원인불명의 화재 시 임차 외 건물 부분에 대한 손해배상책임에 관한 연구 : 법경제학적 분석을 포함하여

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 임차인이 임대인 소유 건물 일부를 임차하여 사용·수익하다가 임차 부분에서의 화재 발생으로 임차 외 건물 부분까지도 불에 타 임대인에게 재산상의 손해를 발생시킨 경우, 특히 화재의 원인이 불명인 때의 책임 귀속에 관하여 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결을 중심으로 법규범적·법경제학적 분석을 수행한 연구이다. 기존 판례는 ‘불가분의 일체’ 개념을 내세워 원인불명 화재 시 임차 건물 부분뿐만 아니라 임차 외 건물 부분에 대해서도 임차인에게 사실상 무과실책임（엄격책임）을 기계적으로 부과하였다. 그러나 대상판결의 ‘제1 별개의견’은 원인불명의 화재 시 임차 외 건물 부분의 재산상 손해에 관해서는 불법행위책임만 성립하고 또한 임차인의 과실 여부는 임대인이 그 입증책임을 부담한다고 보았는 바, 본 연구는 대상판결의 각 의견（다수의견, 제1 별개의견, 반대의견, 제2 별개의견）을 비판적으로 분석하여, 임차인의 계약상 의무가 존재하지 않는 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여 채무불이행책임이 성립한다고 볼 수 없기에, 불법행위책임으로 이론을 구성한 제1 별개의견이 가장 타당하다는 결론을 도출하였다.
또한 본 논문은 화재 사고 및 임대인과 임차인의 책임에 관한 영국·미국·일본의 사례들을 통한 비교법적 검토를 진행하였다. 비록 일본 하급심 판례상의 ‘불가분의 일체’ 개념을 우리의 기존 판례가 사실상 답습하였다고 볼 수 있으나, 영미의 임대차 법리는 보통법（Common Law） 시대의 임차인 위험 부담（Caveat Lessee） 원칙에서 벗어나 점차 합리적인 주의의무（reasonable care）와 과실（negligence） 유무를 중심으로 책임을 분배하는 방향으로 발전해 왔음을 확인하였고, 이는 제1 별개의견과 그 맥락이 맞닿아 있다.
나아가 본 논문은 제1 별개의견의 타당성을 학제적으로도 접근하기 위해, 핸드 공식（Hand Formula） 및 이른바 ‘6대 책임 원칙’을 바탕으로 불법행위책임에 관한 법경제학적 효율성 분석을 실시하였다. 특히 법경제학적 관점에서 ‘임대인-임차인의 ‘주의 수준’만 사고 위험에 영향을 미치는 경우‘와 관련하여, 기존 판례를 적용할 경우 임차인에게는 엄격책임, 임대인에게는 무책임 원칙을 채택한 것으로 볼 수 있는 바, 이때 임차인의 ‘주의 수준’은 사회적 최적 수준보다 많아지는 반면 임대인은 주의를 전혀 기울이지 않아 결국 사회적 비효율성의 결과가 도출된다고 할 것이다. 이에 반해 대상판결의 제1 별개의견을 적용할 경우, 법원이 상당한 주의 기준을 최적 주의 수준으로 설정한다고 할 때 임대인이 임차인의 과실（상당한 주의 위반） 여부를 입증하지 못하는 한, 임차 외 건물 부분의 손해（즉 잔여 책임）는 임대인이 떠안게 되므로, 잔여 책임을 부담할 것을 예상한 임대인으로서는 스스로 예방 조치의 비용과 편익을 내면화하여, 자신의 비용을 최소화하기 위해 화재 예방 조치를 최적 주의 수준으로 기울이게 된다. 그리고 이로써 사회적 효율성의 결과가 도출됨을 증명하였다.
결론적으로 원인불명의 화재 사안에서 입증책임을 임대인에게 부담시킨 대상판결의 제1 별개의견은, 불법행위법상 과실책임의 원칙에 입각하여 기존 판례의 무과실책임적 한계를 극복하였다는 점에서 법규범적 타당성을 갖추었을 뿐만 아니라, 법경제학적 효율성 달성이라는 학제적 목표에도 가장 부합하는 해석이다. 이러한 전제하에 본 논문은 핸드 공식（Hand Formula）을 통해 당사자들의 주의비용과 사고 기대손실을 비교형량하여 사고 총비용을 최소화하는 구체적 기준을 논증하였고, 나아가 책임 원칙에 따라 면책되는 당사자 일방이 오직 자신의 개인적인 이익만을 추구하고자 지나치게 높은 '활동 수준'을 선택하게 되는 한계가 있다는 점을 지적함과 아울러, 궁극적으로 경제적 효율성 달성을 위해 양 당사자의 ‘활동 수준’ 자체를 실질적으로 제어하고 통제할 방안을 모색하였다는 점에서 그 학술적·실무적 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This dissertation is a study that conducts legal-normative and law-and-economics analyses focusing on the Supreme Court en banc Decision 2012Da86895, 86901, delivered on May 18, 2017. It examines the attribution of liability in cases where a tenant leases, uses, and enjoys a portion of a building owned by a landlord, and then a fire occurring in the leased premises burns down the portion of the building other than the leased premises, thereby causing property damages to the landlord, particularly when the cause of the fire is unknown. Previous Supreme Court precedents, citing the concept of an “inseparable unity,” have mechanically imposed de facto no-fault liability （strict liability） on a tenant not only for the leased premises but also for the portion of the building other than the leased premises in the case of a fire of unknown cause. However, the “first separate opinion” of the subject decision held that only tort liability is established for property damages to the portion of the building other than the leased premises in the case of a fire of unknown cause, and that the landlord bears the burden of proof regarding whether the tenant was negligent. By critically analyzing the subject decision, this study concludes that the first separate opinion, which constructs its legal theory upon tort liability, is the most valid. This is because contractual liability cannot be considered to arise with respect to damages to the portion of the building other than the leased premises where no contractual obligation on the part of the tenant exists.
Additionally, this study conducted a comparative legal review of fire accidents and the liabilities of landlords and tenants through cases from the UK, the US, and Japan. Although previous precedents of Korea's Supreme Court uncritically followed the concept of an “inseparable unity” found in Japanese lower court precedents, Anglo-American landlord-tenant law has evolved from the Caveat Lessee principle of the Common Law era toward allocating liability based on due care and the existence of negligence. This evolution aligns with the context of first separate opinion.
Furthermore, to approach the validity of the first separate opinion from an interdisciplinary perspective, this study conducted a law-and-economics efficiency analysis on tort liability based upon the Hand Formula and the “Six Liability Rules.” In particular, from a law-and-economics perspective, with respect to the case where only landlords' and tenants' levels of care affect accident risks, applying previous precedents inevitably results in social inefficiency by adopting strict liability for tenants and no liability for landlords. Conversely, the first separate opinion incentivizes the landlord, who bears residual liability, to internalize the costs and benefits of precautions. Consequently, it is demonstrated that such an outcome achieves social efficiency.
In conclusion, the first separate opinion not only holds legal-normative validity by overcoming the limitations of strict liability in previous precedents, but also best aligns with the interdisciplinary goal of achieving law-and-economics efficiency. Based on this theoretical framework, this study demonstrates specific criteria for minimizing the total costs of accidents through the Hand Formula. Moreover, it holds practical significance by seeking ways to control the parties' “levels of activity” to achieve economic efficiency.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• I. 연구의 배경 1
• II. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 6
• 제2장 원인불명의 화재 시 임대차계약상 손해배상책임 법리 및 대상판결 사안에 관한 이론적 검토 8
• 제1절 개관 8
• 제2절 임대차계약상 당사자의 의무와 손해배상책임의 근거 9
• I. 의의 9
• II. 임대차계약상 당사자의 의무 12
• III. 채무불이행책임과 불법행위책임 18
• IV. 실화책임법의 적용 여부 26
• 제3절 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 30
• I. 사안의 개요 30
• II. 제1심의 판단 35
• III. 항소심의 판단 37
• IV. 상고심의 판단 42
• V. 파기환송심의 판단 57
• VI. 소결 58
• 제4절 변경 전 기존 판례에 대한 분석 60
• I. 입증책임의 분배에 관한 법리 60
• II. ‘불가분의 일체’ 개념 68
• III. 기존 판례 법리에 대한 대상판결 이전의 비판 71
• 제5절 변경 후 대법원 및 하급심 판례 74
• I. 대상판결 법리의 채택 74
• II. 대법원 판례 76
• III. 하급심 판례 76
• 제6절 대상판결의 각 의견에 대한 비판적 분석 78
• I. 대상판결에 대한 학계·실무계의 반응 78
• II. 다수의견에 대한 비판적 분석 82
• III. 반대의견 내지 제2 별개의견에 대한 비판적 분석 94
• IV. 제1 별개의견에 대한 비판적 분석 102
• V. 사견 - 제1 별개의견의 타당성 117
• 제3장 원인불명 등의 화재 사고와 임대차계약상 책임 귀속에 관한 비교법적 검토 126
• 제1절 개관 126
• 제2절 영국 127
• I. 건물 화재 등에 있어 임대인-임차인의 관계 127
• II. 영국 판례에서의 엄격책임 원칙의 적용과 한계 130
• 제3절 미국 132
• I. 미국 임대차법 개관 132
• II. 독자적인 법리를 지닌 주들 139
• III. 미국 각 주별 임차인 보호 스펙트럼 144
• IV. 보험자 대위권의 제한 및 입증책임의 부담 관련 판례 145
• 제4절 일본 148
• I. 구조상 불가분의 일체 개념을 채택한 판례 148
• II. 임차인에 대한 임대인의 책임 관련 판례 152
• III. 원인불명의 화재 시 정황에 따른 책임 귀속 여부 155
• 제4장 원인불명의 화재 시 불법행위책임에 관한 법경제학적 분석 및 효율성 달성을 위한 실무적 제언 157
• 제1절 개관 157
• 제2절 핸드 공식과 그 원리, 확장 158
• I. 핸드 공식의 이론적 배경 및 그 도입의 당위성 158
• II. 핸드 공식의 탄생과 적용례 161
• III. 핸드 공식의 주요 내용 174
• IV. 한계 핸드 공식 186
• V. 핸드 공식의 확장 194
• VI. 핸드 공식에 대한 반응 및 그 법경제학적 의미 201
• 제3절 책임 원칙과 효율성 분석 204
• I. 개관 204
• II. 책임 원칙의 종류 및 내용 204
• III. 주의 수준과 활동 수준 212
• IV. 가해자의 주의 수준만 사고 위험에 영향을 미치는 경우 217
• V. 가해자의 주의 수준 및 활동 수준이 사고 위험에 영향을 미치는 경우 221
• VI. 가해자 및 피해자의 주의 수준이 사고 위험에 영향을 미치는 경우 224
• VII. 가해자 및 피해자의 주의 수준 및 활동 수준이 사고 위험에 영향을 미치는 경우 235
• 제4절 대상판결 사안의 법경제학적 분석·평가 및 효율성 달성을 위한 실무적 제언 240
• I. 개관 240
• II. 임대인-임차인의 ‘주의 수준’만 사고 위험에 영향을 미치는 경우（쌍방주의 모형의 기본형） 241
• III. 임대인-임차인의 ‘주의 수준 및 활동 수준’이 사고 위험에 영향을 미치는 경우（쌍방주의 모형의 확장형） 252
• IV. 임대인-임차인 활동 수준의 통제 방안 258
• V. 소송실무에서 핸드 공식에 따른 상대방의 과실 주장 시 유의사항 261
• 제5장 결론 264
• 참고문헌 271
• Abstract 283