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한국 주택시장의 베타와 수익: 지역별 고정효과를 감안한 주택-CAPM 분석
김중득(JungDeuk Kim),이영수(YoungSoo Lee) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2
한국 주택시장의 위험-수익의 관계를 전통적 CAPM으로 분석한 기존의 여러 선행연구에서 베타의 역할은 제한적이거나 불분명하였다. 본 연구에서는 Pettengill et al.(1995)의 논지에 따라 시장초과수익률이 양(+)인 경우와 음(-)인 경우로 구분해 분석하였으며, 또한 주택 고유의 지역제약을 고려하여 고정효과 모형(fixed-effect model)으로 분석하여 베타의 역할을 찾고자하였다. 본 연구에서의 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 지역별 고정효과를 감안하지 않는 경우, 우리나라의 주택시장의 장기 위험-수익의 상충관계는 대부분 베타가 아닌 고유위험을 통해 나타나고 있으며, Pettengill et al. 논지에 따라 단기 수익률의 특성을 고려 하여도 베타-수익의 상충관계는 설명되지 않는다. 둘째, 지역별 고정효과를 감안하는 경우, 우리나라 주택시장의 위험-수익의 상충관계는 베타로 잘 설명될 수 있다. 장.단기 수익률로 구분하여 추정한 결과 모두에서 비체계적 위험은 통계적 유의성이 없으며 베타 즉 체계적 위험만이 유의한 결과를 보여주고 있다. 셋째, 주택시장의 베타-수익의 상충 관계는 가격증가율보다는 임대수익을 감안한 총수익률을 통해서 더욱 분명하게 나타나 고 있다. In the previous studies of the Korean housing market analysis using CAPM(capital asset pricing model), systematic risk coefficient beta has shown the lack of explanation as a measure of risk. This paper reinvestigates the beta-return relationship when the regionalconstraints are introduced in the CAPM, using 71 regional housing price indices of Seoul and 6 metropolitan cities. We allow the fixed-effects for the metropolitan cities and find that there is strong positive relationship between beta and return along with the fixed-effect model. Also we find the coefficient for non-β risk does not reveal the statistical significance, implying that the non-β risk itself has no market value in the housing investment market. These results hold not only for the long-term housing returns, but also for the short-term housing returns. In addition, we find the model explanation power in terms of R2 can be improved when jeonse earnings are included in the housing return calculation.
KCI
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