경남지역신문발전위원회 조례시행에 따른 평가

강창덕 한국행정학회 2012 한국행정학회 학술발표논문집 Vol.2012 No.-

신바람 나는 십대-신문을 바라보는 관점이 중요하다

강창덕 우리신학연구소 2004 갈라진 시대의 기쁜소식 Vol.- No.648

부동산개발 예측모형의 적용방안 연구: 서울시 강북지역을 사례로

강창덕 국토연구원 2010 국토연구 Vol.65 No.-

This paper aims to apply the prediction models for real estate development in North Seoul from 2001 to 2007. After reviewing related literature and gaining related data in 2001 and 2007, the multinomial logit models for this analysis identifies the effects of socioeconomic attributes, land price and land use regulation, transportation and locational attributes, and land use mix on the change of real estate development in North Seoul. This study also reveals the probability of each real estate development from the multinomial logit models and discusses the results. This study confirms that the rise of employment density, land price, and transportation facilities encourage the development of raw lands. Further, single family housing near transportation network tends to be converted to condominium, commercial and retails, and mixed-use due to the increase of employment density and proximity to transportation facilities. Finally, the prediction models in this study would be applied to forecast urban growth, climate change, and energy and water consumption in Korea. 본 연구는 서울시 강북 14개 구 지역의 부동산개발 예측모형을 구상하고 실제 데이터에 적용하였다. 이를 위해 우선 기존 문헌을 검토하고 2001년과 2007년 관련 자료를 얻은 후, 다항로짓모형을 적용하여 설정한 부동산 개발 유형별 변화에 사회경제적 특성, 토지가격과 규제, 교통 및 입지 특성, 그리고 토지이용 복합도가 어떻게 영향을 미치고 있는지 분석하였다. 그 다음 각 부동산 개발 유형별 확률을 계산하고 이에 대한 논의를 하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 나지개발의 경우 2001년과 2007년 사이 고용밀도의 변화, 교통시설과 교통망 등이 개발을 촉발하는 요인이었다. 둘째, 기존 토지개발의 경우, 대체로 단독주택이 고용밀도의 변화, 교통시설에 대한 근접성 등으로 인해 단위당 지가가 높은 아파트, 상업용 토지, 주상용 토지로 개발되고 있음을 보여주고 있다. 셋째, 다항로짓모형에서 나온 부동산개발 예측결과는 기존 토지개발모형보다 나지개발모형의 경우 비교적 뚜렷하고 기존의 도시개발 패턴에 부합하는 것으로 나타났다. 본 연구의 접근법은 풍부한 데이터에 좀 더 발전된 분석방법을 적용하여 정교한 모형을 구축한다면 부동산개발 예측뿐만 아니라 향후 도시성장, 기후변화, 에너지와 물소비 모형에 응용할 수 있을 것이다.

서울시 토지 이용과 밀도의 시·공간 변화 연구(1980~2007)

강창덕 국토연구원 2012 국토연구 Vol.72 No.-

This paper aims to analyze the spatial and temporal change of land use and density in Seoul from 1980 to 2007. After reviewing previous study and obtaining related data, this study examines geographical patterns of the total floor area of residential, commercial, office, and industrial land use with diverse methods such as density, continuity, residential-non residential ratio, land use mix, and hot spot analysis. Further, this study attempts to classify the spatial clusters by land use and density based on the output from hot spot analysis. This study confirms that residential land use is more dispersed than that of non-residential. Further, the density and mix of land use have risen due to the increasing supply of physical space for population and economic activity. While non-residential land use tends to appear in localized clusters, residential areas scattered over Seoul city. The outputs of this study provide the insightful implication that policy for linking between socioeconomic features and local contexts of land use and density matters for effective and efficient master plan in Seoul. 이 연구는 1980년부터 2007년까지 거시와 미시 수준에서 서울시 주거, 상업, 업무, 산업용 토지 이용과 밀도의 시공간 변화를 분석하였다. 선행 연구를 검토한 후 장기 시계열의 공간자료를 이용한 분석은 거시와 미시 수준에서 서울시 토지 개발 패턴의 유형별 변화를 포착하였다. 그 결과를 요약하면, 첫째, 1980년부터 2007년까지 상업, 업무, 산업용 토지 이용보다 주거용 토지 이용을 중심으로 개발이 활발하게 진행되어 왔다. 둘째, 도심으로부터 거리별 각 유형의 공간 분포를 보면, 주거용 토지 이용은 도심 이외의 지역을 중심으로 확산되었다. 반면 상업용과 업무용 토지 이용의 도심 집중도는 높았으나 상대적으로 상업용 토지개발은 서울시 전반에 걸쳐 개발되는 패턴을 보였다. 셋째, 미시 구조 분석 결과, 1980년부터 2007년 사이 주거용 토지 이용은 서울시 전역에 걸쳐 활발하게 개발되면서 공간적 확산과정을 보인 반면 상업용, 업무용, 산업용 토지 이용은 특정지역을 중심으로 크게 증가하였다. 끝으로, 각 토지 이용별 공간 집중 분석을 토대로 토지 이용 클러스터를 찾아내고 이를 1도심과 5부도심을 기준으로 진단하였다. 아울러 연구 결과를 토대로 정책적 함의를 도출하였다. 이 연구의 결과를 바탕으로 향후 토지 이용과 교통체계 간 관련성 규명, 가구와 기업의 입지, 교통이용 행태 연구, 토지 이용과 밀도의 시공간구조 변화를 일으키는 요인에 대한 엄밀한 연구가 절실히 필요하다.

서울시 보행환경이 토지 가격에 미치는 영향 분석

강창덕,이현주 한국부동산연구원 2014 부동산연구 Vol.24 No.2

This study aims to isolate the impacts of pedestrian environments on land price in Seoul. After setting the variables indicating pedestrian environments, this study attempts to analyse the effects of diverse environments on land price in 2010. The models confirm that higher land use density tends to increase the land price while the proportion of office development has a positive association with land price. The proportion of industrial development, however, is negatively associated with the price. Among walkability indices, shopping floor area index and connectivity density index generated higher premium in land price while household density index has the opposite effects. Also, the greater accessibility to open space tends to enhance the land price including residential, non-residential, and mixed land use. Among the three variables on street configuration from Space Syntax measurements, local integration and connectivity are positively associated with land price while control has negative relationship with the land price. From the outputs of this study, urban planners, designers, and real estate developers will obtain the insight on how to build pedestrian environments for more sustainable city and successful real estate development. 이 연구는 보행 환경 변수를 선정하고 토지가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 주요 연구 결과를 요약하면, 첫째, 개발밀도가 높을수록 토지가격이 높은 것으로 나타났다. 아울러 토지이용 혼합 특성측면에서 업무용 부동산 비중이 높아질수록 토지가격은 높아진 반면 산업용 부동산 비중이 높아질수록 토지가격은 떨어지는 결과를 얻었다. 둘째, 보행 편의성 관련 변수를 보면, 상점 용적률 지수와 연결성 지수는 토지가격과 양의 관계를 보인 반면, 가구 밀도 지수는 음의 관계를 보였다. 셋째, 공원에 대한 접근성 측면에서 공원에서 멀리 떨어진 토지일수록 그 가격은 낮은 것으로 나타났다. 한편, 보행 인프라로 볼 수 있는 도로와 가로망의 밀도는 토지가격에 부정적 영향이 컸다. 끝으로, 가로망 특성 3개의 영향을 보면, 국부통합도와 연결도는 토지가격에 긍정적 영향을 주었으나 통제도는 부정적 영향을 주었다. 향후 이러한 연구 결과를 토대로 걷기 좋은 환경을 조성하는 정책을 실행하길 기대한다. 아울러 부동산 업계는 가격 프리미엄을 발생시키는 보행 환경을 조성하여 사업 수익을 높일 수 있을 것이다.

GWR 접근법을 활용한 부동산 감정평가 모형 연구: 서울시 아파트를 사례로

강창덕 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.2

This study aims to suggest how to apply Geographically Weighted Regression to real estate appraisal through empirical research for Seoul apartment market. Five key conclusions can be drawn based on the GWR modeling. First, this study confirms that housing market in Seoul might contain diverse types of submarkets in terms of housing attributes, transportation and location, amenity, education attributes, and socioeconomic characteristics. These findings would be considered in housing appraisal. Second, the GWR model found the spatial variation of each characteristics of Seoul apartment. The result would complement the caveat of hedonic price models. Third, real estate appraisers would consider the weight on each attributes of housing from spatially-varied relation between housing price and characteristics. Fourth, the local R-Square value from GWR models reveals whether aspatial or non quantitative variables determine housing price. Finally, the GWR modeling using apartment market price and statistical inference technique would apply to local housing price index. 이 연구는 Geographically Weighted Regression(GWR) 접근법을 서울시 아파트 실거래가 자료에 적용하여 부동산 감정평가방법으로 활용할 수 있는 방안을 제시하였다. 이 연구의 결과는 첫째, 주택 가격과 주택 특성간 관계를 분석했을 때 서울시 주택시장은 여러 이질적인 주택하위시장으로 구성되어 있음이 밝혀졌으며, 이를 부동산 감정평가 과정에 활용할 수 있다. 둘째, 주택 특성의 가격 효과가 국지적으로 다름을 확인할 수 있으며 이는 기존의 헤도닉 가격 모형의 단점을 보완할 수 있다. 셋째, 주택 가격에 미치는 요인이 국지적으로 다르며 감정평가시 가중치를 다르게 하는 데 활용할 수 있다. 넷째, 특정지역의 주택 가격 형성에 비공간 변수나 계량화하기 어려운 요인이 영향을 미치는 지 진단할 수 있다. 끝으로, 향후 공간 가중치를 반영한 주택 가격 지수를 만드는 데 응용할 수 있을 것이다.

국내 마약문제의 심각성과 올바른 마약퇴치를 위한 인식전화

강창덕 약업신문사 2001 의약정보 Vol.2001 No.4

알켄-오존 반응의 중간 생성물에 대한 ab initio 양자역학적 고찰

강창덕,김승준,Kang, Chang Deok,Kim, Seung Jun 대한화학회 1998 대한화학회지 Vol.42 No.2

알켄-오존 반응에서 생성된 중간 생성물로써 primary ozonide (POZ),secondary ozonide (SOZ)그리고 carbonyl oxide의 분자구조, vibrational frequencies그리고 infrared(IR)스펙트럼의 세기 등에 대한 이론적 연구를 high level ab initio 양자역학적 방법(CISD,CCSD)을 사용하여 수행하였다. 일반적으로, polarization function은 결합각과 결합길이를 감소시키는 경향을 보였고 반면, electron correlation effect는 결합길이와 결합각을 약간 증가시키는 경향을 보이고 있다. Carbonyl oxide의 분자구조는 zwitterionic form이 diradical form보다 더 안정한 것으로 예측되었으며, 두 형태의 에너지는 차이는 TZ2P CISD level에서 약 22.4 kcal/mol인 것으로 계산되었다. 또한, POZ과 SOZ의 분자구조 및 harmonic vibrational frequencies들을 실험결과와 비교 분석하였으며 IR세기에 근거하여 각 vibrational mode를 assign 하였다. The geometrical parameters, vibrational frequencies, and IR intensities for primary ozonide (POZ), secondary ozonide (SOZ) and carbonyl oxide as the intermediates of alkene-ozone reaction have been predicted using high level ab initio quantum mechanical method with various basis sets. In general, the polarization function decreases bond lengths and bond angles, while the electron correlation effect increases bond lengths slightly. The electronic structure of carbonyl oxide has been predicted to be zwitterionic structure and energy difference between zwitterionic and diradical structure is evaluated to be 22.4 kcal/mol at TZ2P CISD level of theory. The experimental vibrational frequencies and IR intensities of POZ and SOZ will be compared and discussed with our high level theoretical predictions.

토지이용 밀도에 대한 가로망 특성 효과 연구: 2010년 서울시에 대한 공간구문론 적용

강창덕 국토연구원 2013 국토연구 Vol.76 No.-

This paper aims to analyze the impacts of street network on land-use density in Seoul, 2010. After reviewing previous study and obtaining related data, this study isolates how street network changes population, household, and employment density over Seoul city. This study confirms that higher control and connectivity increase population density while greater global integration, mean depth, and total depth decrease the density in population density models. In household density models, household density has positive association with control while the density does negative connection with global integration, mean depth, and total depth. Employment density increases with higher control, global and local integration, and connectivity in the models. Further, multiple regression models with Likelihood Ratio Test reveal that road and street networks as well as location variables have statistical significance in explaining the spatial variation of population, household, and employment density. 본 논문은 2010년 인구밀도, 가구밀도, 고용밀도에 가로망 특성이 미치는 영향을 분석하였다. 연구 결과는 크게 가로망 특성을 중심으로 세 가지 측면에서 요약할 수 있다. 첫째, 인구밀도 모형에서 가로망 특성은 모두 통계적으로 유의미하지 않았으나, 반경 100m 내 통제도와 연결도가 높을수록 인구밀도가 높아졌고 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이가 높을수록 인구밀도는 낮았다. 반경 300m 내 통제도, 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이는 더 강한 효과를 냈으나 연결도는 통계적으로 유의미하지 않았다. 둘째, 가구밀도 모형에서 최근접 가로망 특성 가운데 통제도만 통계적으로 유의미하게 가구밀도에 영향을 주었으며, 반경 100m 내 가로망 특성 가운데 통제도는 가구밀도를 높이고 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이는 그 밀도를 낮추었다. 반경 300m 내 가로망 특성 가운데 통제도는 통계적으로 유의미하지 않고, 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이 등이 커질수록 일관되게 가구밀도는 낮아졌다. 끝으로 고용밀도 모형에서 최근접 노드의 가로망 특성 가운데 통제도, 국부 통합도, 연결도가 높을수록 고용밀도는 높아졌다. 가로망 특성을 반경 100m 내 평균값으로 계산한 결과, 전체 통합도가 높을수록 고용밀도만 높아졌다. 가로망 특성을 반경 300m 내 평균값으로 계산한 결과를 보면, 통제도의 통계적 유의미성은 없는 대신 전체 통합도와 더불어 연결도가 통계적으로 유의미한 변수로 나타났다. 그 결과 두 변수가 커질수록 고용밀도는 높았다.

서울시 수요-공급 기반 지하철 접근성이 토지가격에 미치는 비선형적 영향: G2SFCA 적용을 중심으로

강창덕 한국국토정보공사 2022 지적과 국토정보 Vol.52 No.2

세계 주요 도시는 자동차로 인한 교통 정체, 에너지 과소비, 환경오염 등을 해결하는 대안으로 대중교통을 주목하고 있다. 아울러 대중교통에 대한 쉬운 접근성이 그 이용을 높인다는 점에서 여러 연구는 대중교통에 대한 접근성을 개선하는 것이 중요함을 강조하였다. 이러한 대중교통은 부동산 가치 평가와 투자 결정에도 중요한 변수로 작용한다. 이 연구는 대중교통 접근성에 대한 기존 접근방법을 비판적으로 검토한 후 수요-공급 기반 접근성 기법으로 서울시 지하철역에 대한 접근성을 측정한다. 그 다음 그 영향을 용도별, 분위별 토지가격을 통해 분석하였다. 다층헤도닉모형으로 분석한 결과, 첫째, 지하철에 대한 수요와 공급을 모두 고려한 접근성은 주거용과 비주거용 토지가격에 모두 긍정적 영향을 주었다. 영향은 비주거용보다 주거용에 보다 강하게 나타났다. 둘째, 총 세 개의 함수로 측정한 접근성 가운데 Exponential 함수에 의한 접근성은 주거용 토지가격에 가장 적합했으며, 비주거용 토지가격에는 Power 함수로 측정한 접근성이 가장 설명력이 높았다. 셋째, 토지 가격 분위별 영향을 보면, 주거용과 비주거용 토지가격 모두 가장 비싼 분위에 가장 큰 영향을 준 것으로 나타났다. 아울러 분위별 가격에서도 모형적합도 측면에서 주거용은 Exponential 함수로 측정한 접근성, 비주거용은 Power 함수로 측정한 접근성이 상대적으로 적합한 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 공공투자가 인근지역에 미치는 영향을 이해할 뿐만 아니라 부동산 가치평가, 대중교통 서비스로 인한 우발이익의 회수 방안 모색, 대중교통 투자로 인한 주거비 상승 대책 마련에 활용할 수 있을 것이다.