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크리스티아네그라스 ( Christiane Graβ ),탁영남(번역) 영남대학교 법학연구소 2018 영남법학 Vol.0 No.47
독일 토지거래법은 부동산 거래를 규제한다. 그 목표는 농지를 농민에게 소유시키는 것을 목적으로 하고 경작을 목적으로 하지 않는 자본투자와 투기를 배제하려 한다. 그 방법은 인가와 그 거부이다. 인가는 부동산의 해로운 배분, 비경제적으로 축소될 때, 대응가치가 토지가치와 심한 불균형을 이룰 때 거부된다. 비농민이 농지를 매수하려고 하나 농민이 영농확장을 위해 그 농지를 긴급히 필요로할 때는 농민이 우선매수하게 된다. 행정청은 이를 심사하는 어려움이 매우 크다. 농민의 농력과 의지, 확장필요 여부 및 그 가치를 판단해야 한다. 이러한 문제는 신규취농자에 대하여 더욱 집중된다. 농민이 하루 아침에 되는 것은 아니기 때문에 신규취농자가 농지를 취득하려 할때는 조건부 인가가 부여되기도 한다. 몇 년 동안 다른 사람에게 용익 임대 하도록 하는 것이다. 실무상으로는 단순한 자본투자가가 장기간의 임대차를 전제로 농지를 취득하는 것은 현재로서는 불가능하다. 인가의무를 우회하는 방법으로 조합지분의 매수, 상속계약, 매매가의 고가화로 농민의 참여를 불가능하게 하는 것, 농지의 분할매매 등이 있다. 조합지분의 매수는 직접적으로는 농지를 매수하는 것이 아니라 농지를 소유하고 있는 조합의 지분을 매수하는 것이기 때문에 인가를 우회할 수 있다. 여기에는 매수인이 조합 지분의 전부를 매수하지 못하는 위험이 존재하기도 한다. 농지의 매매가인가 거부된 후 조합을 구성하여 농지를 매도하는 경우 인가가 거부된다. 상속계약은 농지 가격에 상당하는 금액을 임대료 등으로 지급하고 사인 증여받는 것이다. 여기에도 소유자가 일찍 사망하면 그 금액을 모두 받지 못할 위험성이 존재한다. 그리하여 저당권이 설정되기도 한다. 토지거래법이 인가를 통하여 거래시장을 조정하지만 우회라는 한계를 가진다. 재정적으로 강력한 단순한 자본 투자자가 농업구조 저해의 가장 큰 위험이다. 위와 같은 우회의 방법으로 투자가가 농지거래에 참여하는 것을 방지하려는 시도가 현재 진행 중이다. The German Land Transactions Act regulates farmland transactions, and its aim is for farmers to be able to own farmlands and to prevent a speculator or a capital investor who are not going to cultivate from owning farmlands. The methods are the approval and denial of the transaction requested. The approval may be denied when ⅰ) the transaction creates an unhealthy distribution, or ⅱ) divestiture would reduce or divide the land or a majority of real estate which is spatially or economically related and belongs to the transferor, or ⅲ) the equivalent value is grossly disproportionate to the value of the property When a nonfarmer is willing to buy the farmland and the farmland is necessary for the farmer who is urgent to procure it for large scale farming, the farmer has priority to buy the farmland under the same conditions which the nonfarmer would enter into. It is difficult for the agency to review whether the approval should be given or not, since it has to evaluate the ability and will of the farmer, the necessity for the large scale farming and the value of it. This problem is more concentrated regarding new farmers. Since farmers do not become farmers in a day, conditional approval may be granted when a new farmer wants to acquire farmland. Such approval could be contingent on allowing someone else to lease for a few years. In practice, it is currently impossible for a simple capital investor to acquire farmland on the premise of long-term lease. There are ways to circumvent the obligation of approval: purchase of union shares, the contract of inheritance, the prohibition of participation of farmers by the unaffordable sale price, and the partition sale of agricultural land. The purchase of a partnership stake is a way to circumvent the approval procedure because it is a purchase of a stake in the union that owns the farmland, rather than buying the farmland directly. In such a case, there is a risk that the buyer will not be able to buy all of the union shares. After the approval of the transaction of the farmland is denied, a new application by the union which is formed afterward for the approval may be denied. The contract of inheritance is to pay the amount equivalent to the price of the farm land through rent or the like and to receive donatio mortis causa. In this case, there is also the risk that if the owner dies early, he will not be able to receive all of the money. Thus, a mortgage could be established. The Land Transaction Act regulates the market through approval but has the limitation of circumvention. A simple financially strong capital investor is the greatest risk of hindering agricultural structure. Attempts are being made to prevent investors from participating in agricultural transactions through such a detour.
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