지역주택조합사업에서 시공자와 조합 간의 갈등 해소에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

지역주택조합사업은 무주택 서민의 주거안정을 목적으로 도입된 제도이나, 사업 추진 과정에서 시공자와 조합 간 갈등이 빈번하게 발생하고 있으며 이는 사업 지연, 금융비용 증가, 조합원 피해 등으로 확산되는 구조적 문제를 야기하고 있다. 그럼에도 불구하고 기존 연구는 제도적 개선방안이나 사례 분석에 국한되어 있었으며, 갈등요인의 상대적 중요도와 우선순위를 계층적으로 규명한 실증연구는 미흡한 실정이었다. 이에 본 연구는 지역주택조합사업에서 발생하는 갈등의 구조적 원인을 체계적으로 도출하고, 갈등 해소를 위한 정책적 우선순위를 실증적으로 제시하는 것을 목적으로 하였다.분석 결과, 지역주택조합사업에서 갈등은 구조적·보편적 현상으로 확인되었다. 전체 응답자의 95.5%가 갈등을 직접 경험하였으며, 응답자의 95.4%가 갈등이 사업 지연을 초래한다고 인식하였다. 갈등은 특히 착공 전후 단계와 일반분양 단계에 집중되는 경향을 보였고, 사업 지연을 기점으로 금융비용 증가, 조합원 피해, 사업 신뢰도 저하로 확산되는 연쇄적 구조를 형성하였다. 이는 갈등이 단일 분쟁을 넘어 사업 전반의 리스크를 증폭시키는 핵심 요인임을 의미한다.계층적 중요도 분석 결과, 상위요인 중 경제적 이해관계가 전체 가중치의 약 70%를 차지하여 다른 요인을 압도하였다. 하위요인 전역가중치 기준으로는 추가공사비 산정기준 불명확, 물가변동에 따른 공사비 증액, 대여금 중단이 상위 순위를 형성하였으며, 상위 3개 요인의 합산 비중이 전체의 66.7%에 달하였다. 이는 갈등의 본질이 계약구조의 불완전성과 비용부담 배분의 불명확성에 기인함을 시사한다. 대부분의 갈등요인에서 전문가 집단 간 통계적으로 유의한 차이가 나타나지 않아, 갈등요인에 대한 구조적 공감대가 형성되어 있음을 확인하였다. 절대적 중요도 평가와의 교차검증 결과, 상위계층에서는 순위가 완전히 일치하여 분석모형의 내적 타당성이 확보되었다. 일부 하위요인에서 순위 차이가 나타났으나 이는 계층적 가중치 반영에 따른 구조적 특성으로 해석되었다. 갈등 해소 수준에 대해서는 과반수 이상이 부정적으로 평가하였으며, 당사자 간 극심한 대립과 중립적 조정주체의 부재가 주요 원인으로 지목되었다. 해소방안의 중요도 분석에서는 업무대행사 역할 강화와 전문관리인 제도 도입이 가장 높은 우선순위를 보였으며, 제3자 원가검증 체계 구축과 물가연동 조항의 명문화가 동등하게 높은 우선순위를 나타냈다.통합 우선순위 분석 결과, 즉각적 개선 과제로 추가공사비 산정기준의 명확화와 물가연동 계약체계의 제도화가 최우선 과제로 도출되었다. 단기적으로는 토지확보 지연과 대여금 중단에 대한 법적 보완과 공적 중재체계 강화가 요구되었으며, 중기적으로는 사업관리 전문화와 계약구조 명확화가 필요하고, 장기적으로는 인허가 지연 해소를 위한 통합심의 제도 정비 등 구조적 제도개선이 필요함이 확인되었다.본 연구는 지역주택조합사업 갈등의 계층적 구조와 상대적 중요도를 실증적으로 규명하고, 해소방안의 정책적 우선순위를 체계화하였다는 점에서 학술적 의의를 가진다. 또한 계약단계의 사전 예방장치, 공정한 원가검증 체계, 전문성 기반의 중립적 조정기구, 인허가 제도의 구조적 개선이 병행되어야 갈등의 실질적 완화가 가능함을 제시함으로써 실무적 시사점을 제공한다. 본 연구의 결과는 향후 지역주택조합사업의 제도 개선과 갈등관리 체계 구축을 위한 기초자료로 활용될 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 4
• 가. 연구의 범위 4
• 나. 연구의 방법 5
• 다. 연구의 구성 7
• Ⅱ. 지역주택조합에서 시공자와 조합 간의 갈등에 관한 이론적 고찰 10
• 1. 지역주택조합의 이해 10
• 가. 지역주택조합의 정의 10
• 나. 지역주택조합의 관련근거 12
• 2. 지역주택조합사업에 관한 고찰 15
• 가. 지역주택조합사업의 정의 및 절차 15
• 나. 지역주택조합사업과 유사 사업방식과의 비교 17
• 다. 지역주택조합사업의 특징 및 장·단점 20
• 3. 갈등의 개념 및 관리방법 24
• 가. 갈등의 개념 24
• 나. 갈등의 해소 및 관리방법 30
• 4. 선행연구 고찰 33
• 가. 지역주택조합사업에 관한 선행연구 34
• 나. 갈등 및 유사 사업지연 사례에 관한 선행연구 37
• 다. 선행연구와의 차별성 39
• Ⅲ. 지역주택조합과 시공자간의 갈등유형 및 사례 분석 42
• 1. 조합과 시공자간의 갈등유형 42
• 가. 사업비 등 경제적 이해관계로 인한 갈등 43
• 나. 사업 진행의 불확실성으로 인한 갈등 44
• 다. 조합과 시공자간의 정보비대칭으로 인한 갈등 45
• 2. 조합과 시공자간의 갈등에 따른 사례분석 46
• 가. 사업비 등 경제적 이해관계로 인한 갈등 사례분석 46
• 나. 사업진행의 불확실성으로 인한 갈등 사례분석 50
• 다. 조합과 시공자간의 정보 비대칭으로 인한 갈등 사례분석 ·· 54
• 라. 사례분석 결과 및 시사점 57
• Ⅳ. 지역주택조합과 시공자 갈등에 관한 실증분석 61
• 1. 실증분석의 개요 61
• 가. 자료 수집 61
• 나. 연구모형 및 연구방법 64
• 다. 변수의 구성 70
• 2. 갈등요인 도출을 위한 전문가 특성 분석 84
• 가. 시공자와 조합 간 갈등조사 응답자의 특성 84
• 나. 갈등 발생 현황 및 원인 분석 89
• 다. 심층분석 91
• 3. 갈등요인의 상대적 중요도 분석 100
• 가. AHP를 통한 갈등요인의 상대적 중요도 분석 100
• 나. 절대적 중요도에 관한 전문가 인식 분석 106
• 다. AHP 상대적 중요도와 절대적 중요도 순위 비교 113
• 4. 갈등 해소방안 분석 115
• 가. 갈등 해소 현황 인식 분석 115
• 나. 갈등 유형별 해소방안 중요도 분석 118
• 다. 전문가 자유서술 내용 분석 결과 121
• 라. 우선순위 도출 124
• 마. 갈등요인-해소방안 통합 분석 126
• 5. 실증분석 요약 및 시사점 134
• 가. 실증분석 요약 134
• 나. 시사점 137
• Ⅴ. 결론 141
• 1. 연구의 요약 141
• 2. 향후 연구 과제 143
• 참고문헌 147
• 부 록 151
• Abstract 163