷째, 공매의 경우 국세 등은 다른 채권에 우선하여 징수함으로써 매수인은 매수대금 준비(지급)에 부담을 가지게 된다. 경매의 경우도 민사집행법상 매수인은 근저당채무와 상계되는 경우에, 채무부담에 제한이 있다. 다섯째, 공매의 경우 국세 등 우선 배분으로 인하여 선순위근저당권의 이익침해의 우려가 다분하다. 경매의 경우도 이중경매신청이나 송달누락 등으로 인한 손해가 발생하게 된다. 이러한 문제점에 대한 개선방안으로는 첫째, 공매의 실질적 심사주의와 정확한 정보제공 및 강제집행력 부여 등 실효성 확보가 중요하다. 경매의 경우도 명확한 부동산 현황조사와 정확한 정보제공이 필요하다. 둘째, 공매의 경우 보증금은 잔금미납 시 계약보증금 형태로 반환되어야 한다. 경매의 경우도 잔금 미납 시 반환되어야 한다. 셋째, 공매와 경매에 있어서 점유자의 명도거부 시 점유이전가처분신청과 인도명령 및 명도소송의 효율화를 기해야 한다. 넷째, 공매에 있어서 국세충당우선배분 원칙에 따른 근저당권 배분의 침해가 있어서는 아니된다. 경매의 경우도 채권자가 동시에 매수인(낙찰자)일 경우 상계실현에 있어서 절차상 제한의 완화가 필요하다. 다섯째, 공매에 있어서 매각대금 배분의 경우 선순위근저당권의 이익침해에 대하여는 완전한(충분한) 구제가 이루어져야 할 것이다. 경매의 경우도 경매절차상 하자에 대한 완전한 구제가 이루어져야 한다. 결국 ① 공매와 경매에 있어서 부동산 현황조사의 명확성 유지와 정보공개 의무화, ② 입찰보증금의 반환, ③ 점유물건에 대한 인도명령의 실효성 확보와 명도소송의 신속화, ④ 매각대금의 배분(배당)에 있어서 상계의 적정화, ⑤ 이의제기 등 구제법리 강화가 요구된다. Public short sale and auction are procedures in which the governmental authority seizes and sells the property of delinquent taxpayers or debtors under the National Tax Collection Act and Civil Execution Act and distributes (allocates) the proceeds to collection agencies and creditors. However, the problems in the practice of public short sales and auctions are: First, in the case of a public short sale, mistakes occur in the investigation of the current state of the property subject to a public short sale by an agency responsible for the collection of national taxes, and in the case of an auction, mistakes have occurred in the investigation of the current state of real estate, etc. Second, non-return of the auction deposit in case of non-payment of the purchase price in the case of a public short sale and non-return of the auction deposit in case of non-payment of the sale price in the case of an auction have been a problem. Third, even in the case of a public short sale, there is a high possibility of disputes between the owner and the occupant due to the lack of provisions such as a transfer order regarding the seizure of real estate. In the case of an auction, if a dispossession suit is filed when a dispossession order is dismissed, there is a high possibility of damage such as prolongation of the dispossession suit and damage/loss and aging of the acquired real estate. Fourth, in the case of a public short sale, national taxes are collected first over other bonds, so that the buyer has a burden to prepare (pay) the purchase price. In the case of an auction, the buyer is limited in his/her debt burden if it is offset against the underlying mortgage under the Civil Execution Act. Fifth, in the case of a pubic short sale, there are many concerns about the violation of the interests of the senior collateral mortgage right due to the preferred distribution such as national tax. In the case of an auction also, damage may occur due to a double auction application or lost delivery. As for the improvement measures for these problems, first, it is important to ensure the effectiveness of the public short sale, such as the practical examination of the public auction, the provision of accurate information and the provision of compulsory enforcement power. In the case of an auction also, it is necessary to investigate the clear situation of the real estate and provide accurate information. Second, in the case of a public short sale, the deposit must be returned in the form of a contract deposit if the balance is not paid. In the case of an auction also, the balance must be returned if the balance is not paid. Third, in the case of short sale and auction, when the occupant refuses to dispossess the property, it is necessary to improve the efficiency of dispossession suits such as the application for the provisional disposition of the transfer of possession, the transfer order, etc.. Fourth, in the public auction, there should be no violation on the distribution of the right to mortgage from the principle of preferential distribution for national taxes provisions. In the case of an auction, if the creditor is the buyer (successful bidder) at the same time, it is necessary to relax the procedural restrictions in the realization of offsetting. Fifth, in the case of the distribution of the sale proceeds in a public short sale, a complete (sufficient) remedy should be provided for the violation of the interests of the senior collateral mortgage. In the case of an auction, complete remedies must be made for faults in the auction procedure. In the end, strengthening remedial laws such as ① maintenance of clarity of real estate status investigation and mandatory disclosure of information in public short sales and auctions, ② return of bid deposit, ③ securing effectiveness of transfer orders for occupied real estates and speeding up dispossession lawsuits, ④ optimization of offsets in distribution (allotment) of sale proceeds,

도시재개발 사업의 발전 방안에 관한 연구

이재삼(Lee, Jae-Sam) 한국토지공법학회 2012 土地公法硏究 Vol.57 No.-

성남시 도시재개발 사업은 성남 구시가지에 대한 재개발 사업으로서 2006년부터 1단계, 2단계, 3단계로 실시할 예정이었다. 그런데, 성남시 1단계 사업이 진행되고, 2단계 사업이 진행되던 중 2010년 토지주택공사의 사업 중단이 발표되어 재개발 사업이 답보상태에 놓여있다. 그 내용은 최근 부동산 침체가 장기화돼 분양가의 기준이 되는 인근 거래시세가 건설원가보다 낮아 분양대금이 사업비를 충당할 수 없게 되는 등 성남시 도시재개발 사업에 대한 제도적인 문제와 운영상의 문제점이 가중되고 있는 실정이다. 따라서, 성남시 도시재개발 제도의 합리성 도모와 사업의 일관성, 비용의 절감 등 효율적인 도시재개발 사업을 위한 도시재개발 사업에 대한 문제점 제거와 그 개선방안이 요구되고 있다. 첫째, 주민들의 적극적인 참여가 요청된다. 도시재정비사업에 있어서 공공기관은 계획수립시부터 사업 종료시까지 최대한 주민의 참여를 보장할 수 있도록 동기를 부여하고 정보를 제공하며, 공공기관과 주민간 상호 긴밀한 교류가 요구된다. 둘째, 임대주택에 대한 적정한 임대료가 책정되어야 한다. 순환정비방식에 의한 이주단지의 경우, 주민들의 주거수준에 맞는 임대료의 책정이 필요하다. 즉, 영세한 주민들의 주거안정을 기하고 재정착률을 높이기 위해서는 임대료 수준을 현실에 맞게 조정해야 한다. 셋째, 세입자 보호이다. 세입자의 재정착율을 높이기 위해서 공공기관이 재개발의 주체가 되어 용적률 인센티브를 부여하고, 임대주택을 의무적으로 확대·공급하며, 입주 부담금을 월 단위로 상환하여 입주부담을 줄이는 방법이 고려된다. 그리고 부적격세입자에게도 순환주택 입주를 허용해야 하며, 세입자나 상가세입자에 대하여도 충분한 보상이 이루어지도록 해야 한다. 넷째, 공적 기능의 확대이다. 공공기관으로서 공공개발에 주도적인 역할을 하기 위해서는 우선 충분한 자금운영 및 확보가 중요하다. 충분한 재정자금의 지원, 공공기금의 지원, 세제혜택 등 정부의 지원은 필수적이라 하겠다. 다섯째, 주민의 개발 부담을 줄이도록 한다. 현재, 그동안 부동산 침체와 LH의 재정여건상 주민 부담률이 올라가 성남시 내에서만 200억 정도가 소요되는 주민부담이 예상되고 있다. 따라서 주택재정비 기금을 마련하여 주민부담을 완화시키는 것이 급선무다. 즉, 주민 부담을 경감시키고 재개발 촉진을 위한 구체적인 방안으로 주민 기존의 재산평가 방법에 서 주민에게 유리한 평가방식도 고려된다. 여섯째, 합동재개발 추진이다. 현재, 부동산 경기침체와 LH공사의 재정난에 대한 타개책으로 민자유치에 의한 민·공합동재개발방식의 사업촉진대책안이 요구된다. 즉, LH는 사업시행자로서의 입지를 유지하되, 민간시공사가 설계·시공 일괄도급 방식으로 사업을 수주해 자금조달 및 책임준공․책임분양을 전제조건으로 실질적인 사업의 추진주체로 참여 함으로써 LH는 재정투입의 부담에서 벗어나 사업 공공성 확보에 주력하고 민간은 포괄적·창의적인 자율성을 보장하는 것이다. 결국, 성남시의 도시개발 사업이 지연되고 있는 이유는 재개발을 둘러 싼 권리관계가 복잡하게 얽혀 있고, 막대한 비용을 조달하기 어려운 점이다. 공공주도의 방식만으로는 침체상태에 있는 성남시 재개발을 촉진시킬 수가 없다. 따라서 재개발을 둘러싼 복잡한 권리관계를 조정하고 사업을 촉진하기 위해서는 공공과 민간의 적극적인 참여를 통한 공공성 확보가 절실하게 필요하다. The redevelopment business for Sungnam-si, which was the redevelopment of old urban area of Sungnam-si, was planned to have three steps from 2006. After two steps, however, the redevelopment business was stopped because of the declaration of the Land and Housing Corporation’s suspension of the business in 2010. The reasons were that systemic and operating problems are increasing, such problem that housing payment could not cover the business cost since local market value for trade, which is the standard for housing payment, was lower than the original cost of construction; this was resulted by the extended period of real estate recession. Thus, in order for efficient redevelopment business such as aiming the rationality of redevelopment system, consistency of the business, and reduction of cost, it is required to solve the problem about the business and to have alternatives. First, citizens’ active participation is required. For the business of redevelopment, public offices should motivate citizens to participate, provide information, and build close relationship with them from the beginning of planning to the end of the business. Second, proper rental fees for rental housing should be set up. For the case of subdivision areas made for moving resulted by circulating maintenance system, proper rental fees should be set up which consider the level of citizens’ living status. In other words, to achieve high level of resettlement ratio by aiming settlement for small residents, the rental fees should be adjusted properly. Third, tenants should be secured. For high resettlement ratio of tenants, it could be considered as the method that public offices as the main agent should provide incentives regarding floor area ratio, expand and supply rental housing obligatorily, and lower the burden of move-in by paying the shares monthly. In addition, they should allow unqualified tenants to move-in to circulation housing, and there should be enough commission to general tenants and shopping district tenants. Fourth, public functions should be expanded. In order for a public organization to take the main role in public development, enough level of financing system should be established. Governmental support, such as enough finance, public funds and tax favor, is vital. Fifth, lower residents’ share for the cost of development. Today, as a result of real share for the cost of development is expected to be 20 billion won; therefore, the first step to make is to lower the burden of residents by raising funds for housing renewal. In other words, evaluation system of wealth level favorable to residents is considered as a detailed plan to reduce burdens and accelerate redevelopment. Sixth, cooperated redevelopment plan can be considered. Now, for the solution of real estate recession and Land and Housing Corporation’s financial problem, it is required to have the alternative plan of cooperated redevelopment of the public and the private in order to accelerate the business. This is, Land and Housing Corporation needs to keep the position of business performer, and private companies participate as the actual main performers of the business with the condition of financing through lump work, responsibility of completion and responsibility of selling in lots; the Land and Housing Corporation can focus on the publicness of the business without worrying about financing, and the private can be guaranteed with comprehensive and creative autonomy. Conclusively, the reason of delay of urban development in Sungnam-si is the complexity of interest from the redevelopment business and the problem of raising a lot of funds. It is hard to accelerate the redevelopment of Sungnam-si only with cooperating plan. Thus, achieving publicness through active participation of the public and the private is the key to solve the problem of interest and accelerate the business.