호텔개발사업의 입지특성별 인근 지가변화에 관한 연구 = A Study on Neighboring Land Price Changes by Location Characteristics in Hotel Development Projects

국문 초록 (Abstract)

최근 인건비 및 자재비의 급등과 정부의 규제 등으로 인해 주택개발사업을 비롯한 부동산개발사업이 전반적인 불황을 겪고 있는 반면, 외국인 관광객 증가로 인해 신규 호텔개발사업은 상대적으로 높은 관심을 받고 있다. 호텔비즈니스는 단순한 서비스업 수익을 넘어, 주변 상권 활성화 등 지역 경제에 영향을 미치며 부동산 가치 상승을 동반하는 사업이다. 이에 본 연구는 시대적 흐름에 맞춰 호텔개발사업이 입지특성에 따라 인근 지가변화에 미치는 파급력을 규명하고자 하였다.
본 연구의 세 가지 키워드인 호텔개발사업, 입지특성, 지가변화에 관해 살펴보고 선행연구를 통해 지가변화에 영향을 미치는 변수들을 선정하였다. 토지속성변수로 면적, 지목, 용도지역, 형상, 접면도로폭, 건축물 유무를 선정하였으며, 공간적 변수로 호텔사업지로부터의 거리（m）를 두고, 시간적 변수로 호텔개관시점 기준 4년전부터 4년후까지 9년간의 시계열 흐름을 두어 종속변수인 지가변동률을 구하도록 연구모형을 설계하였다.
분석을 위해 최근 10년간 신규개관한 전국의 5성급 호텔을 조사하여, 개관과 비슷한 시기와 장소에 대규모 개발사업이 진행되었던 곳을 제외한 결과 최종적으로 3개 호텔을 연구대상으로 선정하였다. 도심지·상업지역의 서울 중구 N호텔, 도심지·주거지역의 서울 강남구 A호텔, 교외·녹지지역의 제주 서귀포시 H호텔이 분석 대상이다. 이 호텔들의 사업지 인근 500m 이내 필지의 토지속성, 거리 그리고 9년간의 개별공시지가를 수집하였고, 일반적 헤도닉가격모형으로 토지속성에 따른 인근 지가변화를 분석함과 동시에 확장형 헤도닉가격모형을 통해 거리-시간의 상호작용항을 두어 지가변화를 파악하였다.
실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 모든 입지특성의 호텔 사례에서 개관시점 이후로 유의미하게 지가가 상승하는 경향을 보였으며, 호텔로부터의 거리가 가까울수록 그 상승폭이 커지는 경향을 보였다. 둘째, 호텔 입지특성에 따라 인근 지가변화의 크기를 비교한 결과, 도심지 호텔보다는 교외 호텔이 인근 지가변화에 더 큰 영향을 미쳤으며, 상업지역보다는 주거지역 호텔이, 주거지역보다는 녹지지역 호텔이 인근 지가변화에 더 큰 영향을 미침을 확인하였다. 셋째, 토지속성에 따른 분석에서는 개발이 이루어진 대지나 장방형 필지보다 도로나 전·답 등 다른 지목의 필지 또는 부정형 필지와 같은 개발 잠재력이 높은 필지에서 호텔개발사업에 따른 지가변화가 상대적으로 더 크게 나타남을 확인하였다.
이러한 분석결과를 통해, 사업 및 금융 측면에서 호텔개발사업에 따른 인근 지가변화의 계량적 근거를 마련하였으며, 자산관리 측면에서 개발잠재력이 큰 토지의 가치상승을 확인하였다. 호텔개발사업 측면에서는 주거지나 교외 지역 호텔 개발의 높은 한계 효용과 주거지역 호텔의 가능성을 확인하였고, 도시계획 측면에서도 지역균형발전과 도시재생을 위한 효용가치를 입증하였다. 다만, 호텔개발사업만의 순수한 파급력을 검증하기 위해 분석 대상을 3개 호텔로 한정하여 표본이 적다는 점과 실거래가 데이터의 부족으로 개별공시지가를 활용했다는 점은 한계로 남는다. 최근 전국적으로 다양한 입지의 호텔개발이 계획되는 만큼, 본 연구가 기초자료로 활용되어 향후 더 많은 사례 축적을 통한 심도 있는 후속 연구가 이어지기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 3
• 가. 연구의 범위 3
• 나. 연구의 방법 4
• 다. 연구의 구성 5
• Ⅱ. 호텔개발사업 입지특성 및 지가변화에 관한 이론적 고찰 8
• 1. 호텔개발사업에 관한 고찰 8
• 가. 호텔의 이해 8
• 나. 부동산개발사업의 이해 10
• 다. 호텔개발사업의 이해 11
• 2. 입지특성에 관한 고찰 14
• 가. 입지의 개념 14
• 나. 호텔의 입지특성 15
• 3. 지가변화에 관한 고찰 16
• 가. 지가와 지대이론 16
• 나. 지가형성요인과 지가변화요인 19
• 다. 지가변화의 거리효과 이론 21
• 4. 선행연구 고찰 23
• 가. 호텔개발사업에 관한 선행연구 24
• 나. 입지특성에 관한 선행연구 28
• 다. 지가변화에 관한 선행연구 32
• 라. 선행연구와의 차별성 35
• Ⅲ. 연구의 설계 37
• 1. 연구모형 및 변수 37
• 가. 연구모형 37
• 나. 연구가설 설정 39
• 다. 변수의 선정 40
• 2. 자료수집 및 분석방법 47
• 가. 자료수집 47
• 나. 분석방법 48
• Ⅳ. 호텔개발사업의 입지특성별 인근 지가변화에 관한 실증분석 54
• 1. 도심지·상업지역 호텔 54
• 가. 기초통계분석 54
• 나. 평균비교분석 57
• 다. 토지속성변수에 따른 인근 지가변화 분석 58
• 라. 거리-시간변수에 따른 인근 지가변화 분석 65
• 2. 도심지·주거지역 호텔 68
• 가. 기초통계분석 68
• 나. 평균비교분석 70
• 다. 토지속성변수에 따른 인근 지가변화 분석 71
• 라. 거리-시간변수에 따른 인근 지가변화 분석 78
• 3. 교외·녹지지역 호텔 81
• 가. 기초통계분석 81
• 나. 평균비교분석 84
• 다. 토지속성변수에 따른 인근 지가변화 분석 85
• 라. 거리-시간변수에 따른 인근 지가변화 분석 92
• 4. 가설검증 및 분석결과 요약 95
• 가. 가설검증 95
• 나. 분석결과 요약 96
• 다. 시사점 102
• Ⅴ. 결론 104
• 1. 연구의 요약 104
• 2. 향후 연구과제 105
• 참고문헌 107
• Abstract 111