분위회귀분석을 이용한 부산시 공동주택의 과세평가율 영향요인 분석

이범웅(Bumung Lee) 한국자료분석학회 2021 Journal of the Korean Data Analysis Society Vol.23 No.3

본 연구는 공동주택의 과세평가율에 영향을 미치는 요인을 지역요인과 개별요인(세대요인 및 단지요인)으로 구분하여 OLS에 기초한 회귀분석과 분위회귀분석을 통해 분석하였다. 분석결과는 첫째, OLS 회귀분석과 분위회귀분석 모두에서 과세평가율에 전반적으로 유의한 영향을 미치는 변수는 평균 실거래가, 동부산권, 서부산권(지역요인), 전용면적, 층수비율, 1층, 최고층, 공시가격, 실거래가 편차(세대요인), 경과년수, 30년 이상 더미, 세대수, 소규모단지, 현관구조, 주상복합(단지요인)으로 나타났다. 둘째, OLS 회귀분석에서 오차항의 등분산성을 검정하기 위해 Breusch-Pagan-Godfrey 검정을 실시한 결과 1% 유의수준에서 이분산성이 존재하는 것으로 나타났다. 따라서 OLS 회귀분석에 비해 분위회귀분석이 계수값의 추정에 좀더 효율적임을 알 수 있다. 셋째, 통계적으로 유의한 설명변수들이라고 하더라도 분위별 회귀계수들은 과세평가율에 영향을 미치는 정도에 차이가 있음을 알 수 있다. 과세평가율의 분위가 높아짐에 따라 과세평가율에 미치는 영향이 일관성 있는 패턴을 보이는 변수도 있였지만, 모든 분위에서 일정한 영향을 보이거나 일관성 있는 패턴을 보이지 않는 변수도 있었다. 이러한 연구결과는 지역, 실거래가 수준, 공동주택 단지 규모 등에 따른 과세평가의 균형성을 확보하는데 도움이 될 것으로 사료된다. This study analyze factors that affect the assessment ratio of multy-family Housing through OLS-based regression and quantile regression by classifying factors into regional factors and individual factors(household factors and complex factors). The results of the analysis are as follows. First, in both OLS-based regression and quantile regression, variables that have a statistically significant effect on the assessment ratio were: Average Sales Price, Eastern Busan and Western Busan(Regional Factors), Area, Floor Ratio, First Floor, High Assessed Price, Sales Price Deviation(Household Factors), Years Elapsed, More Than 30 Years, No. of Households, Small Complex, Entrance Structure, and Multi-purpose. Second, in OLS-based regression, a Breusch-Pagan-Godfrey test showed that heteroscedasticity of error terms exists at 1% significance level. Therefore, quantile regression is more efficient in estimating coefficients compared to OLS-based regression. Third, regression coefficients by quantile differ in the degree to which they affect the assessment ratio, even statistically significant explanatory variables. Some variables showed a consistent pattern of influence on the assessment ratio as quantile of assessment ratio increased, but others showed inconsistent or constant pattern in all quantiles. These findings are expected to help to enhance the equality of assessment ratio by regions, sales price levels, and the size of apartment complexes in the future.

분위회귀분석을 이용한 부산시 공동주택 공시가격의 수직적 공평성에 관한 연구

이범웅(Lee, Bumung) 한국주거환경학회 2021 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.19 No.2

본 연구에서는 공동주택 공시가격의 수직적 형평성에 관한 선행연구를 살펴보고, 2020년 부산광역시 공동주택 공시가격의 수직적 공평성에 대해 분석하였다. 전통적인 회귀분석(OLS)과 달리 분위회귀분석을 통한 검증방법은 오차항의 이분산성이 존재하는 경우에도 활용할 수 있고 조건부 분포 전체를 고려하기에 정확한 계수값을 추정할 수 있고 분위별 검증결과까지 세밀하게 추정할 수 있는 장점을 가지고 있다. 분위회귀분석을 통한 공동주택 공시가격의 수직적 공평성 검증결과는 다음과 같다. 첫째, Clapp 모형을 기준으로 하면, 분위회귀분석에서는 전반적으로 누진적인 수직적 불공평성이 존재하는 것으로 나타났다. 따라서 실거래가가 낮은 공동주택보다 실거래가가 높은 공동주택의 공시가격을 상대적으로 덜 상향조정하는 방안을 모색할 필요가 있다. 둘째, 분위별로는 분위가 커짐에 따라 역진적 불공평성에서 누진적 불공평성, 다시 역진적 불공평성으로의 전환이 있음을 나타남을 알 수 있었다. 또한 이러한 전환의 양태는 구·군별로 차이가 있음을 알 수 있었다. 따라서 공동주택 실거래가의 분위 및 지역에 따라 공동주택 공시가격의 수직적 불공평성의 방향과 정도를 정확히 파악하고 공동주택 공시가격의 현실화율을 제고하는 방안을 도모해야 할 것이다. This study analyses the vertical equity of the assessed value of multi-family housing through quantile regression, not ordinary least squares(OLS). The verification through quantile regression analysis can be utilized even when the heterogeneity of error terms exists, and has the advantage of estimating the exact coefficient value to take into account the entire conditional distribution, and even detailed estimation of each quantiles. The results of verification of the vertical equity of the assessed value of multi-family housing through quantile regression analysis are as follows. First, based on the Clapp model, quantile regression has shown that there is overall progressive vertical inequity. Therefore, it is necessary to seek to raise the assessed value of multi-family housing with high slaes price relatively less. Second, the shift from regressive vertical inequity to progressive inequity and back to regressive inequity appeared as the quantile grew. Therefore, it should first analyze the direction and degree of vertical inequity of the assessed value of multi-family housing according to the quantile and region, and the realization rate of the assessed value of apartment houses should be improved.

입지특성과 서비스품질이 고객만족과 재방문의도에 미치는 영향 연구 : 고객만족의 매개효과를 중심으로

박연수(Park, Yeonsu),이범웅(Lee, Bumung) 한국주거환경학회 2021 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.19 No.2

본 연구에서는 실증적 조사를 통하여 소상공인의 매출증대에 영향을 미치는 요인들을 확인하고 분석함으로서 소상공인의 매출증대를 위한 시사점을 제시하였다. 이를 위해 입지특성과 서비스품질의 핵심 요인을 도출하고 고객만족과 재방문의도의 관계를 분석하였다. 분석결과 첫째, 입지특성 요인인 적합성, 접근성, 가시성 모두가 고객만족에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 서비스품질의 요인인 전문성과 편리성은 고객만족에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 고객만족은 재방문의도에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 입지특성의 요인인 적합성, 접근성, 가시성 모두는 재방문의도에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 서비스품질 요인인 전문성과 편리성은 재방문의도에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다섯째, 입지특성과 재방문의도의 영향관계에서 고객만족은 매개효과를 가지는 것으로 나타났다. 구체적으로 입지특성의 적합성 및 접근성과 재방문의도와의 영향관계에서 고객만족은 부분매개효과를 가지며, 가시성과 재방문의도와의 영향관계에서 고객만족은 완전매개효과를 가지는 것으로 나타났다. 또한 서비스품질과 재방문의도와의 영향관계에서 고객만족은 매개효과를 가지는 것으로 나타났다. 구체적으로 서비스품질의 전문성 및 편리성과 재방문의도와의 영향관계에서 고객만족은 부분매개효과를 가지는 것으로 나타났다. This study tried to present suggestions to increase sales of small business by identifying and analyzing factors that affect the sales increase of small business through empirical researches. For the purpose, it is intended to analyze the relationship between customer satisfaction and revisit intention by deriving locational characteristics and service quality as key factors. The results of analysis are as follows. First, it was found out that all of the factors of locational characteristics, such as suitability, accessibility, and visibility, had a significant positive (+) effect on customer satisfaction. Second, it was found out that expertise and convenience, which are factors of service quality, had a significant positive (+) effect on customer satisfaction. Third, it was found out that customer satisfaction had a significant positive (+) effect on revisit intention. Fourth, it was found out that all of the factors of locational characteristics, such as suitability, accessibility, and visibility, had a significant positive (+) effect on revisit intention. In addition, professionalism and convenience, which are factors of service quality, were found out to have a significant positive (+) effect on revisit intention. Fifth, it was found out that customer satisfaction has a mediating effect in the relationship between locational characteristics and revisit intention. Specifically, customer satisfaction had a partial mediating effect in the relationship between the suitability and accessibility of locational characteristics and revisit intention, and customer satisfaction had a complete mediating effect in the relationship between visibility and revisit intention. In addition, it was found out that customer satisfaction has a mediating effect in the relationship between service quality and revisit intention. Specifically, customer satisfaction was found out to have a partial mediating effect in the relationship between the professionalism and convenience of service quality and the intention to revisit.

권리매도희망자와 권리매수희망자 구분에 따른 상가권리금 결정요인 연구

강영진(Youngjin Kang),이범웅(Bumung Lee) 한국자료분석학회 2021 Journal of the Korean Data Analysis Society Vol.23 No.2

본 연구는 권리금 이해관계자 별 권리금 결정 시 영향을 미치는 요인을 찾아보고, 그 차이점을 파악하기 위하여 권리매도희망자와 권리매수희망자로 구분하여 연구를 진행하였다. 연구대상은 부산시의 대학가에 위치한 상가에서 영업 중인 권리매도희망자 149명과 창업 준비 중인 권리매수희망자 151명을 대상으로 2018년 6월부터 2019년 2월까지 대면 설문과 SMS 설문을 통하여 자료를 수집하였다. 연구결과, 권리금 결정 시 중요한 영향을 미치는 요인으로 전체집단의 경우, 환산보증금(㎡_ln), 판매허가권, 영업기간, 주방ž홀ž화장실로 나타났으며, 권리매도희망자의 경우 환산보증금(㎡_ln), 판매허가권, 기존상가 영업기간, 출입문, 외벽장식, 바닥ž천장ž벽으로 6가지이며, 권리매수희망자의 경우 환산보증금(㎡_ln), 판매허가권 2가지로 나타났으며, 파악된 요인이 희망권리금에 영향을 크게 미친다고 나타났다. 또한 이해관계자 중 권리매도자희망자가 권리매수자희망자보다 권리금 결정 요인이 더 많게 파악되었으며, 산정된 권리금도 권리매도희망자가 권리매수희망자보다 더 높음을 알 수 있었다. 이를 통해 이해관계자 별 권리금 결정 요인의 차이점을 인지시킨다면 권리금 산정 시 두 이해관계자가 고려하는 권리금의 차이를 좁힐 수 있을 것이다. In order to identify the factors influencing the decision of insurance premiums for each stakeholder, and to understand the differences, this study was conducted separately by those who wish to sell and those who wish to buy. The subjects collected data through face-to-face and SMS surveys on 149 a person who wants to sell rights and 151 a person who wants to buy rights operating at stores located in Busan from June 2018 to February 2019. The entire group was found to have had a significant impact on insurance premium decisions such as conversion deposits (㎡_ln), sales authorization rights, business periods, kitchensžhallžtoilets. In the case of selling-right group, the conversion deposit (㎡_ln), sales authorization rights, business period of existing shopping malls, entrance doors, exterior wall decorations, floor ceiling and walls shall be included. In the case of buying-right group, two types of factors were found, including conversion deposits (㎡_ln) and sales authorization rights, and the identified factors greatly affected their rights. And more determinants came from those who want to sell their rights and they will want higher payouts. If this recognizes the difference in the determining factors of the premium by stakeholders, it will be able to narrow the difference in the premium that the two stakeholders consider when calculating the premium.

부동산중개업 종사자의 커뮤니케이션 스타일에 따른 고객만족과 행동의도의 구조관계 연구

주성완(Ju Seungwan),이범웅(Lee Bumung) 한국주거환경학회 2021 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.19 No.1

This study analyses the relations between the communication style, the customer satisfaction, and the behavior intention. For the analysis of the research, a face-to-face questionnaire survey investigation had been carried out, with the customers who visited the real estate agencies during the recent 2 years while residing in Seoul, Busan, Daegu, and Incheon as the subjects. Investigating exploratory factors analysis, confirmatory factors analysis, and correlation analysis were conducted to analyze the concentration feasibility and reliability of measurement factors, analyze the potential variables and their feasibility, and verify the relationship and discrimination feasibility. The results of the hypothesis testing through a structural equation path analysis are as follows. First, all subvariants of communication style had a significant effect on customer satisfaction. Collaborative styles, professional styles, and reliable styles showed that the values of the path coefficients represent positive values, which had a positive impact on customer satisfaction. However, controlled styles have been shown to have a negative effect on customer satisfaction. Second, customer satisfaction had a significant effect on the behavior intention. The value of the path coefficient was shown as a positive value, confirming that a positive assessment of customer satisfaction had a significant effect on the behavioral intention. Third, the mediation effect of customer satisfaction in the relationship between communication style and behavioral intention was verified using bootstrapping method, which had a significant impact on the relationship between communication style and behavior intention. 본 연구는 커뮤니케이션 스타일, 고객만족 및 행동의도 간의 관계를 분석하였다. 분석을 위해 최근 2년간 서울, 부산, 대구, 인천에 거주하면서 부동산 중개업소를 방문한 고객을 대상으로 대면 설문조사를 진행하였다. 탐색적 요인분석, 확인적 요인분석, 상관관계분석 등을 통해 측정요인들의 타당성과 신뢰도, 잠재변인과 측정문항의 집중타당성, 변수들 간의 관계 및 판별타당성을 검증하였다. 구조방정식 경로 분석을 통한 가설 검증의 결과는 다음과 같다. 첫째, 커뮤니케이션 스타일의 하위변인인 협력형 스타일, 통제형 스타일, 전문형 스타일, 신뢰형 스타일은 모두 고객만족에 영향을 미쳤다. 협력형 스타일, 전문형 스타일, 신뢰형 스타일은 경로 계수의 값이 양(+)의 값을 나타내 고객만족에 긍정적인 영향을 미친다는 것을 보여주었다. 그러나 통제형 스타일은 경로계수의 값이 음(-)의 값을 나타내기 때문에 고객만족에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 고객만족은 행동의도에 영향을 미쳤다. 경로계수의 값이 양(+)의 값으로 나타나 고객만족에 대한 긍정적인 평가가 행동의도에 상당한 영향을 미친다는 것을 확인하였다. 셋째, 커뮤니케이션 스타일과 행동의도의 관계에서 고객만족의 매개효과를 부트스트랩 방식으로 확인하였는데, 고객만족은 커뮤니케이션 스타일과 행동의도 간의 관계에 영향을 미치는 것으로 나타났다.