연구논문 : 주택대출 선택이 주택가격 변동에 미치는 영향에 대한 실증분석

유승동 ( Seung Dong You ),신승우 ( Seung Woo Shin ) 한국지역개발학회 2012 韓國地域開發學會誌 Vol.24 No.2

This paper investigates an empirical relationship between house price dynamics and mortgage choices between adjustable- and fixed-rate mortgages. As increasing housing costs generally reduce housing demand, house prices are likely to decrease as real housing cost increases This paper shows that as borrowers prefer to choose more adjustable rate mortgages rather than fixed rate mortgages in the U.S. metropolitan areas, house prices are more likely to decrease further with a negative shock of housing costs. This implies that house prices are much more volatile in markets in which more borrowers prefer to choose adjustable rate mortgages like a Korean market.

문화콘텐츠 금융활성화를 위한 완성보증발전방안

유승동(You, Seung Dong),정헌일(Chung, Heonil),서은숙(Seo, Eunsook) 한국문화관광연구원 2016 문화정책논총 Vol.30 No.2

감정평가액의 다양성에 관한 이론: 감정평가의 절차적 관점

유승동 ( You Seung Dong ) 한국감정평가학회 2021 감정평가학논집 Vol.20 No.1

본 연구에서는 감정평가에서 평가결과를 도출하는 절차와 개념과 관련된 이론을 개발한다. 감정평가의 목적, 가치기준, 평가조건들을 유기적으로 연계하여 설명하고, 감정평가 결과를 논리적으로 설명할 수 있는 체계를 제안한다. 이를 통하여 부동산시장의 새로운 변화와 감정평가와 관련된 다양한 의견을 통합하고, 다양하게 해석되고 있는 감정평가의 과정을 일관적 시각으로 통합할 수 있는 대안을 제시한다. 본 연구는 부동산시장에서 감정평가 의견에 대한 해석의 차이로 발생할 수 있는 불필요한 논의를 줄이고자 한다. 본 연구를 통하여 감정평가의 절차와 연관된 개념에 대한 설명을 제공함으로 감정평가 절차에 규범적 방향성을 제시한다. This paper evaluates the appraisal process and its underlying concepts in Korea. By considering cases in other countries against field practices in Korea, the paper proposes a theoretical explanation of the relationship among appraisal concepts. Critical property value determinants such as intended use, basis value and extraordinary as well as hypothetical assumptions are defined and discussed in the paper, In real estate markets, those appraisal terms or concepts are often used inappropriately, which can hider market participants’ understanding and interpretation of an appraisal outcome. This paper provides an integrated explanation on fundamental concepts in real estate appraisal.

계약기간 연장이 전세가격에 미치는 영향: 1990년 사례를 중심으로

유승동(You, Seung Dong) SH도시연구원 2021 주택도시연구 Vol.11 No.3

1990년대 초반 임대차 계약기간 연장으로 시장에 두 가지 유형의 의견이 존재한다. 첫 번째 계약기간 연장으로 전세가격이 급등하였다는 것이다. 그리고 두 번째로 계약기간 연장으로 전세가격이 안정화되었다는 것이다. 본 논문에서는 앞의 두 가지 의견이 서로 상이한 의견이 아니고, 서로 보완적 관계가 있다는 것을 보였다. 본 논문에서는 1980대 중반에서 1990대 중반 전세가격지수를 활용하여 단절적 시계열 분석방법을 활용하여 실증분석을 진행하였다. 분석결과 1990년 1월을 기준으로 전세가격은 통계적으로 유의하게 상승하였지만, 동일한 기준으로 전세가격의 상승추세는 다소 완화되었을 수 있다는 것을 보였다. 하지만 장기 효과는 제한적 상황에서의 결과임도 고려할 필요가 있다. 그리고 본 연구의 실증결과는 과거 전세가격의 상승추세를 통제하였으며, 실질 가격지수를 활용하는 경우도 동일한 분석결과를 제시할 수 있었다. We studied the effects of a change in lease term on lease price. In particular we investigated the extension of a Chonsei contract term from one year to two years in the year 1990. Regarding the mandatory legal change, there exist two (unresolved) arguments in housing markets. Some argue that the extension made Chonsei prices rise whereas others argue that the extension made Chonsei prices dampen. We propose these two arguments, while seemingly contradictory, are actually interrelated. Using an interrupted time series analysis we show that in the short-run the extension of lease term made the level of the Chonsei price index rise in the early 1990s but in the long-run it dampened the rising trend of the Chonsei price index in the mid-1990s. We found that recent studies on lease contract in the real estate literature can explain our empirical evidence that two arguments are closely related. With more market data available, however, our long-run effects must be investigated further in the future.

주택담보대출의 조기상환에 관한 연구: MBS 2000-1을 중심으로

유승동(Seung-Dong You) 한국부동산연구원 2004 부동산연구 Vol.14 No.2

주택저당증권(Mortgage Backed Securities)은 기초자산인 주택담보대출 집합의 현금흐름에 근거하여 가치산정이 이루어진다. MBS의 가치산정을 위한 주택담보대출 집합의 현금흐름 예측에 있어서 조기상환(prepayment)으로 인하여 현금흐름 추세를 변화되므로 조기상환에 대한 세심한 관찰과 분석이 요구된다. 본 논문에서는 2000년 4월에서 2004년 3월까지의 금리, 주택경기 및 거시경기의 시계열 자료를 이용, MBS 2000-1 기초자산인 주택담보대출 집합의 조기상환을 이용하여 벡터자기회기모형 구축하였다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 1) 조기상환의 변화를 설명하는데 있어서 금리(시장 이자율과 계약 이자율의 차이)가 중요한 변수임을 확인할 수 있었다. 2) 시장금리와 계약금리의 차이가 변화하는 경우, 즉 다른 변수가 동일한 상황에서 당월 기대하지 못한 시장 이자율의 상승 혹은 당월 계약 이자율의 하락 등은 초단기(3개월 이내)에 조기상환의 변화를 감소시키는 것으로 예측되었다. 또한 3) 조기상환은 거시경제 변화보다는 주택가격 변화에 영향을 받는다는 것을 실증적으로 입증하였다. This article provides a quantitative analysis of prepayment data based on historical experience of underlying assets of KoMoCo(Korea Mortgage Corporation) MBS 2000-1. It considers the pool factor(the ratio of the remaining mortgage balance outstanding for the pool to the original mortgage balance) the prepayment variable. And it constructs a VAR(Vector Autoregression) model with time series data such as prepayment, mortgage rate, contract rate, house price index and CCI(Coincident Composite Index), a macro economic variable A prepayment model in this empirical study reveals statistical relationships among factors affecting prepayments; 1) The current level of mortgage rate relative to the contract rate is the most important single factor affecting prepayments of mortgages. 2) In the perspective of prepayments of underlying assets of MBS, house price is a more critical factor than macro economy. And 3) it is analyzed that prepayments decreases if the mortgage rate increases or the contract rate decrease, and vice versa. In the realm of prepayment research where most studies are based on American fixed-rate mortgages, this article presents a study on prepayment patterns of Korean fixed-rate mortgages, underlying assets of MBS. It is considered fruitful to take the first step for empirical research on prepayments.

건설자금대출 보증과 공사비 위험관리

유승동(Seung Dong You) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.2

개요: 본 논문은 주택개발자금에 대한 대출보증에서 개발공사비용 위험을 연구한다. 다수의 주택개발업자는 개발사업에서 필요자금을 금융기관에서 조달한다. 위험관리의 측면에서 금융기관은 대출인수를 위하여 주택개발업자에게 보증제도를 활용할 것을 요구한다. 따라서 보증기관은 주택개발자금 대출보증을 통하여 주택개발사업에 위험을 인수한다. 최근 주택건설 시장의 환경변화로 인하여 기존 보증위험 관리체계의 변화가 필요한 상황이다. 이에 따라 본 논문에서는 주택개발자금에 대하여 대출보증을 실행하는 보증기관의 개발공사비용과 관련된 위험을 논의한다. 보증기관의 측면에서 개발공사비용의 위험요인을 분류하고 관리전략을 제시한다. This paper discusses risk management in construction loan guarantee. Developers tend to finance their construction cost with loans and most lenders in Korea ask developers to provide them with a guarantee letter. The guarantee provider needs to implement and enhance skills of risk management associated with development projects. This paper classifies risks associated with development cost from the perspective of guarantee provider and the paper examines strategies of risk management associated in particular with construction cost.

불확실성을 고려한 항공산업의 투자결정 -실물옵션 접근법-

유승동 ( Seung Dong You ),신승우 ( Seung Woo Shin ) 한국항공경영학회 2012 한국항공경영학회지 Vol.10 No.2

본 논문은 항공산업에서 전략경영의 주요한 도구로 이용되고 있는 실물옵션에 대한 고찰이다. 본 논문의 목적은 두 가지로 분류될 수 있다. 우선 항공관련산업 투자분석의 전략적 도구로 최근 활발히 이용되고 있는 실물옵션 관련 문헌에 대한 심도 깊은 고찰이다. 항공관련산업에 있어서 자본적 투자의사결정 시 불확실성에 대한 고려가 매우 중요함을 강조하는 동시에, 공항의 건설과 확장을 중심으로 진행되고 있는 불확실성을 고려한 실물옵션 이론에 관한 선행연구를 비교분석 하였다. 두 번째로 신공항 건설의 사례를 중심으로 다양한 수준의 불확실성이 항공산업의 투자의사 결정에 미치는 영향을 수리적으로 분석하였다. 이론모형 전개를 통해, 불확실성을 고려하는 경우 보다 신중한 의사결정이 바람직함을 보였다. This paper investigates the application of real options analysis to aviation management. Real options represent an analytical tool for strategic planning in an uncertain business environment. The purpose of this paper is twofold. First, the study provides an overview of the literature on real options in aviation management, as real options have been widely used to inform investment decisions in the aviation industry. It suggests that investment decisions in the aviation industry are made under multiple levels of uncertainty and it surveys previous studies that analyze the construction and expansion of airports in a real options framework. Second, using a theoretical model for building a new airport, this paper analyzes the effects of uncertainty on investment decisions. It demonstrates that uncertainty plays is inescapable role in aviation-related investment decision-making and recommends that such uncertainty must be considered seriously.

인프라 투자의 가치평가모형 고찰

유승동 ( Seung Dong You ) 주택도시보증공사 2016 주택도시금융연구 Vol.1 No.1

본 논문은 인프라 투자의 가치평가모형에 대한 연구를 진행한다. 1995년을 기점으로 우리나라에서는 민간자본에 의한 사회간접자본 즉 공공 인프라에 대한 투자가 체계적으로 진행되었다. 인프라 시장에서는 다양한 사업에 민간자본이 참여하고 있으며, 자본시장에서는 인프라와 관련된 금융상품이 증대되고 있다. 시장성장 및 상품증가에 따라 인프라 투자에 대한 가치평가가 중요한 주제로 부각되고 있다. 따라서 본 연구에서는 사회적 가치평가와 관련된 방법론과 더불어 사업위험을 고려한 평가방법론을 체계적이고 비판적으로 고찰한다. 이를 통하여 본 연구는 인프라 투자에 대한 평가방법론에 대한 실무적 논의와 학술적 논의에 대한 차이를 극복하고자 하며, 가치평가 이론에 대한 학술적 시사점을 제공한다. 도시의 기반시설에 대한 투자자는 가치평가 방법론의 발전으로 합리적 의사결정에 도달할 수 있을 것으로 기대된다 We review valuation models for public infrastructure investment. Since 1995,in Korea, public infrastructure projects have been systematically inviting private capital from public markets. Moreover, we can see various investment vehicles through which individual investors can participate in infrastructure investments. An advance of valuation methodologies for infrastructure projects has become more critical. The goal of our paper is as follows. First, we study social valuation approaches for infrastructure investments from the perspective of public finance. Second, we investigate project valuation approaches by studying previous studies that take account of individual risks and market risks. Documenting studies on valuation models for public infrastructure investments, we suggest some implications on investment policies and valuation methodologies. With more advanced investment models and information, moreover, investors are more likely to participate in social infrastructure investment projects.

주택재고를 고려한 주택구입능력 분석의 재고찰

유승동(You, Seung Dong) 대한국토·도시계획학회 2013 國土計劃 Vol.48 No.5

인프라투자 평가모형에 대한 소고

유승동(You, Seung Dong) 한국부동산산업학회 2015 부동산산업연구 Vol.1 No.1

We review valuation models for public infrastructure investments. Since 1995, in Korea, public infrastructure projects have been able to finance private capital from public capital markets. As a result, an advance of valuation methodologies for infrastructure projects has become more critical. We review and document studies on public infrastructure projects. First, we study social valuation approaches for public infrastructure investments. Second, we investigate project valuation approaches by studying previous studies that take account of individual risks and market risks. In order to advance valuation methodologies, we suggest some policy measures and insights.