은퇴계층의 주택다운사이징과 점유유형 선택에 따른 수익성에 대한 연구

남영우 대한부동산학회 2017 大韓不動産學會誌 Vol.35 No.3

The purpose of this study is to compare the two alternative methods to make life financing of retirement households considering the rapidly aging Korean society. First, we estimate the amount of investment that can occur when downsizing the size of a house by region and analyze the profit rate when investing in a profitable real estate. Second, we present the profit and return that can be earned by investing the profit if the occupancy type of the house is converted from ownership to lease. The analysis shows that it is more advantageous to downsize housing size than to convert occupancy type. The rate of return from the downsizing of housing is higher than that of Seoul and the metropolitan area. The smaller the housing size, the higher the return rate. Therefore, this study is expected to provide the basic information necessary for retirement households to make housing choices. 본 연구에서는 빠르게 고령화가 진행되고 있는 한국의 상황을 고려하여 은퇴가구의 생활자금을 확보하기 위한 방법으로 두 가지 대안을 비교 분석하였다. 먼저 지역별로 주택의 규모를 다운사이징 하여 차액을 수익형 부동산에 투자할 경우 수익률을 분석하였다. 두 번째로 점유유형을 자가에서 전세로 전환하는 경우 차익을 투자하여 확보할 수 있는 수익과 수익률을 제시하였다. 분석결과 점유유형을 전환하여 투자하는 것 보다는 주택규모를 다운사이징 하는 것이 대부분의 지역에서 유리한 것으로 나타났다. 주택을 다운사이징해서 발생하는 수익률은 서울과 수도권보다는 지방의 5대광역시가 높은 것으로 나타났으며 주택규모가 작을수록 수익률이 높아지는 것으로 나타났다. 따라서 본 연구는 은퇴를 준비하는 계층이 은퇴 후 주거선택을 하는데 필요한 기초정보를 제공할 수 있을 것으로 기대된다.

일제 참모본부 간첩대에 의한 병요조선지지 및 한국근대지도의 작성과정

남영우 한국문화역사지리학회 1992 문화 역사 지리 Vol.- No.4

인천한 노무공급체계 개편에 따른 변화에 대한 연구

남영우,조용철,이창호 대한안전경영과학회 2010 대한안전경영과학회 학술대회논문집 Vol.2010 No.11

$4L^2$-APSK 신호점 배치 방법 및 이의 오율 분석

남영우,김용환,장태정,Nam, Young-Woo,Kim, Yong-Hwan,Jang, Tae-Jeong 한국통신학회 2010 韓國通信學會論文誌 Vol.35 No.2c

주파수 대역의 이용 효율을 높이기 위해 QAM, PSK와 같은 변조 방법들이 널리 쓰이고 있고, 이들을 변형한 APSK(Amplitude Phase Shift Keying) 계열의 변조 방식이 제안되어 일부 위성 통신 시스템에서 사용되고 있다. 본 논문에서는 기존 APSK 계열의 변조 방식과 마찬가지로 성상도 상에서 전송 심볼들을 원형으로 배치하지만 각 층에서의 점의 배치 개수와 각 점들 사이의 거리를 새롭게 한 $4L^2$-APSK 신호점 배치 방법을 제안하였으며, AWGN 채널에서의 오류확률에 관한 식을 유도하였다. 또한 진폭과 위상에 각각 다른 크기의 분산을 가지는 새로운 Gaussian 잡음 채널을 제시하고 이 채널에서의 오류확률을 구하는 방법도 제시하였다. 그리고 모의실험을 통하여 이론적 분석에 의한 오류확률 식의 정확성을 검증하였으며, $4L^2$-APSK와 QAM에 대해 AWGN 채널과 제안된 새로운 잡음 채널 각각에서의 오류 확률(error probability)을 비교/분석하였다. In order to improve the efficiency of frequency bandwidth, various modulation methods such as QAM and PSK have been widely used, and their variation APSK(Amplitude Phase Shift Keying) type modulation methods were proposed and are being used in some satellite communication systems. In this paper, a new constellation method named as $4L^2$-APSK is proposed, which places symbol points circularly as the existing APSK constellations do, but has different number of points and different distance between adjacent points on each layer. An equation for error probability in AWGN channel is also induced for $4L^2$-APSK. In addition, a new Gaussian noise channel is proposed in which noise variances are in the amplitude and in the phase and the two are not equal, and a method of obtaining error probabilities in this channel is also suggested. The equations for error probabilities are verified by computer simulations, and error probabilities of $4L^2$-APSK and QAM are analyzed and compared in the AWGN channel and the proposed noise channel, respectively.

Cloning and Characterization of Δ1-Pyrroline-5-Carboxylate Synthetase Genes and Identification of Point Mutants in Medicago truncatula

남영우,Ki-Hoon Song,Dae-Hae Song,Jeong-Ran Lee,Goon-Bo Kim,Hong-Kyu Choi,R. Varma Penmetsa 한국작물학회 2007 Korean journal of crop science Vol.52 No.4

가구특성에 따른 주거복지서비스 인지에 대한 연구

남영우 대한부동산학회 2022 大韓不動産學會誌 Vol.40 No.4

In this study, the effect of household characteristics on the perception of housing welfare services wasanalyzed through the results of the housing situation survey. Recently, the government is developingvarious programs and expanding the budget to improve housing welfare. In order for these policies to beeffective, it is necessary to check whether residential welfare services are properly recognized by thetargeted class. For this purpose, this study analyzed the current status of residential welfare services anddivided household characteristics into demographic characteristics and housing characteristics. Next,logistic analysis was performed to confirm the influence of each item on the perception of residentialwelfare services. As a result of the analysis, it was found that the elderly and newlyweds had relatively low awareness ofwelfare services in terms of demographic characteristics. In terms of housing characteristics, it was foundthat non-homeowners and households willing to buy a house had higher awareness of welfare services. The higher the income, the higher the awareness of welfare services. Therefore, it was found that themore economically available, the higher the awareness of the service. Therefore, it is necessary to expand and promote welfare programs for the low-income class. Thisstudy is meaningful in that it analyzed whether the beneficiaries were aware of welfare services. It ishoped that various studies that can improve the efficiency of residential welfare services will continue inthe future. 본 연구에서는 주거실태조사의 응답가구를 대상으로 가구의 특성이 주거복지서비스의 인지에 미치는 영향력에 대해서 분석하였다. 최근 정부에서는 주거복지의 향상을 위해서 다양한 프로그램을 개발하고 예산을 확대하여 실행하고 있다. 이러한 정책이 효과를 거두기 위해서는 주거복지서비스가 목표로 한 계층에 적절하게 인식되고 있는지를 확인할 필요가 있다. 본 연구에서는 이를 위해서 주거복지서비스의 현황을 분석하고 가구특성을 인구통계학적 특성과 주거특성으로 구분하였다. 다음으로 각 항목을 영향요인으로 하여 주거복지서비스의 인지에 미치는 영향력을 로지스틱분석을 통해서 확인하였다. 분석결과 인구통계학적 특성에서 고령층과 신혼부부의 경우 복지서비스에 대한 인지도가상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 최근 우리나라는 저출산과 고령화로 인해서 많은 주거복지서비스가 추진되고 있으므로 적극적인 홍보와 효율적 정보전달방식을 개발할 필요가 있다. 주거특성에서는 주택구입의향이 있는 가구와 소득이 높은 가구의 경우 복지서비스에 대한 인지도가 높은 것으로 나타났다. 따라서 무주택가구 중에서도 상대적으로 경제적인 여력이 있는 계층의 주거복지서비스에 대한 인지도가 높은 것으로 판단할 수 있다. 따라서 저소득층을대상으로 한 복지프로그램을 확대하고 홍보할 필요가 있다. 본 연구는 주거복지서비스의 적절성과 효율성 보다는 복지서비스를 수혜대상이 인지하고 있는지의 여부를 분석했다는 점에서 의미가 있다. 앞으로도 주거복지서비스의 효율성을 높일 수 있는 다양한 연구가 지속적으로 진행되기를 바란다.

도시정비사업을 통한 서울강북지역의 공간구조변화 및 개선방안에 대한 연구

남영우,김준연 한국공간디자인학회 2012 한국공간디자인학회논문집 Vol.7 No.4

(연구배경 및 목적) 우리나라는 1970년대 이후 급속한 경제성장으로 인해 대도시를 중심으로 인구가 집중하였다. 특히 서울의 강북지역에서는 체계적인 계획이 없이 무분별하게 주거지가 형성되어 40여년이 지난 현재에는 정비가 시급한 상황이다. 따라서 본 연구에서는 지금까지 진행되어온 정비사업의 사업방식을 살펴보고 향후 개선방안을 제시하고자 한다. (연구방법) 본 연구에서는 서울강북지역의 노후주거지를 대상으로 재개발 사업을 분석대상으로 한다. 이에 따라 시기별 재개발사업방식의 변화를 기준으로 합동재개발사업과 뉴타운사업, 주민참여형 재생사업 등으로 구분하여 살펴본다. (결과) 분석결과 각 사업방식은 각각의 장점과 단점을 보유하고 있으므로 향후 재개발사업 시 지역의 특성에 맞는 차별화된 적용이 필요한 것으로 나타났다. 또한 향후 주택시장의 변화를 고려하여 추가 부담금을 최소화할 수 있는 정비사업방식의 개발하고 기반시설확보에 대해서 지방정부의 적극적인 참여가 필요하다는 개선방안을 제시하였다. (Background and Purpose)The population has gravitated towards large cities due to rapid economic growth in Korea since the 1970s. Especially, the residential areas in the Kangbuk district of Seoul have been formed indiscriminately without any systematic planning, and their improvement is urgently needed at this point in time when 40 years or so have passed. Accordingly, this study attempted to investigate the method of the improvement project conducted thus far and present the future improvement scheme. (Method)This study adopted the dilapidated residential area of the Kangbuk district in Seoul as the object of analysis for the redevelopment project. Accordingly, it attempted to investigate the redevelopment project method by dividing it into the joint redevelopment project, the new town project, the human town project and the like on the basis of its changes by period. (Result)The results of analysis showed that each project method had advantages and disadvantages and so its differentiated application suited to the characteristic of the region is needed to a future redevelopment project. In addition, presented a plan for developing an improvement project method that minimizes additional charges and induces local governments to take active part in securing the infrastructure in consideration of the changing of the housing market.

한국 주택 시장의 공급 구조 변화에 대한 연구

남영우,전광섭 한국국토정보공사 2013 지적과 국토정보 Vol.43 No.1

The recent housing supply of the Korean market has shown a characteristic different from that of the past. For the past several years, housing supply resolving around metropolitan ‧ medium-to-large-sized apartment housing has risen in proportion, and the supply of small-sized housing and non-apartment housing is increasing. This change of the housing supply structure is anticipated to have a great effect on the future housing market together with other factors such as the change of the population structure. This study attempted to elicit the influencers on the change of the housing supply structure with the recent records of housing supply and forecast the direction for change of the housing supply structure. Influencers on the change of the housing supply structure might include the corporate restructuring of construction companies due to the long-term insolvency of project financing, the reduction of their projects and the direction for change of the new plus housing policy. And it presented the revitalization of PFV and development-type REITs as the scheme for maintaining future optimal housing supply. 최근 한국 시장의 주택 공급은 과거와는 다른 특성이 나타나고 있다. 지난 몇 년간 수도권, 중대형, 아파트 중심 공급에서 지방의 비중이 높아지고 소형 주택과 비 아파트의 공급이 증가하고 있다. 이런 공급 구조의 변화는 인구구조 변화 등 다른 요인들과 함께 향후 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 본 연구에서는 최근 주택 공급실적과 함께 공급 구조의 변화에 영향을 미치는 요인을 도출하고 이를 통해 향후 주택 공급 구조의 변화 방향을 예측했다. 공급 구조의 변화에 영향을 미치는 요인으로는 PF부실 장기화로 인한 건설사의 구조조정과 정비사업 축소, 보금자리주택 정책의 변화 방향을 제시했다. 또한 향후 적정 공급을 유지하기 위한 방안으로 PFV와 개발형 리츠 등의 활성화를 제시했다.

『영국의 도시재생전략(イギリスの都市再生戰略)』

남영우 한국도시지리학회 1999 한국도시지리학회지 Vol.2 No.1

우리나라 주택 담보 대출의 현황 및 과제

남영우 한국주택협회 2008 주택과 사람들 Vol.221 No.-

5개월간 급등하던 주택 담보 대출 금리가 2주간 하락세를 보였지만, 국제 금융 시장 불안으로 최근 다시 상승세로 돌아섰다. 이에 따라 대출자의 이자 부담이 가중돼 대출 부실에 대한 우려가 커지고 있다. 우리나라 주택 담보 대출의 현황과 개선 방향에 대해 알아보자.