共同住宅의 效率的인 管理方案 硏究 = (A) Study on the Effective Management of Collective House

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 우리나라 공동주택의 내구연한이 선진외국에 비해 수명이 매우 짧다는데 문제의식을 두고서, 공동주택관리상 발생되는 원인과 제도적 모순을 규명하고자 하였으며, 나아가 그 문제를 개선하기 위한 합리적이고 효율적인 방안을 찾고자 하였다. 그 중에서도 특히 입주자대표회의가 관리주체에 미치는 영향과 공동주택관리 제도의 비현실적인 모순에 초점을 두어 연구하였다.
앞으로 다가오는 2010년은 제6공화국의 주택 200만 호 및 초고층 공동주택이 대량으로 공급되기 시작한지 20년에 이르는 시기이다. 이 시기는 우리나라 공동주택의 수명이 대략 20년이 되는 시기이기 때문에 이들 아파트의 재건축을 중심으로한 심각한 문제를 야기시킬 수 있으며, 이는 종국적으로 아파트의 효율적 관리문제로 귀결된다. 그러나 현재 우리나라 공동주택 정책은 아직도 공급 중심에서 벗어나지 못하고 있다. 따라서, 수요자를 중심으로 하는 공동주택 관리정책은 공급 정책에 비해서는 턱없이 부족한 실정이다. 정부의 공동주택 정책이 이대로 표류한다면 얼마 남지 않은 2010년경에는 새로운 국가문제, 사회문제로 등장하게 될 것이다.
초고층 아파트의 슬럼화, 엄청난 철거비용 그리고 리모델링 등은 오늘날 발생되는 사회복지문제, 범죄문제 등에 못지 않은 심각한 문제로 대두하게 될 것이다. 따라서, 본 논문은 오늘날의 이 시기가 공동주택에 대한 정부 정책이 공급 중심에서 수요자 중심으로 넘어가야 되는 시점이라는 것을 주지하면서, 공동주택의 제도적 문제점을 찾아내고 그 개선방안을 모색하여 공동주택의 효율적인 관리가 가능할 수 있는 제도적 방안을 마련하고자 한다.
연구결과에 의하면 공동주택관리의 비효율성, 비현실성의 근본적인 원인은 공동주택이 안고 있는 제도적 모순 때문임이 밝혀졌다. 본 논문은 크게 4가지 문제점을 지적하면서 그에 따른 개선 방안을 제시하였다.
첫째, 공동주택관리를 위한 제도적 장치의 개선과 관계법령의 개정 필요성을 제시하였다.
둘째, 입주자대표회의의 비전문성, 불필요한 업무 개입, 부정과 비리로 인해 공동주택 문화의 창달에 역행하는 모순점들이 나타나고 있다. 따라서 그 개선 방안으로 입주자대표회의의 조합구성 및 법인화를 주장하였으며, 아울러 공동주택관리령에서 안전관리상의 법적 책임 소재를 명확히 할 필요가 있고 또, 입주자대표회의의 임원에 대한 자격의 기준과 교육에 대한 개선책을 제시하였다.
셋째, 입주자 의식의 문제점과 그 개선방안을 제시하였다. 입주자들은 내가 사는 집은 내가 관리한다는 적극적인 자세와 정주의식 그리고 공동체의 의무와 주민의 도리를 지녀야할 것을 제시하였다.
끝으로 공동주택관리의 전문화에 대한 방안으로서 의무적 관리 대상의 확대, 위탁관리 업무의 표준화 및 계약제도 도입, 주택관리 전담 기구 신설, 주택관리 전문기관의 육성을 개선책으로 제시하였으며, 일러한 제도개선을 통해 공동주택의 관리에 따르는 위기를 잘 극복하고 공동주택 관리의 새로운 출발이 시작되기를 기대해 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Based on the problem that the life span of our korean collective house is shorter than foreign countries', this study tried to find out why some problems and institutional contradictions in collective house management are happening and also tried to find out rational and effective solutions for that problems further.
Above all, this study focused on the impact of occupant representative group manager and the improvement of contradictory institutions and laws. At the years of 2010's, 20 years will hare passed since the sixth Republic has started to supply 2 millions houses massively. So there will happen serious problems by rebuilding those apartments because we know that collective houses in Korea can be used only for 20 years.
So, how to manage apartment effectively becomes very important issue but the current housing policies in Korea is only concentrating on house supply. And yet the policies focusing on dweller are not being watched, so the management of apartment will be big burden to our society in terms of social cost and social welfare.
The slumization of high-rise apartment building and high cost of remodeling and destruction are important as much as social welfare system, criminal. problems and sexual problems. Therefore this research suggests that government policy should emphasize on inhabitant oriented implementation, not on supply. At the same time, after searching for institutional flaws, it will show improvement plan of management.
By the research, it finds that uneffectiveness and unreasonable thing of management result from institutional problems. This study suggests four pbints and means for improvement.
The first, the laws concerning the management of collective houses should be revised and acted along with population and generalization of collective house.
Secondly, Some problems which comes from self-governing and consignment management need to be resolved.
The third, the positive and comprehensive participation of dweller is essential to housing management. And occupants should have more interest in managing their own house for the more effective management.
Lastly, the alternatives for professionalized management are as follows; establishment of official bureau of collective house management, laws on enforcement and standardization of management, governmental support for management education and introduction of contract system of management.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅲ
• 第1章 서론 = 1
• 第1節 硏究의 必要性 = 1
• 第2節 硏究의 方法과 範圍 = 5
• 1. 연구의 방법 = 5
• 2. 연구의 범위 = 5
• 第2章 共同住宅管理의 理論的 背景 = 7
• 第1節 共同住宅管理의 槪要 = 7
• 1. 공동주택관리의 의의와 목적 = 7
• 2. 공동주택관리의 유형 = 10
• 第2節 共同住宅管理의의 制度와 方法 = 14
• 1. 공동주택 관리제도 = 14
• 2. 공동주택 관리제도의 연혁 = 15
• 3. 공동주택관리의 법적체계 = 18
• 4. 공동주택 의 관리기구 = 23
• 5. 공동주택의 관리방법 = 26
• 第3節 外國의 共同住宅 管理制度 = 28
• 1. 미국 = 28
• 2. 일본 = 31
• 3. 영국 = 34
• 4. 싱가폴 = 36
• 5. 공동주택 관리제도의 국가간 비교 = 37
• 第3章 共同住宅管理의 問題點 = 39
• 第1節 共同住宅 管理制度의 問題點 = 39
• 1. 공동주택관리의 법령체계의 문제점 = 39
• 2. 공동주택관리 법규의 적용범위 = 41
• 3. 공동주택관리 감독과 감사제도의 문제점 = 44
• 4. 하자보수 제도의 문제점 = 46
• 第2節 共同住宅A 管理方式과 專門化에 대한 問題點 = 53
• 1. 공동주택관리 방식의 문제점 = 53
• 2. 공동주택관리의 전문화에 대한 문제점 = 56
• 第3節 管理主體와 入住者代表會議와의 問題點 = 60
• 1. 입주자대표회의 권한 = 60
• 2. 입주자대표회의의 의결사항 = 60
• 3. 입주자대표회의와 관리소장의 관계 = 62
• 4. 입주자대표회의와 위탁관리업체의 관계 = 64
• 5. 위수탁관리계약에 따른 입주자대표회의의 권한 = 67
• 6. 입주자대표회의 구성원의 자격요건에 관한 문제 = 69
• 7. 입주자대표회의의 기타문제 = 70
• 8. 입주자대표회의의 한계와 문제점 = 70
• 第4節 入住者意識의 問題點 = 73
• 1. 입주자의식 구조상의 문제 = 73
• 2. 입주자 협동 및 자립의 시대적 변천 = 76
• 第4章 우리나라 共同住宅管理의 合理的인 改善方案 = 78
• 第1節 共同住宅 管理制度의 改善方案 = 78
• 1. 제도의 개선방안 = 78
• 2. 법령체계의 개선방안 = 79
• 3. 공동주택관리 감독과 감사제도의 개선방안 = 83
• 4. 주택관리법인제도 도입 및 주택관리사 제도 개선방안 = 86
• 5. 하자보수제도의 개선방안 = 89
• 第2節 共同住宅管理方式과 專門化에 대한 改善方案 = 101
• 1. 관리방식에 대한 개선방안 = 101
• 2. 공동주택관리의 전문화에 대한 방안 = 104
• 第3節 管理主體와 入住者代表會議의 改善方案 = 111
• 1. 입주자대표회의의 개선방안 = 111
• 2. 입주자대표회의와 관리주체의 개선방안 = 114
• 3. 관리인의 개선방안 = 115
• 4. 관리인에 대한 신분보장 및 사회적 지위인식 개선방안 = 118
• 5. 관리인과 입주자대표등의 부정·비리에 대한 개선방안 = 119
• 第4節 入住者意識의 改善方案 = 126
• 1. 입주자의 책임의식과 참여의 유도 = 126
• 2. 공동생활을 위한 입주자 기본법 제정 = 127
• 3. 주민자치조직의 활성화 = 129
• 4. 입주자의식의 개선 = 134
• 第5章 결론 = 136
• 참고문헌 = 140
• Abstract = 143