도시경관의 조망특성이 주택가격에 미치는 영향 = (The) influence of landscape outlook characteristics on multi-family housing prices in Bundang, Seongnam city

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 산, 하천, 공원 등 도시경관자원들의 조망특성이 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 이를 위해 경관자원이 바라보이는 정도를 계량화하여 조망정도가 주택가격에 미치는 영향을 실증 분석하고 경관자원들이 지닌 특성이나 거주자의 소득수준 등에 따라 조망가치에 차이가 있는지를 검증하였다.
본 연구에서는 분당신도시의 민영아파트 단지 중 불곡산, 탄천, 근린공원을 조망할 수 있는 43개의 공동주택단지 내 6,969개의 아파트 매매가격과 평당가격을 종속변수로 사용하였다. 설명변수로는 공동주택이 지닌 개별적인 주택특성, 단지특성, 경관특성으로 구성하였다. 주택특성으로는 각 아파트가 지닌 물리적 특성으로 평형, 로얄층, 준로얄층, 건축연수, 남향, 남동향, 남서향이며, 단지특성으로는 단지면적, 용적룰, 전철역과의 거리, 대로접면여부, 초기입주여부, 건설회사지명도이다. 경관특성으로는 산·하천·공원까지의 각 거리와 조망여부 및 조망각이다.
본 연구에서는 도시경관의 조망특성이 공동주택 가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 환경재 등의 간접적 가치를 추정하는 방법인 특성가격함수(Hedonic Price Function)를 이용하였다. 함수의 형태는 종속변수와 설명변수를 로그변환한 주택특성가격모형으로 선정하였다. 먼저 산, 하천, 공원을 모두 동일한 경관으로 설정한 경우(동일경관모형), 각각을 다른 경관으로 설정한 경우(개별경관모형), 그리고 경관특성에 따라 자연형과 조성형으로 설정한 경우(특성경관모형)로 설정한후 경관조망이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 또한 주택규모, 조망방향, 조망높이 등 주택이 지닌 특성에 따라 주택가격에 내재된 조망가치에 차이가 있는지를 가설을 통해 검증하였다.
먼저 경관유형별 조망여부와 조망정도가 아파트가격에 미치는 영향을 추정한결과 경관대상을 조망할 수 있고 조망범위가 넓어질수록 아파트가격은 높아지는 것으로 분석되었다. 유형별로는 산을 제외한 하천과 공원이 아파트가격에 유의적인 영향을 미치며 조성형 경관이 자연형 경관보다 비교적 큰 영향력을 나타내었다. 산조망의 영향이 작게 나타난 것은 불곡산이 동쪽에 위치하고 있어 산을 조망할 수 있는 아파트의 상당수가 동향이며, 소형 평형의 아파트가 비교적 많기 때문으로 추정된다. 자연형 경관이 조성형 경관에 비해 조망가치가 낮게 나타난 것도 산조망의 영향이 상대적으로 낮게 나타난 것에 기인한 것으로 판단된다.
경관의 조망가치가 주택규모, 조망방향, 조망높이 등 조망가치에 영향을 미칠것으로 추정되는 요인들로 인하여 조망가치에 차이가 있는지를 각각 가설을 설정하고 이를 검정한 결과는 다음과 같다. 먼저 주택규모가 클수록 경관조망의 주택가격에 대한 영향은 더욱 커질 것이다라는 가설검정을 위해 전용평형 85㎡(25.7평)을 기준으로 중소형 아파트와 대형 아파트로 구분하여 추정한 결과 중소형 아파트와 대형 아파트의 주택가격모형은 서로 상이한 것으로 파악되었다. 중소형 아파트의 경우 산 만 5% 유의수준에서 주택가격에 유의적인 영향을 미치며, 하천과 공원은 비유의적인 것으로 나타났으나, 모두 음의 부호로서 예상과는 다른 결과를 보이고 있다. 이는 중소형 평형의 경우 주택가격에 미치는 경관조망의 영향이 작거나 별 영향을 미치지 않기 때문으로 해석된다. 이에 비해 대형 평형의 경우는 산, 하천, 공원조망 모두 주택가격에 미치는 영향이 유의적인 것으로 나타났으며, 또한 회귀계수값이 중소형 평형에 비해 크게 나타나 대형 평형의 조망여부가 주택가격에 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
조망대상이 아파트 전면에 위치한 경우가 측면에 위치한 경우보다 경관조망의 주택가격에 대한 영향은 커질 것이다라는 가설검정을 위한 추정결과 전면에 조망되는 경우와 측면에 조망되는 경우의 주택가격모형은 서로 다른 것으로 파악되었다. 또한 전면조망 아파트나 측면조망 아파트 모두 산, 하천, 공원의 조망각이 주택가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 전면조망 아파트의 산, 하천, 공원의 회귀계수값이 측면조망 아파트에 비해 크게 나타났으며, 이는 조망방향에 따라 주택가격에 미치는 영향에 차이가 있는 것으로 해석될 수 있다.
조망대상을 높은 층에서 조망하는 경우가 낮은 층에서 조망하는 경우보다 경관조망의 주택가격에 대한 영향은 커질 것이다라는 가설검증을 위한 추정결과 저층의 아파트와 고층의 아파트간에 주택가격모형은 서로 상이한 것으로 파악되었다. 또한 저층의 아파트나 고층의 아파트 모두 산, 하천, 공원의 조망각이 주택가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 고층 아파트의 산과 하천조망각의 회귀계수값이 저층 아파트에 비해 크게 나타났으며, 공원의 경우만 저층이 약간 크게 나타났다. 따라서 조망높이에 따라 주택가격에 조망가치가 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
본 연구에서는 경관대상을 조망할 수 있으면서 보다 넓게 조망가능한 아파트일수록 가격은 높아지는 것을 확인하였다. 또한 경관대상들의 유형별로 주택가격에 미치는 영향력이 산조망 외에는 큰 차이를 나타내지 않았다. 이는 경관조망이 주택가격에 미치는 영향력이 다른 설명변수들에 비해 매우 적으며, 모두 도시내의 대표적인 경관대상들이어서 그 차이가 크지 않게 나타난 것으로 판단된다. 또한 주택규모가 크고, 조망대상이 전면에 위치해 있으며, 조망높이가 고층인 경우에 경관조망이 주택가격에 더욱 크게 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
이러한 연구결과는 선행연구들과는 달리 경관자원의 조망정도를 계량화하여 조망정도가 주택가격에 미치는 영향을 실증 분석함으로써 경관의 조망가치를 보다 구체적으로 추정하였다는데 의의를 둘 수 있다. 또한 경관자원들이 지닌 특성이나 주거수준 등에 따른 조망가치의 차이를 검증한 것도 의미가 있다고 할 것이다. 향후 공동주택단지는 사전에 경관자원에 대한 조망권과 조망특성을 충분히 고려하여 계획함으로써 시각적 어메니티를 향상시킬 수 있는 단지계획 및 건축계획이 되도록 하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this paper is to find chinese cultural factors in the negotiations between Korean and Chinese companies. In the first stage, the advance of Korean companies which was startled in the too general and vague hope into Chinese market has been faced with a lot of difficulties owing to differences of the Chinese culture with Korean. When we look at the process of negotiation with Chinese, we must need to study Chinese negotiation strategies systemically in order to promote cooperation with China, because it is considered that China will become the most economic partner in the 2lcentury.
This paper hopes to find the correlation of Chinese cultural factors with the negotiation process and performance when Korean companies negotiate with Chinese companies. So I gave consideration to the process and performance of negotiation, analyzing the result of the fieldwork which was researched in value of urban landscape resources. The data of all variables except dummy variables were transformed into the log data of them. The types of urban landscape resources were classified into three groups: to treat three urban landscape resources without discrimination, to treat each of them differently and to divide them into two classes by their landscape attributes. Also, three hypotheses were established to observe the effect of landscape outlook characteristics such as income level, outlook height and view orientation on the prices of multi-family housing.
The results are as follows. Firstly, it was analyzed that the outlook of urban landscape resources affected the housing price significantly. And it was estimated that the more urban landscape resources were seen, the more housing prices went up. According to the results of estimating models classified into three groups, the outlook of stream river and parks except mountain had an influence on the housing prices significantly. Also, the outlook of the natural landscape had an lower influence on housing prices than one of the artificial landscape. It is because most of the houses which the mountain was seen from the windows were buildings facing the east and small-sized houses.
Secondly, according to the results of Chow Test for three hypotheses, it is verified that the difference of the outlook value of urban landscape resources by housing size, outlook height, the view direction is very distinctive. Thus, the influence of landscape outlook in the housing price models were greater on the large-sized housing (85㎡ and over) than medium and small-sized housing. Also, its influence was higher on the upper floors (10 floor and over) than the lower floors. And it was greater on the housing where landscape resources were located in the central front.
Unlike previous studies, this study analyzed more minutely the influence of outlook characteristics on housing prices by using the angle and several attributes of outlook. And the results of this study will provide designers and planners with basic data for the housing design and the residential site planning considering view characteristics of urban landscape resources.

목차 (Table of Contents)

• 차례
• 표차례 = ⅳ
• 그림차례 = ⅵ
• 국문요약 = ⅶ
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구범위 = 3
• 1.3 연구방법 = 4
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 = 7
• 2.1 주택과 도시경관 = 7
• 2.1.1 주택의 특성 및 유형 = 7
• 2.1.2 도시경관과 주거환경 = 9
• 2.1.3 도시경관과 주택가격 = 14
• 2.2 도시경관의 가치추정 = 18
• 2.2.1 가치추정기법 = 18
• 2.2.2 특성가격모형의 이론적 근거 = 25
• 2.3 선행연구고찰 = 29
• 2.3.1 주거환경과 주택가치 = 29
• 2.3.2 조망의 경제적 가치 = 31
• 제3장 분석의 틀 및 가설 설정 = 36
• 3.1 경관대상의 선정 = 36
• 3.1.1 경관대상 = 36
• 3.1.2 경관대상별 특성 = 37
• 3.1.3 경관특성별 유형 = 38
• 3.2 조망각의 측정 = 40
• 3.2.1 측정기준 = 40
• 3.2.2 측정방법 = 42
• 3.3 주택특성의 분류 = 47
• 3.3.1 주택특성 = 48
• 3.3.2 단지특성 = 48
• 3.3.3 경관특성 = 51
• 3.4 연구가설 = 52
• 3.4.1 주택규모와 조망가치 = 52
• 3.4.2 조망방향과 조망가치 = 54
• 3.4.3 조망높이와 조망가치 = 55
• 제4장 주택특성 가격 모형의 정립 = 57
• 4.1 자료특성분석 = 57
• 4.1.1 자료수집 = 57
• 4.1.2 기초분석 = 62
• 4.1.3 변수간 상관관계 = 68
• 4.2 주택특성가격모형의 설정 = 71
• 4.3 주택특성가격모형의 검정 = 73
• 4.3.1 다공선성의 검정 = 73
• 4.3.2 잔차분석 = 77
• 4.3.3 모형의 형태검정 = 79
• 제5장 경관특성별 주택가격 영향 분석 = 85
• 5.1 경관유형별 조망여부에 따른 특성분석 = 85
• 5.1.1 동일경관모형 = 85
• 5.1.2 개별경관모형 = 88
• 5.1.3 특성경관모형 = 90
• 5.1.4 소결 = 93
• 5.2 경관유형별 조망정도에 따른 특성분석 = 94
• 5.2.1 동일경관모형 = 94
• 5.2.2 개별경관모형 = 95
• 5.2.3 특성경관모형 = 98
• 5.2.4 소결 = 100
• 5.3 조망가치의 특성분석 = 101
• 5.3.1 가설의 검정방법 = 101
• 5.3.2 주택규모에 따른 조망가치분석 = 103
• 5.3.3 조망방향에 따른 조망가치분석 = 107
• 5.3.4 조망높이에 따른 조망가치분석 = 108
• 5.3.5 소결 = 109
• 5.4 결과분석 및 논의 = 111
• 제6장 결론 및 향후연구과제 = 114
• 6.1 결론 = 114
• 6.2 향후 연구과제 = 116
• 참고문헌 = 118
• ABSTRACT = 123