매입임대주택 공급활성화를 위한 주택매입약정사업 개선방안과 중요도 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 매입임대주택의 공급 활성화를 위해 2019년 도입된 ‘주택매입약정사업’의 운영 실태를 분석하고, 민간사업자의 시장 참여를 촉진하기 위한 제도적 개선방안을 실증적으로 도출하는 데 목적이 있다. 매입임대주택 정책은 도심 내 주거취약계층의 주거안정에 기여해 왔으나, 기존주택 매입 과정에서 불투명성과 고가 매입 논란 등의 구조적 한계가 지속적으로 노출되었다. 이에 공공주택사업자（LH 등）는 사전 약정 방식을 통해 설계 단계부터 품질을 통제할 수 있는 주택매입약정사업으로 공급 구조를 전환하여 물량 확대를 추진하고 있다. 그러나 최근 원자재 가격 급등 및 금리 인상 등 거시경제 지표의 악화로 민간의 사업 수익성이 크게 저하되었으며, 현실을 반영하지 못하는 매입 단가와 획일적인 행정 규제가 맞물려 사업의 목표 달성률은 매년 급감하는 추세이다.
이러한 정책적 한계를 규명하기 위해, 본 연구는 비수도권 지역 중 매입임대주택 공급이 가장 활발하게 이루어지는 부산·울산 지역을 공간적 범위로 설정하고 주택매입약정사업 6개 현장 사례를 심층 분석하였다. 사업 과정에서 발생한 제약 요인을 분석하여 이를 재정·금융 지원, 세제 지원, 규제 완화, 절차 및 행정 개선, 협력 및 제도 기반 등 5개 영역으로 범주화하였으며, 총 18개의 세부 개선방안을 도출하였다.
도출된 18개 개선방안의 정책적 우선순위를 확인하고자 실무 전문가를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 수집된 데이터를 바탕으로 중요도와 현재 이행 수준 간의 차이를 분석하는 Borich 요구도 분석과 최우선 개선 영역을 도식화하는 TLfF모형을 순차적으로 적용하였다. 또한 BWM을 활용하여 항목 간 상대적 가중치를 산출함으로써, 개별 분석 기법이 가질 수 있는 방법론적 한계를 보완하고 통계적 타당성을 확보하였다.
이러한 실증분석 결과를 바탕으로 주택매입약정사업의 활성화를 위한 개선방안을 제언하면 다음과 같다. 첫째, 건축비 지수 및 지역별 시장 가격 변동을 반영하는 탄력적 산정 체계를 구축하여 호당 매입지원단가를 현실화해야 한다. 둘째, 과거 거래 사례 위주의 평가에서 벗어나 신축 매입약정사업의 원가 특성이 반영된 감정평가 기준을 수립할 필요가 있다. 셋째, 세제 혜택 규정에 대한 지자체 간 자의적 해석을 방지하고 실무 적용 지침을 일원화해야 한다. 넷째, 법정 주차장 완화 기준이 인허가 및 심의 과정에서 실효성 있게 적용되도록 행정적 장치를 강화하고, 자주식 주차장 설치가 어려운 도심 협소 부지에 한해 기계식 주차장 설치를 조건부로 허용해야 한다. 다섯째, 한정된 토지의 공급 효율을 높이기 위해 용적률 및 건폐율 인센티브를 확대 적용할 수 있도록 관련 조례 및 법적 근거를 정비해야 한다.
결론적으로 주택매입약정사업의 실적 저하는 단순한 비용적 문제를 넘어, 현장의 공간적 제약을 무시한 규제와 공공 중심의 경직된 관행에서 기인한다. 민간사업자의 자발적 참여를 유도하고 도심 내 양질의 임대주택을 원활하게 공급하기 위해서는, 공공기관이 단순한 통제자 역할에서 벗어나 매입 단가의 현실화와 물리적 규제 완화에 중점을 두는 협력적 파트너로 역할을 전환해야 한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 6
• 가. 연구의 범위와 방법 6
• 나. 연구의 구성 7
• Ⅱ. 매입임대주택 및 주택매입약정사업에 관한 이론적 고찰 10
• 1. 매입임대주택 10
• 가. 매입임대주택의 개념 10
• 나. 매입임대주택의 유형 15
• 2. 주택매입약정사업 18
• 가. 주택매입약정사업의 정의와 도입배경 18
• 나. 주택매입약정사업의 대상 및 내용 21
• 3. 중요도 이론 27
• 가. 중요도의 개념 27
• 나. 중요도의 측정방법 28
• 4. 선행연구 고찰 30
• 가. 매입임대주택에 관한 선행연구 31
• 나. 주택매입약정사업 및 유사사례, 제도개선에 관한 선행연구 34
• 다. 선행연구와의 차별성 35
• Ⅲ. 매입임대주택의 공급현황 및 주택매입약정사업 사례분석 37
• 1. 공급현황 및 공급계획 37
• 가. 공급현황 37
• 나. 공급계획 43
• 2. 사례분석을 통한 개선방안 도출 49
• 가. 사례분석 49
• 나. 개선방안 도출 61
• Ⅳ. 주택매입약정사업 개선방안과 중요도에 관한 실증분석 67
• 1. 실증분석의 개요 67
• 가. 실증분석 목적 67
• 나. 설문조사의 내용 68
• 다. 표본선정 및 분석방법 70
• 2. 주택매입약정사업의 개선방안과 중요도 실증분석 79
• 가. 응답자의 일반적 특성 79
• 나. 주택매입약정사업의 개선방안별 중요도에 관한 분석 81
• 다. 주택매입약정사업의 개선방안에 대한 Borich 요구도 분석 86
• 라. 주택매입약정사업의 개선방안에 대한 BWM 분석 94
• 마. 주택매입약정사업의 개선방안에 대한 타당성 검증 100
• 3. 주택매입약정사업 개선방안에 대한 분석결과 및 시사점 108
• 가. 분석결과 108
• 나. 시사점 110
• Ⅴ. 결 론 113
• 1. 연구결과 요약 113
• 2. 향후 연구과제 115
• 참고문헌 117
• 부 록 121
• Abstract 141